Gemäß § 111 Satz 1 InsO kann der Erwerber eines durch den Insolvenzverwalter freihändig veräußerten Grundstücks die Mietverhältnisse, in deren Rechte und Pflichten er als neuer Eigentümer eintritt, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Sofern Mietverhältnisse über Wohnraum betroffen sind, bleibt die Notwendigkeit des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB jedoch unberührt. § 111 S. 2 InsO schränkt dieses Sonderkündigungsrecht dahingehend ein, dass die Kündigung nur für den ersten Termin erfolgen kann, für den sie zulässig ist. Dies meint den ersten, unter Einhaltung der jeweiligen gesetzlichen Frist erreichbaren Termin. Abzustellen ist für die Bestimmung dieses ersten Termins auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – d.h. Eintragung des Erwerbers im Grundbuch – und den damit einhergehenden Eintritt in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB (ggf. in Verbindung mit § 578 BGB). Hält der Erwerber diesen Termin nicht ein, so erlischt das Sonderkündigungsrecht.
Die Problematik dieses nach dem Wortlaut des § 111 S. 2 InsO sehr strikten Sonderkündigungsrechts zeigt sich in den Fällen, in denen eine Eigentumsumschreibung derart kurzfristig vor der „ersten“ Kündigungsmöglichkeit erfolgt, dass der Erwerber zu diesem Zeitpunkt entweder noch gar keine Kenntnis von seiner Eigentümerstellung hat, oder er aber zwar Kenntnis hat, die Zustellung der Kündigung aber nicht mehr rechtzeitig möglich ist . Bei exakter Subsumtion unter den Wortlaut der Vorschrift bliebe dem Erwerber das Sonderkündigungsrecht aus § 111 InsO in diesen Fällen faktisch versagt. Dasselbe Problem stellt sich darüber hinaus in den Fällen, in denen der Erwerber keine Kenntnis von dem bestehenden Mietverhältnis hatte und aus diesem Grund eine Kündigung zum ersten zulässigen Termin unterlässt. Auch hier wäre das Sonderkündigungsrecht nach dem Wortlaut des § 111 Satz 2 InsO erloschen.
Die Untersuchung dieser Probleme und die Entwicklung von Lösungsvorschlägen sind Gegenstand dieser Arbeit sein.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Die Kündigung durch den Erwerber
I. Vermieterstellung des Erwerbers
1. Fortbestand des Mietvertrages in der Insolvenz
2. Durchbrechung des Grundsatzes der Relativität der Schuldverhältnisse
3. Kenntnis des Mietvertrages
4. Zwischenergebnis
II. Ordentliche Kündigungsrechte
1. Voraussetzungen und Unterschiede
a) Wohnungsmietvertrag
b) Gewerbemietvertrag
2. Zeitpunkt der Ausübung
3. Zwischenergebnis
III. Das Sonderkündigungsrecht gem. § 111 InsO
1. Normzweck
2. Voraussetzungen und Fristen
a) Insolvenzschuldner als Vermieter
b) Mietverhältnisse über Wohnraum
c) Einzuhaltende Fristen
3. Der Wortlaut des § 111 S. 2 InsO
4. Die Bestimmung des ersten Termins
a) Berücksichtigung konkreter Umstände des Einzelfalls
aa) Meinungsstand
bb) Systematische und historische Auslegung
(1) Sonderkündigungsrecht des Erstehers gem. § 57a ZVG
(a) Rechtsprechung zu § 57a ZVG
(aa) Die Entscheidung des RG vom 26.03.1920
(bb) Die Entscheidung des BGH vom 09.11.2001
(cc) Die Entscheidung des OLG Oldenburg vom 17.12.2001
(dd) Die Entscheidung des OLG Frankfurt vom 19.06.2009
(b) Literatur zu § 57a ZVG
(c) Normzusammenhang
(d) Zwischenergebnis
(2) Sonderkündigungsrecht von Erbe und Vermieter gem. §§ 564, 580 BGB
(a) Regelungsgehalt
(b) Normenzusammenhang
(c) Zwischenergebnis
cc) Beweislast
dd) Zwischenergebnis
b) Betrachtung einzelner Fallgruppen
aa) Kenntnis der Eigentümerstellung
(1) Verfahren der Eigentumsumschreibung
(2) Bekanntmachung der Eintragung
(3) Zurechnung der Kenntnis des Notars?
(a) Meinungsstand
(aa) Rechtsprechung
(bb) Literatur
(b) Stellungnahme
(4) Erkundigungspflicht
(a) Meinungsstand
(b) Stellungnahme
bb) Kenntnis des Mietvertrages
(1) Unschädlichkeit fehlender Kenntnis
(2) Zeitliche Grenze
(a) Problemstellung
(b) Eigene Auffassung
cc) Überlegungsfrist
(1) Meinungsstand
(2) Stellungnahme
dd) Täuschung durch den Mieter
C. Ergebnisse
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers gemäß § 111 InsO und beleuchtet die Problematik der strikten gesetzlichen Vorgabe, das Kündigungsrecht nur für den „ersten Termin“ ausüben zu dürfen. Ziel ist es, Lösungsansätze für Fälle zu entwickeln, in denen eine kurzfristige Eigentumsumschreibung oder fehlende Kenntnis des Erwerbers über das Mietverhältnis die rechtzeitige Kündigung faktisch unmöglich machen, um so unbillige Härten zu vermeiden.
- Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nach § 111 InsO
- Einfluss der Eigentumsumschreibung auf die Kündigungsfrist
- Kenntnis des Erwerbers und Zurechnung durch den Notar
- Vergleichbare Regelungen in ZVG und BGB
- Entwicklung von Kriterien für die Bestimmung des ersten Kündigungstermins
Auszug aus dem Buch
Die Bestimmung des ersten Termins
Es stellt sich daher die Frage, ob und inwieweit man bei der Bestimmung des ersten Termins die Umstände des Einzelfalls berücksichtigen kann, um das vorstehend skizzierte Problem des Verlustes des Kündigungsrechts zu vermeiden.
a) Berücksichtigung konkreter Umstände des Einzelfalls
aa) Meinungsstand
Zur Lösung dieses Problems werden sehr ähnliche, aber wenig konkrete Ansätze vertreten. Diese schränken den Wortlaut des § 111 Satz 2 InsO dergestalt ein, dass der Erwerber die Kündigung lediglich ohne schuldhaftes Zögern unmittelbar nach Grundbucheintragung zu erklären hat. Sofern ihm trotz Beachtung der ihm zumutbaren Sorgfalt eine Kündigung zum ersten Termin objektiv nicht möglich war, wird ihm eine Kündigungsmöglichkeit zum nächsten (d.h. nicht dem objektiv ersten) Termin zugestanden. Nach Auffassung von Jacoby kommt eine Kündigung nach § 111 S. 1 InsO erst dann in Betracht, wenn dem Erwerber der Eigentumsübergang durch eine amtswegige Mitteilung bekanntgegeben worden ist. Eckert hingegen weist darauf hin, dass der Erwerber verpflichtet sei, sich zeitnah darüber zu informieren, ab wann er zur Kündigung berechtigt ist.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Einführung in die Problematik der Immobilienverwertung in der Insolvenz und die strikten zeitlichen Vorgaben für das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO.
B. Die Kündigung durch den Erwerber: Detaillierte Untersuchung der Vermieterstellung des Erwerbers, der ordentlichen Kündigungsrechte sowie der spezifischen Voraussetzungen und Fristen für das Sonderkündigungsrecht bei Insolvenz.
C. Ergebnisse: Zusammenfassende Bewertung der Untersuchung und Feststellung, dass bei der Bestimmung des Kündigungstermins stets die Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung von Erkundigungsobliegenheiten zu prüfen sind.
Schlüsselwörter
Sonderkündigungsrecht, § 111 InsO, Erwerber, Insolvenzverwalter, Kündigungsfrist, Eigentumsumschreibung, Mietverhältnis, Zwangsversteigerung, § 57a ZVG, Eigentümerstellung, Kenntnis, Notar, Grundbuch, Erkundigungspflicht, Interessenausgleich.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit befasst sich mit den rechtlichen Herausforderungen, die entstehen, wenn ein Erwerber eine Immobilie aus einer Insolvenzmasse erwirbt und das bestehende Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO aufgrund strikter gesetzlicher Fristen zu verlieren droht.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die Voraussetzungen des Eintritts in Mietverhältnisse, die zeitliche Begrenzung der Kündigungsmöglichkeiten sowie die Frage, wie Unkenntnis des Erwerbers über die Eigentumsübertragung oder das Bestehen des Mietvertrages rechtlich zu bewerten sind.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, den starren Wortlaut des § 111 S. 2 InsO durch Auslegung interessengerecht zu reduzieren, um Erwerbern in unverschuldeten Härtefällen den Erhalt des Kündigungsrechts zu ermöglichen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt die juristische Methodik, insbesondere die systematische und historische Auslegung sowie die teleologische Reduktion von Gesetzeswortlauten unter Einbeziehung relevanter Rechtsprechung zu vergleichbaren Vorschriften (z.B. § 57a ZVG, §§ 564, 580 BGB).
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden unter anderem die Vermieterstellung, die Unterschiede zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverträgen, die Auslegung des Normzwecks von § 111 InsO sowie spezifische Fallgruppen wie die Kenntniszurechnung bei Notaren erörtert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den wichtigsten Begriffen zählen: Sonderkündigungsrecht, § 111 InsO, Eigentumsumschreibung, Insolvenzmasse, Kündigungsfrist und Interessenabwägung.
Warum wird ein Vergleich mit § 57a ZVG gezogen?
Der Vergleich erfolgt, da § 57a ZVG ein strukturell verwandtes Sonderkündigungsrecht für Ersteher in der Zwangsversteigerung normiert. Die Rechtsprechung dazu bietet Orientierungshilfen bei der Auslegung des Begriffs des „ersten zulässigen Termins“.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Kenntniszurechnung?
Die Arbeit diskutiert, ob dem Erwerber die Kenntnis des beurkundenden Notars von der Eigentumsumschreibung gemäß § 166 BGB zugerechnet werden kann, um den Beginn der Kündigungsfrist festzulegen, wenn der Erwerber selbst noch keine Kenntnis hat.
Gibt es eine Erkundigungspflicht für den Erwerber?
Ja, die Arbeit gelangt zu dem Ergebnis, dass den Erwerber eine Erkundigungsobliegenheit trifft, das Grundbuch regelmäßig (wöchentlich) einzusehen, sobald mit einer Erledigung des Eintragungsantrags zu rechnen ist.
Was passiert, wenn der Mieter den Erwerber täuscht?
Bei einer Täuschung über die Mietlaufzeit erlischt das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO mit Ablauf des ersten Termins dennoch, wobei der Erwerber jedoch Ansprüche auf Schadensersatz gegen den täuschenden Mieter geltend machen kann.
- Quote paper
- Jochen Neumann (Author), 2015, Das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers gem. § 111 InsO, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/335220
