Der Revitalisierungsprozess im Lebenszyklus von Immobilien

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Immobilienprojektentwicklung
2.1 Grundlagen
2.2 Lebenszyklus von Immobilien
2.3 Ziele
2.4 Chancen
2.5 Risiken

3 Revitalisierung von Immobilien
3.1 Grundlagen
3.2 Revitalisierungsprozess
3.2.1 Umnutzung
3.2.2 Rückbau
3.2.3 Wiederverwendung
3.2.4 Handlungsempfehlung
3.3 Fallbeispiel

4 Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Immobilien nach Art der Nutzung

Abbildung 2: Lebenszyklus von Immobilien

Abbildung 3: Zeitverlauf der Entwicklungsrisiken

Abbildung 4: Standort, Nutzung und Kapital im Immobilienlebenszyklus

Abbildung 5: Performancezyklus einer Immobilie in Abhängigkeit der Revitalisierung

Abbildung 6: Handlungsempfehlung für den Revitalisierungsprozess

Abbildung 7: Revitalisierungsprozess anhand eines Fallbeispiels

Abbildung 8: Blick in ein Musterbüro

Abbildung 9: Grundriss

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Auswirkungen ausgewählter Einzelrisiken und Lösungsansätze

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Die Verwertung veralteterund ungenutzter Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutungund wird auch in Zukunft immer beachtenswerter. WachsendeLeerstandsraten bei zum Teil nur zehn oder zwanzig Jahre alten Immobilien,machen es aufgrund mangelnder Effizienz und Qualitätunmöglich, attraktive Renditen zu erzielen. „Durch eine erfolgreiche Revitalisierung wird die nicht mehr marktgerechte Immobilie wieder markgerecht.“^[1]

Je nach Immobilienart und –nutzungergeben sichunterschiedliche Anforderungen an das Gebäude und die jeweiligen Entwickler, die während des gesamten Immobilienprojektentwicklungsprozesses zu berücksichtigen sind. Der Betrieb einer Immobilie hat den größten Anteil im Lebenszyklus einer Immobilie. Es ist daher umso wichtiger,alle Möglichkeiten einer Revitalisierung auszuschöpfen und somit die Nachhaltigkeit einer Immobilie zu gewährleisten und Renditen zu sichern, bevor die Immobilie abgerissen wird.^[2]

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Diverse Immobilien, die in den vergangenen Jahrzehnten gebautwurden, sind altmodisch und wurden unter dem Aspekt erbaut, langfristig zu halten oder spezifischen funktionalen Nutzeranforderungen zu genügen. Jedoch entsprechen diese Immobilien weder den bautechnischen, technischen noch den ökonomischen Anforderungen der heutigen Zeit. Die Folgensind oftmals, dass Nutzer veralteter Immobilien mit einer frühzeitigen Kündigung ihrer Mietverträge oder mit einem Wechsel des Gebäudes am Ende der Mietlaufzeiten reagieren.

Der Ausstattungsstandard, die Raumkonfiguration und das Image von Bürogebäuden istwesentlich anspruchsvoller geworden, welches eine wesentliche Ursache darin hat, dass die ökonomische Nutzungsdauer von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien bzw. Büroimmobilien abnimmt.

Für Investoren ist ein strategisches Umdenken und ein gezielterer Umgang mit den Immobilien ihrer Immobilienportfolios zwingend nötig, um auch künftig die avisierten Ziele zu erfüllen und den Interessen der Anleger gerecht zu werden.

Im Rahmen dieser Arbeit wird die Bedeutung des Revitalisierungsprozesses im Lebenszyklus von Immobilien erläutert.

1.2 Aufbau der Arbeit

Zu Beginn der Arbeit wird das Thema vorgestellt und der Aufbau der Arbeit präsentiert. Anschließendwerden die Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung, mit deren Zielen, Chancen, Risiken und dem Lebenszyklus von Immobilien erläutert. Im Hauptteil wird die Revitalisierung von Immobilien erörtert und der Revitalisierungsprozess vorgestellt. Daran anschließend werden mögliche Handlungsempfehlungen vorgeschlagen und ein Fallbeispiel vorgestellt. Im Schlussteil werden die ausgearbeiteten Fakten zusammen getragen und eine eigene Stellungnahme abgegeben.

2. Immobilienprojektentwicklung

2.1 Grundlagen

„Die Projektentwicklung ist der Motor der Immobilienwirtschaft, der den Immobilienmarkt mit neuen Objekten bedient oder den Bestand durch Revitalisierung einer neuen Nutzung zuführt und modernisiert“^[3] Immobilien aus der Projektentwicklung dienen privaten und institutionellen Investoren als Anlageobjekte und Industrie-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen als Produktionsfaktoren.

Prinzipiell möchte ein Bauherr sein neues Haus so errichten, bzw. ein aus dem Bestand erworbenes Gebäude so gestalten, dass

- es allen seinen gegenwärtigen Wohn- und Lebensbedürfnissen entspricht,
- es an mögliche Veränderungen dieser Bedürfnisse während der gesamten Nutzung leicht anzupassen ist,
- eine dauerhafte Nutzung des Gebäudes ohne Verluste an Wohnqualität möglich ist und
- der Wiederverkaufswert des Hauses langfristig hoch ist.

Damit eine Immobilie diesen Anforderungen gerecht werden kann, ist eine vorausschauende Planung erforderlich.

Für den Projektentwicklungsprozess habendie unterschiedlichen Immobilienarten mit deren objektspezifischen Entwicklungsschritten eine große Bedeutung. Unterschieden wird zwischen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien. Die Spezialimmobilien werden ausschließlich für eine individuelle Nutzung erstellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Immobilien nach Art der Nutzung^[4]

2.2 Lebenszyklus von Immobilien

Die Projektentwicklung steht am Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie, der in verschiedene Phasen unterteilt ist.^[5] Der Immobilienlebenszyklus beginnt mit der Phase der Bebauung eines Grundstücks, die generell als Projektentwicklung bezeichnet wird. Anschließend folgt die Phase der Nutzung. Je hochwertiger die Bebauung ausfällt, desto länger kann das Gebäude genutzt werden. Die optimale Nutzungsdauer ist abhängig von einer nutzerorientierten und effizienten Bewirtschaftung der Immobilie (Facility-Managements).Um die Lebensdauer einer Immobilie zu verlängern, müssen entsprechende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Ein Leerstand kann während des gesamten Lebenszyklus auftreten, jedoch liegt es nahe, bei einem komplettem Leerstand sich über eine Umnutzung bzw. eine Revitalisierung Gedanken zu machen. Kann trotz Restrukturierung und Sanierung der Bausubstanz der Leerstand nicht vermieden werden, folgt der Abriss der Immobilie. Das wieder freie Grundstück tritt dann wieder in die Phase der Projektentwicklung und der Lebenszyklus beginnt von vorn.^[6]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Lebenszyklus von Immobilien^[7]

2.3 Ziele

Immobilienprojektentwicklung ist eine Herausforderung, bei der es darum geht, wichtige Aspekte wie Standort, Funktion, Nutzung, und Gestaltung von Gebäuden zu einem sinnvollen und funktionierenden Ganzen zu verbinden.^[8] Von Beginn an muss viel Fachkompetenz, Marktkenntnis und Erfahrung aber auch Mut, Fantasie und Leidenschaft eingebracht werden, um die wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Ziele zu erreichen.^[9]

Der Immobilienprojektentwickler hat also unter Berücksichtigung der aktuellen und absehbaren Marktereignisse, der rechtlichen und sozialen Vorschriften sowie der Ansprüche potenzieller Investoren und Nachfrager ein marktfähiges Konzept zu entwickeln sowie das dazugehörige Objekt auf dem Grundstück zu erstellen.^[10]

2.4 Chancen

Die Immobilienprojektentwicklung ermöglicht Chancen und Vorteile für unterschiedlich Beteiligte, die sich unter anderem durch die neue Gestaltung nicht adäquat genutzter Grundstücke ergeben. Dies kann sich sowohl auf nicht bebaute Grundstücke als auch auf bebaute Grundstücke beziehen, die im Rahmen der Neustrukturierung umgestaltet oder abgerissen werden müssen.

Projektentwicklungen bieten die Chance auf eine qualitative Aufwertung von Standorten und steigern somit die Lebensqualität.

Die Chancen für Investoren werden bei Betrachtung seiner Opportunitäten deutlich und es stellt sich die Frage, ob eine neue Immobilie entwickelt oder ein bestehendes Konzept erworben werden soll.Durch die Schaffung eines neuen Konzeptes werden Wettbewerbsvorteile generiert und der Investor sichert sich bei Objekten, die anschließend vermietet werden sollen, freie Verhandlungs- und Gestaltungsmöglichkeit bei der Wahl der Mieter sowie Art undInhalt der Mietverträge.^[11] Des Weiteren sind Kostenvorteile möglich, wie z.B. die Erwerbsnebenkosten sowie die Maklercourtage, diesich nur auf den Grundstückkaufpreis beziehen.Durch energiesparende und nachhaltige Bauweisen können die Kosten im Rahmen der anschließenden Nutzung gering gehalten werden.

2.5 Risiken

Den Chancen stehen die Risiken gegenüber, die sich in verschiedene Einzelrisiken gliedern. DieTabelle 1verdeutlicht die Auswirkungen der Risiken.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Auswirkungen ausgewählter Einzelrisiken und Lösungsansätze^[12]

Ein Restrisiko trägt der Entwickler bzw. Investor.

Die nachfolgende Abbildung zeigt den Zeitverlauf der unterschiedlichen Entwicklungsrisiken in den Phasen der Projektentwicklung.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Zeitverlauf der Entwicklungsrisiken^[13]

3 Revitalisierung von Immobilien

3.1 Grundlagen

Die Revitalisierung oder „das zweite Leben einer Immobilie“bedeutet so viel wie "wieder kräftigen”. „Als Folge des wirtschaftlichen Strukturwandels oder neuer Anforderungen werden Wirtschaftsstandorte in den Kernbereichen der Städte aufgegeben.“^[14] Schrumpfungsprozesse werden z.B. durch abnehmenden Flächenbedarf infolge vonsich weiterentwickelten Technologien und Produktionsprozessen bestimmt. Diverse Siedlungsstrukturen und städtische Prozesse können auf diesen Strukturwandel und die Schrumpfungsprozesse nicht ausreichend reagieren. Folgenutzungen bleiben aus und der Standort wird zur städtebaulichen Brache. Wird eine Neunutzung eines Objektes vorgenommen, die hohe Investitionskosten erfordert, wird von Redevelopment gesprochen.^[15] Abhängig von den Maßnahmen,die zur Neunutzung notwendig sind, lässt sich das Redevelopment in das Flächenrecycling und die Revitalisierung unterteilen. Flächenrecycling beschreibt die Neu- oder Wiedernutzung von bereits erschlossenen Flächen. Revitalisierung bezieht sich auf die Anpassung der Ausstattung und Qualität der Immobilie an veränderte Marktverhältnisse. Bei der Revitalisierung wird der ursprüngliche Nutzungszweck beibehalten und steht mit der technischen Nutzungsdauer des Gebäudes nicht in Verbindung.^[16] Die wesentliche Herausforderung einer Revitalisierung ist die erneute Koordination der Faktoren Standort, Nutzung und Kapital.Geraten diese drei Faktoren im Laufe eines Immobilienlebenszyklus ins Ungleichgewicht, müssen diese in einen Gleichgewichtszustand zurückversetzt werden.^[17] Die nachfolgende Abbildung lässt erkennen, dass Standort, Nutzung und Kapital bei einem Neubauprojekt (optimalerweise) in einem Gleichgewicht zueinander stehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Standort, Nutzung und Kapital im Immobilienlebenszyklus^[18]

Dieses Gleichgewicht gerät durch veränderte Anforderungen der Nutzer und des Marktes an die Immobilie im Zeitablauf in ein Ungleichgewicht, wie die Phasen der Nutzung und des Leerstandes verdeutlicht.^[19] Die wesentliche Rolle im Rahmen einer Revitalisierung nimmt der Faktor Nutzung ein. Passend zu der Qualität gilt es, ein wettbewerbsfähiges, sozial- und umweltverträgliches sowie zeit und sachgerechtes neues Nutzungskonzept für eine Immobilie zu entwerfen.^[20] Eine entscheidende Bedeutung haben hierbei dieheutigen qualitativen Büroanforderungen, da ein Revitalisierungsobjekt nur mit einer ausgeprägten Flächeneffizienz und flexiblen Strukturen eine nachhaltige Rendite erzielen kann. Im Optimalfall resultiert aus einer erfolgreichen Revitalisierung eine Vollvermietung, die in Kombination mit dem gesteigerten Verkehrswert der Immobilie dazu führt, dass diePerformance wieder gesteigert werden kann, wie die anschließende Abbildung verdeutlicht.^[21]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Performancezyklus einer Immobilie in Abhängigkeit der Revitalisierung^[22]

[...]

^[1] Vgl. Alda / Hirschner (2014), S.122

^[2] Vgl. Alda / Hirschner (2014), S.27

^[3] Nowack (2007), S. 11

^[4] Eigene Darstellung

^[5] Vgl. Nowack (2007), S. 11

^[6] Vgl. Vireo Immobilien GmbH (2015)

^[7] Eigene Darstellung

^[8] Vgl. Murfeld, S. 35 ff.

^[9] Vgl. Hirmer Immobilien GmbH & Co. KG (2015)

^[10] Vgl. Schulte / Bone-Winkel / Rottke(2002), S. 58

^[11] Vgl. Alda / Hirschner (2014), S.67

^[12] Eigene Darstellung in Anlehnung an Diederichs (2006), S. 86ff.

^[13] Wiedemann (2005), S. 84

^[14] Gabler Wirtschaftslexikon - Die ganze Welt der Wirtschaft (2015)

^[15] Vgl. Matthias Zimmermann (2006), S. 106

^[16] Vgl. Alda / Hirschner (2014), S.122

^[17] Vgl. Matthias Zimmermann (2006), S. 58

^[18] Matthias Zimmermann (2006), S. 58

^[19] Vgl.Matthias Zimmermann (2006), S. 59

^[20] Matthias Zimmermann (2006), S. 62

^[21] Vgl. Alda / Hirschner (2014), S.122

^[22] Matthias Zimmermann (2006), S. 61