Es hat sich herausgestellt, dass eine gründliche Auseinandersetzung mit den örtlichen Gegebenheiten und Voraussetzungen für die Wertermittlung von Bedeutung ist. Vor allem die Befassung mit dem japanischen Grundstücks- und Mietvertragsrecht zeigte, dass sich die dortigen Gepflogenheiten teilweise deutlich von den hiesigen unterscheiden.
Nach Untersuchung der wirtschaftlichen Entwicklungsgeschichte des Landes wurde aufgezeigt, dass der Immobilienmarkt insbesondere während der 1980er Jahre durch die enge Verknüpfung zum Kapitalmarkt eine signifikante Volatilität aufwies. Die spekulationsgetriebene Investitionsaktivität führte zu einer Überhitzung der Märkte und einer anschließenden rezessiven Wirtschaftsentwicklung. Die anschließend seitens der Regierung verabschiedeten fiskal- und geldpolitischen Maßnahmenpläne führten zu einem überproportionalen Schuldenstand. Trotz des scheinbar aktuell bestehenden positiven Investmentumfelds, stellen die weiterhin bestehenden gesamtwirtschaftlichen Risiken des Landes eine zukünftige Unwägbarkeit für die Entwicklung des Immobilienmarktes dar.
Am Beispiel des Tokioter Büroimmobilienmarktes konnte festgestellt werden, dass sich dieser seit Anfang der 2000er Jahre in zyklischen Phasen bewegt. Aufgrund von regelmäßigen Erhebungen durch das Japan Real Estate Institute bewegt sich der Büroimmobilienmarkt derzeit innerhalb einer expansiven Phase. Bei fortlaufender Analogie dieses Zyklusverhaltens ist danach mittelfristig eine erneute Marktkorrektur zu erwarten.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Einleitung
- 1.1 Problemstellung und Zielsetzung
- 1.2 Methodik der Untersuchung
- 2. Strukturelle Betrachtung Japan
- 2.1 Geografie
- 2.2 Demografie
- 2.3 Wirtschaft
- 2.3.1 Wirtschaftliche Entwicklung seit Ende des Zweiten Weltkriegs
- 2.3.2 Wirtschaftliche Entwicklung seit den 1980er Jahren (Bubble Economy)
- 2.3.3 Aktuelle wirtschaftliche Gesamtsituation
- 3. Das japanische Grundstücksrecht
- 3.1 Rechtsgeschichtliche Entwicklung
- 3.2 Das japanische Liegenschaftsregister
- 3.2.1 Entstehungsgeschichte
- 3.2.2 Eintragungsverfahren
- 3.2.3 Aufbau des Registers
- 3.2.4 Eintragungsfähige Rechte und Belastungen
- 3.3 Land Lease (Erbbaurecht)
- 3.3.1 Ordinary Land Lease
- 3.3.2 Fixed-Period Land Lease
- 3.4 Bauplanungsrecht
- 4. Mietvertragsrecht in Japan
- 4.1 Wohnmietverträge
- 4.2 Gewerbemietverträge
- 5. Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio
- 6. Japanische Bewertungspraxis
- 6.1 Sachverständigenwesen
- 6.2 Bewertungsverfahren
- 6.2.1 Cost Approach
- 6.2.2 Sales Comparison Approach
- 6.2.3 Income Capitalization Approach
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Masterarbeit untersucht die Grundlagen der Immobilienbewertung in Japan, insbesondere im Kontext des Tokioter Immobilienmarktes. Ziel ist es, die spezifischen rechtlichen, wirtschaftlichen und bewertungstechnischen Besonderheiten Japans aufzuzeigen und für eine fundierte Immobilienbewertung nutzbar zu machen.
- Wirtschaftliche Entwicklung Japans nach dem Zweiten Weltkrieg und die "Bubble Economy"
- Das japanische Grundstücksrecht und das Liegenschaftsregister
- Mietvertragsrechtliche Besonderheiten in Japan
- Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio
- Japanische Bewertungspraxis und gängige Bewertungsverfahren
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Thematik der Immobilienbewertung in internationalen Märkten ein und stellt die Problemstellung dar: steigendes Investitionsinteresse am Tokioter Immobilienmarkt erfordert fundierte Kenntnisse der lokalen Gegebenheiten. Die Arbeit fokussiert sich auf die Erarbeitung der wichtigsten Grundlagen für eine Immobilienbewertung in Japan. Die Methodik der Untersuchung wird skizziert, die einzelnen Kapitel werden kurz vorgestellt.
2. Strukturelle Betrachtung Japan: Dieses Kapitel liefert einen umfassenden Überblick über Japan, indem es die geografischen Besonderheiten, die demografische Entwicklung (mit Fokus auf die Überalterung der Bevölkerung und die Konzentration in den Ballungsräumen) und die wirtschaftliche Entwicklung seit dem Zweiten Weltkrieg beleuchtet. Besonderes Augenmerk wird auf die "Bubble Economy" der 1980er Jahre und die anschließende Erholungsphase gelegt. Der Einfluss dieser Entwicklungen auf den Immobilienmarkt wird angedeutet, ohne jedoch schon konkrete Schlüsse zu ziehen.
3. Das japanische Grundstücksrecht: Dieses Kapitel erörtert die rechtsgeschichtliche Entwicklung des japanischen Grundstücksrechts, insbesondere die Rezeption des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches und die Anpassung an den japanischen Kulturkreis. Im Detail wird das japanische Liegenschaftsregister mit seinen Besonderheiten, dem Trennungsprinzip von Boden- und Hausregister, den Eintragungsverfahren und den eintragungsfähigen Rechten erläutert. Der Abschnitt über das Erbbaurecht (Land Lease) beschreibt die verschiedenen Arten und ihre rechtlichen Implikationen.
4. Mietvertragsrecht in Japan: Dieses Kapitel beschreibt die Eigenheiten des japanischen Mietvertragsrechts, getrennt nach Wohn- und Gewerbemietverträgen. Es werden traditionelle Mietverträge und zeitlich befristete Verträge (Fixed-Term Lease) verglichen und die Besonderheiten der Mietkaution, Schlüsselgeld, Geldgeschenke, Nebenkosten und Mietanpassungen im Detail erläutert. Der Einfluss von Zwangsvollstreckungen auf Mietverhältnisse wird ebenfalls thematisiert.
5. Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio: Dieses Kapitel charakterisiert den Büroimmobilienmarkt in Tokio, seinen Umfang und seine Teilmärkte. Es analysiert die Entwicklung der Leerstandsrate und der Mietpreise im Kontext von Marktzyklen. Die Methodik des Japanese Real Estate Institute (JREI) zur Zyklusermittlung wird dargestellt.
6. Japanische Bewertungspraxis: Dieses Kapitel beschreibt das japanische Sachverständigenwesen und die drei gängigen Bewertungsverfahren: Cost Approach (Sachwertverfahren), Sales Comparison Approach (Vergleichswertverfahren) und Income Capitalization Approach (Ertragswertverfahren). Die verschiedenen Bodenwertarten (Posted Price, Standard Price, Roadside Price) und deren Bedeutung werden erläutert. Die Anwendung der Bewertungsverfahren wird detailliert beschrieben.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Japan, Tokio, Grundstücksrecht, Liegenschaftsregister, Erbbaurecht (Land Lease), Mietvertragsrecht, Büroimmobilienmarkt, Marktzyklen, Bewertungsverfahren (Cost Approach, Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach), Bodenwert, Sachverständigenwesen, "Bubble Economy", demografische Entwicklung.
Häufig gestellte Fragen zur Masterarbeit: Immobilienbewertung in Japan
Was ist der Gegenstand dieser Masterarbeit?
Die Masterarbeit befasst sich mit den Grundlagen der Immobilienbewertung in Japan, insbesondere am Beispiel des Tokioter Immobilienmarktes. Sie untersucht die spezifischen rechtlichen, wirtschaftlichen und bewertungstechnischen Besonderheiten Japans und macht diese für eine fundierte Immobilienbewertung nutzbar.
Welche Themen werden in der Arbeit behandelt?
Die Arbeit behandelt folgende Themenschwerpunkte: die wirtschaftliche Entwicklung Japans nach dem Zweiten Weltkrieg und die "Bubble Economy", das japanische Grundstücksrecht und das Liegenschaftsregister, Besonderheiten des japanischen Mietvertragsrechts, die Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio und die japanische Bewertungspraxis inklusive der gängigen Bewertungsverfahren.
Wie ist die Arbeit strukturiert?
Die Arbeit ist in sechs Kapitel gegliedert: Einleitung (Problemstellung, Methodik), Strukturelle Betrachtung Japans (Geografie, Demografie, Wirtschaft), Das japanische Grundstücksrecht (Rechtsgeschichte, Liegenschaftsregister, Erbbaurecht), Mietvertragsrecht in Japan (Wohn- und Gewerbemietverträge), Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio und Japanische Bewertungspraxis (Sachverständigenwesen, Bewertungsverfahren).
Welche Aspekte des japanischen Grundstücksrechts werden behandelt?
Das Kapitel zum japanischen Grundstücksrecht behandelt die rechtsgeschichtliche Entwicklung, das Liegenschaftsregister (Entstehungsgeschichte, Eintragungsverfahren, Aufbau, eintragungsfähige Rechte), und das Erbbaurecht (Land Lease) mit seinen verschiedenen Arten und rechtlichen Implikationen.
Welche Besonderheiten des japanischen Mietvertragsrechts werden beleuchtet?
Das Kapitel zum Mietvertragsrecht beschreibt die Eigenheiten von Wohn- und Gewerbemietverträgen, vergleicht traditionelle und zeitlich befristete Verträge (Fixed-Term Lease) und erläutert Besonderheiten bezüglich Mietkaution, Schlüsselgeld, Geldgeschenke, Nebenkosten und Mietanpassungen. Der Einfluss von Zwangsvollstreckungen wird ebenfalls thematisiert.
Wie wird der Büroimmobilienmarkt in Tokio charakterisiert?
Das Kapitel zur Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio analysiert den Umfang und seine Teilmärkte, die Entwicklung der Leerstandsrate und der Mietpreise im Kontext von Marktzyklen und beschreibt die Methodik des Japanese Real Estate Institute (JREI) zur Zyklusermittlung.
Welche Bewertungsverfahren werden in der Arbeit beschrieben?
Die Arbeit beschreibt die drei gängigen japanischen Bewertungsverfahren: Cost Approach (Sachwertverfahren), Sales Comparison Approach (Vergleichswertverfahren) und Income Capitalization Approach (Ertragswertverfahren). Die verschiedenen Bodenwertarten (Posted Price, Standard Price, Roadside Price) und deren Bedeutung werden ebenfalls erläutert.
Welche Rolle spielt die "Bubble Economy" in der Arbeit?
Die "Bubble Economy" der 1980er Jahre und die anschließende Erholungsphase werden im Kapitel zur strukturellen Betrachtung Japans beleuchtet. Der Einfluss dieser Entwicklungen auf den Immobilienmarkt wird analysiert.
Welche Schlüsselwörter beschreiben die Arbeit?
Schlüsselwörter sind: Immobilienbewertung, Japan, Tokio, Grundstücksrecht, Liegenschaftsregister, Erbbaurecht (Land Lease), Mietvertragsrecht, Büroimmobilienmarkt, Marktzyklen, Bewertungsverfahren (Cost Approach, Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach), Bodenwert, Sachverständigenwesen, "Bubble Economy", demografische Entwicklung.
Für wen ist diese Arbeit relevant?
Diese Arbeit ist relevant für alle, die sich mit Immobilienbewertung in Japan befassen, insbesondere für Investoren, Immobilienexperten und Wissenschaftler, die fundierte Kenntnisse der lokalen Gegebenheiten benötigen.
- Arbeit zitieren
- Andreas Michalsky (Autor:in), 2016, Immobilienbewertung in internationalen Märkten. Der Immobilienmarkt in Japan, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/335496
