„Due-Diligence-Real-Estate„
Strukturierter Analyseprozess zur ganzheitlichen
Beurteilung von Immobilien
Zu Beginn der Arbeit werden die Grundlagen zum Begriff „Due Diligence Real Estate“ bearbeitet und definiert und gegenüber vermeintlich ähnlichen Begriffen, insbesondere gegenüber der Bewertung, abgegrenzt . Die Behandlung des Begriffs Due-Diligence-Real-Estate erfolgt schwergewichtig aus dem Blickwinkel eines institutionellen Immobilieninvestors, der Immobilien als Anlageobjekte betrachtet.
Es wird deshalb in einem zweiten Teil einerseits beurteilt und analysiert, welche Risiken diese Investoren bei ihren Investitions- / Devestitionsentscheidungen eingehen und anderseits, was sie selber als Immobilien-Risiko betrachten und wie diese Risken gemanagt werden können. Die Behandlungen erfolgt theoretisch und durch die Befragung von Marktteilnehmern auch mit einem aktuellen Bezug zur Praxis. Basierend auf den Erkenntnissen aus den ersten beiden Teilen wird in einem dritten Schritt eine Konzepti-on einer umfassenden DDRE erarbeitet. Level of materiality, die zu analysierenden Module sowie deren Gewichtung werden im Detail besprochen. Mit der Arbeit wird vor allem Praktikern, die sich als institutionelle Anleger oder als deren Dienstleister im Bereich Investment-Management von Immobilien bewegen, eine Orientierungshilfe und Anleitung für eine umfassende DDRE in die Hand gegeben. Entsprechend enthält die Arbeit auch Ausführungen zur Organisation und Auftrag zur DDRE sowie im Anhang einige Mustervorschläge.
In einem vierten Schritt werden die Resultate der bei institutionellen Investoren durchgeführten Befragungen und Interviews mit Anbietern der Dienstleistung DDRE zusammengefasst und überprüft, ob die zuvor erarbeitete Konzeption einer DDRE den Bedürfnissen aus der Praxis gerecht wird.
Die Wahl des Themas und die Motivation für diese Arbeit erfolgte aus einer langjährigen Tätigkeit des Autors im Immobilien-Investmentbereich heraus, während der die tiefgreifenden Veränderungen der Immobilienbranche in den letzten 15 Jahre miterlebt wurden.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG
1.2 ZIELSETZUNG
1.3 VORGEHEN UND AUFBAU DER ARBEIT
2 GRUNDLAGEN ZUR DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
2.1 INFORMATIONSGRUNDLAGEN BEI IMMOBILIEN-INVESTITIONEN
2.2 METHODEN ZUR BEURTEILUNG VON IMMOBILIEN
2.3 DER BEGRIFF „DUE DILIGENCE“
2.4 DEFINITION VON DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
3 ABGRENZUNG DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
3.1 ALLGEMEINES
3.2 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
3.3 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG
3.4 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER INVESTITONSRECHNUNG
3.5 ABGRENZUNG GEGENÜBER DEM CONTROLLING
3.6 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER REVISION
3.7 FAZIT
4 RISIKEN EINER IMMOBILIEN INVESTITION
4.1 ALLGEMEINES
4.2 VARIANZ UND STANDARDABWEICHUNG
4.3 DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE UND IMMOBILIEN-RISIKO
4.4 DIE EINZELNEN RISIKOKATEGORIEN
5 RISK MANAGEMENT
5.1 ALLGEMEINES
5.2 RISIKOPOLITIK
5.3 IDENTIFIKATION VON RISIKEN
5.4 ANALYSE VON RISIKEN
5.5 BEWÄLTIGUNG
5.6 CONTROLLING
5.7 FAZIT
6 KONZEPTION EINER DIENSTLEISTUNG DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
6.1 ZIELE DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
6.2 NUTZEN DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
6.3 DIE PHASEN UND DER ABLAUF EINES DDRE-VERFAHRENS
7 ORGANISATION EINER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
7.1 DER AUFTRAG ZUR DUE DILIGENCE REAL ESTATE
7.2 BETEILIGTE
7.3 DAS INFORMATIONSMEMORANDUM
7.4 VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG
7.5 LETTER OF INTENT
7.6 DATENRAUM
7.7 DUE DILIGENCE REPORT
7.8 FAZIT
8 DIE ANALYSEMODULE EINER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE
8.1 LEVEL OF MATERIALITY
8.2 MODUL „ECONOMICS“
8.3 MODUL „FINANCIALS“
8.4 MODUL „LEGAL“
8.5 MODUL „CONSTRUCTION“
8.6 MODUL „TAX“
8.7 MODUL „FM“
8.8 MODUL „ORGANISATION“
8.9 MODUL „ENVIROMENTAL“
8.10 MODUL „VALUATION“
9 INFORMATIONSBESCHAFFUNG
9.1 ALLGEMEINES
9.2 DESK-RESEARCH
9.3 FIELD-RESEARCH
10 DAS BESTEHENDE ANGEBOT IN DER SCHWEIZ
10.1 DAS DIENSTLEISTUNGS-ANGEBOT
10.2 DIE ANBIETER
10.3 DER VERGLEICH MIT ANDEREN LÄNDERN
10.4 FAZIT
11 DIE NACHFRAGE IN DER SCHWEIZ
11.1 DIE WICHTIGSTEN ADRESSATEN
11.2 ANLAGEENTSCHEIDE IN DER PRAXIS
11.3 DIE MÖGLICHEN ERFOLGSFAKTOREN EINER DIENSTLEISTUNG DDRE
11.4 FAZIT
12 SCHLUSSFOLGERUNGEN
12.1 MARKTVERÄNDERUNGEN
12.2 IMMOBILIENRISIKO UND RISKMANAGEMENT
12.3 DIE KONZEPTION
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Die Arbeit verfolgt das Ziel, einen strukturierten Analyseprozess zur ganzheitlichen Beurteilung von Immobilien unter dem Begriff der "Due-Diligence-Real-Estate" (DDRE) für institutionelle Immobilieninvestoren zu erarbeiten. Dabei steht die systematische Identifizierung, Bewertung und Steuerung von Risiken im Fokus, um Entscheidungsträgern als Orientierungshilfe für Investitions- und Devestitionsentscheidungen zu dienen.
- Grundlagen und Definitionen der Due-Diligence-Real-Estate
- Analyse der spezifischen Risiken bei Immobilieninvestitionen
- Etablierung eines systematischen Risk Managements
- Konzeption eines umfassenden DDRE-Dienstleistungsprozesses
- Untersuchung der Nachfragesituation und Angebotslandschaft in der Schweiz
Auszug aus dem Buch
2.4 Definition von Due-Diligence-Real-Estate
Wie bereits ausgeführt, ist auch unter professionellen Teilnehmern des Immobilienmarktes der Begriff Due-Diligence-Real-Estate unklar, und jeder versteht etwas anderes darunter. Deshalb soll hier der Versuch einer klaren Definition des Begriffs gemacht werden.
Wie oben bereits ausgeführt, darf unter „Due Diligence“ die Prüfung durch einen oder mehrere Sachverständige verstanden werden, die denjenigen Anforderungen entspricht, die ein vorsichtiger Geschäftsmann bei der Besorgung seiner eigenen Geschäfte anwenden würde.
Einer Umschreibung des Begriffes vorangestellt werden müssen deshalb die Ueberlegungen und Entscheidungen darüber, was ein vorsichtiger Geschäftsman bei einer Transaktion einer Immobilie überprüfen würde. Jeder Praktiker weiss, und auch eine Laie kann sich dies sicher gut vorstellen, dass der Prüfungsakt je nach Situation, Gegebenheiten und Position des Geschäftsmanns sowohl in zeitlicher als auch inhaltlicher Hinsicht verschieden ausfallen wird.
Geht man von der Annahme aus, dass im heutigen Immobilienmarkt nur noch Investitionsentscheidungen getroffen werden, die eine Verbesserung der Performance anvisieren, so wird ein vorsichtiger Geschäftsmann solange Untersuchungen und Abklärungen vornehmen, bis er die zukünftigen cashflows der Immobilie mit einer ihm persönlich genügenden Sicherheit vorhersagen kann.
Somit kann die Due-Diligence-Real-Estate wie folgt definiert werden:
Die Due-Diligence-Real-Estate ist ein mehrphasiger, transparenter und dokumentierter Prozess, der sämtliche ökonomisch und technisch relevanten Daten, Fakten und Einflussfaktoren sowie Eigenschaften einer Immobilie in objektiver Sicht und bezogen auf den gesamten Lebenszyklus nach einheitlichen Parametern vollständig prüft, analysiert und bewertet.
Die speziellen Untersuchungen der DDRE orientieren sich an dem konkreten Informationsbedarf und den jeweiligen Bedürfnissen des Auftraggebers.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Die Einleitung beleuchtet die Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit, welche sich auf die Professionalisierung von Immobilieninvestitionsentscheidungen und die Rolle der Due Diligence konzentriert.
2 GRUNDLAGEN ZUR DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE: Dieses Kapitel definiert den Begriff der Due Diligence im Immobilienkontext und erörtert die notwendigen Informationsgrundlagen für Immobilieninvestitionen.
3 ABGRENZUNG DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE: Hier wird DDRE von anderen Instrumenten wie der Verkehrswertschätzung, Unternehmensbewertung und Revision abgegrenzt, um ihren einzigartigen Beitrag als Analyseprozess hervorzuheben.
4 RISIKEN EINER IMMOBILIEN INVESTITION: Das Kapitel kategorisiert die vielfältigen Risiken bei Immobilieninvestitionen, von Markt- und Standortrisiken bis hin zu rechtlichen und steuerlichen Aspekten.
5 RISK MANAGEMENT: Es wird dargelegt, wie institutionelle Investoren Risiken systematisch identifizieren, analysieren und steuern müssen, um finanzielle Ziele zu erreichen.
6 KONZEPTION EINER DIENSTLEISTUNG DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE: Dieses Kapitel entwirft den konkreten Ablauf eines DDRE-Verfahrens, differenziert zwischen Vendor- und Acquisition-Due-Diligence.
7 ORGANISATION EINER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE: Es werden organisatorische Aspekte wie Auftragsgestaltung, Teamzusammensetzung und die Einrichtung eines Datenraums detailliert behandelt.
8 DIE ANALYSEMODULE EINER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE: Eine tiefgehende Beschreibung der einzelnen Analysemodule wie Economics, Financials, Legal, Construction, Tax, FM, Organisation, Enviromental und Valuation.
9 INFORMATIONSBESCHAFFUNG: Dieses Kapitel erläutert Methoden der Informationsbeschaffung (Desk- und Field-Research) zur Validierung der Datenbasis.
10 DAS BESTEHENDE ANGEBOT IN DER SCHWEIZ: Eine Analyse der aktuellen Dienstleistungsangebote und Marktteilnehmer in der Schweiz im Vergleich zu anderen Ländern.
11 DIE NACHFRAGE IN DER SCHWEIZ: Hier werden die wichtigsten Nachfrager und deren Anlageentscheidungsprozesse in der Praxis untersucht.
12 SCHLUSSFOLGERUNGEN: Die Arbeit schließt mit einer Synthese der Ergebnisse zur Bedeutung von DDRE als Instrument für zukünftige Immobilienstrategien.
Schlüsselwörter
Due-Diligence-Real-Estate, Immobilieninvestition, Risk Management, Immobilienmarkt, Portfolio-Transaktion, Bewertungsverfahren, Datenraum, Immobiliencontrolling, Investitionsanalyse, Assetklasse, Immobilienrisiko, Transaktionsprozess, Due-Diligence-Report, institutionelle Anleger.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die professionelle Beurteilung und Analyse von Immobilien im Rahmen von Transaktionen durch das Instrument der "Due-Diligence-Real-Estate".
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zu den Schwerpunkten zählen die Risikokategorisierung, das Risk Management bei Immobilieninvestitionen, die Konzeption von DDRE-Verfahren sowie deren praktische Anwendung durch institutionelle Investoren.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, Praktikern im Investment-Management eine Orientierungshilfe und Anleitung für eine umfassende, strukturierte Due-Diligence-Real-Estate zur Verfügung zu stellen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit verbindet eine theoretische Auseinandersetzung mit der Materie mit einer empirischen Analyse, die auf Befragungen von Praktikern mittels Fragebögen und Interviews basiert.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden neben den Grundlagen und Risikoaspekten vor allem die einzelnen Analysemodule (Legal, Tax, Financials etc.) sowie die organisatorische Durchführung (Datenraum, Berichtswesen) detailliert ausgearbeitet.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind Due-Diligence-Real-Estate, Risikoanalyse, Immobilieninvestition, Assetklasse und Transaktionsmanagement.
Warum ist die Abgrenzung zur Verkehrswertschätzung so wichtig?
Die Arbeit betont, dass eine DDRE weit über eine reine Verkehrswertschätzung hinausgeht. Während letztere meist auf den Wert fokussiert, umfasst die DDRE den gesamten Prozess der Informationsbeschaffung, Risikoanalyse und Prüfung aller relevanten Objektfaktoren.
Warum wird das Modul „Enviromental“ als kritisch erachtet?
Der Autor weist darauf hin, dass Umweltrisiken und Altlasten in der heutigen Immobilienwirtschaft schnell zu "Deal Breakern" werden können, weshalb eine fachmännische Untersuchung in diesem Bereich für den Investor unerlässlich ist.
- Quote paper
- Johannes Reis (Author), 2005, Due-Diligence-Real-Estate. Ein strukturierter Analyseprozess zur ganzheitlichen Beurteilung von Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/35945
