Darstellung und Analyse der Akteure des Marktes für Logistikimmobilien


Seminararbeit, 2004

28 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Grundlagen zu Logistikimmobilien
2.1 Definition der Logistik
2.2 Der Begriff Logistikimmobilien
2.3 Anforderungen an Logistikimmobilien
2.4 Der Markt für Logistikimmobilien

3 Darstellung der Marktakteure für Logistikimmobilien
3.1 Nutzer
3.1.1 Logistikdienstleister
3.1.2 Industrie und Handel
3.2 Investoren
3.2.1 Institutionelle Investoren
3.2.2 Eigennutzer
3.3 Projektentwickler
3.4 Weitere Akteure

4 Analyse der Marktakteure im Hinblick auf Entwicklungen auf dem Markt für Logistik und Logistikimmobilien
4.1 Outsourcing von Industrie- und Handelsunternehmen als Marktpotenzial für Logistikdienstleister
4.2 Die EU-Osterweiterung als Herausforderung für Logistikdienstleister
4.3 Drittverwendungsfähigkeit - Nutzer- versus Investoreninteressen
4.4 Auswirkungen von Basel II - Miete versus Eigentum

5 Resumée und Schlussbetrachtung

Verzeichnis des Anhangs

Anhang

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Kontinuierliche Veränderungen auf dem Markt für Logistik führen zu einer Neuorientierung bei den Marktakteuren. Der ungebrochene Boom des E-Commerce fordert schnellere und effizientere Warenflüsse für kleinteiliges Sortiment, Produktzyklen werden kürzer, der europäische Binnenmarkt stärkt den internationalen Wettbewerb und Outsourcing eröffnet neue Marktpotenziale.[1] Das sollen nur wenige Beispiele für die Entwicklungen sein, die die Logistikdienstleister vor die Herausforderung stellen, komplexere Geschäfte in einem größeren Umfeld und in kürzerer Zeit zu erledigen. Logistikimmobilien sind hierbei von entscheidender Bedeutung, da sie einen wesentlichen Einfluss auf die Effizienz und Effektivität, sprich den Erfolg des Nutzers haben.

Im Rahmen des Wandels in der Logistikbranche in Bezug auf Logistikimmobilien ist neben den Logistikdienstleistern eine Reihe von weiteren Marktakteuren betroffen. Insbesondere Immobilien-Investoren rücken ins Zentrum des Geschehens, da sie aufgrund von überdurchschnittlichen Renditen bei Logistikimmobilien wachsendes Interesse an zeitgemäßen und vor allem drittverwendungsfähigen Objekten haben. Darüber hinaus spielen Projektentwickler eine gewichtige Rolle, indem sie Logistikimmobilien den neuen Anforderungen professionell anpassen und für eine bedarfsgerechte Nutzung sorgen.[2]

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es nun, einen Überblick über die wesentlichen Entwicklungen auf dem Markt für Logistikimmobilien zu geben und deren Auswirkungen auf die Struktur, das Verhalten und die Möglichkeiten der Marktakteure zu analysieren, sowie gegebenenfalls Handlungsempfehlungen und Lösungsansätze zu bieten.

1.2 Gang der Untersuchung

Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt einerseits auf der Darstellung der Akteure des Marktes für Logistikimmobilien und andererseits auf der Analyse der Entwicklungen und deren Konsequenzen.

Im zweiten Kapitel werden allgemein die Begriffe der Logistik und der Logistikimmobilie, sowie deren spezifische Anforderungen und Marktsituation erläutert, um die Basis für das Verständnis der Arbeit und die Diskussion um die Akteure zu legen.

In Kapitel 3 werden die relevanten Marktteilnehmer für Logistikimmobilien ausführlicher dargestellt. In Kap. 3.1 geht es um entscheidende Charakteristika innerhalb der Nutzergruppe. Unterteilt in Logistikdienstleister sowie Industrie und Handel, werden Handlungsweisen und Bedürfnisse erklärt. Die Kapitel 3.2 und 3.3 handeln von den Investoren und den spezialisierten Projektentwickler, die im Bereich der Logistikimmobilien aktiv sind. Darüber hinaus werden in Kap. 3.4 kurz weitere Akteure bezeichnet.

Im vierten Kapitel werden die wichtigsten Trends und Entwicklungen auf dem Markt für Logistik und Logistikimmobilien vorgestellt, um jeweils im Anschluss mögliche Auswirkungen auf die beteiligten Akteure zu untersuchen. Die Analyse bezieht sich hier insbesondere auf extern verursachte Veränderungen, weil diese tief greifende und nachhaltige Effekte auf die relevanten Marktbedingungen haben. Im fünften Kapitel erfolgen zum Abschluss ein Resumée und eine Schlussbetrachtung.

2 Grundlagen zu Logistikimmobilien

2.1 Definition der Logistik

Den historischen Ursprung des Begriffs Logistik findet man bei der Beschreibung von militärischen Truppenbewegungen und Versorgungsoperationen. Aufgrund differierender Stand- und Aufgabenschwerpunkten kann man heute keine allgemeingültige Definition heranziehen. Im Rahmen einer wirtschaftswissenschaftlichen Betrachtungsweise „umfasst die Logistik in Unternehmen die ganzheitliche Planung, Steuerung, Koordination, Durchführung und Kontrolle aller unternehmensinternen und unternehmensübergreifenden Güter- und Informationsflüsse.“[3] Aus funktionaler Sicht werden mit Logistik die Phasen vom Beschaffungs- bis hin zum Absatzmarkt assoziiert, untergliedert in Beschaffungs-, Produktions-, Distributions- und Entsorgungslogistik.[4]

Auch wenn durch die Definition klar wird, dass Logistik keineswegs allein mit dem Transport von Gütern und Waren gleichzustellen ist, wird das Verkehrssystem hier dennoch als wichtigste Ressource angesehen. Mit einem Anteil von 71% der Gesamttransportleistung im Jahr 1999 und 334 Mrd. Tonnenkilometern stellt sich die Straße bzw. der LKW-Transport als wichtigste Fortbewegungsart heraus. Dessen ungeachtet sind andere Verkehrsmittel nicht außer Acht zu lassen, da bspw. Schiff und Bahn kostengünstiger oder Flugzeuge weitaus schneller sind. Vor diesem Hintergrund wird klar, dass die Nähe zu Autobahnschnittstellen, See- und Flughäfen von entscheidender Bedeutung in der Logistik sind.[5]

Diese Ansätze sollen im Rahmen dieser Arbeit als Grundlage dienen, da hier die Logistik in einem rein wirtschaftlichen Zusammenhang vorgestellt wird und dadurch die Relevanz und das Potenzial von Marktakteuren und geeigneten Immobilien in dieser Branche deutlicher werden.

2.2 Der Begriff Logistikimmobilien

Der Begriff Logistikimmobilie beinhaltet in sich einen Widerspruch. Während, wie eben erläutert, Logistik überwiegend von beweglichen, möglichst kurzfristigen Warenflüssen handelt, verknüpft man mit Immobilien Beständigkeit und Ortsgebundenheit.[6] Gerade dieser Widerspruch stellt die Branche jedoch vor die Herausforderung, trotz dieser prinzipiell schwer veränderbaren Rahmenbedingungen möglichst schnell, effizient und kostenoptimal zu agieren.

Klassifiziert werden Logistikimmobilien als Spezialimmobilien, da sie Betreiberimmobilien sind. Man kann vier Grundfunktionstypen einer Logistikimmobilie identifizieren. Das Beschaffungslager dient als Sammelstelle für Güter unterschiedlicher Lieferanten. Das Produktionslager versorgt das produzierende Unternehmen mit Roh-, Hilfs-, Betriebsstoffen und Halbfabrikaten. Das Distributionslager ist Bindeglied zwischen Produktion und Absatzmarkt, während ein Umschlagslager dabei der Zwischenlagerung und Abfertigung von Gütern bei einem Wechsel von einem Transportmittel auf ein anderes dient.[7]

Logistikimmobilien werden darüber hinaus nach Nutzungsarten unterschieden. Weit verbreitet sind reine Lagerflächen, die von der einfachen Lagerhalle bis zu automatisierten Hochregallagern reichen können. Daneben werden auch weitere Aufgaben von Kommissionierung über Umschlag bis hin zu produktionsnahen Tätigkeiten auf speziellen Logistikflächen erfüllt. Besonders die Logistik für temperatursensible Güter wie Lebensmittel und Elektrowaren ist sehr kostenintensiv. Kalthallen werden typischerweise für Hartwaren verwendet und sind vergleichsweise einfach zu betreiben. Gefährliche Güter wie Gas oder Chemikalien bedürfen der Einhaltung einer Reihe von Auflagen.[8]

2.3 Anforderungen an Logistikimmobilien

Je nach Art der Logistik variieren die typischen Anforderungen an die Immobilie. Auch wenn jede Nutzung eine andere Lösung erfordert, kann man grundsätzlich verschiedene bautechnische und standortspezifische Anforderungen unterscheiden. Im Folgenden werden Aspekte vorgestellt, die als Richtgrößen, aber keinesfalls als unumstößliche Standards dienen sollen.

Als Grundparameter in der Bauart gelten zehn Meter lichte Höhe, eine Bodentragfähigkeit von fünf Tonnen pro Quadratmeter, Tore und Rampen an mindestens zwei Seiten, Erweiterungsflächen und großzügige Freiflächen. Darüber hinaus fördern Beheizbarkeit der Hallen, ein großer Stützenabstand, kurze Wege zwischen Lager und Büro und eine hohe Zahl von Stellplätzen die Attraktivität und damit die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts. Technische Ausstattungen wie bspw. Breitbandnetze und Glasfaserverkabelung bieten gerade in Bereichen des E-Business zusätzliche Vorteile und Servicefunktionen.[9]

Vergleichsweise schwierig sind die Standortkriterien festzulegen, da hier einmal mehr die Funktion eine entscheidende Rolle spielt. Von der Lage in einem Ballungsgebiet können Unternehmen profitieren, denen die positiven Verbundeffekte mit komplementären Logistikern, aber auch Liefergeschwindigkeit und -zuverlässigkeit wichtig sind. Andererseits locken periphere Standorte mit niedrigeren Grundstückskosten und flexibleren Raumaufteilungen große Logistiker und Händler an, die hier Warenströme günstiger bündeln und feinverteilen können.[10]

Der optimale Makrostandort beinhaltet eine überregionale Erreichbarkeit über die wichtigsten Verkehrsträger, ein unternehmerfreundliches politisches wie auch genehmigungs-rechtliches Umfeld und die Lage an nationalen und internationalen Verkehrs- und Warenströmen. Der Mikrostandort profitiert von der direkten Anbindung zu den verschiedenen Verkehrsträgern, der Nähe zu Produzenten bzw. zu Konsumenten, der Möglichkeit eines 24-stündigen Betriebs, einer modernen Infrastruktur, moderaten Grundstückspreisen und einem attraktivem Arbeitsumfeld für qualifiziertes Personal.[11] Gerade der letzte Punkt wird oft von Unternehmen unterschätzt, obwohl Logistik zu einer sehr arbeitsintensiven Branche zählt und damit auf ausgebildete Arbeitskräfte angewiesen ist.

2.4 Der Markt für Logistikimmobilien

Der Markt für Logistikimmobilien weist im Gegensatz zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und zu anderen Immobilienmärkten derzeit eine positive Tendenz und Dynamik auf. Der Bestand an reinen Lagerflächen wird auf 290 Mio. Quadratmetern, der an modernen Logistikimmobilien in Deutschland insgesamt auf rund 11,4 Mio. Quadratmeter geschätzt, wovon im vergangenen Jahr knapp zwei Millionen Quadratmeter Lagerfläche vermietet oder zur Eigennutzung errichtet wurden.[12] Allerdings muss man hier beachten, dass aufgrund der Heterogenität mit verschiedensten Marktteilnehmern (Handel, Distribution, Lagerung) nur erschwert zuverlässige Zahlen zu finden sind. Einen Beitrag zu dieser Intransparenz leistet auch der weit ausgelegte Begriff der Logistikimmobilie: Vielmals wird nicht zwischen einfachen Lagerhallen, modernen Logistikzentren oder Hochregallagern unterschieden. So divergieren die Marktumsatzeinschätzungen verschiedener Makler- und Beratungsunternehmen stark.[13]

Eindeutig hingegen ist der Trend hin zu großflächigen Vermietungen ab 5.000 Quadratmetern. In diesem Bereich fragen traditionell mittelständische Unternehmen und produzierendes Gewerbe nach. Flächen ab 20.000 Quadratmetern, insbesondere nachgefragt von Logistikern und dem Handel, machen mittlerweile den größten Anteil am Gesamtmarkt aus. Nach einer Studie von Jones Lang LaSalle über die größten Nachfrager von Lager- und Logistikflächen liegen die Logistikdienstleister mit 41% der Gesamtfläche vor Handel (29%) und Produzenten (15%).[14]

Der Mietpreis beläuft sich bei einer durchschnittlichen Logistikimmobilie in Ballungsräumen und entsprechender Verkehrsinfrastruktur auf vier bis sechs Euro pro Quadratmeter. Dieses Preisniveau wird sich kurz- bis mittelfristig nicht erheblich verändern. Etwas über diesem Wert liegen die fünf größten Logistikstandorte Berlin, Düsseldorf, Rhein-Main, Hamburg und München.[15] Immobilien wie bspw. in direkter Umgebung des Frankfurter Flughafens können Spitzenmieten von 15 Euro pro Quadratmeter erzielen, da das Angebot an erstklassigen Objekten in bester Lage sehr knapp ist.[16]

3 Darstellung der Marktakteure für Logistikimmobilien

3.1 Nutzer

3.1.1 Logistikdienstleister

Der Markt für Logistikdienstleister ist geprägt von einer hohen Fragmentierung. Seit einigen Jahren haben sich jedoch Konzentrationsprozesse verstärkt, so dass sich mittlerweile die 10 größten Logistikdienstleister in Europa zusammen etwa 10% des Marktvolumens teilen. Bei einer Summe von etwa 414 Mrd. Euro Gesamtlogistikkosten in der Europäischen Union und einem durchschnittlichen Marktwachstum von 3% kann man durchaus von einer nachhaltigen Attraktivität des Marktes sprechen.[17]

Historisch betrachtet beinhaltet die Aufgabe des Logistikdienstleisters vor allem den Transport und die Lagerung von Waren. Heute bieten die Unternehmen ein sehr viel weiteres Spektrum an Dienstleistungen an, wodurch sich natürlich auch der Markt entsprechend verändert hat. Der Begriff Logistikdienstleister beinhaltet sowohl klassische Speditionen als auch große Logistiker. Mit Sicherheit sind in der Branche auch Misch- und Übergangsformen vorhanden, aber zur verständlicheren Darstellung werden die betreffenden Akteure in die zwei genannten Kategorien unterteilt.

Speditionsunternehmen haben traditionell als Transporteur für Industrie und Handel angefangen. In Deutschland gibt es trotz des gewissen Konzentrationsprozesses eine Vielzahl von Speditionen, die mittelständisch geprägt, noch in familiärem Besitz und vor allem regional bekannt sind. Das Einsatzgebiet hat sich stark vergrößert, indem nicht mehr allein nationale, sondern zunehmend internationale Ziele angesteuert werden. Neben der reinen Transportleistung gelingt es oftmals Speditionen, Geschäfte wie Kontraktlogistik[18] im Zuge des Outsourcings ihrer Auftraggeber mit zu übernehmen.[19]

So genannte Logistiker unterscheiden sich von Speditionen vor allem durch ein breiteres Leistungsspektrum und ihre Größe. Merkmal dieser Logistiker ist ihr europaweites, teilweise sogar globales Netzwerk, das sie bei Aufträgen mit nicht weniger international operierenden Unternehmen als Vorteil nutzen können. Die erfolgreichen Unternehmen in der Branche bieten eine umfassende Produktpalette entlang der logistischen Wertschöpfungskette an und individualisieren diese auf die Bedürfnisse des Kunden. Neben der angesprochenen Kontraktlogistik engagieren sie sich bspw. auch bei Finanz- und Beratungsleistungen, in der Projektentwicklung und im Immobilienmanagement.[20]

Das größte Wachstum innerhalb des Logistikdienstleistungsmarkts haben derzeit die Kurier-, Express- und Paket- (KEP-) Dienste, die, angetrieben vom boomenden E-Commerce, neue Anforderungen an Logistikimmobilien in Bezug auf Liefergeschwindigkeit und –zuverlässigkeit stellen. Kleinteiliges Sortiment wird nicht wie ursprünglich vom Kunden abgeholt, sondern über das Internet direkt zum Zielort gebracht. Damit wechselt die logistische Verantwortung zum Verkäufer.[21]

3.1.2 Industrie und Handel

Der Begriff Industrie ist weit ausgelegt und beinhaltet eine Reihe unterschiedlicher Branchen, die letztendlich zumindest eine wesentliche Gemeinsamkeit haben: Sie produzieren Güter und Waren. Entscheidend für die Produktion ist die ausreichende Versorgung mit Rohstoffen oder Vorprodukten, um einen effizienten Ablauf zu garantieren. Dafür sind vor allem die in Kapitel 2.2 vorgestellten Beschaffungs- und Produktionslager notwendig, auch wenn in den letzten Jahren die so genannte „just-in-time“-Lieferung populär geworden ist.[22] Hierfür wird wiederum eine fortschrittliche logistische Struktur benötigt, die durch zeitgemäße Logistikimmobilien unterstützt wird.

Die Hauptfunktion des Handels ist die des Mittlers für Güter und Waren zwischen Produzenten und Kunden. Für den Handel ist die Qualität der Logistik nach wie vor ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Händler verschiedenster Branchen brauchen Logistikimmobilien vor allem aufgrund ihrer Lager- und Distributionsfunktion. Der Internet-Buchhändler Amazon.de beispielsweise betreibt in Bad Hersfeld, der geographischen Mitte Deutschlands, eine 60.700m² große und moderne Logistikimmobilienanlage, um den bereits dargestellten Kundenerwartungen gerecht werden zu können.[23]

3.2 Investoren

In Kapitel 2.4 wurde deutlich, dass der Markt für Logistikimmobilien zukunftsträchtig und Erfolg versprechend erscheint. Durchschnittliche Renditen von Logistikimmobilien können bei sieben bis neun, im Spitzenbereich sogar bei über zehn Prozent liegen. Um diesen Werten gerecht zu werden, wird ein höheres Investitionsrisiko in Kauf genommen. Kaufpreisfaktoren von 12,5 bis 13 der Jahresmiete sind bei Investoren mittlerweile keine Seltenheit mehr, da auch eine stabile Steigerung der Kaufpreise erwartet wird. Insbesondere die Mietlaufzeit und die Drittverwendungsfähigkeit sind maßgebend bei der Suche nach einem geeigneten Objekt.[24]

3.2.1 Institutionelle Investoren

Von großer Bedeutung in der Branche sind nach Expertenmeinungen institutionelle Investoren wie vor allem offene und geschlossene Immobilienfonds und Spezialfonds. Die in Deutschland zum Vertrieb zugelassen 27 offenen Immobilienfonds verfügen über rund 85 Milliarden Euro Anlagevermögen.[25] Sie charakterisieren sich dadurch, dass „[…] eingelegtes Geld im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach dem Grundsatz der Risikomischung in […] zugelassene Vermögensgegenstände […] anzulegen“[26] ist. Eine angestrebte Diversifikation nicht allein über die Streuung der Standorte sondern auch über die Nutzungsarten führt dazu, dass einige offene Immobilienfonds bereits angekündigt haben, den Flächenanteil von Logistikimmobilien von gegenwärtig durchschnittlich drei bis vier Prozent zu erhöhen.[27]

[...]


[1] Vgl. OCKENS (2001), S. 52.

[2] Vgl. KOEPKE (2004), S. 8.

[3] BAUMGARTEN (2000), S. 31.

[4] Vgl. EHRMANN (1999), S. 22-25.

[5] Vgl. GEWOS (2001), S. 15.

[6] Vgl. WENGLER/ ALBRECHT (2004), S. 3.

[7] Vgl. GEWOS (2001), S. 3.

[8] Vgl. STEINMÜLLER/ HIRDES (2004), S. 18.

[9] Vgl. OCKENS (2001), S. 52 sowie FRANKEN (2001), S. 28.

[10] Vgl. BEYERLE (2003), S. 21.

[11] Vgl. FRANKEN (2001), S. 52-53.

[12] Vgl. BEYERLE (2003), S. 20; vgl. RISSE/ ZADEK (2003), S. 27 und vgl. KOEPKE (2004), S. 7.

[13] Laut DTZ Zadelhoff wurden 85.000m² Logistikfläche und laut Atis Real Müller gerade 57.000m² Logistikfläche in Berlin im ersten Halbjahr 2004 umgesetzt (vgl. BOMKE (2004), S. 4).

[14] Vgl. KOEPKE (2004), S. 6-9.

[15] Für eine Übersicht über die Mietpreise an wichtigen deutschen Standorten vgl. Anhang, Abbildung 1, S. 18.

[16] Vgl. BEYERLE (2003), S. 20.

[17] Vgl. RISSE/ ZADEK (2003), S. 26.

[18] Kontraktlogistik beinhaltet die Übernahme von vor- und nachgelagerten Tätigkeiten der Produktion wie bspw. Kommissionierung, Barcoding und Qualitätskontrolle.

[19] Vgl. Interview vom 09. 09. 2004 mit Herrn Daniel ELSESSER, FPD Savills. Siehe Anhang, Interview-Protokoll 2, S. 36. Sowie vgl. Interview vom 15. 09. 2004 mit Herrn Harald SEIFERT, Seifert Logistik Dienstleistung GmbH. Siehe Anhang, Interview-Protokoll 3, S. 39.

[20] Für eine graphische Darstellung der Strukturierung der Logistikdienstleister und Nachfrage nach Logistik-Assets vgl. Anhang, Abbildung 2, S. 18.

[21] Vgl. WENGLER/ ALBRECHT (2004), S. 5. Beispielhaft als Logistiker sind die Fiege Gruppe und die Deutsche Post World Net, vgl. Anhang, Unternehmens-Profil 1 & 2, S. 22-23.

[22] Vgl. GEWOS (2001), S. 10. „Just-in-Time“ bezeichnet die zeitgenaue Belieferung von Material unmittelbar an den Einsatzort.

[23] GEWOS (2001), S. 15.

[24] Vgl. o. V.: Logistik-Immobilien bieten hohe Renditen, in: Handelsblatt, 07. 07. 2004, S. 16.

[25] Vgl. JOCHIMS (2004), in: Capital, Nr. 20/2004, S. 140-147.

[26] BONE-WINKEL, (1998), S. 516.

[27] KOEPKE (2004), S. 6-9. Beispielhaft kann man hier die offenen Immobilienfonds „AXA Immoselect“ und „SEB ImmoInvest“ nennen.

Ende der Leseprobe aus 28 Seiten

Details

Titel
Darstellung und Analyse der Akteure des Marktes für Logistikimmobilien
Hochschule
European Business School - Internationale Universität Schloß Reichartshausen Oestrich-Winkel
Veranstaltung
Seminar Immobilienökonomie
Note
1,7
Autor
Jahr
2004
Seiten
28
Katalognummer
V33172
ISBN (eBook)
9783638337106
Dateigröße
757 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Darstellung, Analyse, Akteure, Marktes, Logistikimmobilien, Seminar, Immobilienökonomie
Arbeit zitieren
Sönke Ezell (Autor), 2004, Darstellung und Analyse der Akteure des Marktes für Logistikimmobilien, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/33172

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