Wohnraum, Wohnungsmarktregulierung und Mietpreisbremse in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Aktueller und zukünftiger Wohnungsmarkt
2.1 Aktueller Wohnungsmarkt in Deutschland

3. Ursachen und Hintergründe der Mietpreisentwicklung
3.1 Immobilienpreisbildung
3.2 Gesellschaftliche Veränderungen
3.4 Wohlstandsprobleme verbunden mit erhöhter Mietbelastung
3.6 Mieterquote in Deutschland
3.7 Bauvolumen und Grundstücksmangel
3.8 Rückgang von Wohnungsreserven

4. Politische Regulierung des Wohnungsmarkts
4.1 GesetzlicheVorgaben

5. Kritik Mietspiegel
5.1 Differenzierung einfacher und qualifizierter Mietspiegel
5.2 Basismiete als Grundlage

6. Mögliche Auswirkungen einer Mietpreisbremse
6.1 Einführung einer Mietpreisbremse
6.2 Entwicklungen der Neubaumieten

7. Fazit der Mietpreisbremse zum aktuellen Stand
7.1 Untersuchung der Mietpreisbremse
7.3 Schlussfolgerung

8. Ausblick der Mietpreisbremse
8.1 Kritik an der Mietpreisbremse
8.1.1 Bekämpfung der Ursache
8.1.2 Treffsicherheit
8.1.3 Verstöße
8.2 Fazit aus der Studie

10. Abbildungsverzeichnis

11. Literatur

1. Einleitung

Diese Bachelorarbeit trägt den Titel „Wohnungsmarktregulierung in Deutschland“. In unserer heutigen Gesellschaft die das Thema Wohnraum, wohl eines der heißersten deputierten Themen die es gibt. Immer mehr Menschen sehen sich in ihrer Existenz bedroht, da ihre finanziellen Möglichkeiten nicht mehr ausreichen eine bezahlbare Wohnung zu finden. Der Grund für diese Problematik, ist ein kräftiger Aufschwung des deutschen Wohnungsmarkts. Besonders in den großen Metropolen und Universitätsstandorten sind die Mieten seit 2010 stark angestiegen. Um dieses Trend entgegenzuwirken, hat die Bundesregierung Deutschland ein neues Gesetzt verabschiedet, dass den Bundesländern ab dem 1. Juni 2015 ermöglicht die Mieten in Neuverträgen zu deckeln, die sogenannten Mietpreisbrem­se. Demnach dürfen neu abgeschlossene Mietverträge nur noch maximal zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen von dieser Regulierung sind neu gebaute oder grundlegend modernisierte Wohnungen. Hier darf der Mietpreis weiterhin frei vereinbart werden. In dieser Bachelorarbeit erläutere ich zunächst, welche Ursachen dazu beigetragen haben, dass es zu solch einen Defizit auf dem Wohnungsmarkt gekommen ist. Dabei zeige ich, wie sich die heutige Gesellschaft über die Jahre verändert hat und welche Versäumnisse die Situation des Wohnungsmangels zugespitzt haben. Anschließend erkläre ich, welche grundlegenden Vorgaben von der Bundesregierung getroffen worden sind und wie sie zu verstehen sind, aus der Sicht des Vermieters, sowie des Mieters. Mit Einführung der Mietpreisbremse hat der Mietspiegel an Bedeutung gewonnen, nur leider entspricht er oft nicht den realen Zuständen. Doch welche Folgen waren von der Mietpreisbremse zu erwarten? Um diese Frage zu beantworten, stelle ich mögliche Veränderungen des Angebots und der Nachfrage auf. Dabei betrachte ich zunächst den gesamten Wohnungsmarkt, anschließend fokussiere ich mich auf die Preisveränderungen im Neubausegment. Dank einer aktuellen Studie namens „Difference-in Differences“, war es mir möglich, bereits ein Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse den Verlauf dieser Regulierung darzustellen. Zum heutigen Zeitpunkt steht bereits fest, dass die Mietpreisbremse nicht ihre intendierten Wirkungen entfaltet haben. Leider scheitert es bei ihrer Umsetzung, aber auch die Treffsicherheit wird oft in Frage gestellt.

2. Aktueller und zukünftiger Wohnungsmarkt

2.1 Aktueller Wohnungsmarkt in Deutschland

Der aktuelle Trend zeigt, dass seit einigen Jahren die Mietpreise in Deutschland immer weiter in die Höhe steigen. Besonders in den Top 7-Standorten Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf, ist eine Zunahme über den gesamtdeutschen Durchschnitt von rund zwei Prozent zu beobachten. Aufgrund dieser Entwicklung wird es besonders für einkommens­schwache Haushalte immer schwieriger bezahlbares Wohnen in Großstädten zu finden. Damit sich diese Situation nicht weiter zuspitzt, reagiert die deutsche

Regierung mit einer Mietpreis­bremse. Ziel der Mietpreisbremse ist unter anderem, die Miethöhe bei einer Wiedervermietung zu be­schränken. Es stellt sich jedoch die Frage, ob dieser staatliche Eingriff überhaupt nötig ist, da die Wachs­tumsraten der nominalen Mieten seit den 90er Jahren durchschnitt­lich von zuvor vier Prozent auf etwa ein Prozent zurück gehen. Während in den 60er Jahren die realen Mieten noch eine Stei­gungsrate von rund sieben Prozent gegenüber den jeweiligen Monaten des Vorjahres verzeichneten,

schwanken sie nun seit der Jahr­tausendwende um die Nulllinie und lagen sogar des Öfteren im negativen Wertebereich. Von stark steigenden Mieten sind vor allem Groß- und Universitätsstädte betroffen. Eine genauere Betrachtung der Städte Berlin, Hamburg und München zeigt, dass dort die

Mietpreissteigerungen weitaus stärker ausgeprägt sind, als im gesamtdeutschen Durchschnitt. Aber auch in diesen Städten fällt seit der Jahrtausendwende die Veränderungsrate relativ gering aus. Allgemein ist über diese drei Städte zu sagen, dass ihre Zyklen eine stärkere Ausprägung dokumentieren. Es gab aber auch Phasen, in denen die Mietpreise in diesen Städten im Vergleich zum Bundesdurch­schnitt weniger stark gestiegen, oder sogar gesunken sind. (Kholodilin/Ulbricht (2014)) der letzten Jahre lässt uns nun er­kennen, wie sehr sich die aktuelle Situation zugespitzt hat. Besonders auffallend an dieser Abbildung ist der massive Anstieg in Berlin. Seit dem Jahr 2008 steigen allein in Berlin die Angebotsmieten um rund 40 Prozent an. In den Top 7- Standorten liegt der Anstieg ab 2008 bei durchschnittlich 20 Prozent. Deutsch­landweit bemisst sich der Anstieg im selben Zeitraum hingegen nur bei etwa 10 Prozent. Grund für solch einen extremen Anstieg der Angebotsmieten in den letzten Jahren, ist zum einen die stark steigende Nachfrage an Wohnraum in den Top 7- Standorten. (Kholodin/Mense/Michelson (2016))

3. Ursachen und Hintergründe der Mietpreisentwicklung

3.1 Immobilienpreisbildung

Bevor ich beginne die Gründe der Mietpreisentwicklung zu thematisieren, möchte ich Ihnen zunächst die grundlegenden Zusammenhänge einer Preisbildung erläutern. Es stellt sich die Frage, was ist ein Preis? Die Definition von Preis lautet: „Grundsätzlich dient der Preis eines Gutes (hier: Wohnraum) als Knappheitsindika­tor. Ist die Nachfrage sehr hoch und das Angebot kann nur zeitlich versetzt reagieren, steigt folglich der Preis - et vice versa. Dieser Indikator funktioniert natürlich nur dann, wenn er keiner staatlichen Regulierung unterliegt.“ (vgl.

Lehmann 2016: S.101) Ein Gleichgewichtspreis ergibt sich aus dem Schnittpunkt einer Nachfragefunktion mit der Angebotsfunktion. Bezogen auf dem Wohnungs­markt definiert sich diese Nach­frage aus der Bevölkerungsgrö­ße, das Einkommen der Haushal­te und die Quantitäts- und Quali­tätsansprüche der Bewohner ei­ner Gemeinde. Das dazugehörige Angebot entsteht aus der Ver­fügbarkeit von Baugrund, den Finanzierungsmöglichkeiten und den Erstellungskosten. (Gey- müller/Christl (2014)) Das Zu­sammenspiel der Faktoren Ein­kommen, Bevölkerung, Annehm­lichkeiten und der daraus resultierenden Immobilienpreise, beschreiben Dr. Norbert Hiller und Sören Gröbel in ihrem Artikel „Regionale Divergenz - die Mietpreis­bremse und die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse“. Sie stützen sich mit ihrer Analyse auf die Beobachtung der Ökonomen Rosen und Roback, welche besagt: „Gleichwertigkeit wird gerade durch die ungleiche Verteilung verschiedener nutzenstiftender Güterbündel gewährleistet“ (vgl. Hiller/Gröbel 2015: S.773).

Das Gleichgleichgewicht in diesem Kontext steht für die Lebens- und Standortqua­lität der Haushalte und Unternehmen. Angepasst wird dieses Gleichgewicht durch eine Veränderung der Bevölkerungszahl, ausgelöst durch Zuzüge oder Fortzüge aber auch der Fertilitätsrate. Untersuchen wir nun ein Beispiel, das zeigt wie die oben genannten Faktoren voneinander abhängen und ihren Einfluss auf die Immobilienpreise ausüben. Zunächst betrachten wir das Einkommen einer Region. Hier ist es wichtig zu wissen, dass sich das Einkommensniveau von Region zu Region unterscheidet, auf Grund des technischen Fortschritts oder exogenen Produktionsschocks. Wir gehen nun davon aus, dass ein positiver Produktions­schock im Dienstleistungssektor eintritt. Die Arbeitsnachfrage steigt stark an und wirkt sich positiv auf das Lohnniveau aus. Diese Veränderung erhöht den Zuzug und die damit verbundene Bevölkerungsdichte, wodurch es zu einem erhöhten Bodenpreis kommt. Durch die Zunahme der Bodenpreise, werden bodenintensive Beschäftigungssektoren aus dem Markt gedrängt und die Humankapitalintensität erhöht sich auf längere Zeit. Ein erhöhter Agglomerationseffekt bei wissensintensi­ven Unternehmen führt zu einer Konzentration von hochqualifizierten Arbeitern. Solch eine Konzentration kann eine Produktivitätssteigerung hervorbringen, die zu weiteren Lohnsteigerungen führen. Mit steigendem Einkommen erhöht sich auch die Zahlungsbereitschaft der Bewohner, aber nicht das Angebot an Wohnraum. Da besonders beliebte Städte nur eine geringe Angebotselastizität haben, können sie nicht die schnell zunehmende Nachfrage mit Neubauten decken. Ein weiteres Problem lässt sich mit den verzögerten Baufertigungen von Neubauten erklären. Aber auch die steigenden Baukosten mit zunehmender Bevölkerungsdichte, treiben die Kosten in die Höhe. Die Zuwanderung in einkommens starken Regionen mit hohen Mietpreisen nimmt dann ab, wenn die Nutzenbündel in einkommensschwa­chen und damit weniger produktiven Regionen attraktiver werden. In Folge dessen wird sich ein neues Gleichgewicht einpendeln. Dieses neue Gleichgewicht kann sich von dem alten unterscheiden, da es sich an dem neuen Arbeitsmarkt angepasst hat. Ein Zuwachs an hochqualifizierter Bevölkerung bedeutet auch, dass die Annehmlichkeiten einer Region zunehmen. Dies lässt sich darin begründen, dass die Bevölkerung einer höheren Schicht kultureller Güter und Institutionen stärker nachfragen und damit die lokale Lebensqualität steigert. Eine Bevölkerungszu­nahme führt auch zu einer höheren Toleranz und ethnischer Vielfalt, aber auch zu verstärktem Lärm, einer höheren Luftverschmutzung, sowie vermehrtem Verkehrsaufkommen. Anhand dieser Fundamentfaktoren hat sich gezeigt, wie sich der Anstieg der Wohnungsnachfrage begründen lässt und welch ein Druck auf das Angebot entstanden ist, die steigende Nachfrage zu decken. (Hiller/Gröbel (2015))

3.2 Gesellschaftliche Veränderungen

Wie soeben erläutert, ist ein entscheidender Faktor für steigende Mietpreise ein schnell wachsender Anstieg der Bevölkerung in einer Region. Da die Bevölke­rungszahl in Deutschland wegen ihrer geringen Geburtenrate allgemein zurückgeht, wachsen bestimmte Regionen aufgrund ihrer hohen Attraktivität.

Zu diesen schnell wachsenden Regi­onen gehören Groß- und Universi­tätsstädte. Zum Nachteil ländlicher Regionen, die von einer hohen Be­völkerungsabnahme betroffen sind, der sogenannten Landflucht. Diese Attraktivität lässt sich durch ein gro­ßes Arbeitsangebot und die damit verbundene hohe Lohnprämie erklä­ren. Aber nicht nur die Wirtschaftlichkeit steigert den Reiz einer Großstadt, sondern auch die Vielfältigkeit ihres gesellschaftlichen und kulturellen Angebots. Diese Annehmlichkeiten sind der Grund für eine bereits lang anhaltende Landflucht. Der Trend zum Leben in der Stadt hat sich in den letzten Jahren verfestigt, die sogenannten Suburbanisierung. Sichtbar wurde dieser Trend ab dem Jahr 2005, als kreisfreie Großstädte eine positive Bevölkerungsentwicklung verzeichneten.

Besonders ab 2010 nahm diese Entwick­lung einen starken positiven Lauf. Aber auch in städtischen Kreisen ist seit 2012 eine leicht positive Bevölkerungsentwick­lung zu beobachten. Ländliche Kreise haben jedoch seit Beginn des Jahrtausends mit einer starken Landflucht zu kämpfen, zuletzt aber mit abnehmendem Tempo. Aktuell ist die Hälfte aller Kreise von ei­ner schrumpfenden Bevölkerungszahl betroffen, eine steigende Bevölkerungs­zahl weisen nur knapp 28 Prozent der Kreise auf. (BBSR (2015))

Dieser Suburbanisierungstrend drückt sich nicht nur mit einer hohen Zuwande­rungszahl aus, sondern auch durch einen sogenannten Urbanisierungsgrad. Darunter ist der Anteil an Menschen zu verstehen, die deutschlandweit in Städten leben. Diese Zahl liegt aktuell bei 75 Prozent. In den Jahren 2005 bis 2014 verzeichneten alle A-Städte einen deutlichen Bevölkerungszuwachs. Der Bevölkerungsanstieg in diesen Städten belief sich zwischen +1,1 Prozent in Hamburg, bis hin zu +13,5 Prozent in München. Aber auch die Studentenstädte zeigen in den letzten Jahren einen starken Anstieg der Bevölkerungszahl auf. Darunter zählen Münster mit +11,6 Prozent, sowie Leipzig und Dresden mit jeweils +8,3 Prozent. In den 13 deutschen B-Städten ist hingegen ein heterogener Trend zu sehen. Eine negative Entwicklung ist besonders in Ruhrgebietsmetropolen zu beobachten, beispielsweise in Essen mit -2,0 Prozent, Duisburg mit -3,2 Prozent und Bochum mit -6,2 Prozent. (Marktreport (2016))

Doch wie genau ist es zu erklären, dass besonders A-Städte so sehr an Attraktivität zunehmen? Dieser Trend ist auf die Veränderung des deutschen Arbeitsmarktes zurückzuführen. Regionen sind dann attraktiv, wenn der Nutzen aus dem Lohnzuwachs und den lokalen Annehmlichkeiten die Wohnkosten übersteigt. Demzufolge wächst der Nutzen eines weiteren hochqualifizierten Arbeiters für eine Region, wenn seine positive Externalität durch die zusätzliche Einheit an Humankapital in Produktivität und lokalen Annehmlichkeiten den Anstieg in den Wohnungskosten ausgleicht. Da die Lohnprämie bei Niedrigqualifizierte geringer ausfällt als bei Hochqualifizierte, ist es für Hochqualifizierte auch dann noch rentabel, wenn die Kosten den Nutzen für Niedrigqualifizierten bereits überstiegen haben. Daraus folgt, dass der demografische Abstand zwischen schrumpfenden und wachsenden Regionen weiter zunehmen wird. Das Schrumpfen von Regionen steigt umso mehr, je niedriger die Geburtenraten im Vergleich zu den Fortzügen sind, aber auch je mobiler Hochqualifizierte im Gegensatz zu Niedrigqualifizierte sind. Ein Anstieg der Bewohner in Städten ist auch aufgrund des technischen Fortschrit­tes zurückzuführen. So zeigen Beobachtungen, dass der Dienstleistungssektor auf dem Arbeitsmarkt immer mehr an Bedeutung zunimmt. So lag die Zahl der Erwerbstätigen der Landwirtschaft bzw. Fischerei 2000 bei 30,3 Prozent, 2014 waren es nur noch 26,1 Prozent, der Dienstleistungssektor hingegen stieg von 69,7 Prozent auf 73,9 Prozent an. Aber auch die Nähe zu anderen Dienstleistungsunter­nehmen und der damit verbundene Produktivitäts- und Agglomerationsvorteil, veranlasst den tertiären Sektor sich weitgehend in den Städten anzusiedeln. Der Industrielle Sektor jedoch, befindet sich in ländlicher Region, da die hohen

Immobilienkosten und der großer Flächenbedarf die Kosten nicht decken würden. Dem technischen Fortschritt wird auch zugeschrieben, dass der kapitalintensive Sektor (primär und sekundär) zunimmt und von dem arbeitsintensiven Sektor (tertiär) verdrängt wird. Auf Grund dieser Verdrängung ist eine Verstärkung der Lohnunterschiede von Gering- und Hochqualifizierten zurückzuführen und die Attraktivität des Dienstleistungssektors nimmt weiter zu. (Hiller/Gröbel (2015))

3.4 Wohlstandsprobleme verbunden mit erhöhter Mietbelastung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Mietbelastung und Merkmale von Mietwohungen in Deutschland; Quelle: Kholodilin/Mense/Michelson (2016)

Doch nicht allein ein Anstieg der Bevölkerungszahl in Groß- und Universitätsstäd­ten ist Grund für den aktuellen Wohnungsmangel, sondern auch die Art des Wohnens. So zeigt sich, dass möglicherweise ein Wohlstandsproblem ein weiterer Indikator ist, der den Wohnungsmarkt stark beeinflusst. So lag die durchschnittliche Fläche je Wohnung in Westdeutschland in den Jahren 1956/1957 bei 56,7 Quadratmeter, die durchschnittlich von drei Personen bewohnt wurde. So beanspruchte jeder Mieter eine durchschnittliche Fläche von 18,4 Quadratmeter. In den darauffolgenden Jahren wuchsen die Mietwohnungen an Fläche immer mehr an. Im Jahr 2006 erreichte die durchschnittliche Fläche je Mietwohnung in Westdeutschland ihr Maximum mit 72,9 Quadratmeter. Die durchschnittliche Fläche pro Mieter belief sich auf 38,4 Quadratmeter, das entspricht mehr als das Doppelte im Vergleich zu den Jahren 1956/1957. In entgegengesetzter Richtung verlief die Anzahl der Personen pro Haushalt. So schrumpften die Haushalte in Westdeutschland von drei Personen (1956/1957) auf zwei Personen (2012/2013). Noch niedriger liegt die Zahl mit 1,7 bis 1,8 in den Großstädten. Der Trend geht zu
immer kleineren Haushalten mit zunehmender Wohnfläche. Betrachtet man nun aber die Mietbelastung, sprich den Anteil des Nettoeinkommens für die Mietzah­lung, dann ist ebenfalls eine Verdoppelung zu erkennen. So lag die Mietbelastung 1965 bei etwas 10,5 Prozent in Westdeutschland, im Jahr 2010 waren es bereits 22,6 Prozent. Ihren Höhepunkt erreichte sie in Westdeutschland mit 24,5 Prozent im Jahr 1998. Dieser starke Anstieg ist zum einen mit zunehmender Qualität und Größe der Wohnungen erklärbar, aber auch der sukzessiven Deregulierung des Deutschen Wohnungsmarkts. In den letzten 30 Jahren stagnierte jedoch die Mietbelastung bei etwa 23 Prozent im Bundesdurchschnitt und ist vergleichbar mit der Mietbelastung in den deutschen Metropolen. (Kholodilin/Mense/Michelson (2016))

Verstärkt wird ein solches Defi­zit an bezahlbarem Wohnraum durch Hortung von Wohnungen. Hortung entsteht, wenn ein Wohnungsnutzer eine für ihn zu große Wohnfläche nutzt. Dieses Phänomen wird als Remanenzef­fekt bezeichnet, da durch dieses Verhalten die Wohnungsknapp­heit weiter zunimmt. Anhand dieser Abbildung wird die Nachfrage an Wohnfläche unter Berücksichtigung der Altersklassen der Personen veranschaulicht. So ist zu erkennen, dass die pro Haushalt genutzte Wohnfläche in Ost- und Westdeutschland bei jungen, sprich unter 40 Jährigen in etwa die gleichhohe Wohnfläche beanspruchen. Hingegen bei den älteren Haushalten eine Lücke, mit ansteigendem Alter, die Wohnfläche zunimmt. Eine Ursache hierfür ist die geringe Umzugsnei­gung, aber auch einer höheren Eigentumsquote. Besonders in Westdeutschland ist die höhere Eigentumsquote ausschlaggebend und erklärt die zunehmende Lücke zwischen Ost- und Westdeutschland. Als Eigentümer ist das Interesse umzuziehen dementsprechend gering, stattdessen nutzen sie weiterhin die für sie zu große Wohnung.

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