Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren vermehrt an Interesse gewonnen, denn die herkömmliche Spareinlage bei Bankinstituten ist aufgrund der lockeren Geldpolitik momentan keine Alternative für den deutschen Anleger. Es haben einhergehend mit der lockeren Geldpolitik aber nicht nur die Baubranche und institutionelle Immobilieninvestoren, sondern auch Privatinvestoren profitiert. Hinsichtlich des Immobilienmarkts, so fällt auf, dass dieser von einem Verkäufermarkt dominiert wird. So hat sich der Preisindex für bestehende Immobilien in Deutschland von März 2005 bis April 2017 im Durchschnitt um 3,00 % p.a. entwickelt. Dies spiegelt sich auch in den Preisen wider. Sowohl institutionelle als auch private Immobilieninvestoren verfolgen mit der Kapitalanlageklasse Immobilie ein übergeordnetes Ziel, nämlich die Realisierung einer Rendite.
Die Rendite spielt in Bezug auf die Investitionsentscheidung eine essenzielle Rolle. Im Rahmen einer Investition gibt es verschiedene Arten und Typen von Renditen, die in ihrer Aussagekraft unterschiedlich dominant geprägt sind. Institutionelle oder professionelle Immobilieninvestoren verfügen über ihre eigenen Bewertungs- und Renditetools. Diese sind in der Regel individuell an die Unternehmen und an die jeweiligen Investmentziele angepasst. Ein privater Immobilieninvestor ist denselben Entscheidungsproblemen ausgesetzt wie ein institutioneller, jedoch verfügt er in der Regel über kein - nach seinen Investmentansätzen - individuelles Bewertungstool. Zwar bieten diverse Anbieter Renditetools zum Teil auch kostenlos an, jedoch sind diese zum einen unübersichtlich gestaltet und nicht für die Gegebenheiten und Anlageziele des Investors ausgelegt und zum anderen ist keine Anpassung und Justierung der Bewertungsparameter möglich. So steht der private Immobilieninvestor vor der Herausforderung, eine potenzielle Immobilienanlage kaufmännisch bzw. rechnerisch manuell zu bewerten. Oftmals ist dies im Rahmen der ersten und allgemeinen Objektrecherche mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden und steht in dieser Akquisephase in keinem vertretbaren Verhältnis zum Output.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise
2 Theoretische Grundlagen
2.1 Die Immobilie und die Immobilienwirtschaft
2.2 Der Immobilienmarkt
2.2.1 Bedeutung des Immobilienmarkts
2.2.2 Informationslage und -ermittlung zum Immobilienmarkt
2.2.3 Marktstrukturierung
2.3 Immobilien als Vermögenswerte
2.4 Sachwert im Vergleich zum Geldwert
2.5 Produktionsfaktor Boden
2.6 Inflation und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
3 Methodik
3.1 Immobilien-Portfoliomanagement
3.2 Leverage-Effekt
3.3 Investitionsansätze bei Immobilienankäufen
3.3.1 Individuelle Investition
3.3.2 Kollektive Investition
3.3.3 Investition und Standort-Bewertungen
3.4 Relevanz von Kennzahlen
3.4.1 Mietrendite
3.4.2 Brutto- und Nettorendite
3.4.3 Cashflow
3.4.4 Eigenkapitalrendite
3.4.5 Verschuldungsgrad
3.4.6 Kaufpreisfaktor
4 Immobilien in B-Lagen als Investmentstrategie
4.1 Investitionsstrategien
4.2 Die Eigentumswohnung
4.3 Das Mehrfamilienhaus
4.4 Einfamilienhaus
4.5 Kriterien zur Identifizierung von potenziellen Standorten
4.5.1 Makroanalyse
4.5.2 Mikroanalyse
4.5.3 Demografische Daten
4.5.4 Durchschnittliche Mietentwicklung
5 Anwendbarkeit in der Praxis
5.1 Cashflow - ein Praxisbeispiel
5.2 Zusammenführen der Kennzahlen
5.2.1 Relevanz der Verknüpfungen
5.2.2 Gewichtung der einzelnen Kennzahlen
5.2.3 Handlungsempfehlungen vordefinieren
5.3 Objektrecherche nach vordefinierten Parametern
5.4 Vorstellung der Berechnungssoftware
6 Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit besteht in der Entwicklung eines kennzahlenbasierten Bewertungswerkzeugs für private Immobilieninvestoren, um die Identifizierung und kaufmännische Bewertung potenzieller Investments in B-Lagen effizienter und objektiver zu gestalten. Die Forschungsfrage fokussiert sich darauf, wie relevante Kennzahlen verknüpft und gewichtet werden können, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage unter Berücksichtigung von Ertragschancen und Risiken zu schaffen.
- Methodische Grundlagen der Immobilienbewertung und Portfoliomanagement
- Analyse von B-Lagen als strategische Investmentalternative
- Definition und praktische Anwendung immobilienwirtschaftlicher Kennzahlen
- Konzeption eines Bewertungsalgorithmus für die Objektrecherche
- Praxisbeispiele zur Überprüfung der Investitionsstrategie
Auszug aus dem Buch
1.1 Problemstellung
Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren vermehrt an Interesse gewonnen, denn die herkömmliche Spareinlage bei Bankinstituten ist aufgrund der lockeren Geldpolitik momentan keine Alternative für den deutschen Anleger. Es haben einhergehend mit der lockeren Geldpolitik aber nicht nur die Baubranche und institutionelle Immobilieninvestoren, sondern auch Privatinvestoren profitiert. Hinsichtlich des Immobilienmarkts, so fällt auf, dass dieser von einem Verkäufermarkt dominiert wird. So hat sich der Preisindex für bestehende Immobilien in Deutschland von März 2005 bis April 2017 im Durchschnitt um 3,00 % p.a. entwickelt. Dies spiegelt sich auch in den Preisen wider.
Sowohl institutionelle als auch private Immobilieninvestoren verfolgen mit der Kapitalanlageklasse Immobilie ein übergeordnetes Ziel, nämlich die Realisierung einer Rendite. Die Rendite spielt in Bezug auf die Investitionsentscheidung eine essenzielle Rolle. Im Rahmen einer Investition gibt es verschiedene Arten und Typen von Renditen, die in ihrer Aussagekraft unterschiedlich dominant geprägt sind. Institutionelle oder professionelle Immobilieninvestoren verfügen über ihre eigenen Bewertungs- und Renditetools. Diese sind in der Regel individuell an die Unternehmen und an die jeweiligen Investmentziele angepasst.
Ein privater Immobilieninvestor ist denselben Entscheidungsproblemen ausgesetzt wie ein institutioneller, jedoch verfügt er in der Regel über kein - nach seinen Investmentansätzen - individuelles Bewertungstool. Zwar bieten diverse Anbieter Renditetools zum Teil auch kostenlos an, jedoch sind diese zum einen unübersichtlich gestaltet und nicht für die Gegebenheiten und Anlageziele des Investors ausgelegt und zum anderen ist keine Anpassung und Justierung der Bewertungsparameter möglich. So steht der private Immobilieninvestor vor der Herausforderung, eine potenzielle Immobilienanlage kaufmännisch bzw. rechnerisch manuell zu bewerten. Oftmals ist dies im Rahmen der ersten und allgemeinen Objektrecherche mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden und steht in dieser Akquisephase in keinem vertretbaren Verhältnis zum Output.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die aktuelle Relevanz des Immobilienmarktes für private Investoren und beschreibt die Problematik fehlender effizienter Bewertungstools.
2 Theoretische Grundlagen: Dieses Kapitel liefert das theoretische Fundament zu Immobilien als Wirtschaftsgut, Marktstrukturen und den Einfluss von Inflation auf Immobilieninvestitionen.
3 Methodik: Hier werden wissenschaftliche Ansätze wie das Immobilien-Portfoliomanagement, der Leverage-Effekt sowie die Berechnung und Relevanz zentraler Kennzahlen für die Investitionsanalyse detailliert behandelt.
4 Immobilien in B-Lagen als Investmentstrategie: Das Kapitel analysiert B-Lagen als alternative Anlagestrategie und stellt Kriterien zur Standortbestimmung sowie verschiedene Objektarten vor.
5 Anwendbarkeit in der Praxis: Hier wird das theoretische Wissen durch ein Praxisbeispiel, die Einführung einer Berechnungssoftware und eine konkrete Objektrecherche an sechs Beispielen auf die Investitionsrealität angewandt.
6 Fazit und Ausblick: Das Fazit fasst die Eignung des Recherchetools zusammen und gibt einen Ausblick auf die Bedeutung der Standortwahl sowie zukünftiger Zinsentwicklungen.
Schlüsselwörter
Immobilieninvestition, B-Lage, Mietrendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite, Leverage-Effekt, Immobilienbewertung, Kaufpreisfaktor, Immobilienmarkt, Portfoliomanagement, Objektrecherche, Investitionsstrategie, Privatinvestor, Rendite, Immobilienwirtschaft.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Entwicklung eines strukturierten Bewertungswerkzeugs für private Investoren, um Immobilien in B-Lagen kaufmännisch fundiert bewerten zu können.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Die Schwerpunkte liegen auf der Immobilienwirtschaft als Kapitalanlage, der Methodik der Standortanalyse, der Anwendung finanzwirtschaftlicher Kennzahlen und der praktischen Erprobung an konkreten Immobilienobjekten.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist die Erstellung eines kennzahlenbasierten Bewertungstools, das Privatinvestoren ermöglicht, potenzielle Immobilieninvestitionen objektiv zu bewerten und basierend auf einer individuellen Gewichtung Handlungsempfehlungen abzuleiten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert theoretische Ansätze aus der Immobilienökonomie (u.a. Portfolio-Theorie nach Markowitz) mit einer empirischen Objektrecherche und der Anwendung quantitativer Bewertungsverfahren für Immobilientransaktionen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil umfasst die theoretischen Grundlagen der Immobilienwirtschaft, die methodische Herleitung relevanter Kennzahlen, die Analyse von B-Lagen und die praktische Anwendung der entwickelten Bewertungslogik anhand von Fallbeispielen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Immobilieninvestition, B-Lage, Mietrendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite, Immobilienbewertung und Objektrecherche.
Warum sind B-Lagen für Investoren zunehmend von Interesse?
Aufgrund des knappen Angebots und der hohen Preise in A-Lagen weichen Investoren auf B-Lagen aus, da diese oft noch bezahlbar sind und stabile Renditechancen bei gleichzeitigem Inflationsschutz bieten.
Wie unterstützt die vorgestellte Berechnungssoftware den Anleger?
Sie automatisiert die Auswertung eingegebener Objektdaten (wie Kaufpreis, Miete, Kosten), berechnet die relevanten Kennzahlen und liefert basierend auf einer vorab definierten Gewichtung eine konkrete Handlungsempfehlung für den Investor.
Welche Bedeutung haben die Berechnungen zum Cashflow für ein Investment?
Der Cashflow dient als zentraler Indikator für die Innenfinanzierungskraft; er muss positiv sein, um die Bedienung von Finanzierungsraten und Bewirtschaftungskosten sicherzustellen und ist damit ein kritischer Faktor für die Rentabilität.
- Quote paper
- Marcus Fischer (Author), 2017, Identifizierung von potenziellen Immobilieninvestments in B-Lagen auf dem deutschen Immobilienmarkt, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/386045
