Die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Auswirkungen auf die Emissionshäuser und den Markt bei geschlossenen Immobilienfonds


Studienarbeit, 2015

25 Seiten, Note: 2,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Die Gesetzesreform für indirekte Anlagevehikel durch das KAGB
2.1 Die AIFM Richtlinie für den Anlegerschutz
2.2 Das KAGB für die Transparenz am grauen Kapitalmarkt

3 Der geschlossene Immobilienfond als indirektes Anlageprodukt
3.1 Struktur und Aufbau
3.2 Anforderungen an die Emissionshäuser durch das KAGB
3.2.1 Anforderungen für KVGs und AIFs
3.2.2 Informations- und Meldepflichten
3.2.3 Rechnungslegung und Bewertungsverordnung

4 Auswirkungen der Regulierungen
4.1 Auswirkungen auf die Emissionshäuser
4.1.1 Anforderungen
4.1.2 Auswirkungen in der Praxis
4.2 Auswirkungen auf den Markt

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Immobilien sind gerade in Zeiten der niedrigen Leitzinsen ein beliebtes Anlagegut. Grundsätzlich gibt es im Bereich der Immobilienanlage verschiedene Anlageformen.[1]Die Rentabilität stellt sich neben der Risikoabsicherung in der aktuellen wirtschaftlichen Lage dabei nach wie vor mehr und mehr in den Vordergrund des Anlegerfokus.[2]

Die Immobilie ist somit durch ihr gutes Rendite-Risiko-Verhältnis eine attraktive Investitionsalternative.[3]Stabile Ertragssteigerungen sowie der gegebene Inflationsschutz bringen einen klaren Vorteil gegenüber den übrigen Kapitalanlagemöglichkeiten mit sich.[4]

Neben den direkten Anlageformen gibt es auch indirekte Anlageprodukte. Zu diesen zählen der geschlossene Immobilienfond, der offene Immobilienfond und die Immobilien-Aktiengesellschaft.

Die direkte Investition in eine Immobilie, bringt allerdings hohe Transaktionskosten mit sich und bietet in der Regel keine kurzfristige Renditemöglichkeit. Darüberhinaus trägt der Investor das alleinige Risiko. Alternativ bieten sich für Investoren die indirekten Immobilienanlagevehikel an. Diese untergliedern sich in Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienfonds.

Bei indirekten Immobilieninvestments erwerben die Investoren dabei Anteile an Gesellschaften, welche in Objekte investieren. Die Transaktionskosten, das Risiko und die Haftung werden für den einzelnen Anleger beschränkt.

Weiterhin profitiert der Anleger vom Know-How des Anbieters. Es kann bereits mit niedrigeren Summen investiert werden und je nach gewähltem Produkt auch die Liquidität erhöht werden.[5]

Der wesentliche Unterschied zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds besteht in der Anlegersumme, sowie der Anzahl und Flexibilität der Anleger.

Während der geschlossene Fonds auf eine bestimmte Anzahl von Anlegern und Höhe der Anlagesumme begrenzt ist, ist der offene Fonds unbegrenzt. Der Einstieg in einen geschlossene Fonds ist somit nur eine begrenzte Zeit möglich. Der offenen Fonds ist für die komplette Laufzeit für neue Investoren offen.

Die vorliegende Ausarbeitung beschäftigt sich mit den geschlossenen Immobilienfonds als indirekte Immobilienanlage. Durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (in folgendem kurz: KAGB) wurde dieser seit 2013 weitreichenden gesetzlichen Einschnitten unterworfen. Diese gesetzlichen Restriktionen verändern den Markt der indirekten Anlage grundlegend.

Im weiteren Verlauf dieser Studienarbeit soll die Einführung des KAGB und seine Auswirkung auf den geschlossenen Immobilienfonds, insbesondere auf die Emissionshäuser und den Markt, beleuchtet werden.

Dabei sollen die neuen Strukturen verdeutlicht werden und die neuen Anforderungen an die Emittenten herausgearbeitet werden. Weiterhin sollen die Veränderungen des Marktes geprüft werden und zu einem finalen Urteil über die Auswirkungen auf das indirekte Anlageprodukt treffen.

Dafür wird, im Anschluss auf das erste einleitende Kapitel, im zweiten Kapitel die Einführung des KAGBs erläutert, um die Basis für eine allgemeine Einführung über den geschlossenen Immobilienfonds im darauf folgenden Kapitel zulegen. Im Speziellen wird dabei auf die Strukturen und den Aufbau eingegangen und die Vorschriften für die Emissionshäuser erläutert.

Nachfolgend befasst sich das 4. Kapitel mit den Auswirkungen der herausgestellten Regulierungen. Im Einzelnen werden zuerst die allgemeinen Auswirkungen beschrieben und anschließend spezifisch die auf die Emissionshäuser und auf die Veränderungen im Markt hinzuleiten.

Abschließend stellt das Fazit die zentralen Punkte heraus und kommt zu einer kritischen Betrachtung über die Entwicklung der geschlossenen Immobilienfonds und deren Regulierung durch das KAGB.

2 Die Gesetzesreform für indirekte Anlagevehikel durch das KAGB

Der Markt der indirekten Immobilienanlagen und gerade das Segment der geschlossenen Immobilienfonds war in der Vergangenheit allgemein unter dem Begriff des grauen Kapitalmarktes bekannt. Dieser Begriff wurde geprägt durch die mangelhaften gesetzlichen Regelungen der einzelnen Anlageprodukte und der damit verbundenen Anhäufung von unseriösen Anbietern. Der Anlegerschutz war in vielen Bereichen nicht gegeben und das Anlegerrisiko dementsprechend hoch und intransparent.[6]

Bei den indirekten Immobilienanlageprodukten fielen die offenen Immobilienfonds unter das Investmentgesetz (InvG), welches 2004 das Kapitalanlagegesellschaftsgesetz (KAGG) ersetzte und die Immobilien-Aktiengesellschaften unter das Aktiengesetz (AktG).[7]Geschlossenen Fonds allerdings, unterlagen keinen spezifischen gesetzlichen Regelungen und waren durch ihre Organisation als Personengesellschaften lediglich durch das Handelsgesetzbuch (HGB) oder das GmbH Gesetz (GmbHG) geregelt.[8]

Aus Gründen der vorgenannten mangelhaften gesetzlichen Regelungen war die Gefahr für Anleger stets groß die Produktkontrolle zu verlieren, da keine Überprüfungen und Regulierungen stattfanden. Seriosität, Bonität und Geschäftsmodelle der Anbieter konnten im Voraus nur schwer überprüft werden. Eine Einlagensicherung war nicht gegeben. Nichts desto trotz lockten hohe Verzinsungen und Renditen neben versprochenen Anlagesicherheiten sowie plakativen Versprechungen die Anleger in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen an.[9]

2.1 Die AIFM Richtlinie für den Anlegerschutz

Um diese negativen Aspekte im Markt der indirekten Anlagevehikel zu beheben und den Anlegern einen Markt mit sicheren alternativen Anlagemöglichkeiten zu gewährleisten erlies das Europäische Parlament am 8. Juni 2011 die Richtlinie für Alternative Investment Fonds Manager (in folgendem kurz: AIFM). Diese verpflichtet alle EU- Mitgliedsstaaten ihre Richtlinie bis zum 22.Juni 2013 in nationale Gesetzgebung zur Regulierung der sogenannten Alternativen Investment Fonds (in folgendem kurz: AIF) umzusetzen.[10]

Unter die Regelungen der AIFM Richtlinie fallen sämtliche Investmentvehikel, welche nicht in den Bereich der sogenannten Organismen für gemeinsame Anlage in Wertpapiere (kurz: OGAW) entfallen.[11]

Die AIFM Richtlinie setzt sich zum Ziel die negativen Einflüsse der Marktteilnehmer auf die Finanzmärkte zu reduzieren und den Anlegerschutz deutlich zu erhöhen.

Konkrete Regelungen sind in der AIFM Richtlinie nicht erfasst. Somit lässt sie der nationalen Judikative den Spielraum zur spezifischen nationalmarktgerechten Umsetzung der Richtlinie. Leitpunkte zur stärkeren Regulierung des Marktes und der Aufsichtsorganen sowie Beschreibungen der tangierten Segmente und Anbieter sind allerdings detailliert beschrieben.[12]

Im wesentlichen beschränkt sich die AIFM Richtlinie auf eine vorgeschriebene Gesetzgebung in den Mitgliedstaaten, welche die professionellen Anleger betrifft. Der Hauptfokus ist auf Hedgefonds gelegt. Eine Ausweitung für alle Anleger stellt sie den Ländern frei. Das KAGB in Deutschland allerdings regelt später allumfassende Anlegerbelange.[13]

Zur Umsetzung der erlassenen EU-Richtlinie beschloss der deutsche Bundestag daraufhin das AIFM Richtlinien Umsetzungsgesetz was sich letztendlich zum Ziel setzte das KAGB einzuführen und selbiges mit Übergangszeiten stückweise zu implizieren.[14]

2.2 Das KAGB für die Transparenz am grauen Kapitalmarkt

Am 22.7.2013 wurde letztendlich das KAGB in 355 Paragraphen umgesetzt. Der Einführung wurde zum Ziel gesetzt „ein in sich geschlossenes Regelwert für Investmentfonds und ihre Manager zu schaffen[15].

Hierfür schreitet das KAGB über die von der AIFM Richtlinie definierten Mindestanforderungen hinaus.

Grundsätzlich stellt es den rechtlichen Rahmen für Investmentvermögen auf. Dabei gilt: „Investmentvermögen ist jeder Organismus für gemeinsame Anlagen, der von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt, um es gemäß einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen dieser Anleger zu investieren und der kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors ist.“ (§1 KAGB)

Unterschieden wird zwischen den AIF und den OGAW. Beide sind in der Gesetzesvorlage separat geregelt.

Als Kontrollorgan für die Umsetzung des KAGB dient die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (in folgendem kurz: BaFin).[16]

Das Gesetz untergliedert sich in allgemeine Bestimmungen für Investmentvermögen, Publikumsinvestmentvermögen, inländische Spezial-AIF, Vertriebsreglementierungen sowie Gesetzesgrundlagen europäischer Anlageprodukte.

Das KAGB unterscheidet demnach im Allgemeinen fortan zwischen verschiedene Fondstypen. Auch die verwendeten Begrifflichkeiten haben sich geändert. In den Anlegerklassen differenziert das KAGB im ersten Schritt zwischen privaten, semiprofessionellen und professionellen Anlegern (§1 Abs. 19 Nr. 31-33 KAGB). Eine Einordnung erfolgt hauptsächlich nach Anlagehöhe. Semiprofessionelle Anleger sind laut § 1 Abs. 19 Nr. 33a) KAGB Anleger, welche mindestens 200.000 Euro investieren und entsprechenden Sachverstand vorweisen können. Professionelle Anleger werden als professionell eingestuft, wenn sie nach Richtlinie 2004/39/EG des europäischen Parlaments über Märkte für Finanzinstrumente, als solche eingestuft werden können (§ 1 Abs. 19 Nr. 32 KAGB). Dies trifft hauptsächlich auf Anleger wie Kreditinstitute, Fonds, Versicherungen und weitere institutionelle Anleger zu. Darüberhinaus besteht allerdings auch die Möglichkeit für Anleger sich, durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft (in folgendem kurz: KVG), in andere Anlegerkategorien einordnen zulassen. So können auch private Anleger zu professionellen Anlegern gehören.[17]

Semiprofessionellen und professionellen Anleger sind die Spezial AIF vorbehalten, während private Anleger auf den Publikums AIF zurückgreifen können. Je AIF-Typ bestehen im KAGB spezifische Regelungen bezüglich unter Anderem: Anlagebedingungen, Anleger, Anlegerschutz sowie die möglichen Rechtsformen und Verwaltungsvorschriften der AIFs.[18]

Durch das KAGB wurden die bereits erwähnten KVGs für die AIFs zwingend vorgeschrieben. Diese bedürfen der Genehmigung der BaFin.[19]

Eine genauere Beschreibung der Aufgaben und Anforderungen der BaFin und des KAGBs an die KVGs im Bezug auf die geschlossenen Immobilienfonds, werden im weiteren Verlauf der vorliegenden Arbeit thematisiert.

Da grundsätzlich die Änderungen, die die AIFM Richtlinie im als Basis mit sich brachte so umfassend sind und gerade den Markt der geschlossenen Fonds in hohem Umfang veränderte, stellte das KAGB Übergangsregelungen und Fristen für einen angemessenen Übergang auf. So wurde die Auflage über zugelassene KVGs lediglich für neuaufgelegte AIFs vorgeschrieben. Im Allgemeinen durften KVGs ab 22. Juli 2013 nur mit BaFin Erlaubnis ihrer Geschäftstätigkeit nachkommen. Eine Erlaubnis sollte seitens der BaFin innerhalb von 3 Monaten erteilt werden. Der entsprechende Antrag musste zwangsläufig erst bis zum 21. Juli 2014 gestellt werden. Ist dies nicht geschehen, so gab es bis zum 21. Januar 2015 allerdings noch eine tolerierte Übergangszeit, bis zu welcher die Zulassung erteilt sein musste. Zwischen dem 22. Juli 2013 und 21. Juli 2014 galt die Grundannahme der erteilten Erlaubnis im Zusammenhang mit regelmäßiger Tätigkeit und Zusicherung einer fristgerechten Antragsstellung. Die sonstigen gesetzlichen Regelungen bedurften jedoch bereits der Anwendung. Fonds die bereits vor dem 22. Juli aufgelegt wurden, aber noch in der Vertriebsphase waren, durften ohne genehmigte KVG handeln mussten sich aber den weiteren gesetzlichen Vorschriften des KAGBs unterwerfen.[20]

Wie jeder neuerlassene Gesetzesentwurf unterzieht sich das KAGB der regelmäßigen Überprüfung des Gesetzgebers über dessen Erfolg. Auf Basis einiger in der Praxis nicht voll greifender Regelungen erlies der Bundestag am 15. Juli 2014 bereits einige Neuerungen für das KAGB. Unter der Bezeichnung Finanzmarktanpassungsgesetz wurden unter Anderem genauere Regelungen bezüglich europäisch agierender Fonds und geschlossenen Investment-KGs angepasst. Hierbei wurde für Altfonds eine weitere Frist bis zum 19. Januar 2015 eingeräumt, um ihre Regelungen den Regulierungen der neugeschaffenen geschlossenen AIFs anzupassen. Darüberhinaus ging es hauptsächlich um Geradeziehung konkreter Vorschriften über Laufzeiten, Kündigungsfristen und Laufzeitverlängerungen bei entsprechenden AIFs.[21]

3 Der geschlossene Immobilienfond als indirektes Anlageprodukt

Als aktiver Teilnehmer am Kapitalmarkt erfüllt der geschlossene Immobilienfonds volkswirtschaftliche die Aufgabe Kapitalnachfrager und Kapitalanleger zusammenzubringen. Dafür muss er beiden Seiten die Möglichkeit geben, ihre individuellen Interessen zu befriedigen. Tut er dies nicht ist er trotz seiner Vorteile durch die Immobilie als Anlagegut nicht wettbewerbsfähig am Kapitalmarkt.

Die Gründung eines geschlossenen Fonds erfolgt zweckgerichtet zur Investition in Immobilieneigentum für einen festgelegten Zeitraum auf Basis eines Konzeptplanes. Das Eigenkapital sowie die gesamte Anlagesumme werden vorab auf einen bestimmten Betrag festgelegt.[22]

Der Vertrieb der Fonds erfolgt in der Praxis meistens über Banken. In der Regel beträgt die Mindestanlagesumme bei privaten Investoren zwischen 5.000 und 25.000 Euro. Sobald diese Summe erreicht ist wird der Fonds geschlossen und es ist keine Fungibilität mehr gegeben.[23]Anschließen ist es für Anleger nur noch Möglich die Anlage über den sogenannten Zweitmarkt zu veräußern. Dies ist jedoch mit hohen Transaktionskosten und hohem Aufwand verbunden.[24]

Generell setzt sich ein geschlossener Fonds aus circa 40 % Eigenkapital und 60 % Fremdkapital zusammen.[25]Investiert wird bei geschlossenen Immobilienfonds in Objekte wie zum Beispiel: Hotels, Einkaufcenter, aber hauptsächlich in Büro- und Geschäftshäuser. Auch Wohnhäuser sind ein mögliches Anlagegut. Die Anlegedauer wird im jeweiligen Gesellschaftsvertrag bestimmt.[26]

Unterteilt sind die geschlossenen Immobilienfonds in Spezial und Publikums AIFs. Beide besitzen, wie in Kapitel 2 beschrieben, ihre eigenen Zielgruppen und stellen sich demnach auch unterschiedlichen Anleger Interessen.

Sie unterliegen beiden seit Einführung des KAGBs den gleichen strukturellen Anforderungen.

3.1 Struktur und Aufbau

In der Vergangenheit waren geschlossene Immobilienfonds in der Mehrheit als GmbH & Co. KG oder GbR organisiert. Ein Typenzwang bestand allerdings nicht.[27]Durch das KAGB besteht allerdings für die geschlossenen AIFs nur noch die Möglichkeit sich als Investmentkommanditgesellschaft (in folgendem kurz: InvKG) zu organisieren. Jeder Anleger wird somit durch das Investieren in den Fonds zum Kommanditisten.

Grundsätzlich setzt sich der geschlossene Immobilienfond aus den Anlegern als Kommanditisten oder Treuhänder, dem Emissionshaus als Initiator und der Fondgesellschaft als Emittent zusammen.

Das Emissionshaus legt mit der Fondsgesellschaft den Fonds auf. Eine Überprüfung fand in der Vergangenheit durch Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte statt. Die Fondsgesellschaft wiederum investiert in die Objekte mittels durch die Kommanditisten und Fremdkapital.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Vertragsbeziehung vor KAGB, Quelle: Jäckel u.a. (2012), S.307.

Seit Einführung des KAGBs ist diese Konstruktion jedoch etwas komplexer. Für das Auflegen von geschlossenen Immobilienfonds ist für AIFMs seitdem zwingend eine KVG zur Verwaltung des Fondsvermögens vorgeschrieben. Diese muss eine durch die BaFin verliehene Lizenz besitzen.

Die Mindestanforderungen an eine KVG sind „die Portfolioverwaltung oder das Risikomanagement für mindestens ein oder mehrere Investmentvermögen“ (§ 17 Abs. 1 KAGB). Externe KVGs können die in Ihrer Rechtsform eine AG, GmbH oder GmbH & Co. KG darstellen (laut: § 18 Abs.1 KAGB).

[...]


[1]Vgl. Sebastian, S. / Steiniger, B. / Wagner-Hauber, M. (2012), S.1.

[2]Vgl. Rüschen, T. (2009), S. 123.

[3]Vgl. Trübestein, M. (2012), S. 19.

[4]Vgl. Sebastian, S. / Steiniger, B. / Wagner-Hauber, M. (2012), S.1.

[5]Vgl. Trübestein, M. (2012), S. 21.

[6]Vgl. FAZ (Hrsg.) (o.J.), siehe Internetverzeichnis.

[7]Vgl. Bartelsperger, S. u.a. (2007), S. 64.

[8]Vgl. Jäckel, K. / Romba, E. / Voigt, F. (2012), S.306.

[9]Vgl. BaFin (Hrsg.) (2014)a, siehe Internetverzeichnis.

[10]Vgl. AIFM-Richtlinie 2011/61/EU.

[11]Vgl. Bommer, M. u.a. (2013), siehe Internezverzeichnis.

[12]Vgl. AIFM-Richtlinie 2011/61/EU.

[13]Vgl. Deutscher Bundestag (Hrsg.) (2013), siehe Internetverzeichnis.

[14]Vgl. AIFM-Richtlinie 2011/61/EU.

[15]Vgl. Deutscher Bundestag (Hrsg.) (2013), siehe Internetverzeichnis.

[16]Vgl. Klaile, S. (2014), siehe Internetverzeichnis.

[17]Vgl. Bommer, M. u.a. (2013), siehe Internezverzeichnis.

[18]Vgl. Inhaltsverzeichnis KAGB.

[19]Vgl. Bommer, M. u.a. (2013), siehe Internezverzeichnis.

[20]Vgl. Euro Advisor Service GmbH (Hrsg.) (2013), siehe Internetverzeichnis.

[21]Vgl. BaFin (Hrsg.) (2014)b, siehe Internetverzeichnis.

[22]Vgl. Trübestein, M. (2012), S. 36.

[23]Vgl. Jäckel, K. / Romba, E. / Voigt, F. (2012), S.306.

[24]Vgl. Bartelsperger, S. u.a. (2007), S. 131f.

[25]Vgl. Euro Advisor Service GmbH (Hrsg.) (2013), siehe Internetverzeichnis.

[26]Vgl. Francke, H./ Rehkugler, H. (2005), S. 6.

[27]Vgl. Bartelsperger, S. u.a. (2007), S. 96f.

Ende der Leseprobe aus 25 Seiten

Details

Titel
Die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Auswirkungen auf die Emissionshäuser und den Markt bei geschlossenen Immobilienfonds
Hochschule
Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
Veranstaltung
Immobilienwirtschaft
Note
2,3
Autor
Jahr
2015
Seiten
25
Katalognummer
V365734
ISBN (eBook)
9783668450899
ISBN (Buch)
9783668450905
Dateigröße
675 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
einführung, kapitalanlagegesetzbuches, kagb, auswirkungen, emissionshäuser, markt, immobilienfonds
Arbeit zitieren
Pascal Schiff (Autor), 2015, Die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Auswirkungen auf die Emissionshäuser und den Markt bei geschlossenen Immobilienfonds, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/365734

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