Objektsicherheitsüberprüfung an Wohngebäuden. Richtlinien des ÖNORM B1300 zur Vermeidung von Gefahren- und Haftungsfallen


Projektarbeit, 2017

28 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Anwendungsbereich
2.1 Zweck der Norm

3 Allgemeines

4 Potentielle Risiken
4.1 Risikoanalyse

5 Vorstellung eines Praxisfalls
5.1 Einschlagswahrscheinlichkeit aufgrund nicht behobener Mängel
5.2 Äquivalente Auffangfläche
5.3 Berechnung der Eintrittswahrscheinlichkeit
5.4 Ergebnis und Fazit der Berechnung

6 Betreiberverantwortung
6.1 Pflichten der Gebäudebetreiber gegen Gefahren
6.2 Grundprinzipien der Vorsorge und Erhaltungspflicht
6.3 Verantwortungsträger
6.3.1 Verantwortung der Sicherheitsbeauftragten
6.4 Veranlassungen von Betreibern
6.4.1 Bestandsdokumentation
6.4.2 Erstellung von Dokumentationen der Objektsicherheit
6.4.3 Sicherheitshinweise für Wohnungsnutzer
6.4.4 Aufgabenspezifische Weiterbildung
6.4.5 Handlungsanweisungen beim Auftreten von Gefahren

7 Gegenüberstellung GEFMA 190 und ÖNORM B 1300

8 Haftung für Gebäudesicherheit
8.1 Verkehrssicherungspflicht
8.1.1 Haftung für herabfallende Sachen
8.1.2 Haftung für ein Bauwerk
8.1.3 Schadensersatz
8.1.4 Haftung für Wege

9 Fachbereiche der Objektsicherheit
9.1 Fachbereich 1 (Technische Objektsicherheit)
9.1.1 Fallbeispiel 1 – Sachverhalt
9.1.2 Schlussfolgerung
9.2 Fachbereich 2 (Gefahrenvermeidung und Brandschutz)
9.2.1 Fallbeispiel 2 - Sachverhalt
9.2.2 Schlussfolgerung
9.3 Fachbereich 4 (Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren)

10 Praxisfälle aus Sicht eines Objektsicherheitsprüfers
10.1 Feststellung von Mängeln
10.1.1 Erläuterungen zu den angeführten Mängeln

11 Auszug einer Checkliste aus der Praxis
11.1 Empfehlung für Gebäudeeigentümer

12 Fazit und Abschluss

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung

1 Abb. Umgebungskoeffizienten CD

2 Abb. Fachbereiche der Objektsicherheit

3 Abb. Lose Verputzteile an der Feuermauer des Liegenschaftseigentümers A

4 Abb. (mangelhafte Isolierung im Heizraum bei der BSK)

5 Abb. Technische Details zum Handlauffall

6 Abb. Checkliste ÖNORM B 1300 aus der Praxis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Eigentümer von Wohngebäuden tragen eine besonders hohe Verantwortung für die Sicherheit und Gesundheit in ihren Gebäuden und haben aus diesem Grunde dafür Sorge zu tragen, dass von ihrem Eigentum keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum ausgeht. Die Eigentümergemeinschaften sind daher mit regelmäßigen Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten konfrontiert, um für den sicheren Zustand des Wohngebäudes Sorge zu tragen und die vom Grundstück oder Wohngebäude ausgehenden Gefahren vorzeitig erkennen zu können.

Die regelmäßige Kontrolle von Bestands- sowie von Neuobjekten auf Schäden und Gefahren kann Gefährdungsbereiche von Bauteilen oder technischen Ausstattungen aufzeigen und dazu beitragen, Haftungen gegenüber Objektnutzer zu minimieren.

Eine regelmäßige Sichtprüfung und Begutachtung samt erforderlicher Beseitigung von Schäden dient langfristig der Erhaltung des Wohngebäudes.

Ziel der vorliegenden ÖNORM, die im November 2012 veröffentlicht wurde ist es, Eigentümern, Vermietern, Verwaltern oder deren Beauftragten eine Hilfe in Form von standardisierten Richtlinien zu Verfügung zu stellen. Weiters sollen Verantwortliche auf Art und Umfang der sich aus einem Wohngebäude resultierenden Gefahren- und Haftungsfallen aufmerksam gemacht werden.

2 Anwendungsbereich

Grundsätzlich sind technische Normen eine Empfehlung und ihr Einsatz ist freiwillig. Normen entfalten damit eine gewissen eigenständige Macht, sie werden als Leitfaden herangezogen, ob bspw. ein Bauwerk fachgerecht hergestellt wurde.

Die ÖNORM B1300 besagt, welche Gefahren und Schäden im Auge behalten oder besonders beobachtet werden müssen, wie man mit den Gefahren und Schäden umgehen soll und wie man zu dokumentieren hat. Sie dient als Leitfaden für den Umgang mit potentiellen Gefahren, die von einem Wohngebäude ausgehen können. Außerdem dient sie Hauseigentümern als Nachweis und als Absicherung vor Haftungs- und Strafrisiken im Zusammenhang mit Gefahren, die von Ihrem Wohngebäude ausgehen.

2.1 Zweck der Norm

Sollte es zu einem Haftungsfall kommen, müssen die Hauseigentümer nachweisen, dass alles Mögliche getan wurde, um den Schaden zu verhindern bzw. zu vermeiden. Die ÖNORM B 1300 bietet also eine Absicherung vor Haftungs- und Strafrisiken im Zusammenhang mit Gefahren, die von einem Wohngebäude ausgehen können.

3 Allgemeines

Die Objektsicherheit wird in vier Fachbereiche eingeteilt:

- Technische Objektsicherheit
- Gefahrenvermeidung und Brandschutz
- Gesundheits- und Umweltschutz sowie
- Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren

Besonders schutzwürdig sind Kleinkinder, ältere Personen oder Personen mit Behinderungen. Diesen Gruppen gegenüber bestehen höhere Sicherheitserfordernisse, sodass besonders auf deren Bedürfnisse Acht zu nehmen ist. (Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:6)

Um diesen Bedürfnissen nachzugehen, müssen in regelmäßigen Abständen wiederkehrende Sichtprüfungen und zerstörungsfreie Begutachtungen durchgeführt werden. Die sogenannten „Sichtprüfungen“ umfassen die regelmäßige Begutachtung der baulichen Anlage sowie aller sicherheitsrelevanten Elemente durch fachlich qualifiziertes Personal (z.B. Bausachverständige, Facility Manager, Haustechniker), um Schäden festzustellen oder auf potentielle Risiken hinzuweisen. (Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:6)

4 Potentielle Risiken

Wie in der Einleitung erwähnt trägt jeder Eigentümer Verantwortung für die Sicherheit an seinem Wohngebäude. Als Vertreter oder Beauftragter muss man sich Gedanken machen in welcher Form Risiken auftreten können und wie damit umzugehen ist, speziell vor, während und nach einem baulichen Schaden am Wohngebäude.

Im Zusammenhang mit den Anliegen der Objektsicherheit von Wohngebäuden können Risikofelder entstehen. Die wichtigen werden nachfolgend angeführt und erläutert.

Baulicher Zustand

- Objektalterung oder Abnutzungen (Risse im Mauerwerk, Abplatzungen)
- Mangelhafte mechanische Festigkeit und Standsicherheit des Objektes (Statik)
- Nachträgliche Baumaßnahmen

Nutzung

- Änderung der Objektnutzung
- Unsachgemäße Nutzung (mangelhafte Freihaltung von Fluchtwegen)

Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz

- Sturzgefahr, gefährliche Schadstoffe oder gesundheitsschädigende Belastung (Schimmel)

Unvorhersehbare Ereignisse, höherer Gewalt

- Blitzschäden, Brandschäden, Sturmschäden, Wasserschäden oder Elementarereignisse

(Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:6)

4.1 Risikoanalyse

Mit Hilfe einer Risikoanalyse kann das Gefährdungspotential bei baulichen Anlagen bewertet werden.

Als erstes muss eine Risikoerkennung stattfinden, diese kann zufällig oder gezielt entstehen (z.B. bei einer Objektbegehung).

Nach der Identifizierung ist es wichtig, das Risiko nach den Kriterien der Eintrittswahrscheinlichkeit eines Schadens zu beurteilen.

Wird ein Risiko/Schaden absichtlich durch den beauftragten Objektsicherheitsprüfer übersehen, kann dies zu fatalen Haftungsfolgen führen. Zur Vermeidung wird oft eine fachkundige, externe Person beauftragt, diese kann das Wohngebäude auf Mängel und Schäden überprüfen. Durch die Erfahrung mit den Risiken ist dem Fachkundigen möglich, die Eintrittswahrscheinlichkeit für einen groben Mangel oder Schaden einzuschätzen bzw. zu berechnen.

5 Vorstellung eines Praxisfalls

Bei einer regelmäßigen Sichtprüfung eines Wohngebäudes fallen dem beauftragten Objektsicherheitsprüfer Baumängel an der Blitzschutzanlage auf, welche zu groben Folgen führen könnten. Der Prüfer ist seiner Warn- und Hinweispflicht gemäß ÖNORM B 2110 nachgegangen und meldet dem Eigentümer die zu behebenden Mängel. Es gelten die damaligen Baubewilligungsbescheide und die damaligen elektrotechnischen Vorschriften, also obliegt den Eigentümern oder deren Vertretern ob die Mängel zur Behebung veranlasst werden oder nicht.

5.1 Einschlagswahrscheinlichkeit aufgrund nicht behobener Mängel

Für die Beurteilung eines Blitzeinschlags eines bestimmten Ortes ist die Blitzdichte, dass heißt die Anzahl der Blitzschläge pro km2 eine besonders wichtige Kennzahl. (Vgl. Aldis 2017)

Das Risiko, dass es ein Blitzeinschlag an einem Wohngebäude einschlägt, steigt proportional mit der Blitzdichte. Doppelte Blitzdichte bedeutet also doppeltes Risiko, dass ein Blitz an einem Wohngebäude einschlägt. (Vgl. Aldis 2017)

Nach der Blitzschutznorm ÖVE/ÖNORM EN 62305-3 ist die Anzahl der erwarteten Direkteinschläge (ND) je Jahr an einem Wohngebäude wie folgt zu berechnen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Laut dem österreichischen Forschungsinstitut Aldis werden mit dem Umgebungskoeffizienten die örtlichen Verhältnisse in der Umgebung des betrachteten Objektes berücksichtigt, siehe auch nachstehende Tabelle. (Vgl. Aldis 2017)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Abb. Umgebungskoeffizienten CD (Vgl. Aldis 2017)

5.2 Äquivalente Auffangfläche

Die äquivalente Auffangfläche AD berücksichtigt, dass nicht nur die Grundrissfläche eines Wohngebäudes betroffen sein kann, ebenso können die Nachbarobjekte vom Blitzeinschlag grobe Schäden tragen. (Vgl. Aldis 2017)

Die äquivalente Auffangfläche lässt sich nach dem Forschungsinstitut Aldis wie folgt berechnen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

5.3 Berechnung der Eintrittswahrscheinlichkeit

In Österreich kann die lokale Blitzdichte Ng online für jeden Objektstandort abgefragt werden.

Beim Praxisfall handelt es sich um eine bauliche Anlage, die von höheren Wohngebäuden umgeben ist, also beträgt der Umgebungskoeffizient 0,25. (siehe Abb. 1)

Bei einer Online-Abfrage (standortabhängig) konnte ein Blitzdichtwert von 1,12 Blitze/ km² ermittelt werden.

Beim Praxisfall handelt es sich um ein Mehrparteienhaus. (Länge 27 Meter, Breite 16,36 Meter und Höhe 20,53 Meter)

Berechnung der äquivalenten Auffangfläche

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

5.4 Ergebnis und Fazit der Berechnung

Es ist bei der Risikoanalyse zum Blitzschutz davon auszugehen, dass das betrachtete Wohngebäude von 0,01982 Blitzen pro Jahr direkt getroffen wird.

Man sieht, dass die Wahrscheinlichkeit eines direkten Blitzeinschlags sehr gering ist. Das Gesetz besagt aber, dass bei Verletzungen und Schäden, der Besitzer des Wohngebäudes zum Schadenersatz verpflichtet ist.

Ebenso kann die ÖNORM B 1300 als Regelwerk herangezogen werden und bei einem Gerichtsverfahren entscheidend sein.

Dem Hauseigentümer ist auf alle Fälle die Behebung der Mängel zu raten. Bei Blitzschäden kann die Schadenhöhe enorm hoch sein. Die sofortige Behebung der Mängel und die Adaptierung der Blitzschutzanlage würden sich im Gegensatz zu einem groben Folgeschaden rentieren.

6 Betreiberverantwortung

Die Betreiberverantwortung umfasst die gesetzlichen Betreiberpflichten für gebäudebetreibende Unternehmen und die darin handelnden Personen. (Vgl. Gondring 2007:56) Die GEFMA-Richtlinie 190 „Betreiberverantwortung“ definiert den Betreiber als denjenigen, der

- ein Grundstück mit einem Gebäude im Eigentum besitzt
- ein Gebäude mit haustechnischen Anlagen betreibt
- als Arbeitgeber tätig, d.h. Arbeitnehmer beschäftigt
- Arbeitsplätze und Arbeitsmittel bereitstellt

Die Betreiberverantwortung erstreckt sich über die gesamte im Eigentum stehende Wohnfläche inkl. aller angrenzenden außenliegenden Flächen. (Vgl. GEFMA 190:1)

6.1 Pflichten der Gebäudebetreiber gegen Gefahren

Bei den Objektsicherheitspflichten handelt es sich insbesondere um baulich-technische Vorsorge und Erhaltungspflichten, organisatorische Pflichten (z.Bsp. Aushänge von Ansprechpartner, Benutzervorschriften, Warnhinweise, Fluchtpläne, Bedienanleitungen u. Ä.) sowie Kontroll- und Überwachungspflichten. (Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:6)

6.2 Grundprinzipien der Vorsorge und Erhaltungspflicht

Aufgabe der Objektsicherheit ist es, alle Gefahren für Personen und Sachen sowie Einrichtungen, die sich innerhalb eines Wohngebäudes befinden, sowie auch Risiken für das Objekt selbst möglichst fern zu halten. Ebenso gilt es bei Extremfällen für Personen und Sachen sicherzustellen, dass Personen das Wohngebäude unverletzt verlassen können und gegebenfalls Sachen unbeschadet aus dem Gefahrenbereich gebracht werden können. (vgl. ÖNORM B 1300, 2012:7)

Die Verpflichtung zur Wahrnehmung der Vorsorge- und Erhaltungspflicht trifft in erster Linie die Verantwortungsträger, welche im nachfolgenden Kapitel vorgestellt werden.

6.3 Verantwortungsträger

Die Verantwortung für die Objektsicherheit und die zumutbare Wahrnehmung der damit verbunden Pflichten trifft in aller erster Linie den Verantwortungsträger. Verantwortungsträger (Facility Manager, Immobilienverwalter oder Bautechniker) dürfen Aufgaben, Pflichten und deren Umsetzung an geeignete Sicherheitsbeauftragte oder fachlich qualifiziertes Personal (Subunternehmer) weitergeben. (Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:10)

Obwohl der Verantwortungsträger darauf vertrauen darf, dass der Subunternehmer, denen er Pflichten übertragen hat, diesen Verpflichtungen nachzukommen hat, entlastet ihn die Übertragung dieser Aufgaben nicht ganz. Er ist dazu verpflichtet seine beauftragten Subunternehmer zu überwachen. Generell sind die jeweiligen Sicherheitsbelange, daraus resultierende Aufgaben und die jeweiligen Träger zu dokumentieren und zu verfolgen. (Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:10)

6.3.1 Verantwortung der Sicherheitsbeauftragten

Ein Sicherheitsbeauftragter unterstützt seinen Auftraggeber bei der Erfüllung seiner Betreiberpflichten. Die Sicherheitsbeauftragten sind u. a. dafür verantwortlich, vorbeugende Maßnahmen (Schulungen, Begehungen und Dokumentationen) durchzuführen, Veranlassungen der Objektsicherheit einzuleiten und selbst durchzuführen und gegebenfalls etwaige Sofortmaßnahmen zu tätigen. (Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:10)

6.4 Veranlassungen von Betreibern

Für die Wahrung einer ordnungsgemäßen Objektsicherheitsprüfung sind nachfolgende Veranlassungen zu treffen.

- Bereitstellung sicherheitsrelevanter Unterlagen (Bestandsdokumentationen)
- Einsetzungen von Sicherheitsbeauftragten, Aufgabenträgern und deren Erfüllungsgehilfen (z.B. Überwachungspersonal oder Fachfirmen)
- Brandschutzpläne oder Sicherheitshinweise
- Sicherstellung des laufenden Betriebes und Wartung von sicherheitstechnischen Anlagen
- Handlungsanweisungen beim Auftreten von Mängeln
- Dokumentation der Objektsicherheit (z.Bsp. durch Gutachten oder regelmäßigen Checklisten)

(Vgl. ÖNORM B 1300, 2012:11)

6.4.1 Bestandsdokumentation

Eine Bestandsdokumentation ist für jedes Wohngebäude sowie sonstige Einrichtung und technische Anlagen der Gesamtanlage anzulegen und aktuell zu halten. Hierzu zählen z.B. Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen, Bestandspläne, Brandschutzpläne und dgl.

6.4.2 Erstellung von Dokumentationen der Objektsicherheit

Der beauftragte Objektsicherheitsprüfer hat Dokumentation zu führen und seinen Auftraggeber laufend über allfällige Schäden im Objekt zu informieren. Die ausgefüllten Dokumentationen/ Checklisten der durchgeführten Begehungen sind chronologisch zu führen und aufzubewahren.

6.4.3 Sicherheitshinweise für Wohnungsnutzer

Sicherheitshinweise sind an deutlich sichtbarer Stelle anzubringen. Diese allgemeinen Sicherheitshinweise haben Informationen z.B. über das Verhalten in einem Brandfall, Freihalten von Fluchtwegen, erreichbare Ansprechpartner im Notfall zu beinhalten.

6.4.4 Aufgabenspezifische Weiterbildung

Die verantwortlichen Personen (Sicherheitsbeauftragte, Brandschutzbeauftragte und sonstige Aufgabenträger) müssen sich aufgabenspezifisch weiterbilden und immer auf aktuellsten Stand sein.

6.4.5 Handlungsanweisungen beim Auftreten von Gefahren

In unvorhersehbaren Gefahren (z.B. Überflutungen, Brand, usw.) sind dafür zuständige Einsatzorganisationen (z.B. Feuerwehr, Rettung die Polizei) sofort zu benachrichtigen. Bei schweren Mängeln muss sichergestellt sein, dass eine verantwortliche Person oder dessen Verantwortungsträger ehest möglich Sofortmaßnahmen setzt.

7 Gegenüberstellung GEFMA 190 und ÖNORM B 1300

Jedem Unternehmer bzw. Eigentümer, der im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit Gebäude betreibt, wird vom Gesetzgeber die Verantwortung dafür auferlegt, alle notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um Gefahren am Gebäude oder an den Anlagen zu vermeiden.

Die GEFMA 190 bietet den Betreibern von Gebäuden einen praxisorientierten Leitfaden für die Einhaltung diverser Gesetze und Verordnungen im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Eine Objektsicherheitsprüfung für ein Gebäude, nach den Regeln und Beschreibungen der ÖNORM B 1300, ist ein freiwilliger Aufwand eines Gebäudeeigentümers / einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die ÖNORM B 1300 ist ein technisches Regelwerk für die Organisation und die Durchführung einer und/oder wiederkehrender Sichtprüfung/en eines Wohngebäudes. Die ÖNORM und deren Tabellen ist/sind eine Anleitung wie man ein Gebäude bestmöglich optisch überprüfen kann, ohne das man dabei Bauteile vergisst oder zerstört und dadurch möglicherweise (z.B. bei einem Schadenseintritt) seine Verkehrssicherungspflicht gemäß ABGB verletzt hat. Diese ÖNORM ist aber im Unterschied zur GEFMA 190 keine gesetzliche Vorschrift sondern eine standardisierte Empfehlung, zur Vermeidung von Schäden.

[...]

Ende der Leseprobe aus 28 Seiten

Details

Titel
Objektsicherheitsüberprüfung an Wohngebäuden. Richtlinien des ÖNORM B1300 zur Vermeidung von Gefahren- und Haftungsfallen
Hochschule
Hamburger Fern-Hochschule
Note
1,3
Autor
Jahr
2017
Seiten
28
Katalognummer
V384528
ISBN (eBook)
9783668594586
ISBN (Buch)
9783668594593
Dateigröße
764 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
objektsicherheitsüberprüfung, wohngebäuden, richtlinien, önorm, b1300, vermeidung, gefahren-, haftungsfallen
Arbeit zitieren
Semin Dzinic (Autor), 2017, Objektsicherheitsüberprüfung an Wohngebäuden. Richtlinien des ÖNORM B1300 zur Vermeidung von Gefahren- und Haftungsfallen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/384528

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