Diese Arbeit soll sich mit dem Thema beschäftigen, ob der Erwerb eines Erbbaurechts aus der Sicht eines privaten Bauherrn eine zumindest ernstzunehmende Alternative zum herkömmlichen Immobilienerwerb darstellt. Diese Frage soll im Verlauf dieser Bachelorarbeit versucht werden zu beantworten. Da eine allumfassende Betrachtung den Rahmen dieser Arbeit sprengen würde, soll diese Frage nur aus dem Blickwinkel des Erbbaurechts im privaten Wohnungsbau betrachtet werden.
Zu Beginn erfolgt ein kurzer Überblick über die Historie des Erbbaurechts, sowie seine verschiedenen Formen. Die nächsten Kapitel beschäftigen sich mit den rechtlichen Aspekten. Danach folgt ein kurzes Kapitel bzgl. Besonderheiten der Steuern. Als nächstes wird das Erbbaurecht von der finanziellen Seite aus beleuchtet. Die Hürden und Hindernisse bei der Finanzierung, sowie der Verlauf im Zwangsversteigerungsfall werden mitsamt der Wertermittlung dargestellt. Anschließend geht es darum, ob das Erbbaurecht in Deutschland eine praktische Bedeutung hat und wenn ja, wie stark und für wen. Darauf folgt ein Kapitel, in dem Erbbaurechte aus anderen Ländern vorgestellt werden. Sowohl die rechtlichen Rahmenbedingungen, als auch insbesondere die Relevanz des Erbbaurechts im Wohnungs- und Häuserbau bzw.- kauf soll gegenübergestellt werden. Den Schluss bildet das Fazit.
1. Einleitung
1.1. Definition
1.2. Entstehungsgeschichte
1.3. Arten des Erbbaurechts
1.4. Vorteile des Erbbaurechts
2. Der Erbbaurechtsvertrag
2.1. Erbbauzins
2.2. Heimfall
2.3. Übertragung
2.3.1. Veräußerung
2.3.2. Vererbung
2.4. Vertragsstrafen
2.5. Verlängerungsrecht und Vorrecht
2.6. Vorkaufsrecht und Ankaufsrecht/-pflicht
2.7. Belastungen
3. Begründung des Erbbaurechts
3.1. Einigung
3.2. Grundbücher
3.2.1. Grundbuch
3.2.2. Erbbaugrundbuch
4. Beendigung des Erbbaurechts
4.1. Aufhebung
4.2. Zeitablauf
5. Steuern
5.1. Grunderwerbssteuer
5.2. Einkommensteuer
6. Wertermittlung
6.1. Vergleichswertverfahren
6.2. Ertragswertverfahren
6.3. Sachwertverfahren
7. Die Finanzierung
7.1. Finanzierungsmodelle
7.1.1. Annuitätendarlehen
7.1.2. Ratentilgung
7.1.3. Festkredit
7.2. Einfluss des Erbbauzinses auf die Beleihbarkeit
7.2.1. Stillhalteerklärung
7.2.2. Der versteigerungsfeste Erbbauzins
7.2.3. Rangvorbehalt
8. Das Zwangsversteigerungsverfahren
8.1. Zweckentfremdung
8.2. Person des Erwerbers
8.3. Zeitpunkt
9. Relevanz des Erbbaurechts in der Praxis
9.1. Gemeinden
9.2. Kirche
9.3. SWOT-Analyse
10. Das deutsche Erbbaurecht im internationalen Vergleich
10.1. Europa
10.1.1. Niederlande
10.1.2. England
10.1.3. Polen
10.2. USA
11. Fazit
Zielsetzung & Themen
Diese Bachelorarbeit untersucht, ob der Erwerb eines Erbbaurechts für private Bauherren eine ernstzunehmende Alternative zum herkömmlichen Immobilienerwerb darstellt. Die Untersuchung fokussiert sich dabei auf rechtliche, steuerliche und finanzielle Aspekte sowie die praktische Bedeutung in Deutschland im internationalen Vergleich.
- Rechtliche Grundlagen und Vertragsgestaltung des Erbbaurechts.
- Finanzielle Aspekte, insbesondere Erbbauzins und Beleihbarkeit.
- Steuerliche Besonderheiten für Erbbaurechtgeber und -nehmer.
- Verfahren bei Zwangsversteigerungen und Wertermittlung.
- Relevanz und Anwendung des Erbbaurechts durch Kommunen und Kirchen.
- Internationaler Vergleich der Erbbaurechtskonzepte.
Auszug aus dem Buch
1.1. Definition
Ein Erbbaurecht ist nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG das Recht auf bzw. unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu besitzen und zu nutzen, welches sowohl veräußerlich, vererbbar sowie beleihbar ist. § 12 Abs. 1 und 2 ErbbauRG sorgt dafür, dass dieser Sonderfall überhaupt möglich ist. So ist das Gebäude in diesem Fall nicht wie in § 93 BGB definiert ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes, sondern eben ein essentieller Bestandteil des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht selber ist nach § 11 ErbbauRG als grundstücksgleiches Recht zu behandeln. Für die Dauer des Erbbaurechts ist zudem der Erbbauberechtigte Eigentümer des Bauwerkes. Als Erbbauberechtigter wird die Person bezeichnet, die ein Nutzungsrecht i.S.d. Erbbaurecht bestellt wird bezeichnet. Erbbaurechtgeber ist der Grundstückseigentümer, der dieses Recht bestellt. Nach Beendigung greift allerdings wieder § 93 BGB, d.h. Grundstück und Gebäude gehören wieder zusammen und werden Eigentum des Grundstückseigentümers. Der ehemalige Erbbauberechtigte ist dafür je nach Vertragsbestimmung zu entschädigen. Grundsätzlich ist es jeder natürlichen und juristischen Person aber auch Personenhandelsgesellschaften möglich, Erbbauberechtigter zu sein. Für diese ist das Erbbaurecht ein umfassendes dingliches Recht, denn sie erlangen dadurch volles (umfassendes) Eigentum am Gebäude. Für den Grundstücksbesitzer ist es hingegen ein beschränktes dingliches Recht, da er nur einen Teil seiner Rechte an einen anderen abtritt. Aufgrund des sozialen Charakters des Erbbaurechts werden die meisten Erbbaurechte von Kirchen, Städten und Gemeinden vergeben. Seltener ebenso von Erbengemeinschaften, Landwirten oder anderen Privatpersonen. Theoretisch kann allerdings jeder mit einem Grundstück Erbbaurechtgeber sein.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einführung thematisiert die aktuelle Relevanz und historische Entwicklung des Erbbaurechts sowie das Ziel und den Aufbau der Arbeit.
2. Der Erbbaurechtsvertrag: Das Kapitel erläutert die gesetzlichen Anforderungen, den Inhalt sowie die Gestaltungsmöglichkeiten des Erbbaurechtsvertrags.
3. Begründung des Erbbaurechts: Hier werden die formalen Voraussetzungen für die Bestellung eines Erbbaurechts, einschließlich Einigung und Grundbucheintragung, dargestellt.
4. Beendigung des Erbbaurechts: Dieses Kapitel behandelt die verschiedenen Beendigungsformen, insbesondere Aufhebung und Zeitablauf, sowie die damit verbundenen Entschädigungsfragen.
5. Steuern: Hier erfolgt eine Analyse der steuerlichen Auswirkungen von Erbbaurechten, insbesondere hinsichtlich Grunderwerbs- und Einkommensteuer.
6. Wertermittlung: Das Kapitel erläutert die Anwendung der drei Immobilien-Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) auf Erbbaurechte.
7. Die Finanzierung: Hier werden Finanzierungsmodelle für Erbbaubauherren sowie der Einfluss des Erbbauzinses auf die Beleihbarkeit erörtert.
8. Das Zwangsversteigerungsverfahren: Das Kapitel beschreibt den Ablauf von Zwangsversteigerungen bei Erbbaurechten und die Rolle der Grundstückseigentümer.
9. Relevanz des Erbbaurechts in der Praxis: Hier wird die praktische Bedeutung des Erbbaurechts anhand des Einsatzes durch Gemeinden und Kirchen sowie eine SWOT-Analyse aufgezeigt.
10. Das deutsche Erbbaurecht im internationalen Vergleich: Das Kapitel stellt Erbbaurechtskonzepte in den Niederlanden, England, Polen und den USA dem deutschen Recht gegenüber.
11. Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und bewertet die Attraktivität des Erbbaurechts als Alternative zum Immobilienerwerb.
Schlüsselwörter
Erbbaurecht, Erbbauzins, Heimfall, Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigter, Finanzierung, Wertermittlung, Zwangsversteigerung, Erbbaurechtsvertrag, Grunderwerbssteuer, Bodenwert, Laufzeit, Immobilien, Bauland, Erbbaurechtsgesetz
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Erbbaurecht als alternative Form zum Volleigentum beim Erwerb von Immobilien, insbesondere aus Sicht privater Bauherren.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind rechtliche Rahmenbedingungen, steuerliche Aspekte, Finanzierung, Bewertung, Praxisrelevanz und der internationale Vergleich.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist zu klären, inwieweit der Erwerb eines Erbbaurechts für private Bauherren eine ernstzunehmende Alternative zum konventionellen Immobilienerwerb darstellt.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine Literaturanalyse sowie die Untersuchung von Fallbeispielen und statistischen Studien zur Bewertung des Erbbaurechts.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil behandelt die rechtliche Ausgestaltung, die Finanzierung und Beleihbarkeit, die steuerliche Behandlung, die Wertermittlung, das Zwangsversteigerungsverfahren sowie eine Analyse der Praxisrelevanz bei Gemeinden und Kirchen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Schlüsselwörter sind Erbbaurecht, Erbbauzins, Heimfall, Finanzierung, Wertermittlung und Grundstückseigentum.
Welche Rolle spielt die Stillhalteerklärung bei der Finanzierung?
Die Stillhalteerklärung dient dazu, den Erbbauzins im Falle einer Zwangsversteigerung als Teil des Erbbaurechts zu erhalten und so die Position der finanzierenden Bank zu schützen.
Warum wird das Erbbaurecht international unterschiedlich bewertet?
Die unterschiedliche Bewertung hängt oft von länderspezifischen Traditionen, dem Ziel der Bodenpolitik (z.B. Verhinderung von Bodenspekulation) und den Rechten der Gebietskörperschaften ab.
- Quote paper
- Kerstin Diaz (Author), 2013, Das Erbbaurecht im privaten Wohnungsbau, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/342751
