Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese Unternehmen anhand bestimmter betriebswirtschaftlicher Charakteristiken zu analysieren. Eine Abgrenzung hierfür wird zum Großteil aus deren Geschäftstätigkeiten vorgenommen. Zu Beginn des ersten Abschnitts wird daher der Unternehmenszweck einer solchen Gesellschaft anhand eines Mustergesellschaftsvertrages dargestellt. Darauf aufbauend lassen sich die Leistungserstellung, der Produktionsfaktorenbezug sowie der räumliche Wirkungsbereich als Abgrenzungspunkte heraussondern. Wie der Unternehmensbezeichnung „kommunale Wohnungsunternehmen“ zu entnehmen ist, stellen Wohnungen einen primären Gegenstand dieser Unternehmen dar, so dass insbesondere auf Immobilien und Immobilienunternehmen Bezug genommen wird. Daneben gilt es auch auf die Eigentümerstruktur und systembezogenen Tatbestände einzugehen, um ein abgerundetes Bild eines kommunalen Wohnungsunternehmens zu erhalten. In dem darauf folgenden Abschnitt gilt es zunächst, ausgewählte Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen auf ihre Tauglichkeit zu analysieren. Hierzu werden in einem ersten Schritt verschiedene Bewertungsverfahren vorgestellt. Da die Grundsätze der Unternehmensbewertung Rahmenbedingungen abbilden, in dem die eigenverantwortliche Lösung der Bewertung liegen muss, gilt es diese in einem weiteren Schritt darzulegen. Es wird hierbei insbesondere auf die Grundsätze eingegangen, die eine Trennung der Unternehmenseinheit in einzelne Unternehmensteile erlauben. Im Anschluss daran gilt es, die klassischen Bewertungsmethoden – Ertragswertverfahren und Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) – aufgrund ihrer Bedeutung für die Unternehmensbewertungspraxis vorzustellen. Auf den aus dem britischen Wirtschaftsraum stammenden Net Asset Value (NAV) wird in diesem Abschnitt darüber hinaus ausführlich Bezug genommen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der NAV im Einklang mit internationalen Bewertungsstandards steht und als eine zentrale Messgröße für die Bewertung von Immobiliengesellschaften gilt. [...]
Inhaltsverzeichnis
A. EINLEITUNG
1. ZIELSETZUNG
2. GANG DER UNTERSUCHUNG
B. ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS
1. GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS
2. ABGRENZUNGSKRITERIEN
2.1. Leistungserstellung
2.1.1. Arten der Leistungserstellung
2.1.2. Das Immobilienunternehmen
2.2. Faktorbezug
2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen
2.2.2. Anlageintensive Unternehmen
2.2.3. Materialintensive Betriebe
2.3. Räumlicher Wirkungsbereich
2.4. Eigentümerstruktur
2.5. Systembezogene Tatbestände
3. DAS KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN
C. EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENSBEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN
1. VERFAHREN DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG IM ÜBERBLICK
2. RELEVANTE GRUNDSÄTZE DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG NACH IDW S1/HFA RS 10
2.1. Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmensbewertung
2.2. Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick
3. KLASSISCHE BEWERTUNGSVERFAHREN
3.1. Gesamtbewertungsverfahren
3.1.1. Konzept der Gesamtbewertungsverfahren
3.1.2. Ertragswertverfahren
3.1.3. Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren)
3.2. Bestandsorientiertes Verfahren (Substanzwertverfahren)
4. DER NET ASSET VALUE
4.1. Ermittlung des Net Asset Value
4.2. Ansätze zur Marktwertbestimmung
4.3. Bestimmungsgrößen des Net Asset Value
4.3.1. Marktwert der Immobilien
4.3.1.1. Ermittlung der Reinerträge von Immobilien
4.3.1.2. Ermittlung des Bodenwertes
4.3.1.3. Der Liegenschaftszins
4.3.1.4. Der Vervielfältiger
4.3.2. Marktwerte sonstiger Vermögensgegenstände
4.3.3. Marktwert des Fremdkapitals
4.3.3.1. Rückstellungen
4.3.3.2. Verbindlichkeiten
4.3.4. Kapitalisierte Overheadkosten
5. WÜRDIGUNG DER BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN
5.1. Berücksichtigung der stillen Reserven
5.2. Aussagekraft der Planungsrechnungen
5.3. Prinzip der Unternehmensfortführung
5.4. Berücksichtigung des Leerstandes
5.5. Bemessung des Kapitalisierungszinssatzes
5.5.1. Berücksichtigung immobilienspezifischer Risiken
5.5.2. Berücksichtigung inflationärer Aspekte
5.5.3. Liegenschaftszins als Kapitalisierungszins
5.6. Grundsatz der Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit
5.7. Berücksichtigung von Steuern
5.8. Berücksichtigung steuerlicher Verlustvorträge
5.9. Zusammenfassende Würdigung für kommunale Wohnungsunternehmen
D. DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH)
1. GESCHÄFTSBEREICHE DER X-GMBH
2. BEWERTUNGSRELEVANTE ANNAHMEN
3. DER NET ASSET VALUE DER X-GMBH
3.1. Marktwert der Immobilien nach WertV
3.2. Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände
3.3. Marktwert des Fremdkapitals
3.3.1. Rückstellungen
3.3.2. Marktwert der Verbindlichkeiten
3.4. Kapitalisierte Overheadkosten
3.5. Unternehmenswert nach der NAV-Methode
4. DER ERTRAGSWERT DER X-GMBH
4.1. Ertragswerte der Immobilien
4.2. Allgemeine Aufwendungen/Erträge
4.3. Kapitalisierte Ertragsteuern
4.3.1. Ertragsteuerbelastung
4.3.2. Vorteil steuerlicher Verlustvorträge
4.4. Unternehmenswert nach der Ertragswertermittlung
5. GEGENÜBERSTELLUNG DER UNTERNEHMENSWERTE
E. SCHLUSSBEMERKUNG
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Arbeit ist es, ein geeignetes Bewertungsverfahren für kommunale Wohnungsunternehmen zu erarbeiten, um einen aussagekräftigen Unternehmenswert im Hinblick auf potenzielle Veräußerungen an private Investoren zu ermitteln.
- Analyse der betriebswirtschaftlichen Charakteristika kommunaler Wohnungsunternehmen
- Bewertung der Eignung klassischer Bewertungsverfahren (Ertragswert, DCF)
- Untersuchung des "Net Asset Value" (NAV) als alternatives Bewertungskonzept
- Anwendung und Modifikation der Verfahren unter Berücksichtigung von Steuern und Verlustvorträgen
- Beispielhafte Ermittlung eines Unternehmenswertes für ein fiktives kommunales Wohnungsunternehmen (X-GmbH)
Auszug aus dem Buch
1. Zielsetzung
Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilienbestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen repräsentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaften mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Wohnungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert. Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunternehmen im Bestand gehaltenen Wohnungen. Bei rund 38,7 Mio. Haushalten in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.
Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen wächst der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Wohnungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein werden. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Wohnungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interessiert. Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investitionsobjekten sein.
Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungsunternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewertungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert dieser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobilienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unternehmensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw. Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Investoren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewertungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niedergelegten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.
Zusammenfassung der Kapitel
A. EINLEITUNG: Darstellung der Ausgangslage kommunaler Immobilienbestände, der Zielsetzung der Arbeit und des gewählten Untersuchungsansatzes.
B. ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS: Analyse der betriebswirtschaftlichen Besonderheiten und definitorischen Abgrenzungskriterien von kommunalen Wohnungsunternehmen.
C. EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENSBEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN: Diskussion und kritische Würdigung klassischer Bewertungsmethoden sowie des Net Asset Value im Kontext kommunaler Wohnungsgesellschaften.
D. DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH): Exemplarische praktische Anwendung der untersuchten Bewertungsverfahren an Hand eines fiktiven Unternehmensbeispiels.
E. SCHLUSSBEMERKUNG: Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse und Beantwortung der Ausgangsfrage bezüglich eines geeigneten Bewertungsverfahrens.
Schlüsselwörter
Unternehmensbewertung, Kommunale Wohnungsunternehmen, Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Net Asset Value, DCF-Verfahren, Liegenschaftszins, Substanzwert, Steuerliche Verlustvorträge, IDW S1, Bestandsmanagement, Bewertungsgrundsätze, Wirtschaftliche Unternehmenseinheit, Privatisierung, Cashflow.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Ermittlung eines geeigneten und aussagekräftigen Bewertungsverfahrens für kommunale Wohnungsunternehmen vor dem Hintergrund ihrer möglichen Privatisierung.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentral sind die betriebswirtschaftliche Abgrenzung kommunaler Wohnungsunternehmen, die Analyse klassischer Bewertungsstandards (wie IDW S1) und die kritische Auseinandersetzung mit dem Net Asset Value (NAV) als Bewertungsinstrument.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist es, ein Bewertungsverfahren zu identifizieren oder zu modifizieren, das den spezifischen Anforderungen von kommunalen Wohnungsunternehmen gerecht wird und einen "objektivierten" Unternehmenswert liefert.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt die Analyse existierender Bewertungsmethoden der Betriebswirtschaftslehre, die Verknüpfung mit den Grundsätzen des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) sowie eine beispielhafte exemplarische Anwendung (Fallstudie) an einer fiktiven X-GmbH.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Abgrenzung der Unternehmen, die theoretische Eignungsanalyse verschiedener Bewertungsverfahren sowie deren praktische Anwendung auf Immobilienwerte, Overheadkosten und steuerliche Aspekte wie Verlustvorträge.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Unternehmensbewertung, kommunale Wohnungsunternehmen, Net Asset Value (NAV), Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins und steuerliche Verlustvorträge charakterisiert.
Warum ist die Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen problematisch?
Problematisch sind die Mischung aus öffentlicher Daseinsvorsorge und unternehmerischem Handeln, die Heterogenität der Immobilienbestände sowie die Schwierigkeit, vergleichbare Marktdaten für eine "Peer-Group" zu finden.
Welchen Stellenwert nimmt der Net Asset Value (NAV) in der Arbeit ein?
Der NAV wird als bedeutendes, international anerkanntes Konzept für Immobilienunternehmen analysiert. Die Arbeit zeigt jedoch auf, dass der NAV in seiner reinen Form nach den deutschen IDW-Standards modifiziert werden muss, um Steuereffekte korrekt abzubilden.
Wie werden Steuern in den Berechnungen berücksichtigt?
Steuern werden durch die Einführung von Multiplikatoren (wie dem Tax-Shield-Multiplikator) und parallele Steuerrechnungen integriert, um die tatsächliche Ertragskraft nach Steuern auf Ebene des Unternehmens und der Anteilseigner abzubilden.
- Quote paper
- Danilo Schmidt (Author), 2004, Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/39750
