Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB und IAS. Auswirkungen auf die Kennzahlen der Jahresabschlussanalyse

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Internationalisierung der deutschen Rechnungslegung
A. Motivation für die Umstellung auf IAS
I. Rechtliche Gegebenheiten
a) IAS-Verordnung der Europäischen Union
b) Bilanzrechtsreformgesetz
II. Transparenzverbesserung gegenüber Jahresabschluss-Adressaten
III. Verbesserung der Jahresabschluss-Kennzahlen
B. Gründe für die parallele Bilanzierung nach HGB
I. Steuerbemessung
II. Kapitalerhaltung

2. Abschnitt: Bilanzierung des Immobilienbestandes
A. Bilanzierung von Immobilien des Umlaufvermögens
I. Aktivierung
II. Eingangsbewertung
a) Bewertung zu Anschaffungskosten
b) Bewertung zu Herstellungskosten
III. Folgebewertung
B. Bilanzierung von Immobilien des Sachanlagevermögens
I. Aktivierung
II. Eingangsbewertung
III. Folgebewertung
a) Behandlung nach HGB
1. Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen
2. Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen
b) Behandlung nach IAS
1. Benchmark-Methode
i) Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen
ii) Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen
2. Neubewertungs-Methode
i) Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen
ii) Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen
C. Bilanzierung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
I. Aktivierung
II. Eingangsbewertung
III. Folgebewertung
a) Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
b) Bewertung zum Fair Value
1. Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren
2. Bewertung nach dem Discounted Cash Flow-Verfahren

3. Abschnitt: Veränderung der Jahresabschluss-Kennzahlen durch die Bilanzierung von Immobilienvermögen nach IAS
A. Klassifikation von ausgewählten Jahresabschluss-Kennzahlen
I. Vermögensstrukturanalyse
II. Kapitalstrukturanalyse
III. Rentabilitätsanalyse
IV. Abschreibungspolitikanalyse
B. Beeinflussung der Jahresabschluss-Kennzahlen durch die IAS-Bilanzierung
I. Auswirkungen durch einmaligen Umstellungseffekt
II. Auswirkungen durch Aktivierungswahlrechte bei der
Eingangsbewertung
III. Auswirkungen durch Bewertungsmethoden bei der Folgebewertung
a) Methodenwahl
1. Folgebewertung von Immobilien des Sachanlagevermögens
i) Anwendung der Benchmark-Methode
ii) Anwendung der Neubewertungs-Methode
2. Folgebewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien
b) Schätzungen bei der Fair Value-Ermittlung
IV. Auswirkungen durch Abschreibungspolitik
a) Planmäßige Abschreibungen
1. Nutzungsdauer
2. Abschreibungsmethode
b) Außerplanmäßige Abschreibungen
1. Umlaufvermögen
2. Sachanlagevermögen
V. Auswirkungen durch Zurechnungsfragen
a) Abgrenzung von Finanzinvestitionen und Umlaufvermögen
b) Abgrenzung von Finanzinvestitionen und Sachanlagevermögen
VI. Mögliche indirekte Auswirkungen
C. Fallbeispiel
I. Annahmen
II. Berechnungen
III. Auswertung

Schlussbemerkung

Anhang

Abstract

Quellenverzeichnis

Index

Eidesstattliche Erklärung

Vorwort

Die International Accounting Standards (IAS) – im Folgenden IAS genannt – befinden sich europaweit auf dem Weg zum dominanten internationalen Rechnungslegungsstandard. Ab dem Jahr 2005 müssen alle kapitalmarktorientierten Unternehmen in der Europäischen Union ihren Konzernabschluss nach IAS aufstellen. Unabhängig von dieser Verpflichtung ist der Jahresabschluss gemäß IAS auch für alle anderen Unternehmen sinnvoll. Insbesondere das Ziel der transparenten Bereitstellung von entscheidungsrelevanten Informationen für die Adressaten des Jahresabschlusses ist von großer Bedeutung. Hierbei nehmen Immobilien wegen der mit ihnen verkörperten großen Vermögenswerte, die oft den Großteil des Gesamtvermögens eines Unternehmens bilden, eine Schlüsselrolle ein. Marktorientierte Ansätze wie die Bewertung zum Zeitwert (Fair Value) stellen dabei den Hauptunterschied zur vergangenheitsorientierten Rechnungslegung nach HGB dar. Durch die Umstellung der Bilanzierung von HGB auf IAS können sich oftmals erhebliche Änderungen in der Vermögens- und Erfolgssituation im Jahresabschluss eines Unternehmens einstellen.

Ziel dieser Arbeit ist es daher, die unterschiedliche Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB und IAS zu erfassen, und die Auswirkungen der IAS-Bilanzierung auf die Kennzahlen der Jahresabschlussanalyse zu analysieren.

Dabei soll im ersten Abschnitt zunächst kurz diskutiert werden, warum sich Unternehmen überhaupt für die IAS-Bilanzierung entscheiden, und welche Ursachen es weiterhin für eine parallele Bilanzierung nach HGB gibt. Im zweiten Abschnitt wird die unterschiedliche Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach HGB und IAS vorgestellt. Auf der Grundlage dieser Erkenntnisse erfolgt im dritten Abschnitt die kritische Untersuchung der Auswirkungen auf ausgewählte Kennzahlen der Jahresabschlussanalyse durch die Bilanzierung von Immobilien nach IAS. Hierbei kann z.B. häufig eine bedeutende Änderung der Eigenkapital-Quote durch die Umstellung der Rechnungslegung von HGB auf IAS erwartet werden. Zum Abschluss werden die analysierten Effekte in einer ganzheitlichen Betrachtung anhand eines Fallbeispiels mit zwei verschiedenen Umstellungsszenarien konkretisiert.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Fair Value-Ermittlung nach IAS 40

Abbildung 2: Einzahlungsüberschuss-Ermittlung

Abbildung 3: HGB-Bilanz der „Muster“ Immobilien-AG

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Befreiende Wirkung von IAS-Abschlüssen

Tabelle 2: Herstellungskostenaktivierung nach HGB

Tabelle 3: Neubewertungsbedingte Auf- und Abwertungen

Tabelle 4: HGB- und IAS-Bilanzierung von Herstellungskosten im Vergleich

Tabelle 5: Annahmen der IAS-Umstellungsszenarien im Vergleich

Tabelle 6: Umstellungsbedingte Veränderungen bestimmter Jahresabschluss-Positionen

Tabelle 7: Umstellungsbedingte Gesamt-Veränderungen der Jahresabschluss-Positionen

Tabelle 8: HGB- und IAS-Bilanz im Vergleich

Tabelle 9: Kennzahlenausprägungen nach HGB und IAS

Formelverzeichnis

Gleichung 1: Anlagenintensität

Gleichung 2: Anlagendeckungsgrad

Gleichung 3: Eigenkapital-/ Fremdkapital-Quote

Gleichung 4: Verschuldungsgrad

Gleichung 5: Eigenkapital-Rentabilität

Gleichung 6: Gesamtkapital-Rentabilität

Gleichung 7: Umsatz-Rentabilität

Gleichung 8: Anlagenabnutzungsgrad

Gleichung 9: Abschreibungsquote

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Abschnitt: Internationalisierung der deutschen Rechnungslegung

In Europa befinden sich die International Accounting Standards/ International Financial Reporting Standards (IAS/IFRS) – im Folgenden IAS genannt – auf dem Weg zum dominierenden internationalen Rechnungslegungsstandard.^[1] Auch in Deutschland entscheiden sich zunehmend Unternehmen für die Umstellung der Rechnungslegung von HGB auf IAS, insofern sie nicht ohnehin auf Grund von Börsenzulassungsregeln dazu verpflichtet sind.^[2]

Durch diese Entwicklung bleibt auch die Jahresabschlussanalyse nicht unberührt. Für die Adressaten des Jahresabschlusses wie Eigen- und Fremdkapitalgeber ist der Jahresabschluss die Grundlage für die bilanzanalytische Beurteilung eines Unternehmens. Mit der Jahresabschlussanalyse wird das Ziel verfolgt, möglichst umfassende Einblicke in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie entsprechende Entwicklungsperspektiven des untersuchten Unternehmens zu erhalten.^[3] Das dominierende Instrument der Analyse ist dabei die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage anhand von entscheidungsrelevanten Kennzahlen und Kennzahlensystemen, die auf der Grundlage des Jahresabschlusses abgeleitet werden.^[4] Insofern beeinflusst die Umstellung der Rechnungslegung von HGB und IAS auch die Kennzahlen der Jahresabschlussanalyse. Insbesondere bei der Bilanzierung von Immobilien^[5] kann es aufgrund abweichender Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften nach HGB und IAS, wie sie im zweiten Abschnitt der Arbeit vorgestellt werden, zu bedeutenden Abweichungen im Jahresabschluss kommen. Deshalb müssen speziell Unternehmen mit großem Immobilienvermögen, unabhängig davon ob es sich um Property- oder Non-Property-Unternehmen handelt, mit deutlichen Veränderungen der Jahresabschluss-Kennzahlen rechnen.^[6]

A. Motivation für die Umstellung auf IAS

Die wachsende Bedeutung der IAS in deutschen Unternehmen hat mehrere Gründe. Neben rechtlichen Umstellungspflichten bzw. Wahlrechten stellt vor allem die marktnähere Darstellung der wirtschaftlichen Unternehmenslage sowie die mögliche Verbesserung der Jahresabschluss-Kennzahlen die Hauptmotivation für die Umstellung auf IAS dar.^[7]

I. Rechtliche Gegebenheiten

a) IAS-Verordnung der Europäischen Union

Durch die am 19.7.2002 vom Europäischen Ministerrat verabschiedete IAS-Verordnung haben die IAS in Europa einen bedeutenden Schub erhalten. Demnach müssen alle börsennotierten Unternehmen in der Europäischen Union mit Beginn des Jahres 2005 ihren Konzernabschluss zwingend nach IAS aufstellen.^[8] Da jedoch auch Vorjahreszahlen als Vergleichsmaßstab vorgelegt werden müssen, ist auch schon der Abschluss des Jahres 2004 entsprechend auf IAS umzustellen.^[9] Bei der Implementierung der IAS-Verordnung in nationales Recht gewährt die EU den nationalen Gesetzgebern folgende Mitgliedsstaatenwahlrechte:^[10]

- das Wahlrecht, die Anwendung der IAS auch für Einzelabschlüsse der börsennotierten Gesellschaften zu gestatten oder vorzuschreiben;
- das Wahlrecht, die Anwendung der IAS auch auf andere Unternehmen bis hin zu mittelständischen Personengesellschaften zu gestatten oder vorzuschreiben;
- das Wahlrecht, die zwingende Anwendung der IAS für Unternehmen, die lediglich Schuldtitel emittieren oder an US-Börsen gelistet sind und hiefür nach US-GAAP bilanzieren, für zwei Jahre bis zum Geschäftsjahr 2007 aufzuschieben.

b) Bilanzrechtsreformgesetz

Am 29.10.2004 verabschiedete der Bundestag den Entwurf des Bilanzrechtsreformgesetzes, welches im Wesentlichen die Einführung der IAS in Deutschland umfasst. Hiermit erfolgte die seit langem erwartete Umsetzung der IAS-Verordnung der Europäischen Union in nationales Bilanzrecht.^[11] Mittelfristig sollen die HBG-Normen zum Einzel- und Konzernabschluss schrittweise an internationale Rechnungslegungsstandards angeglichen werden.^[12]

Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vorschriften sehen je nach Klassifikation eines Unternehmens unterschiedliche Pflichten oder Wahlrechte für die Aufstellung eines Konzernabschlusses nach IAS vor. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die befreiende Wirkung von Konzernabschlüssen nach IAS.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

- Tabelle 1: Befreiende Wirkung von IAS-Abschlüssen^[13]

Die Pflicht zum Konzernabschluss nach IAS für kapitalmarktorientierte Unternehmen, die in der EU börsennotiert sind, ergibt sich weiterhin direkt aus dem Artikel 4 der IAS-Verordnung und wurde nicht im HGB verankert. Das Wahlrecht zur Aufschiebung der Anwendung der IAS-Verordnung für bestimmte kapitalmarktorientierte Unternehmen^[14] bis zum Jahr 2007 wurde im Artikel 56 EGHGB-E in deutsches Recht übernommen. Über den Umfang der IAS-Verordnung hinaus geht die Regelung des § 315a Abs. II HGB-E, nach dem Unternehmen ihren Konzernabschluss zwingend nach IAS aufzustellen haben, wenn sie die Zulassung eines Wertpapiers an einem organisierten Markt in der EU beantragt haben. Dadurch sollen potenzielle Anleger in ihrem Informationsinteresse gestärkt werden. Nicht kapitalmarktorientierte Unternehmen haben nach § 315a Abs. I HGB-E das Wahlrecht, ihren Konzernabschluss mit befreiender Wirkung nach IAS aufzustellen.^[15]

Einzelabschluss

Großen kapitalmarktorientierten Konzernen steht nach § 325 Abs. IIa HGB das Wahlrecht zu, neben dem HGB-Einzelabschluss auch einen Einzelabschluss nach IAS zu Informationszwecken aufzustellen. Der IAS Abschluss kann folgend zum Gegen-stand von Pflichtveröffentlichungen, wie z.B. im Bundesanzeiger, gemacht werden.^[16] Unabhängig davon ist es auch allen anderen Unternehmen gestattet, gleich welcher Rechtsform und Größe, parallel zum HGB-Abschluss einen IAS konformen Abschluss aufzustellen.^[17]

II. Transparenzverbesserung gegenüber Jahresabschluss-Adressaten

Zielsetzung von Jahresabschlüssen ist die Bereitstellung von Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eines Unternehmens. Diese Informationen sollen für einen weiten Adressatenkreis bei dessen wirtschaftlichen Entscheidungen nützlich sein.^[18] In diesem Kontext findet die Umstellung von HGB auf IAS zunehmend auch in Unternehmen statt, die nicht nach rechtlichen Erfordernissen dazu verpflichtet sind. Ein wesentlicher Grund dafür ist, dass die Unternehmen ihre wirtschaftliche Lage in transparenter und international vergleichbarer Weise realitätsnah gegenüber den Jahresabschluss-Adressaten darstellen möchten. Bei einer Befragung von 88 Unternehmen^[19] stellte sich heraus, dass über 80% der Unternehmen die höhere Transparenz der IAS im Vergleich zum HGB als vorteilhaft beurteilen. Wichtige Ursachen hierfür sind u.a. detailliertere Angaben in der Bilanz/GuV, im Anhang sowie die Ergänzung um einen Eigenkapitalspiegel bzw. eine Kapitalflussrechnung.^[20]

Transparenz im Immobilienvermögen bedeutet vor allem die Bereitstellung ausreichender Informationen über den Wert der im Umlauf- und Sachanlagevermögen bilanzierten Immobilien. Während die tatsächliche Vermögenssituation im HGB-Abschluss aufgrund des Vorsichtsprinzips und zahlreicher Bilanzierungswahlrechte nur unzureichend dargestellt werden kann^[21], bietet die auf aktuelle Zeitwerte ausgerichtete IAS-Bilanzierung von Immobilien die Möglichkeit, die Vermögens- und Ertragslage eines Unternehmens mit großem Immobilienvermögen zutreffender abzubilden.^[22] Im Folgenden werden die Gründe für die Umstellung des Jahresabschlusses auf International Accounting Standards im Bezug auf einige ausgewählte Adressaten des Jahresabschlusses erläutert.

Investoren

Die Wirtschaft befindet sich im Zustand zunehmender Globalisierung. Dies hat zur Folge, dass potentiellen Investoren weltweit Investitionsalternativen auf internationalisierten Kapitalmärkten zur Verfügung stehen. Somit ist es im Sinne eines Unternehmens, die Bedürfnisse von Investoren nach international vergleichbaren und transparenten entscheidungsrelevanten Informationen durch die Bilanzierung nach IAS zu erfüllen.^[23] Das bilanzierende Unternehmen kann durch die Verbesserung der Investor-Relations seine Chancen erhöhen, von international agierenden Investoren berücksichtigt zu werden, um z.B. seine Eigenkapitalbasis zu erhöhen.^[24] Die Erhöhung der Attraktivität für potentielle Investoren stellte sich auch bei der bereits erwähnten Unternehmensumfrage als Hauptmotivation heraus. Dabei stimmten 88% der Unternehmen, die pflichtmäßig auf IAS umgestellt haben, und 82% der Unternehmen, die freiwillig auf IAS umgestellt haben, dieser Aussage zu.^[25]

Banken

Banken beurteilen vor der Kreditvergabe im Rahmen des Ratings die Fähigkeit eines Unternehmens, Kredite und die damit verbundenen Zinszahlungen fristgerecht in voller Höhe zu begleichen.^[26] Die hierfür benötigten Informationen entnehmen sie u.a. dem Jahresabschluss. Insofern kann sich im Hinblick auf Basel II durch die transparentere Bilanzierung nach IAS eine Verbesserung der Einschätzung der wirtschaftlichen Lage und damit des Ratings ergeben.^[27] Auch die durchgeführte Unternehmensbefragung bestätigt die Vermutung, dass sich die Unternehmen durch die IAS-Bilanzierung ein besseres Rating und damit niedrigere Fremdkapitalkosten erhoffen. Bemerkenswert ist, dass insbesondere freiwillige Umstellungen hiervon wesentlich stärker motiviert sind als pflichtmäßige Umstellungen.^[28] Besonders Unternehmen mit großem Immobilienvermögen haben die Möglichkeit, durch die Aufdeckung von zum Teil erheblichen stillen Bewertungsreserven, das Rating positiv zu beeinflussen.^[29]

Abgesehen von den vorangegangen Ausführungen ist auch von den Banken selbst zu erwarten, dass sie Unternehmen dazu drängen werden, Abschlüsse nach IAS einzureichen. Für die Institute wäre es sonst auf Dauer eine teure Angelegenheit, die Bilanzauswertungen für das verpflichtende Kreditrating nach Basel II parallel nach HGB und IAS vorzunehmen.^[30]

Ausländische Geschäftspartner

Im Zuge der weltweiten Globalisierung der Wirtschaft intensivieren sich die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen deutschen Unternehmen und ausländischen Geschäftspartnern. Neben den großen Konzernen erhalten zunehmend auch Mittelständler von ausländischen Abnehmern oder Lieferanten die Aufforderung, Jahresabschlüsse nach internationalen Rechnungslegungsstandards vorzulegen, um z.B. deren Bonität zu beurteilen. Zudem macht es die oft restriktive Haltung deutscher Banken gegenüber Finanzierungen von Immobilien erforderlich, sich an ausländische Institute zu wenden, die daraufhin international vergleichbare Abschlüsse einfordern.^[31]

III. Verbesserung der Jahresabschluss-Kennzahlen

Im Vergleich zum HGB-Bilanzkonzept kann die Rechnungslegung nach IAS unter Beachtung der spezifischen Vermögenssituation eines Unternehmens infolge unterschiedlicher Bilanzierungs- und Bewertungsregeln zu einer Verbesserung von Jahresabschluss-Kennzahlen führen.^[32] So erwarten gemäß einer Umfrage beispiels-weise 61% der befragten Unternehmen, die freiwillig auf IAS umgestellt haben, einen zumindest kurzfristig höheren Eigenkapitalausweis.^[33] Diese Arbeit wird im dritten Abschnitt die Auswirkungen der Bilanzierung nach IAS auf die Kennzahlen der Jahresabschlussanalyse näher untersuchen.

B. Gründe für die parallele Bilanzierung nach HGB

Die parallele Bilanzierung nach HGB neben IAS wird trotz des durch die doppelte Bilanzierung verursachten Mehraufwands voraussichtlich auch mittelfristig einen unverzichtbaren Bestandteil der deutschen Bilanzierungspraxis darstellen. In den nächsten Kapiteln sollen die wichtigsten Gründe hierfür aufgezeigt werden.

I. Steuerbemessung

Das im deutschen Recht verankerte Maßgeblichkeitsprinzip (§5 Abs. I EStG) ist auch durch das Bilanzrechtsreformgesetz nicht aufgehoben wurden. Dies bedeutet, dass für die Zwecke der steuerlichen Gewinnermittlung die Steuerbilanz aus dem handelsrechtlichen Einzelabschluss abgeleitet werden muss.^[34] Somit kann auch zukünftig ein freiwilliger Einzelabschluss nach IAS immer nur ergänzend zum HGB-Abschluss ausschließlich zu Informationszwecken aufgestellt werden. Einer Übernahme der IAS-Vorschriften in die deutsche Steuerbemessung widerspricht die starke Betonung des Fair Value-Gedankens der IAS, der eine vorgelagerte Besteuerung von Gewinnen bedeuten würde und damit dem Prinzip einer leistungsgerechten Besteuerung entgegen steht.^[35] Außerdem ist es schwer vorstellbar, dass sich der deutsche Gesetzgeber die Entscheidung über steuerliche Regelungen aus der Hand nehmen lässt.^[36]

II. Kapitalerhaltung

Neben anderen Aufgaben hat die deutsche Handelsbilanz die Aufgabe der Unternehmenssicherung durch den Grundsatz der nominellen Kapitalerhaltung zu erfüllen. Eng damit verknüpft ist die Gläubigerschutz-Funktion und die Ausschüttungsbemessungs-Funktion.^[37] Gläubiger eines Unternehmens sollen durch eine vorsichtige Bewertung des Vermögens geschützt werden. So dürfen z.B. Bewertungsgewinne erst berücksichtigt werden, wenn sie tatsächlich realisiert wurden (Realisationsprinzip - § 252 Abs. I Nr. 4 Satz 2 HGB). Potentielle vorhersehbare Verluste müssen dagegen unverzüglich in der Bilanz berücksichtigt werden (Imparitätsprinzip - § 252 Abs. I Nr. 4 Satz 1 HGB).^[38] Die nach HGB-Grundsätzen erfolgende vorsichtige Ermittlung des ausschüttbaren Bilanzgewinns ist nicht nur im Interesse der Gläubiger sondern auch der Unternehmenseigner. Ihnen wäre nicht damit geholfen, wenn z.B. durch Vermögensneubewertungen entstandene Gewinne ausgeschüttet werden könnten. Da solche buchhalterischen Bewertungsgewinne nicht zahlungswirksam sind, würde bei einer Ausschüttung die Finanzkraft und damit auch die Innovationskraft und Krisenfestigkeit des Unternehmens leiden.^[39]

2. Abschnitt: Bilanzierung des Immobilienbestandes

Immobilien unterscheiden sich u.a. durch hohe Wertigkeit und Langlebigkeit von anderen Vermögensgegenständen. In vielen deutschen Unternehmen machen sie einen wesentlichen Bestandteil des Gesamtvermögens aus. Insbesondere die bilanzielle Bewertung von Immobilien nimmt eine Schlüsselstellung ein. Dies tritt immer wieder dann deutlich hervor, wenn Unternehmen ihr Immobilienvermögen im großem Umfang abwerten müssen, wie es kürzlich bei Allianz und Münchner Rück geschehen ist.^[40] Ziel der folgenden Ausführungen soll es sein, die unterschiedliche Bilanzierungskonzeption von Immobilien nach HGB und IAS zu verdeutlichen. Die festzustellenden Bilanzierungs- und Bewertungsdifferenzen können, wie es im dritten Abschnitt dieser Arbeit eingehend diskutiert wird, zu großen Unterschieden in der Ausprägung der Jahresabschluss-Kennzahlen im HGB/IAS-Vergleich führen.

A. Bilanzierung von Immobilien des Umlaufvermögens

I. Aktivierung

Vorgehen nach HGB

Auf der Aktivseite der Bilanz umfasst das Umlaufvermögen als Komplement zum Anlagevermögen Vermögensgegenstände, die nicht dauernd dem Geschäftsbetrieb dienen.^[41] Demnach erfolgt hier auch die Bilanzierung von unbebauten oder bebauten Grundstücken, die zu Zwecken der Entwicklung oder des Verkaufs vorübergehend gehalten werden.^[42] Immobilien im Umlaufvermögen, unabhängig davon ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt, werden unter dem Gliederungspunkt „Vorräte“ ausgewiesen.^[43] Für diesen Bilanzposten selbst gibt es per Gesetz keine weitere immobilienspezifische Untergliederung, abgesehen von speziellen Gliederungsvorschriften für Wohnungsunternehmen nach § 330 HGB. Allerdings können gemäß § 265 Abs. VI HGB entsprechende Posten eingeführt werden, wenn dies zu einer größeren Klarheit und Übersichtlichkeit führt. Üblich sind Untergliederungen in z.B. „Vorratsgrundstücke“ oder ähnliches.^[44]

Vorgehen nach IAS

Ganz ähnlich ist die Regelung nach IAS. Selbst erstellte oder erworbene Immobilien, die ausschließlich zur Weiterveräußerung in naher Zukunft (innerhalb von 12 Monaten) gehalten werden, sind nach den Maßgaben der IAS 2 zu bilanzieren.^[45] In der Bilanz werden sie innerhalb des kurzfristigem Vermögens als „Vorräte“ ausgewiesen. Eine weitere bilanzielle Untergliederung ist nach IAS nicht explizit vorgeschrieben, sie kann jedoch unternehmensindividuell erfolgen.^[46]

II. Eingangsbewertung

Die Immobilien des Umlaufvermögens sind bei Vermögenszugang sowohl nach HGB als auch nach IAS 2 höchstens mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Es gilt der Grundsatz der Einzelbewertung.^[47] Zwar sind auch Bewertungsvereinfachungsverfahren möglich, allerdings sind diese für Immobilien nicht zulässig. Für die Anwendung der Vereinfachungsverfahren müssen Vermögensgegenstände das Kriterium der Gleichartigkeit bzw. Gleichwertigkeit erfüllen.^[48] Gerade dies ist jedoch aufgrund der Heterogenität von Immobilien nicht möglich.

a) Bewertung zu Anschaffungskosten

Unter Anschaffungskosten werden gemäß § 255 Abs. I HGB die Aufwendungen verstanden, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.^[49] Bei Immobilien hat eine Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten nach Grundstück und Gebäude zu erfolgen, da nur die Anschaffungskosten des Gebäudes planmäßig abschreibungsfähig sind.^[50] Für die Aufteilung der Anschaffungskosten ist das Verhältnis der Zeitwerte von Grundstück und Gebäude ausschlaggebend.^[51] Im Folgenden werden die Komponenten der Anschaffungskosten vorgestellt, die sich nach HGB und IAS grundsätzlich bis auf die Aktivierungsmöglichkeit von Finanzierungskosten nicht unterscheiden.^[52]

Anschaffungspreis

Der Anschaffungspreis einer Immobilie lässt sich regelmäßig aus dem geschlossenen Kaufvertrag entnehmen. Hierbei ist es gleichgültig, ob dieser Preis angemessen erscheint oder nicht. Bei umsatzsteuerpflichtigen Vorgängen wird der Bruttopreis um die enthaltene Vorsteuer gekürzt, da die Vorsteuer in diesem Fall in der Regel vom Finanzamt erstattet wird und daher nur einen durchlaufenden Posten für das Unternehmen darstellt. Bei umsatzsteuerfreien Käufen bleibt die im Kaufpreis enthaltene Vorsteuer Bestandteil des Anschaffungspreises.^[53] Anschaffungspreisminderungen sind nach dem Grundsatz der Erfolgsneutralität des Beschaffungsvorganges vom Anschaffungspreis abzuziehen. Hierzu zählen Nachlässe (Rabatte, Skonti) und Zuwendungen wie Subventionen.^[54]

Anschaffungsnebenkosten

Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren, wenn sie dem Erwerb oder der Betriebsbereitschaft des Vermögensgegenstandes dienen. Bei Immobilien kommen u.a. Erschließungs-, Notariats-, und Maklergebühren sowie die Grunderwerbssteuer in Betracht. Der Ansatz von Abbruchkosten wird regelmäßig vorgenommen, wenn ein bebautes Grundstück in der Absicht erworben wird, das Gebäude abzureißen, um ein unbebautes Grundstück zu erhalten. Die Möglichkeit der Einbeziehung von Fremdkapitalzinsen in die Anschaffungskosten ist nach HGB und IAS unterschiedlich geregelt. Nach IAS besteht für die Immobilie als „qualifizierter Vermögenswert“ das Wahlrecht, Finanzierungskosten für die Fremdkapital-Aufnahme zu aktivieren. Solch ein generelles Wahlrecht gibt es nach HGB nicht.^[55] Eine in der Literatur umstrittene Ausnahme bildet die Einbeziehung von Fremdkapitalzinsen, wenn der Käufer einer Immobilie An- oder Vorrauszahlungen hierfür leistet und zu diesem Zweck einen Kredit aufnimmt, der zu Zinsbelastungen führt. In diesem Fall kann auch nach HGB die Zinszahlung als aktivierungsfähiger Aufwand der Immobilie wahlweise direkt zugeordnet werden.^[56]

Grundsätzlich können nur solche Kosten als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden, die innerhalb des Anschaffungszeitraums angefallen sind, also von Planungsbeginn bis zum Eintritt der Betriebsbereitschaft der Immobilie.^[57]

Nachträgliche Anschaffungskosten

Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Aufwendungen, die außerhalb des Zeitraums des Anschaffungsvorgangs liegen, bei der Bemessung der Anschaffungskosten berücksichtigt werden. Diese nachträglichen Anschaffungskosten lassen sich unterscheiden in:

- nachträgliche Aufwendungen für bereits beschaffte Vermögensgegenstände und
- nachträgliche Erhöhungen des ursprünglichen Kaufpreises.

Nachträgliche Aufwendungen stehen zwar in einem sachlichen, nicht jedoch in einem zeitlichen Zusammenhang mit dem Anschaffungsvorgang. Es handelt sich um Aufwendungen, die der Erlangung der Betriebsbereitschaft bzw. der Funktionstüchtigkeit der Immobilie dienen. Ein typisches Beispiel hierfür sind nachträglich anfallende Erschließungsgebühren der Gemeinde für die Erstanlage einer Straße oder Gas- und Stromversorgung. Diese Beiträge müssen den Wert und die Benutzbarkeit des betreffenden Grundstücks erhöhen. Nachträgliche Erhöhungen des Kaufpreises können sich z.B. durch eine spätere Anpassung aufgrund eines Gerichtsverfahrens ergeben.^[58]

b) Bewertung zu Herstellungskosten

Vorgehen nach HGB

Herstellungskosten sind nach § 255 Abs. II HGB die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Leistungen entstehen für:

- die Herstellung eines neuen Vermögensgegenstandes,
- die Erweiterung eines Vermögensgegenstandes,
- die den ursprünglichen Zustand übertreffende wesentliche Verbesserung eines Vermögensgegenstandes.^[59]

Die Herstellung eines Vermögensgegenstandes kann neben den Neubau einer Immobilie auch die Instandsetzung und Modernisierung einer völlig verschlissenen Immobilie beinhalten. Vollverschleiß bedeutet in diesem Zusammenhang, dass wesentliche Gebäudebestandteile schwere Substanzschäden aufweisen.^[60]

Bei der Erweiterung einer Immobilie sind mehrere Sachverhalte denkbar. Dazu zählen die Aufstockung oder der Anbau sowie die Vergrößerung der nutzbaren Fläche eines Gebäudes. Weiterhin kann auch die Substanzvermehrung eines Gebäudes als Erweiterung aufgefasst werden. Übliche Praxisfälle sind z.B. der Einbau einer zusätzlichen Trennwand, eines Kamins oder einer Außentreppe. Die Grenze zu sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand kann allerdings leicht überschritten werden. Dies wäre der Fall, wenn ein neu eingebautes Bauteil (z.B. Ersatz einer alten Treppe) die Funk-tion des alten Bauteils in vergleichbarer Weise erfüllt.^[61]

Eine über den Ursprungszustand hinausgehende wesentliche Verbesserung der Immobilie liegt vor, wenn durch den entsprechenden Aufwand nicht nur eine zeitgemäße Substanz erhaltende Erneuerung ausgelöst wird, sondern auch eine deutliche Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eintritt. Auch in diesem Fall ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand und aktivierbaren Herstellungskosten nicht immer trennscharf möglich. Hierzu gibt es zahlreiche Fallentscheidungen der Rechtssprechung, auf die wegen der Komplexität der Thematik nicht näher eingegangen werden soll.^[62]

Während sich die Anschaffungskosten relativ einfach aus den vorliegenden Rechnungen und Kaufverträgen bestimmen lassen, stellt sich die Ermittlung der Herstellungskosten schwieriger dar. Diese ergeben sich in der Regel durch die Ableitung aus der Kostenrechnung. Hierbei dürfen jedoch nur die aufwandsgleichen Kostenkomponenten (pagatorische Kosten) berücksichtigt werden. Kalkulatorische Herstellkosten wie z.B. kalkulatorische Eigenkapitalzinsen dürfen, soweit ihnen keine entsprechenden Aufwendungen gegenüberstehen, nicht in die Herstellungskosten einbezogen werden.^[63] Grundsätzlich können nur solche Aufwendungen als Herstellungskosten aktiviert werden, die in den Herstellungszeitraum fallen. Dieser beginnt bei Immobilien bereits mit den ersten Planungsarbeiten und endet mit der Fertigstellung des Gebäudes bzw. neuer Gebäudeteile.^[64]

Als Herstellungskosten können neben den aktivierungspflichtigen Einzelkosten auch bestimmte Gemeinkosten wahlweise aktiviert werden. Für andere Kosten wie Vertriebskosten besteht hingegen nach Handelsrecht ein Aktivierungsverbot. Die Gemeinkosten lassen sich typischerweise nie direkt der Herstellung der Immobilie zuordnen, sondern werden durch Schlüsselung oder Umlage mit der Immobilie in Verbindung gebracht.^[65] Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Möglichkeiten der Einbeziehung von Kostenarten in die Herstellungskosten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Herstellungskostenaktivierung nach HGB^[66]

Bei den Material- und Fertigungsgemeinkosten dürfen nur diejenigen Kostenbestandteile wahlweise aktiviert werden, die angemessen und notwendig sind. Angemessen und notwendig sind in diesem Zusammenhang Aufwendungen, die weder betriebs- oder periodenfremd noch ungewöhnlich sind. Beispielsweise darf nur der Teil der Gemeinkosten (Nutzkosten) eingerechnet werden, der auf die tatsächlich genutzte Herstellungskapazität entfällt. Der Restanteil der Gemeinkosten (Leerkosten) muss herausgerechnet werden.^[67] Würde man dies nicht tun, hätte man bei ein und derselben Immobilie unterschiedliche Gemeinkostenzuschläge nur aufgrund von Beschäftigungsschwankungen zu verzeichnen.^[68]

Fremdkapitalzinsen können gemäß § 255 Abs. III wahlweise als Herstellungskosten angesetzt werden. Das Fremdkapital muss jedoch für die Herstellung des Vermögensgegenstandes verwendet werden und die Zinsen können nur berücksichtigt werden, wenn sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.^[69]

Vorgehen nach IAS

Die Ermittlung der Herstellungskosten nach IAS stimmt weitgehend mit den handelsrechtlichen HGB-Vorschriften überein. Wesentliche Unterschiede gibt es aus der Sicht der Bilanzierungspraxis nur in den folgenden Sonderbereichen.^[70]

Während im HGB ein Aktivierungswahlrecht für alle angemessenen Verwaltungskosten besteht, dürfen nach IAS nur produktionsbezogene Anteile als Herstellungskosten aktiviert werden.^[71] Die produktionsbezogenen Verwaltungskosten stellen allerdings regelmäßig eine vernachlässigbare Größe dar und sind zudem noch schwer abzugrenzen. Daher empfiehlt es sich, die Verwaltungskosten in vollem Umfang als Aufwand der Periode abzugrenzen.^[72] Die entscheidenden Unterschiede zur HGB-Bilanzierung entstehen durch die Disproportionalität von Bilanzierungswahlrechten und -pflichten bei der Aktivierung von Herstellungskosten. Nach IAS sind die Herstellungskosten verbindlich zu produktionsbezogenen Vollkosten anzusetzen. Es besteht also im Gegensatz zur HGB-Bilanzierung eine Aktivierungspflicht für produktionsbezogene Verwaltungskosten sowie Material- und Fertigungsgemeinkosten.^[73] Letztendlich können die Herstellungskosten nach IAS diejenigen nach HGB somit deutlich übersteigen.^[74]

III. Folgebewertung

Vorgehen nach HGB

Nach der Eingangsbewertung sind Immobilien des Umlaufvermögens gemäß §253 Abs. I HGB in den folgenden Perioden höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bilanzieren. Der Ansatz von planmäßigen Abschreibungen entfällt hier, da Immobilien des Umlaufvermögens bestimmungsgemäß nur für eine kurze Zeit im Unternehmen verweilen. Drohende Verluste müssen jedoch nach dem strengen Niederstwertprinzip durch außerplanmäßige Abschreibungen sofort erfolgswirksam berücksichtigt werden, unabhängig von der voraussichtlichen Dauer der Wertminderung.^[75] Dies ist der Fall, wenn der Börsen- oder Marktpreis am Abschlussstichtag unter den historischen AK/HK liegt. Liegt solch ein Börsen- oder Marktpreis nicht vor, ist auf den niedrigeren beizulegenden Wert abzuschreiben.^[76] Da es für die oft heterogenen Immobilien in Deutschland keine einheitlichen Börsen- oder Marktpreise gibt, muss in der Regel auf den niedrigeren beizulegenden Wert zurückgegriffen werden. Für dessen Festsetzung ist es sinnvoll, sich am erzielbaren Preis des Absatzmarktes zu orientieren, da die Immobilien des Umlaufvermögens zum Verkauf gehalten werden. Der so ermittelte Nettoveräußerungserlös ist um die bis zum Verkauf anfallenden Kosten (z.B. Vertriebskosten) zu mindern.^[77] Ferner eröffnet das HGB dem bilanzierenden Unternehmen folgende Möglichkeiten, über die bereits genannten Abschreibungen hinaus, fakultativ zusätzliche Abschreibungen vorzunehmen:^[78]

- Abschreibungen zur Vorwegnahme von zukünftigen Wertschwankungen,
- Abschreibungen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung,
- Abschreibungen zur Übernahme des niedrigeren steuerlichen Wertes.

Sollten später die Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung einer Immobilie entfallen, so müssen Kapitalgesellschaften zwingend eine erfolgswirksame Zuschreibung vornehmen. Einzelunternehmen und Personengesellschaften hingegen können es sich im Gegensatz dazu aussuchen, ob sie zuschreiben oder nicht. Eine Zuschreibung ist allerdings prinzipiell maximal bis zu den historischen AK/HK möglich.^[79]

Vorgehen nach IAS

Als Vorräte bilanzierte Immobilien werden nach IAS 2.9 mit dem niedrigeren Wert aus historischen AK/HK und dem Nettoveräußerungswert angesetzt. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Immobilien nicht höher als mit dem Betrag aktiviert werden, der sich bei ihren Verkauf realisieren lässt. Insofern besteht kein Unterschied zu den Bestimmungen des Handelsrechts. Wie nach HGB sind zur Ermittlung des Nettoveräußerungswertes gemäß IAS 2.6 die geschätzten Verkaufskosten und Erlösschmälerungen vom erzielbaren Verkaufspreis abzuziehen. Sollte der in jeder Periode ermittelte Nettoveräußerungswertes unter den historischen AK/HK liegen, so ist auf diesen niedrigeren beizulegenden Wert zwingend eine erfolgswirksame außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen. Wenn der Nettoveräußerungswert in einer Folgeperiode wieder ansteigt, hat eine Zuschreibung bis maximal zu den historischen AK/HK zu erfolgen.^[80] Im Gegensatz zur HGB-Folgebewertung von Immobilien des Umlaufvermögens ist der Niederstwerttest nach IAS prinzipiell absatzmarktbezogen. Ferner erlauben die IAS keine über den Nettoveräußerungswert hinaus gehenden Abschreibungen, wie sie nach HGB möglich sind. Die Wertaufholungspflicht trifft nicht nur Kapitalgesellschaften sondern alle Unternehmen unabhängig von ihrer Rechtsform.^[81]

B. Bilanzierung von Immobilien des Sachanlagevermögens

I. Aktivierung

Vorgehen nach HGB

Immobilien die dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen, sei es zur Eigennutzung oder Vermietung, gehören gemäß § 247 Abs. II HGB zum Anlagevermögen.^[82] Das Sachanlagevermögen bildet die zweite Position des Anlagevermögens. Hier werden die Immobilien im Gliederungspunkt „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ bilanziert.^[83] Durch diese Zusammenfassung des Grundvermögens werden einerseits Abgrenzungsprobleme vermieden, andererseits wird der Informationsgehalt der Bilanz gemindert. Eine weitere Untergliederung, die auf freiwilliger Basis möglich ist, wird deshalb empfohlen.^[84]

Vorgehen nach IAS

Nach IAS 16 werden Immobilien als Sachanlagevermögen innerhalb des langfristigen Vermögens bilanziert^[85], wenn sie folgende Bedingungen erfüllen:

- wirtschaftliches Eigentum des Unternehmens an der Immobilie,
- eigenbetriebliche Nutzung zur Herstellung oder Lieferung von Gütern oder Dienstleistungen sowie für Verwaltungszwecke,
- voraussichtliche Nutzung länger als ein Geschäftsjahr.

Darüber hinaus ist eine weitere bilanzielle Aufgliederung beispielsweise in „unbebaute Grundstücke“ und „Grundstücke und Gebäude“ möglich, um eine bessere Darstellung der Vermögensstruktur zu gewährleisten.^[86]

II. Eingangsbewertung

Vorgehen nach HGB

Für die Immobilien des Sachanlagevermögens gelten bei Vermögenszugang die gleichen Bewertungsgrundsätze wie für die Immobilien des Umlaufvermögens. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilden den Ausgangspunkt der Bewertung.^[87] Auf eine erneute Darstellung der Bewertung der AK/HK wird hier verzichtet und stattdessen auf die Ausführungen des Kapitels 2.A.II. verwiesen.

Vorgehen nach IAS

Auch nach IAS erfolgt der erstmalige Ansatz von Immobilien im Sachanlagenvermögen auf der Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Definition dieser Kostenkategorien gleicht im Prinzip den Vorschriften des Umlaufvermögens nach IAS 2.^[88] (Vergleiche Kapitel 2.A.II.). Zusätzlich gehen noch Demontage-, Abbruch- und Rekultivierungskosten für die Wiederherstellung eines Standorts in die AK/HK ein.^[89]

Eine Besonderheit stellt die Bilanzierung von Immobilien nach dem Komponentenansatz gemäß IAS 16.13 dar. Demnach müssen ab dem Geschäftsjahr 2005 wesentliche Bestandteile einer Immobilie separat bilanziert werden, sofern sie – verglichen mit dem Hauptbestandteil der Anlage – unterschiedliche Nutzungsdauern und damit Abschreibungsverläufe aufweisen. Diese Tendenz hin zur Atomisierung von Vermögenswerten steht im Gegensatz zur laufenden deutschen BFH-Rechtssprechung zur Bilanzierung von Gebäuden und Gebäudeteilen.^[90] Mit dem Komponentenansatz nach IAS wird das Ziel verfolgt, eine verlässliche periodengerechte Darstellung der Vermögens- und Ertragslage zu erreichen.^[91] Unterschiedliche Nutzungsdauern bei Gebäudeteilen wie Rohbau, Dacheindeckung, Elektroanlagen, Heizung und Sanitärinstallationen sind die Regel. Allerdings stellt die Aufteilung von Immobilien in Komponenten besonders Unternehmen mit großem Immobilienvermögen vor erhebliche Probleme. Zum einen ist die Zurechnung von AK/HK auf einzelne Gebäudeteile schwer und meist nur durch Schätzung möglich. Zum anderen ist die Schätzung von betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern für einzelne Komponenten mit großen Ermessensspielräumen versehen. Insgesamt ist das Prozedere unpraktikabel und mit erheblichen Kosten verbunden. Die Verlässlichkeit der Informationsvermittlung sinkt.^[92] Daher ist eine extensive Auslegung des Komponentenansatzes nicht sinnvoll. Allenfalls eine großzügige Gruppenbildung in die wesentlichen Gebäudeteile wie z.B. „Bauwerk“ und „technische Ausstattung“ ist nach übereinstimmender Meinung von Bilanzierungspraxis und Fachliteratur angemessen. Die Betrachtung eines Gebäudes als Gesamtheit erscheint aber ebenfalls zulässig.^[93]

III. Folgebewertung

a) Behandlung nach HGB

Die Folgebewertung der Immobilien des Sachanlagevermögens erfolgt maximal zu deren historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Von dieser Basis aus vermindert sich das Immobilienvermögen um planmäßige und gegebenenfalls außerplanmäßige Abschreibungen, auf die im Weiteren näher eingegangen wird.^[94]

1. Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen

„Bei Vermögensgegenständen des Sachanlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um planmäßige Abschreibungen zu vermindern.“^[95] Die Abschreibungen beziehen sich nur auf die entsprechenden AK/HK des Gebäudes abzüglich eines möglichen Restwertes. Der Grund und Boden selbst ist unbegrenzt nutzbar und unterliegt daher keinen planmäßigen Abschreibungen.^[96] Die AK/HK sollen angemessen auf die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden. Diese Verteilung dient einer periodengerechten Aufwandserfassung des vorhersehbaren Nutzenverzehrs durch die Inanspruchnahme oder den Verschleiß der Immobilie. Bei Vermögenszugang ist zur Berechnung der jährlichen planmäßigen Abschreibungen ein Abschreibungsplan aufzustellen, in dem die Abschreibungsbasis, die Nutzungsdauer sowie die Abschreibungsmethode festgehalten sind.^[97]

Die für die Berechnung der Abschreibungen maßgebliche wirtschaftliche Nutzungsdauer orientiert sich an der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer der Immobilien. Im Handelsrecht gibt es hierfür keine Anhaltspunkte. Deshalb werden oftmals die steuerlich zulässigen Nutzungsdauern für Gebäude aus den AfA-Tabellen der Finanzverwaltung als Orientierung übernommen. Diese steuerlichen Nutzungsdauern liegen je nach Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Fertigstellung, der Nutzungsart und der Betriebszugehörigkeit zwischen 25 und 50 Jahren.^[98] Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes jedoch geringer, so kann auch diese für die Berechnung der Abschreibungsbeträge herangezogen werden.^[99]

Um die historischen AK/HK auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen, gibt es verschiedene Abschreibungsverfahren. Grundsätzlich möglich sind zeitabhängige Abschreibungsverfahren, wie die lineare, degressive oder progressive Abschreibungsmethode. Alternativ können auch leistungsbedingte Abschreibungsverfahren genutzt werden. Für Immobilien spielt in der Bilanzierungspraxis nur die lineare und die degressive Abschreibungsmethode eine Rolle. Die anderen Methoden sind entweder nur für bewegliche Anlagegüter anwendbar (Leistungsabschreibung) oder nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig (progressive Abschreibung).^[100] Bei dem linearen Verfahren werden die AK/HK gleichmäßig auf die Jahre der Nutzung verteilt und als erfolgswirksamer Aufwand abgesetzt. Hierbei wird eine völlig gleichmäßige Abnutzung von Anfang bis Ende unterstellt.^[101] Dagegen geht die degressive Methode mit jährlich fallenden Abschreibungsbeträgen davon aus, dass die Immobilie in den ersten Jahren der Nutzung einem stärkeren Verschleiß ausgesetzt ist als in den darauf folgenden Jahren.^[102] In der Praxis werden regelmäßig die Abschreibungssätze in der Handelsbilanz an die steuerrechtlichen Vorschriften angepasst.^[103]

Eine Anpassung der planmäßigen Abschreibung hat zu erfolgen, wenn sich aufgrund einer außerplanmäßigen Abschreibung der Restbuchwert der Immobilie verringert. In solchen Fällen muss die planmäßige Abschreibung für die künftigen Perioden an den niedrigeren Restbuchwert angeglichen werden. Im Falle der Wertaufholung ist zum alten Abschreibungsplan zurückzukehren.^[104]

2. Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen

Immobilien des Sachanlagevermögens können bei einer außerplanmäßigen Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert am Abschlussstichtag abgeschrieben werden. Im Gegensatz zur planmäßigen Abschreibung kann eine außerplanmäßige Abschreibung nicht nur auf Gebäude sondern auch auf Grundstücke vorgenommen werden.^[105] Der Grund für die Wertminderung kann beispielsweise eine festgestellte Bodenkontamination oder der Einbruch des Immobilienmarktes sein. Als Maßstab für den niedrigeren beizulegenden Wert sind die Wiederbeschaffungskosten oder der Ertragswert anzusetzen.^[106] Für die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens gilt das gemilderte Niederstwertprinzip. Im Gegensatz zum Umlaufvermögen müssen hiernach nur dann außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen werden, sofern es sich um eine voraussichtlich dauernde Wertminderung handelt.^[107] Eine dauernde Wertminderung liegt vor, wenn der Wert der Immobilie in der Regel länger als 50% der Restnutzungszeit unter dem planmäßigen Restbuchwert liegt.^[108] Bei einer voraussichtlich nur vorübergehenden Wertminderung liegt es im Ermessen des Unternehmens, ob es abschreibt oder nicht. Kapitalgesellschaften können dieses Wahlrecht allerdings nicht in Anspruch nehmen, sie dürfen generell nur bei dauernder Wertminderung von Immobilien außerplanmäßig abschreiben.^[109] Beim zwischenzeitlichen Wegfall des Abschreibungsgrundes gilt im Prinzip das gleiche Vorgehen wie im Umlaufvermögen (Vergleiche Kapitel 2.A.III.). Die nicht abnutzbaren Grundstücke können maximal bis zu den historischen AK/HK zugeschrieben werden. Bei abnutzbaren Gebäuden kehrt man im Falle der Wertaufholung in den alten Abschreibungsplan zurück.^[110]

b) Behandlung nach IAS

Immobilien können nach IAS 16 zum einen nach der Benchmark-Methode zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet werden. Andererseits ist alternativ auch die Neubewertungsmethode gestattet, bei der eine Neubewertung der Immobilien zum Marktwert - dem Fair Value – erfolgt. Hierbei handelt es sich um ein echtes Methodenwahlrecht, das nach der erstmaligen Ausübung stetig fortgeführt werden muss.^[111] Im Folgenden wird auf diese beiden Methoden näher eingegangen.

1. Benchmark-Methode

Die Behandlung von Immobilien nach der Benchmark-Methode sieht wie nach HGB eine Folgebewertung zu den historischen AK/HK abzüglich der kumulierten Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen vor. Die Bemessung der planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen erfolgt jedoch teilweise nach anderen Vorschriften.^[112]

i) Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen

Nach IAS 16.6 ist die planmäßige Abschreibung eines Gebäudes ähnlich wie im Handelsrecht als die systematische Verteilung des Abschreibungsvolumens (AK/HK abzgl. Restwert) auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer definiert. Grundstücke werden wie nach HGB grundsätzlich nicht planmäßig abgeschrieben. Die verwendete Abschreibungsmethode soll nach IAS dem tatsächlichen Verbrauch des wirtschaftlichen Nutzens entsprechen.^[113] Für Gebäude kommen insbesondere die lineare und die degressive Methode in Betracht.^[114] Die Nutzungsdauer bestimmt sich individuell nach der voraussichtlichen Nutzbarkeit der Immobilie für das jeweilige Unternehmen. Diese Regelung stellt einen deutlichen Unterschied zur HGB-Bilanzierung dar, bei der sich die Nutzungsdauer und damit auch die Verteilung des Abschreibungsvolumens meist nach steuerrechtlichen Grundsätzen berechnet. (Vergleiche Kapitel 2.B.III.a)1.) Ein Wechsel der Abschreibungsmethode, wie z.B. der nach nationalen Recht gebräuchliche Wechsel von degressiver auf lineare Abschreibung, ist nach IAS nur möglich, wenn sich die Abnutzung durch den Wechsel der Methode besser darstellen lässt.^[115] Sowohl die verwendete Abschreibungsmethode als auch die unterstellte Nutzungsdauer sind periodisch zu überprüfen und gegebenenfalls für die gegenwärtige und zukünftigen Perioden anzupassen.^[116]

Für den Fall, dass die Gebäudeeinheit nach dem Komponentenansatz in seine einzelnen Gebäudeteilgruppen aufgeteilt wird, kommt es zu einer unterschiedlichen Verrechnung von Abschreibungen für die einzelnen Gebäudeteile je nach geschätzter Nutzungsdauer. Insgesamt stimmen zwar die Aufwendungen im Vergleich zur Betrachtung des Gebäudes als Einheit überein, aber die zeitliche Verteilung der Abschreibungen unterscheidet sich in den einzelnen Geschäftsjahren.^[117]

ii) Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen

Außerplanmäßige Abschreibungen auf Immobilien des Sachanlagevermögens sind vorzunehmen, wenn deren Restbuchwert nach planmäßiger Abschreibung den so genannten „erzielbaren Betrag“ überschreitet. In diesem Fall ist auf diesen erzielbaren Betrag abzuschreiben. Der erzielbare Betrag stellt nach IAS 36.6 den jeweils höheren Wert der beiden folgenden Beträge dar.^[118]

Nettoveräußerungspreis

Der Nettoveräußerungspreis definiert sich als derjenige Betrag, der bei einer Veräußerung der Immobilie zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielbar wäre. Dieser Betrag lässt sich am besten aus verbindlichen Kaufverträgen oder aus gegenwärtigen Angebotspreisen am Markt ableiten. Fehlen solche angemessenen Marktpreise, so ist in einer zweiten Stufe ein Schätzwert anzusetzen. Hierzu dienen als Orientierung z.B. die jüngsten zurückliegenden, durchgeführten Transaktionen oder entsprechende Marktbeobachtungen anhand der besten verfügbaren Informationen. ^[119]

Nutzungswert

Der Nutzungswert wird unternehmensintern je nach Investitionskalkül ermittelt. Er definiert sich als Barwert der geschätzten zukünftigen Cash Flows, die aus der fortgesetzten Nutzung der Immobilie und deren Abgang am Ende Nutzungsdauer erwartet werden. Die Einzahlungen und Auszahlungen einer jeden Periode werden für verschiedene Szenarien geplant und mit unterschiedlichen Wahrscheinlichkeiten hinterlegt. Als Ergebnis lässt sich der Erwartungswert der Einzahlungsüberschüsse berechnen, welcher mit einem individuellen risikoadäquaten Zinssatz diskontiert wird.^[120]

Die Pflicht, eine Immobilie auf Wertminderung zu untersuchen, wird erst dann ausgelöst, wenn bestimmte Indikatoren gemäß IAS 36.12-14 vorliegen. Hierbei wird in externe Indikatoren wie deutlich gesunkene Marktpreise, und interne Faktoren wie festgestellte Schäden und Überalterungen unterschieden. An jedem Abschlussstichtag ist zu prüfen, ob solche Indikatoren vorhanden sind .^[121]

Falls eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren erzielbaren Betrag vorgenommen werden muss, so geschieht dies grundsätzlich aufwandswirksam. Die planmäßigen Abschreibungen künftiger Perioden sind im Anschluss nach IAS 36.63 derart anzupassen, dass der berichtigte Buchwert entsprechend dem Nutzungsverlauf korrekt auf die ausstehende Restnutzungsdauer verteilt wird.^[122] Eine erfolgswirksame Wertaufholung ist verpflichtend vorzunehmen, wenn der erzielbare Betrag einer Immobilie nach einer vorangegangenen Wertminderung gestiegen ist. Die Zuschreibung darf aber die fortgeführten AK/HK, die sich ohne eine außerplanmäßige Abschreibung ergeben hätten, nicht übersteigen. Der Abschreibungsverlauf für die folgenden Perioden ist entsprechend anzupassen.^[123]

2. Neubewertungs-Methode

Nach der erstmaligen Bewertung zu historischen AK/HK kann in den Folgejahren alternativ eine Neubewertung der Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) erfolgen. Die Aufteilung von Immobilien in ihre Komponenten ist hierbei nicht sinnvoll, da die Immobilien bei der Bewertung zum Fair Value stets als Bewertungseinheit behandelt werden.^[124] Die Ermittlung des Neubewertungsbetrages geschieht grundsätzlich absatzmarktorientiert ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten.^[125] Bei Immobilien entspricht dieser Wert gemäß IAS 16.30 in der Regel dem Markt- bzw. Verkehrswert, welcher normalerweise durch hauptamtliche Gutachter ermittelt wird.^[126] Allerdings fehlen in IAS 16 nähere Erläuterungen zur Berechnung dieses Marktwerts.^[127] Um eine Vermischung von Bewertungen zu fortgeführten AK/HK und zum Fair Value zu vermeiden, bezieht sich das Methodenwahlrecht nicht auf einzelne Vermögensgegenstände, sondern ist immer auf eine Gruppe von Sachanlagen wie z.B. Immobilien einheitlich anzuwenden.^[128] Sollte der bei der Neubewertung festgestellte Marktwert über den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen (aufgedeckte stille Reserve), so ist die Differenz erfolgsneutral zuzuschreiben, indem eine Neubewertungsrücklage im Eigenkapital gebildet wird.^[129] Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über verschiedene mögliche Szenarien von neubewertungsbedingten Auf- und Abwertungen sowie deren Erfassung im Jahresabschluss.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Neubewertungsbedingte Auf- und Abwertungen^[130]

i) Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen

Auch bei der Bewertung von Immobilien nach der Neubewertungs-Methode sind planmäßige Abschreibungen auf den Vermögenswert vorzunehmen. Hierbei gelten prinzipiell die gleichen Grundsätze wie bei der Benchmark-Methode.^[131] Die Abschreibungsbeträge berechnen sich jedoch nicht mehr auf der Grundlage der historischen AK/HK, sondern sind nun auf Basis des Neubewertungsbetrages unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer am Neubewertungsstichtag zu ermitteln und erfolgswirksam zu erfassen. Es ist nicht zulässig, die planmäßigen Abschreibungen mit einer gegebenenfalls vorhandenen Neubewertungsrücklage zu verrechnen.^[132]

Bei der Neubewertung einer Immobilie über die fortgeführten AK/HK hinaus fallen im Vergleich zur Benchmark-Methode aufgrund der größeren Abschreibungsbasis höhere jährliche Abschreibungsbeträge an. Diese Abschreibungsdifferenz kann wahlweise erfolgsneutral von der Neubewertungsrücklage in die Gewinnrücklage umgebucht werden.^[133]

ii) Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen

Mit der Vornahme von Neubewertungen ist auch die Prüfung verbunden, ob der beizulegende Wert (Fair Value) tatsächlich erzielbar ist. Die Ermittlung des „erzielbaren Betrags“ orientiert sich wie bei der Benchmark-Methode an den Normen der IAS 36.^[134] Ein Wertminderungstest ist insbesondere dann vorzunehmen, wenn eine Neubewertung auf Basis von Marktwerten vorgenommen wurde und anzunehmen ist, dass durch bedeutende Veräußerungskosten der Nettoveräußerungspreis unter dem beizulegenden Fair Value liegt.^[135] Die derzeitige Vermischung der Bewertungsbegriffe „erzielbarer Betrag“ nach IAS 36 und „beizulegender Wert“ nach IAS 16 führt zwangsläufig zu Überschneidungen. Eine strikte Trennung der beiden Bewertungssysteme ist zu empfehlen und würde zu einer besseren Systematik bei der Bewertung führen.^[136]

Wenn eine außerplanmäßige Abschreibung nötig sein sollte, so ist der Abschreibungsbetrag im Gegensatz zur Bewertung mit fortgeführten AK/HK (Benchmark-Methode) zunächst mit der Neubewertungsrücklage aus früheren Perioden erfolgsneutral zu verrechnen. Nur der darüber hinaus gehende Betrag wird erfolgswirksam erfasst. Die künftigen planmäßigen Abschreibungen sind an den neuen berichtigten Restbuchwert anzupassen.^[137]

[...]

---

^[1] Vgl. Jebens, Auswirkungen-IAS, 2003, S. 2345; Federmann, IAS, 2004, S. 11

^[2] Vgl. Köhler, Praxisbefragung, 2003, S. 2615

^[3] Vgl. Schult, Möglichkeiten der Bilanzanalyse, 1999, S. 5; Rehkugler / Podding, Analyse der Bilanz, 1998, S. 1

^[4] Vgl. Küting / Weber, Bilanzanalyse, 2004, S. 23; Vgl. Kapitel 3.A.

^[5] Immobilien werden im weiteren Verlauf der Diplomarbeit als Sammelbegriff für bebaute und unbebaute

Grundstücke aufgefasst. Die Betrachtung beschränkt sich auf Bestandsimmobilien.

^[6] Vgl. Kapitel 3.B.

^[7] Vgl. Zwirner / Boecker / Reuter, Umstellung Rechnungslegung, 2004, S. 234

^[8] Vgl. Hüttemann, Gesetzgebungsreport, 2004, S. 203

^[9] Vgl. Seidel / Thuy, Immobilienbilanzierung, 2003, S. 2

^[10] Vgl. Zeitler, Rechnungslegung, 2003, S. 1529

^[11] Vgl. O.V., Gesetzbeschluss, 2004, S. 975

^[12] Vgl. O.V., Umsetzung EU-Verordnung, 2003, S. 5

^[13] Vgl. O.V., Bilanzrechtsreformgesetz, 2004, S. 2

^[14] Vgl. Kapitel 1.A.I.a)

^[15] Vgl. O.V., Bilanzrechtsreformgesetz, 2004, S. 1; Hüttemann, Gesetzgebungsreport, 2004. S. 203f.

^[16] Vgl. Hüttemann, Gesetzgebungsreport, 2004, S. 204

^[17] Vgl. Jebens, Auswirkungen-IAS, 2003, S. 2345

^[18] Vgl. Federmann, IAS, 2004, S. 24

^[19] Es handelt sich hierbei um zufällig ausgewählte Unternehmen im Prime Standard der Deutschen Börse. Für

43% der Unternehmen war die Umstellung auf IAS nicht verpflichtend.

^[20] Vgl. Köhler, Praxisbefragung, 2003, S. 2615f.

^[21] Vgl. Egloff, Bilanzierung im Vergleich, 1999, S. 11

^[22] Vgl. Hinrichs, Handelsrecht, 2002, S. 43

^[23] Vgl. Kirsch, Einführung IAS, 2003, S. 3

^[24] Vgl. O.V., Implementing IAS, 2002, S. 1

^[25] Vgl. Köhler, Praxisbefragung, 2003, S. 2618

^[26] Vgl. Munsch / Weiß, Rating, 2001, S. 11

^[27] Vgl. Lang, Immobilienvermögen, 2003, S 342; Steiner / Gross, Gesetzänderung, 2004, S. 551f.

^[28] Vgl. Köhler, Praxisbefragung, 2003, S. 2617f.

^[29] Vgl. O.V., Chancen beim Rating, 2003, S. 110

^[30] Vgl. Lüdenbach, Ratgeber IAS, 2004, S. 25

^[31] Vgl. Jebens, Auswirkungen-IAS, 2003, S. 2345

^[32] Vgl. Jebens, Auswirkungen-IAS, 2003, S. 2345f.

^[33] Vgl. Köhler, Praxisbefragung, 2003, S. 2618

^[34] Vgl. Buchholz, Internationale Rechnungslegung, 2004, S. 10

^[35] Vgl. Hüttemann, Gesetzgebungsreport, 2004, S. 205

^[36] Vgl. Steiner / Gross, Gesetzänderung, 2004, S. 553

^[37] Vgl. Kirsch, Rechnungswesen, 2004, S.221

^[38] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 119ff.

^[39] Vgl. Zeitler, Rechnungslegung, 2003, S. 1531

^[40] Vgl. O.V., Münchner Rück, 2004, S. 16; O.V., Allianz, 2004, S. 3

^[41] Vgl. Hüttche / von Brandis, Lexikon, 2003, S. 365

^[42] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1019

^[43] Vgl. Anhang 1, Bilanzauszug nach § 226 HGB, S. IX

^[44] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1019; Winnefeld, Bilanzhandbuch,

2002, S. 1063f.

^[45] Vgl. Anhang 3, Bilanzierung von Immobilien nach IAS, S. XI

^[46] Vgl. Anhang 2, Mindest-Bilanzgliederung nach IAS, S. X; Hartung, Immobilien nach IAS, 2004, S. 2;

Kümpel, Bilanzierung IAS 2, 2003, S. 2609; Zülch, Investment Properties, 2003, S. 338

^[47] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 319; Kümpel, Bilanzierung IAS 2, 2003, S. 2610ff.

^[48] Vgl. Zdrowomyslaw, Abschluss, 2001, S. 405f.; Kümpel, Bilanzierung IAS 2, 2003, S. 2613

^[49] Vgl. Scheffler, Bilanzen lesen, 2004, S. 62

^[50] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2004, S. 919, 933

^[51] Vgl. Ellrott / Schmidt-Wendt, Beck Bilanzkommentar, 2003, S. 595f.

^[52] Vgl. Anhang 4, Immobilien-Anschaffungskosten , S. XII; Klinger / Müller, IAS & Immobilien, 2004, S. 39;

Lüdenbach / Hoffmann, Bilanzierungsprobleme, 2003, S. 145

^[53] Vgl. Buchholz, Internationale Rechnungslegung, 2004, S. 120

^[54] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2003, S. 95

^[55] Vgl. Wagenhofer, IAS/IFRS-Bilanzierung, 2003, S. 157f.; Klinger / Müller, IAS & Immobilien, 2004, S. 57

^[56] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 176ff.; Winnefeld, Bilanzhandbuch, 2002, S. 777ff.

^[57] Vgl. Winnefeld, Bilanzhandbuch, 2002, S. 778

^[58] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 177; Ellrott / Schmidt-Wendt, Beck Bilanzkommentar,

2003, S. 602; Winnefeld, Bilanzhandbuch, 2002, S. 782

^[59] Vgl. Anhang 5, Herstellungskosten-Merkmale, S. XII; Zdrowomyslaw, Abschluss, 2001, S. 344f.

^[60] Vgl. O.V. , Abgrenzung, 2003, S. 705

^[61] Vgl. O.V. , Abgrenzung, 2003, S. 705

^[62] Vgl. O.V. , Abgrenzung, 2003, S. 705

^[63] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2003, S. 99f.

^[64] Vgl. Wüstemann, Bilanzierungslösungen, 2004, S. 185

^[65] Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2004, S. 919f.

^[66] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 187; Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-

Rechnungslegung, 2005, S. 1019f.

^[67] Aus Praktikabilitätsgründen sollte die Eliminierung von Leerkosten erst erfolgen, wenn 70% der normalerweise erreichten Kapazität unterschritten wird; Vgl. Ellrott / Schmidt-Wendt, Beck Bilanzkommentar, 2003, S. 653; Beiser, Angemessenheit, 2003, S. 2557

^[68] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 182f.; Scheffler , Bilanzen lesen, 2004, S. 64

^[69] Vgl. Ellrott / Schmidt-Wendt, Beck Bilanzkommentar, 2003, S. 665ff.

^[70] Vgl. Lüdenbach / Hoffmann, Bilanzierungsprobleme, 2003, S. 145

^[71] Vgl. Klinger / Müller, IAS & Immobilien, 2004, S. 40

^[72] Vgl. Kümpel, Bilanzierung IAS 2, 2003, S. 2610ff.

^[73] Vgl. Kirsch, Einführung IAS, 2003, S. 114f.

^[74] Vgl. Graumann, Bilanzierung Sachanlagen, 2004, S. 709

^[75] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1022

^[76] Vgl. § 253 Abs. III HGB

^[77] Vgl. Winnefeld, Bilanzhandbuch, 2002, S. 880f.; Wüstemann, Bilanzierungslösungen, 2004, S. 220

^[78] Vgl. § 253 Abs. III Satz 3 HGB; § 253 Abs. IV HGB; § 254 HGB

^[79] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2003, S. 210

^[80] Vgl. Bohl / Riese / Schlüter, IFRS-Handbuch, 2004, S. 253ff.

^[81] Vgl. Kümpel, Bilanzierung IAS 2, 2003, S. 2614

^[82] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1022

^[83] Vgl. Anhang 1, Bilanzauszug nach § 226 HGB, S. IX

^[84] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2003, S. 147; Winnefeld, Bilanzhandbuch, 2002, S. 1041

^[85] Vgl. Anhang 3, Bilanzierung von Immobilien nach IAS, S. XI; Zülch, Investment Properties, 2003, S. 338

^[86] Vgl. Anhang 2, Mindest-Bilanzgliederung nach IAS, S. X; Heyd, Grundlagen, 2003, S. 41

^[87] Vgl. Coenenberg, Jahresabschluss, 2003, S. 155

^[88] Vgl. Lang, Immobilienvermögen, 2003, S. 344; Klinger / Müller, IAS & Immobilien, 2004, S. 55

^[89] Vgl. Focken / Schaefer, Umstellung Bilanzierung, 2004, S 2343; O.V., ifrs-forum, 2004, S. 5

^[90] Vgl. Graumann, Bilanzierung Sachanlagen, 2004, S. 709, 716

^[91] Vgl. Beck, Komponentenansatz, 2004, S. 591

^[92] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 290; Beck, Komponentenansatz, 2004, S. 592f.

^[93] Vgl. Beck, Komponentenansatz, 2004, S. 595; Hoffmann, IAS 16 - Komponentenansatz, 2004, S. 376

^[94] Vgl. § 253 Abs. I, II HGB

^[95] Vgl. § 253 Abs. II HGB

^[96] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1020

^[97] Vgl. Scheffler, Bilanzen lesen, 2004, S. 72

^[98] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1020

^[99] Vgl. § 7 Abs. IV Satz 2 EStG

^[100] Vgl. Döring / Wöhe, ABWL, 2000, S. 939ff.

^[101] Vgl. Goldstein, Anlagenbuchhaltung, 2004, S. 21

^[102] Vgl. Scheffler, Bilanzen lesen, 2004, S. 73f.; Int-Veen, Fachwissen Jahresabschluss, 1996, S. 145f.

^[103] Vgl. Anhang 6, Steuerliche Abschreibungen, S. XIII; Vgl. Zwirner / Boecker / Reuter, Umstellung Rech-

nungslegung, 2004, S. 220

^[104] Vgl. Auer, IAS Kompakt, 2003, S. 73; Döring / Wöhe, ABWL, 2000, S. 943

^[105] Vgl. § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB

^[106] Vgl. Baumbach / Hopt / Merkt, Beck Kurzkommentare, 2003, S. 871

^[107] Vgl. Schneider / Schneider, Übersicht Jahresabschluss, 2004, Übersicht 209

^[108] Vgl. Schulte / Pitschke / Raethel, Immobilien-Rechnungslegung, 2005, S. 1021

^[109] Vgl. § 279 Abs. I Satz 2 HGB

^[110] Vgl. Döring / Wöhe, ABWL, 2000, S. 939ff.

^[111] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 289

^[112] Vgl. Federmann, IAS, 2004, S. 152, 155

^[113] Vgl. Federmann, IAS, 2004, S.154f.; Lüdenbach, Ratgeber IAS, 2004, S. 85

^[114] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 291; Kapitel 2.B.III.a)1.

^[115] Vgl. Focken / Schaefer, Umstellung Bilanzierung, 2004, S. 2344

^[116] Vgl. Kirsch, Einführung IAS, 2003, S.76; Hayn / Graf Waldersee, IAS/HGB – Vergleich, 2002, S. 71

^[117] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 290

^[118] Vgl. Anhang 7, Niederstwerttest nach IAS 36, S. XIV; Bohl / Riese / Schlüter, IFRS-Handbuch, 2004, S. 189

^[119] Vgl. Graumann, IAS 36, 2004, S. 173; Pellens / Fülbier / Gassen, IAS-Kompendium 2004, S. 234f.

^[120] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 291f.; Graumann, IAS 36, 2004, S. 174f.

^[121] Vgl. Anhang 8, Wertminderungs-Indikatoren S. XV; Pellens / Fülbier / Gassen, IAS-Kompendium 2004,

S. 232

^[122] Vgl. Graumann, IAS 36, 2004, S. 176

^[123] Vgl. Baetge / Kirsch / Thiele, Bilanzen, 2003, S. 308

^[124] Vgl. Zülch / Lienau, Steuerabgrenzung, 2004, S. 570

^[125] Vgl. Bohl / Riese / Schlüter, IFRS-Handbuch, 2004, S. 182f.

^[126] Vgl. Beermann, Annäherung IAS/HGB-Abschluss, 2001, S. 178f.; Born, Rechnungslegung international,

2002, S. 103

^[127] Vgl. Ruhnke / Schmidt, Zeitwerte, 2003, S. 1038

^[128] Vgl. Focken / Schaefer, Umstellung Bilanzierung, 2004, S. 2344

^[129] Vgl. Wagenhofer, IAS/IFRS-Bilanzierung, 2003, S. 365; Buchholz, Fallstudien Bilanzierung, 2004, S. 26

^[130] Vgl. Heyd, Grundlagen, 2003, S. 44; Ostmeier, Informationspotenzial, 2004, S. 189

^[131] Vgl. Kapitel 2.B.III.b)1.i)

^[132] Vgl. Bohl / Riese / Schlüter, IFRS-Handbuch, 2004, S. 186; Federmann, IAS, 2004, S. 155

^[133] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 292; Buchholz, Internationale Rechnungslegung, 2004,

S. 137f.

^[134] Vgl. Kapitel 2.B.III.b)1.ii); Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 292

^[135] Vgl. Bohl / Riese / Schlüter, IFRS-Handbuch, 2004, S. 185

^[136] Vgl. Buchholz, Gebäudebilanzierung, 2004, S. 292f.

^[137] Vgl. Graumann, IAS 36, 2004, S. 176