Die internationale Rechnungslegung hat in letzter Zeit und wird auch weiterhin für viele Unternehmen an Bedeutung gewinnen. Internationalisierung und Globalisierung sind Begriffe, die in vielen wirtschaftlichen Diskussionen auftreten. Durch technische Möglichkeiten wie bspw. die Nutzung des Internets sind Informationsflüsse in sekundenschnelle, auch über kontinentale Entfernungen hinweg, möglich geworden1. Um die unterschiedlichen, bilanzpolitisch national geprägten Unternehmensinformationen vergleichbar zu machen, wurde die Forderung nach einer internationalen Harmonisierung der Rechnungslegung laut2. Weiterhin forderten Investoren als einer der wichtigsten Adressaten des IFRS-Abschlusses eine Darstellung der den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, um vor Fehlinvestitionen und Vermögensverlusten geschützt zu sein3. Die International Accounting Standards (IAS), die von den International Financial Reporting Standards (IFRS) abgelöst werden, stellen ein solches internationales Bilanzierungsregelwerk dar. Sie sind durch einzelstaatliche und gemeinschaftliche Rechtsnormen, behördliche Vorschriften als auch von privaten Institutionen geprägt. Die vom International Accounting Standard Board (IASB) entwickelten Standards werden auf jeden Fall die Rechnungslegung in Europa und teilweise auch in Ländern anderer Kontinenten, wesentlich verändern. Zwar steht das seitens der USA entwickelte Rechnungslegungssystem Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) derzeit noch in Konkurrenz, doch besteht die Tendenz, dass sich die beiden Systeme im Laufe der stetigen Weiterentwicklung schrittweise annähern4. Angewendet werden können sie sowohl für Einzel- als auch Konzernabschlüsse, wobei die Letzteren in der Praxis im Vordergrund stehen.
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabepflichten (IAS 40). Als Synonyme werden in der Literatur auch häufig die Begriffe Renditeliegenschaften, Anlageimmobilien oder investment properties verwendet. Ziele dieses Standards sind eine Verbesserung der Ergebnistransparenz durch Erfolgsspaltung von operativem und außerordentlichem Ergebnis sowie eine fair value - Bilanzierung auch für nicht-finanzielle Vermögenswerte einzuführen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Begriffsbestimmung
2.1 Definition „Renditeliegenschaften“
2.2 Abgrenzung zur Bewertung nach IAS 2 und IAS 16
3. Bewertung
3.1 Zugangsbewertung
3.2 Folgebewertung
3.2.1 Fair Value Model
3.2.1.1 Marktwertverfahren
3.2.1.2 Vergleichswertverfahren
3.2.1.3 Discounted cash flow Verfahren
3.2.2 Cost Model
3.3 Bestimmungswechsel
3.4 Abgänge
4. Einordnung in den Jahresabschluss
4.1 Ausweis in der Bilanz und der GuV
4.2 Angaben im Anhang
5. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) nach den International Financial Reporting Standards (IFRS). Ziel ist es, einen Überblick über die wesentlichen Aspekte dieses Standards zu verschaffen, wobei ein besonderer Fokus auf der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (fair value) liegt.
- Regelungen zur Definition und Abgrenzung von Renditeliegenschaften.
- Methoden der Zugangs- und Folgebewertung (Fair Value Model vs. Cost Model).
- Diskontierte Cash-Flow-Verfahren zur Wertermittlung.
- Ausweisvorschriften im Jahresabschluss und erforderliche Anhangangaben.
Auszug aus dem Buch
3.2.1 Fair Value Model
Ein Unternehmen muss den beizulegende Zeitwert (fair value) für investment properties immer ermitteln, sei es zur Bewertung des Vermögenswertes oder als Anhangangabe bei Anwendung des cost models (IAS 40.26). Geregelt ist die Bewertungsmethode in IAS 40 in den Absätzen 27 bis 49.
Hier wird der fair value als der Wert definiert, der „zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern“ (IAS 40.32) zu einem bestimmten Bewertungszeitpunkt erzielt werden kann.
Die Tatbestände der vorgenannten Definition sollen nachfolgend kurz umschrieben werden. Unter sachverständig versteht der Standard, dass die Vertragsteilnehmer ausreichend über Art, Merkmale und Nutzungsmöglichkeiten des investment property informiert sind. Es bestehen keine Informationsdefizite unter den Vertragsparteien. Weiterhin wird sowohl die Vertragswilligkeit des Käufers als auch die des Verkäufers vorausgesetzt. Keiner der Beteiligten darf gezwungen sein, das Objekt zu verkaufen oder zu erwerben, es besteht lediglich die Motivation zur Schließung des Kaufvertrages. Die Unabhängigkeit der Geschäftsparteien ist ein weiterer Bestandteil der zur Ermittlung des fair value gegeben sein muss. Eine besondere oder spezielle Beziehung zueinander darf nicht vorliegen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Beleuchtet die wachsende Bedeutung der internationalen Rechnungslegung und definiert den Rahmen für die Bilanzierung von Anlageimmobilien gemäß IAS 40.
2. Begriffsbestimmung: Definiert Renditeliegenschaften und grenzt diese gegenüber anderen Immobilienkategorien wie Sachanlagen (IAS 16) und Vorräten (IAS 2) ab.
3. Bewertung: Erläutert detailliert die Zugangsbewertung sowie die Wahlrechte zwischen Fair Value Model und Cost Model in der Folgebewertung.
4. Einordnung in den Jahresabschluss: Beschreibt die Anforderungen an den Ausweis in Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung sowie die umfangreichen Angabepflichten im Anhang.
5. Fazit: Fasst zusammen, dass IAS 40 die Transparenz erhöhen soll, aber durch komplexe Bewertungsmethoden wie das DCF-Verfahren auch Ermessensspielräume für das Management schafft.
Schlüsselwörter
IAS 40, Renditeliegenschaften, Anlageimmobilien, IFRS, Fair Value, Cost Model, Discounted Cash Flow, Bilanzierung, Bewertung, Immobilienmarkt, Jahresabschluss, Anschaffungskosten, Wertermittlung, Sachverständigengutachten, Anhangangaben.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Seminararbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, sogenannten Renditeliegenschaften, nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IAS/IFRS).
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Im Mittelpunkt stehen die Definition von Renditeliegenschaften, die verschiedenen Bewertungsmethoden (insbesondere das Fair Value Model), die Handhabung von Bestimmungswechseln und die Anforderungen an den Ausweis im Jahresabschluss.
Welches primäre Ziel verfolgt die Arbeit?
Das Hauptziel ist es, einen strukturierten Überblick über die wesentlichen Aspekte des IAS 40 zu geben, wobei der Fokus insbesondere auf der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (fair value) liegt.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse der einschlägigen Fachliteratur und der Auswertung des IAS 40 Standards, ergänzt durch eine beispielhafte Fallrechnung im Anhang.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Begriffsbestimmung, die detaillierte Darstellung der Zugangsbewertung, die verschiedenen Ansätze zur Folgebewertung und die Einordnung in den Jahresabschluss inklusive der Anhangangaben.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind IAS 40, Renditeliegenschaften, Fair Value, Cost Model, Discounted Cash Flow und die Bilanzierung von Anlageimmobilien.
Warum ist die Wertermittlung beim Fair Value Model oft schwierig?
Da Immobilien Unikate sind und der Immobilienmarkt als unvollkommen gilt, existieren oft keine direkt vergleichbaren Marktpreise, was die Anwendung von Schätzverfahren wie dem DCF-Verfahren erforderlich macht.
Welche Rolle spielt die "ewige Rente" bei der Immobilienbewertung?
Sie dient im Rahmen des Discounted Cash Flow (DCF) Verfahrens zur Berechnung des Residualwerts am Ende des Prognosezeitraums, um den nachhaltigen Wert der Immobilie zu erfassen.
- Quote paper
- Alexander Beck (Author), Tanja Buffen (Author), 2004, Bilanzierung von Renditeliegenschaften nach IFRS, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/34116
