Die Verteilung der Lasten und Kosten einer Eigentümergemeinschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer wird von einem Teil ihrer Eigentümer oft als nicht sachangemessen, als ungerecht und unausgewogen empfunden. Sie ist auch objektiv gesehen oft ungerecht, zum Teil in einem hohen Maße. Da sich diese ungerechte Lastenverteilung mit jeder Jahresabrechnung wiederholt, jahrzehntelang, und sich so zu hohen Beträgen summiert, wird sie zunehmend als drückend empfunden. Dasselbe gilt, wenn nicht nur Betriebskosten ungerecht verteilt werden, sondern hohe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach einem unpassenden und ungerechten Maßstab zugeteilt werden. Deshalb wurden die Gerichte schon oft mit Klagen auf Änderung der sog. Umlageschlüssel in den Gemeinschaftsordnungen um Abhilfe gebeten.
Inhaltsverzeichnis
I. Gerichtliche Billigung
II. Argumente zur Rechtfertigung der ungleichen Lastenverteilung
III. Fraglichkeit der gerichtlichen Argumente
IV. Folgerungen
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit analysiert die aus Sicht des Autors systematisch ungerechte Lasten- und Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ziel ist es, die restriktive und aus Sicht des Verfassers widersprüchliche Rechtsprechung aufzuzeigen, die trotz gesetzlicher Änderungen an unbilligen Umlageschlüsseln festhält und dadurch Wohnungseigentümer dauerhaft benachteiligt.
- Kritik an der aktuellen gerichtlichen Entscheidungspraxis bezüglich Umlageschlüsseln.
- Untersuchung der Rechtsnatur von Teilungserklärungen als einseitig vorgegebene Vertragswerke.
- Kontrastierung der Eigentümerstellung mit dem Schutzbedürfnis von Mietern.
- Analyse der problematischen Argumentation bezüglich "Nutzen" und "Kenntnis" beim Erwerb von Wohneigentum.
- Forderung nach einer Neuausrichtung am Gerechtigkeitspostulat durch den Gesetzgeber.
Auszug aus dem Buch
III. Fraglichkeit der gerichtlichen Argumente
Die Voraussetzungen, von denen die Gerichte einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung abhängig machen und die Argumente, mit denen sie ihre Entscheidungen rechtfertigen, lassen die Lebenswirklichkeit und die in anderen Rechtsgebieten selbstverständlichen Regeln außer Acht. Es handelt sich um wenige Axiome, die singulär im Recht der Kosten- und Lastenverteilung in der Eigentümergemeinschaft angewendet werden. Es sind dies die folgenden:
1) Eine Anpassung des Umlageschlüssels setzt nach den Entscheidungen der Gerichte voraus, dass der Antragsteller einen „spürbaren Nachteil“ im Vergleich mit der gewünschten Regelung hat. Dieser ist nur gegeben, wenn die Mehrbelastung wenigstens 25 % beträgt. Es oll keine Rolle spielen, welchen Vorteil andere Eigentümer aus der Regelung haben. So entschieden für den Fall, dass zwei Eigentümer nach zusätzlichem Ausbau von Dachgiebeln, die zu ihren Wohnungen gehörten, je 70 qm mehr Wohnfläche erzielten, dafür aber keine Lasten zu übernehmen hatten, weil nach ME-Anteilen abgerechnet wurde.
Die Grenze von 25% ist nach Gutdünken verordnet und hat keinen sich aus der Sache begründbaren Hintergrund. Sie ist deshalb so hoch angesetzt, um Wünsche auf Änderung von vornherein abzublocken und die Zahl etwaiger Klagen zu minimieren. Dabei zeigt der Gesetzgeber, dass er bei dauernden Leistungen schon eine Diskrepanz von nur 10% für ein Änderungsverlangen als ausreichend erachtet (§ 323 ZPO).
Zusammenfassung der Kapitel
I. Gerichtliche Billigung: Der Autor dokumentiert anhand verschiedener höchstrichterlicher Entscheidungen, dass Klagen gegen ungerechte Umlageschlüssel in Wohnungseigentümergemeinschaften nahezu ausnahmslos abgewiesen werden.
II. Argumente zur Rechtfertigung der ungleichen Lastenverteilung: Dieses Kapitel gibt wörtlich wieder, mit welcher Argumentation (z. B. strenge Maßstäbe, Kenntnis beim Erwerb) Gerichte die Beibehaltung unbilliger Kostenverteilungen begründen.
III. Fraglichkeit der gerichtlichen Argumente: Hier werden die zentralen gerichtlichen Axiome kritisch hinterfragt und als realitätsfern sowie im Vergleich zu anderen Rechtsgebieten als singulär und ungerecht eingestuft.
IV. Folgerungen: Der Autor resümiert, dass auch nach Gesetzesnovellen kaum Besserung eintrat, und fordert den Gesetzgeber auf, den Rechtsweg für mehr Verteilungsgerechtigkeit zu öffnen.
Schlüsselwörter
Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG, Lastenverteilung, Kostenverteilung, Umlageschlüssel, Teilungserklärung, Gerichtspraxis, Miteigentumsanteile, Verteilungsgerechtigkeit, Rechtsmissbrauch, Eigentümerrechte, Bauträger, Gemeinschaftsordnung, Instandhaltungskosten, Betriebskosten.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Es geht um die Kritik an der ungleichen und oft als ungerecht empfundenen Verteilung von Kosten und Lasten innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften sowie um die Rolle der Gerichte dabei.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Die Themen umfassen die gerichtliche Billigung unbilliger Verteilungsschlüssel, die Problematik von Teilungserklärungen und die fehlende Angleichung an das Gerechtigkeitspostulat in der Rechtsprechung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die oft restriktive Rechtsprechung zu hinterfragen und den Bedarf für eine legislative Korrektur aufzuzeigen, um betroffene Eigentümer vor dauerhafter Benachteiligung zu schützen.
Welche wissenschaftliche bzw. juristische Methode wird verwendet?
Der Autor führt eine rechtliche Analyse anhand von Fallbeispielen und höchstrichterlicher Rechtsprechung durch, um die Inkonsistenz und Unangemessenheit der geltenden Praxis aufzuzeigen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit konkreten Urteilen, den rechtfertigenden Argumenten der Gerichte und deren fundierter juristischer sowie lebensnaher Kritik durch den Autor.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie Lastenverteilung, WEG-Recht, Verteilungsgerechtigkeit, Gemeinschaftsordnung und die Kritik an einer als singulär empfundenen richterlichen Entscheidungspraxis geprägt.
Warum spielt der "25-Prozent-Maßstab" bei der Kostenmehrbelastung eine so große Rolle?
Diese Grenze wird von Gerichten genutzt, um Klagebegehren abzublocken; der Autor kritisiert, dass dieser Schwellenwert willkürlich ist und in keinem Verhältnis zu anderen zivilrechtlichen Normen steht.
Welchen Einfluss hat die Teilungserklärung auf die Kostenverteilung?
Teilungserklärungen werden oft einseitig von Bauträgern vorgegeben, bevor Eigentümer die Immobilie erwerben, was laut Autor dazu führt, dass unfaire Lasten dauerhaft festgeschrieben werden.
Wie argumentiert der Autor gegen das Argument des "Bekanntseins" beim Erwerb?
Er führt an, dass ein Käufer beim Erwerb primär auf Wohnbedürfnisse achtet und die komplexen, oft unausgewogenen Regelungen der Gemeinschaftsordnung bei der Kaufentscheidung faktisch nicht angemessen prüfen kann.
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- Dr. iur. Koloman Trinkl (Author), 2014, Ungerechte Verteilung von Lasten und Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/387001
