Marktprognose im Doppel- und Reihenhausbau

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Anhangverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Index

1. Abschnitt: Ansatzpunkte für die Marktprognose
A. Besonderheiten des Gutes ‚Wohnen‘
B. Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt
I. Wesensmerkmale
II. Nutzwertunterschiede zu anderen Haustypen
C. Systematik der Untersuchung
I. Auswahl des Untersuchungsansatzes
II. Angewandtes Verfahren
III. Eingrenzung des Prognoseumfangs
IV. Annahmegerüst fundamentaler Prognosebedingungen

2. Abschnitt: Identifikation geeigneter Indikatoren im untersuchten Teilmarkt
A. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung
I. Auswirkungen konjunktureller Veränderungen
a) Gesamtwirtschaftliche Konjunktur
b) Wohnungswirtschaftskonjunktur
II. Relevanz wohnungswirtschaftspolitischer Veränderungen
a) Wirksamkeit wohnungswirtschaftspolitischer Eingriffe
b) Auswirkungen einer möglichen Absetzung der Eigenheimzulage
B. Ausgewählte Indikatoren der Angebotsseite
I. Teilsystem Wohnbauland
a) Einflüsse der Baulandpolitik
b) Preise
1. Einflussfaktoren
2. Räumliche Struktur
3. Auswirkungen von Preisdifferenzen
i) Soziale Verteilungseffekte
ii) Räumliche Verteilung von Gebäudetypen
c) Umsatzstruktur
d) Baulandentwicklung
1. Baulandgewinnung durch Flächenmanagement
2. Zunahme verdichteter Bauweise bei Preissteigerungstendenzen
II. Teilsystem Finanzierungsbedingungen
III. Teilsystem Wohnungsbau
a) Neubauvolumen im Verhältnis zum Wohnungsbestand
b) Neubaustruktur nach Haustypen
c) Marktstruktur von Wohnobjektveräußerungen
d) Einfluss zunehmender Nachfrage nach Bestandserhaltungsmaßnahmen
C. Ausgewählte Indikatoren der Nachfrageseite
I. Teilsystem demografischer Bestimmungsfaktoren
a) Tendenzen der Bevölkerungsdynamik
b) Strukturveränderung der Privathaushalte
II. Teilsystem ökonomischer Bestimmungsfaktoren
a) Tendenzen am Arbeitsmarkt
1. Aktuelle Arbeitsmarktlage
2. Räumlich-zeitliche Arbeitsmarktentwicklung
b) Veränderung der verfügbaren Einkommen
1. Einflussfaktoren
2. Vermögenszuflüsse aus Erbschaftsfällen
III. Teilsystem sozialer Bestimmungsfaktoren
a) Bedeutung des Wohnstatus ‚Eigentum‘
1. Gedämpfte Ausweitung der Wohnflächeninanspruchnahme
2. Zunehmende individuelle Mobilitätserfordernis

3. Abschnitt: Marktperspektiven ausgewählter Regionen
A. Zielgebiete der XY GmbH
I. Köln-Bonn-Aachen
II. Rhein-Main
III. Stuttgart
IV. München
V. Berlin-Brandenburg
B. Regionen mit analogen Umsatzproportionen
I. Hamburg
II. Hannover
III. Bielefeld-Münster
IV. Mittlerer Oberrhein-Neckar
V. Mittelfranken

Schlussbemerkung

Anhang

Abstract

Quellenverzeichnis

Eidesstattliche Erklärung

Vorwort

Die negativen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen übertragen sich seit Jahren auf die Wohnungsmärkte. Die Auswirkungen sind u.a. anhaltende Leerstände im Wohnungsbestand, Vermarktungsschwierigkeiten von Neubauprojekten und eine steigende Zahl von Zwangsversteigerungen.

Die Voraussetzungen für den Wohnungsmarkt, der von wachsenden Einkommen der Verbraucher und Anleger abhängig ist, sind denkbar schlecht. Als Reaktion darauf sank z.B. die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen mit 236.000 auf das niedrigste Niveau seit 1949.^[1] Die lange vorausgesagte konjunkturelle Erholung in Deutschland scheint sich jedoch langsam einzustellen. Dennoch lässt ein spürbarer Aufschwung, der zu einer nachhaltigen Verbesserung der Arbeitsmarktlage führt, weiter auf sich warten.

In jeder Krise liegen aber auch Chancen. Um in der Zukunft erfolgreich agieren zu können, ist es jedoch erforderlich neue Marktstrukturen und Herausforderungen rechtzeitig zu identifizieren. Wie sich diesbezügliche Entwicklungsmöglichkeiten und Perspektiven für das Marktsegment der Doppel- und Reihenhäuser darstellen können, will diese Arbeit untersuchen. Den äußeren Anlass dazu gab der Forschungsauftrag der XY GmbH.

Die Basis dieser Arbeit bildet hierzu die Identifikation relevanter Einflussfaktoren von Marktangebot und Marktnachfrage sowie die Beurteilung deren wahrscheinlicher Veränderungen bzw. Verläufe. Darauf aufbauend erfolgt anschließend die Bestimmung von Entwicklungsperspektiven ausgewählter deutscher Ballungsgebiete, um gleichzeitig eine Orientierungshilfe zur Ausrichtung künftiger Marktaktivitäten zu geben.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Eigenheimzulage – Bundesweite Neubauförderung je 1000 Einwohner 1996 bis 2000

Abbildung 2: Baureife Grundstücke für Eigenheime mittlerer bis guter Wohnlage 2004

Abbildung 3: Prognose der relativen Veränderungen der Bevölkerung 1999 bis 2020

Abbildung 4: Prognose der relativen Veränderungen der Haushalte 1999 bis 2020

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Köln-Bonn-Aachen

Tabelle 2: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Köln-Bonn-Aachen

Tabelle 3: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Köln-Bonn-Aachen

Tabelle 4: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Rhein-Main

Tabelle 5: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Rhein-Main

Tabelle 6: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Rhein-Main

Tabelle 7: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Stuttgart

Tabelle 8: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Stuttgart

Tabelle 9: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Stuttgart

Tabelle 10: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion München

Tabelle 11: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion München

Tabelle 12: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion München

Tabelle 13: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Berlin-Brandenburg

Tabelle 14: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Berlin-Brandenburg

Tabelle 15: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Berlin-Brandenburg

Tabelle 16: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Hamburg

Tabelle 17: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Hamburg

Tabelle 18: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Hamburg

Tabelle 19: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Hannover

Tabelle 20: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Hannover

Tabelle 21: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Hannover

Tabelle 22: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Bielefeld-Münster

Tabelle 23: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Bielefeld-Münster

Tabelle 24: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Bielefeld-Münster

Tabelle 25: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Mittlerer Oberrhein-Neckar

Tabelle 26: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Mittlerer Oberrhein-Neckar

Tabelle 27: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Mittlerer Oberrhein-Neckar

Tabelle 28: Nachfragebestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Mittelfranken

Tabelle 29: Angebotsbestimmende Indikatoren der Untersuchungsregion Mittelfranken

Tabelle 30: Zukunftsperspektiven der Untersuchungsregion Mittelfranken

Anhangverzeichnis

Anhang 1: Übersichtskarte der Untersuchungsregionen

Anhang 2: Veränderung der Wohnfläche und Baukosten zwischen 1995 und 2002

Anhang 3: Inanspruchnahme der Grundförderung – Relative Bedeutung der begünstigten Wohnungen 1996 bis 2002

Anhang 4: Kaufwerte für baureifes Land in der Bundesrepublik Deutschland 1992 bis 2001

Anhang 5: Vergleich der Kaufwerte für baureifes Land in ausgewählten Bundesländern 2000 und 2001

Anhang 6: Grafische Auswertung der Kaufwerte für baureifes Land ausgewählter Bundesländer 2000 und 2001

Anhang 7: Preisspiegel für baureife Grundstücke ortsüblicher Grundstücksgröße 2004

Anhang 8: Umsätze und Kaufwerte von Bauland in der Bundesrepublik 2001

Anhang 9: Umsatzanteile und Preise von Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge 2001

Anhang 10: Durchschnittliche Grundstücksgrößen von Ein- und Zweifamilienhäusern im Stadt-Umland-Gefüge 2001

Anhang 11: Anzahl Wohneinheiten freifinanzierter Wohnungsbau und effektiver Hypothekenzinssatz 1984 bis 2002 (am Beispiel Schleswig-Holstein)

Anhang 12: Gesamtbestand an Wohngebäuden in Deutschland 1990 bis 2002

Anhang 13: Baufertigstellungen von Wohngebäuden mit 1 Wohnung in Deutschland von 1995 bis 2002

Anhang 14: Relative Umsatzverteilung von bebauten Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge in Deutschland 2001

Anhang 15: Entwicklung der Kaufverträge bezugsfertiger Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge 2001

Anhang 16: Verteilung der Außenzuzüge 2000 bis 2020 nach Raumkategorien

Anhang 17: Bevölkerungsdynamik 1990-1999 und 2000-2020 in Deutschland (in Mio. Personen)

Anhang 18: Dynamik der Haushaltsgruppen 1999 bis 2020

Anhang 19: Entwicklung der Arbeitslosigkeit in Deutschland von Oktober 1990 bis Juli 2004

Anhang 20: Dynamik der Erwerbspersonen 1999 bis 2020

Anhang 21: Wohneigentumsquoten 2003 im innerdeutschen und europäischen Vergleich

Anhang 22: Dynamik der Bevölkerungsstruktur 2003 bis 2020

Anhang 23: Dynamik der privaten Haushalte 2003 bis 2020

Anhang 24: Dynamik der Erwerbspersonen 2003 bis 2020

Anhang 25: Zukunftsperspektiven ausgewählter Raumordnungsregion im Ballungsraum Rhein-Ruhr

Anhang 26: Baufertigstellungen von Doppel- und Reihenhäusern mit einer Wohnung im Zeitraum 1995 bis 2002

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Index

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Zins Siehe Hypothekenzins

1. Abschnitt: Ansatzpunkte für die Marktprognose

Der auf das Gut ‚Wohnen‘ bezogene Markt, lässt sich von anderen Immobilienteilmärkten abgrenzen und gliedert sich in eine Vielzahl zeitlich, räumlich und sachlich heterogener Teilmärkte.^[2] D.h. ‚der‘ Wohnungsmarkt im Sinne eines einzigen abstrakten Marktes ist nicht existent.

Neben einer begrifflichen Abgrenzung erfolgt eine sachliche Abgrenzung der Haustypen Doppel- und Reihenhaus. Da eine sachliche Unterscheidung der Wohnungsteilmärkte u.a. hinsichtlich Lage, Größe, Qualität, Aufteilung, Alter und Gebäudeart besteht, soll eine Nutzwertbestimmung der Haustypen Doppel- und Reihenhaus vorgenommen werden.^[3]

A. Besonderheiten des Gutes ‚Wohnen‘

Die Natur des Gutes ‚Wohnen‘ ist ein komplexes Gefüge nicht isolierbarer Größen und kann als „...Organisationsprozeß der individuellen Lebensvollzüge, in dessen Ablauf spezifische Bedürfnisse der Handelnden befriedigt werden...“^[4] bezeichnet werden. Den physischen Bezugsrahmen bildet die Wohnung^[5].

In ihrer Funktion als Marktobjekt wird die Wohnung, verglichen mit anderen Konsumgütern, von besonderen Eigenschaften^[6] determiniert. Diese bewirken, dass sich auf verschiedenen Teilmärkten unterschiedliche Engpässe und Preisschwankungen herausbilden. Gleichzeitig bildet der Preis die jeweils herrschende Wohnungs(teil)marktsituation ab. Häufig lassen sich Angebotsdefizite und Angebotsüberhänge in unmittelbarer Nähe voneinander finden, aber aufgrund der Immobilität von Wohnungen nicht ausgleichen.^[7] Nicht selten weichen individuelle Markt(preis)-bewertungen erheblich von publizierten Marktbewertungen ab. Derartige Abweichungen sind mit individuell abweichender Bewertung von Wohnwertkomponenten zu begründen, z.B. der Beschaffenheit von Wohnung und Wohnumfeld oder regionalen Lagefaktoren und einer Vielzahl subjektiver Einflussfaktoren.^[8]

Die Ursache der Marktschwankungen liegt in der Anpassung der Wohnsituation von privaten Haushalten als Reaktion auf ihre nicht gleichgewichtige Wohnungsnachfrage.^[9] Den Impuls zur Veränderung durch Wohnungswechsel liefern - bei gegebenem Einkommen und Preisen - erzielbare individuelle Nutzenzuwächse. Jeder Wohnungswechsel verursacht jedoch infolge weitgehend mangelhafter Markttransparenz hohe Informations- und Transaktionskosten für Nachfrager. Diese setzen sich aus individuellen Such- und Transportkosten sowie ‚psychologischen Kosten‘ des Umzugs zusammen. Zusätzlich wird der Anpassungs- und Veränderungsprozess durch vielschichtige personelle, zeitliche, räumliche und sachliche Präferenzen geprägt, die nicht nur das Gut ‚Wohnen‘ betreffen.^[10]

Der Entschluss zum Wohnungswechsel, als Reaktion auf eine ungleichgewichtige Wohnsituation, wird vom Haushalt als Ergebnis eines Abwägungsprozesses erst dann getroffen, wenn die erwartete Gesamtnutzensteigerung die Gesamttransaktionskosten übersteigt. Der Schritt zu einer Anpassung festgestellter Ungleichgewichte erstreckt sich über einen Zeitraum mehrerer Jahre und erschwert insofern eine Beurteilung künftiger Marktentwicklungen.^[11]

B. Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt

I. Wesensmerkmale

Als Doppelhaus wird ein aus „...zwei aneinandergefügte[n] Einzelhäuser[n] auf jeweils eigenem Grundstück...“ definiert, „...von denen jedes Haus eine oder mehrere selbständige Wohnungen enthält.“^[12]. Werden hingegen mehr als zwei Einfamilienhäuser “...zu einem Baukörper zusammengefaßt...“ und „...parallel zu einer Straße oder einem Platz...“^[13] errichtet, spricht man von Reihenhäusern. Bei derart in verdichteter Bauweise errichten Einfamilienhäusern, überwiegt bautechnisch absolut der Haustyp eines von der Nord- bis zur Ost-Seite her erschlossenen Reihenhauses, welches einseitig an einem Wohnweg oder einer Wohnstraße liegt.^[14]

Die Grundstücksgröße bemisst sich auf ca. 200-250 m² für Reihenmittelhäuser, was bei Wohnflächen von ca. 100-125 m² den hohen Grad der Grundstücksnutzung erkennen lässt. Doppelhaushälften weisen meist größere Grundstücke von im Mittel 350-500 m² auf. Im Größenvergleich werden ähnlich große freistehende Eigenheime auf Grundstücken von 500-750 m² errichtet. Die angegebenen Größen sind lediglich als Richtwerte zu verstehen, die sich regional und zeitlich dynamisch verändern. Sowohl bei der genutzten Grundstücksgröße als auch in der Dimensionierung der Wohnflächen ist in den letzten Jahren eine Verringerung festzustellen (s. Anhang 2).^[15]

II. Nutzwertunterschiede zu anderen Haustypen

Die Gebäudeform Doppel- oder Reihenhaus birgt gegenüber dem freistehenden Eigenheim oder einer Etagenwohnung im Mehrfamilienhaus weitere, oft individuell wahrgenommenen Vor- und Nachteile. Von hervorgehobener Bedeutung im Vergleich mit freistehenden Eigenheimen sind letztlich ökonomische Vorteile geringerer Grundstücks- und Baukosten sowie niedrigere Grundstücksfolge- und Objektnutzungskosten. Erst diese Kostenvorteile ermöglichen es vielen Erwerbern bzw. Nutzern, ihren Wohnwunsch ‚Eigenheim‘ auch an guten und preisintensiven Standorten zu realisieren. Obwohl der langfristigste Aspekt geringerer Nutzungskosten am nachhaltigsten ist, wird dieser Tatsache seitens der Erwerber (bzw. Nutzer) meist nur untergeordnete Bedeutung beigemessen.^[16]

Neben ökonomischen Gründen führten in den letzten Jahren immer stärker strukturelle, ökologische und soziale Notwendigkeiten zur Errichtung von Reihenhaussiedlungen bzw. zu verdichteter Bauweise bei Eigenheimen in Form von Doppelhäusern. Einen wichtigen Beitrag dazu, dass Reihenhäuser auch eine zukunftsweisende Bauform darstellen werden, leisten immer verschiedenartigere architektonische Konzeptionen der Baukörper, noch stärker an Nutzerinteressen und -bedürfnissen ausgerichtete Siedlungsgestaltungen sowie eine zunehmende Akzeptanz des Reihenhauses als Ausdruck individuellen Wohnens.^[17]

Eine Besonderheit der Errichtung neuer Doppelhäuser im Vergleich mit freistehenden Einfamilienhäusern ist die vom Haustyp diktierte, enge Abstimmung zweier bauwilliger Parteien vor und während der Bauplanung und -ausführung. Dieser notwendige Planungs- und Koordinationsaufwand kann bei Reihenhausbebauung in aller Regel nicht durch die Bauherren geleistet werden. Die Ausführung von Reihenhäusern resultiert daher fast ausschließlich aus Bauträger- oder Generalunternehmer-Projekten.^[18] Neben der Grundstücksbeschaffung wird vom Bauträger die gesamte Objektprojektierung übernommen. Aus Bauherrensicht stehen dem Vorteil der Übertragung von Planungs- und Koordinierungsaufgaben Nachteile einer fehlenden freien Wahl des Grundstücks und des Objektes gegenüber. Als weitere Nachteile lassen sich die räumliche Enge zum Nachbargrundstück, die meist fehlende Möglichkeit zur Erweiterung des Hauses sowie die oft fehlende Garage anführen.

C. Systematik der Untersuchung

Zweck jeder Prognose ist die Voraussage des zukünftigen Zustandes des Untersuchungsgegenstandes bzw. bedingte Behauptungen zu künftigen Ereignissen. Damit verbunden sind alle Schwierigkeiten der Komplexität, Transparenz, Nachvollziehbarkeit sowie Fehlinterpretation von Ergebnissen.^[19]

Der nachfolgende Abschnitt ist ein Überblick über den gewählten Ansatz, die Methode und den Umfang der Prognose. Zusätzlich werden die wichtigsten Annahmen, die der Prognose zu Grunde liegen, dokumentiert.

I. Auswahl des Untersuchungsansatzes

Wohnungsmarktprognosen lassen sich je nach Zielsetzung in Wohnungsbedarfs- bzw. Wohnungsnachfrageprognosen unterscheiden.^[20] Wohnungsbedarfsprognosen werden auf den Wohnungsbedarf, d.h. den streng normativen Begriff einer gesellschaftspolitischen Soll-Größe, abgestellt. Dieses Vorgehen bedingt die Festlegung einer Norm bzw. des sozial Wünschenswerten, ohne zu berücksichtigen, ob und inwieweit es (staatspolitische) Aufgabe ist, diese Norm zu erfüllen.^[21] Derartige Prognosen erweisen sich als Grundlage unternehmerischer Investitionsentscheidungen als untauglich, denn erst die Wohnungsnachfrage drückt eine marktwirksame Ist-Größe aus.^[22] Wohnungsnachfrage stellt auf “...individuelle[n] Pläne oder Handlungen der Wirtschaftssubjekte...“ ab, „...die je nach dem Realgehalt von subjektiven Wünschen über die potenzielle bis hin zur faktisch marktwirksam werdenden Nachfrage reichen können.“^[23] Ausreichendes Angebot vorausgesetzt, entscheidet letztlich die individuelle finanzielle Leistungsbereitschaft und -fähigkeit, in welchem zeitlichen Rahmen und ökonomischen Umfang subjektive Wohnwünsche in tatsächliche Marktnachfrage umgesetzt werden. In eine Wohnungsnachfrageprognose gehen normative Zielvorstellungen nicht ein d.h. das Prognoseresultat unterliegt keiner Prüfung auf Sozialverträglichkeit.^[24] Die raschen Bedarfsverschiebungen, häufigen Änderungen im Konsumverhalten und kurzfristigen Modeströmungen lassen daher seit Jahren Wohnungsnachfrageaspekte in den Vordergrund prognostischen Interesses treten. Insofern stellen Wohnungsnachfrageprognosen eine zielgerichtetere Grundlage für geschäftspolitische Entscheidungen dar.^[25]

Angebotsseitig wird der Umfang jährlicher Wohnungsneubautätigkeit seit langer Zeit nicht mehr von verfügbaren Kapazitäten der Bauwirtschaft eingegrenzt. Auch veränderte Eigenkapitalvorschriften im Rahmen des Basel II-Akkord^[26] werden voraussichtlich keinen Angebotsengpass an Bauleistungen erwarten lassen. Das bedeutet, dass nicht die Angebotsseite marktbestimmend wirkt, sondern das Marktgeschehen vom Nachfrager-Verhalten geprägt und zunehmend limitiert wird.^[27] Einflüsse des Angebots dürfen in der Untersuchung allerdings nicht ausgeschlossen werden. So lassen sich am Markt für Wohnbauland in regional unterschiedlicher Ausprägung Angebotsmärkte erkennen. Der besonderen Bedeutung des Einflussfaktors Wohnbauland wird im 2. Abschnitt nachgegangen.

Die isolierte Betrachtung nur einer Marktseite erscheint daher als nicht sinnvoll, Ideales Vorgehen wird in einer Verknüpfung von Angebots- und Nachfrageseite gesehen.^[28] Das Fehlen sowohl quantitativer als auch qualitativ zielführender Daten schränkt die Prognosemöglichkeiten des untersuchten Wohnungsteilmarktes erheblich ein. Hilfsweise lassen sich Prognosen für Indikatoren erstellen, die für die Abbildung der Prognose wichtig sind.^[29] Diesem Ansatz wird in Abschnitt 2 mit der Analyse und Identifikation relevanter demografischer, ökonomischer und sozialer Faktoren gefolgt.

II. Angewandtes Verfahren

Verschiedene Grundansätze und Techniken zur Zukunftsforschung wurden im Verlauf der vergangenen Jahrzehnte mit unterschiedlicher Intensität in Abhängigkeit des Untersuchungsgegenstandes, der zugrundeliegenden Daten, dem Einsatzbereich und der Zielsetzung der Prognose angewandt und fanden variierendes Interesse.^[30] In der Literatur fällt, bedingt durch die Komplexität des Wirtschaftssektors speziell bei Wohnungsmarktprognosen, eine weitreichende methodische und inhaltliche Vielfalt auf.^[31]

Die im Rahmen dieser Arbeit untersuchten Indikatoren werden zum Großteil durch originäre Prognosen abgedeckt. Diesen Prognosen liegen verschiedene wissenschaftliche Prognosemethoden zu Grunde, deren jeweilige detaillierte Darstellung in den jeweiligen Prognosedokumentationen zu finden ist. Der Bereich der demografischen Indikatoren wird über die Untersuchungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung einbezogen. Die räumliche Differenzierung der Prognoseergebnisse liefert aussagekräftige, relativ untereinander abgestimmte Regionalergebnisse.^[32] Auch bei der Darstellung der Perspektiven ökonomischen Indikatoren und der Perspektiven am Immobilienmarkt wird größtenteils auf Ergebnisse aktueller Langfriststudien verschiedener Anbieter zurückgegriffen.^[33] Die Ergebnisse dieser Arbeit stellen insofern eine Kombination von Prognosen dar, d.h. eine Metaprognose.

III. Eingrenzung des Prognoseumfangs

Eine sachliche Eingrenzung der Untersuchung erfolgt sowohl bei Indikatoren der Angebots- als auch der Nachfrageseite. Die Entwicklungstendenzen der ausgewählten Indikatoren werden unter Status-quo-Bedingungen^[34] vorausgeschätzt.

Im Rahmen der Arbeit wird räumlich auf die Zielregionen der XY GmbH fokussiert. Dazu gehören die Ballungsräume Berlin-Brandenburg, Rhein/Ruhr, Frankfurt a.M., Stuttgart und München. Daneben werden zusätzlich Regionen herausgefiltert, die in der Vergangenheit ein vergleichbares absolutes Absatzpotenzial aufwiesen. Als Abgrenzungskriterium wird eine Gesamtfertigstellungszahl von ca. 750 Doppel- und Reihenhäusern (mit einer Wohnung) p.a. je Raumordnungsregion zu Grunde gelegt. Auf Basis der Systematik der Raumordnungsregionen^[35] erfolgt in Abschnitt 3 die Analyse bzw. Vorausschätzung der Indikatoren. Teilweise wird eine über diese räumlichen Grenzen hinausgehende Untersuchung vorgenommen, bzw. werden detailliertere Entwicklungstendenzen aufgezeigt. Die Auswahlregionen sind in Anhang 1 dargestellt.

Es sei darauf hingewiesen, dass ein grundsätzliches Problem des Vergleichs der Prognoseergebnisse mit uneinheitlichem räumlichem Bezug besteht. Die siedlungsstrukturelle Entwicklung ist stark von historischen Zufallseinflüssen und einer Vielzahl von Faktoren verschiedener Herkunft geprägt. Bei vergleichenden Betrachtungen sind vor diesem Hintergrund verzerrte Einschätzungen denkbar.^[36]

Der zeitliche Umfang der demografischen Teilprognosen erstreckt sich bis ins Jahr 2020. Innerhalb eines solchen Zeitrahmens kann die Zahl und Struktur der Bevölkerung durch zeitreihen-analytische Methoden relativ verlässlich vorhergesagt werden. Kurzfristige, eher zufällige Entwicklungen werden dabei außer acht gelassen und Ergebnisse geglättet.^[37]

IV. Annahmegerüst fundamentaler Prognosebedingungen

Prognoseergebnisse basieren auf bestimmten Annahmen über die Entwicklung der sie beeinflussenden Variablen. Ändern sich die Annahmen oder treten im Betrachtungsverlauf andere tatsächliche Ergebnisse ein, hat dies erheblichen Einfluss auf die Prognoseergebnisse. Bei der Verwendung der Prognose ist es deshalb angebracht, die einschränkende Wirkung der getroffenen Annahmen zu berücksichtigen.

Als notwendig Rahmenbedingungen dieser Prognose zählen global gesehen, dass

- keine Naturkatastrophen eintreten oder Kriege von globaler Bedeutung bzw. gefährliche Epidemien ausbrechen,
- die größten Volkswirtschaften trendmäßig angemessene Wachstumspfaden einschlagen bzw. beibehalten werden.
Auf nationaler Seite soll zusätzlich davon ausgegangen werden, dass
- eine konjunkturelle Erholung aufgrund der allgemeinen Belebung der Weltkonjunktur, relativ stabile Preise in Verbindung mit niedrigen Nominalzinsen und stabilen Lohnstückkosten eintreten,
- das gesamtwirtschaftliche Wachstum kurz- und mittelfristig den positiven Entwicklungspfad beibehält,
- weitere konsequente Reformprozesse und Einschnitte im Gesundheitswesen und den anderen Systemen der sozialen Sicherung – insbesondere der Altersversorgung – Impulse zur Überwindung der anhaltenden Wirtschaftsschwäche geben,
- die wichtigsten gesellschaftlichen Konstellationen stabil bleiben,
- umfassende Reformen der Steuersysteme, eine weitere Flexibilisierung des Arbeitsmarktes und umfassende Bildungsreformen zur Erhaltung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit und der kommunalen Finanzierung beitragen,
- die hohe Arbeitslosigkeit nicht nachhaltig sinkt und erst durch demografische Effekte Entspannung eintritt,
- nur eine geringe Erhöhung der verfügbaren Einkommen zur erwarten ist, was gleichzeitig anhaltende negative Impulse auf die Binnennachfrage nach sich zieht,^[38]
- insbesondere die großen Verdichtungsräume von internationaler Wanderung stärker geprägt werden als andere Regionen.^[39]

2. Abschnitt: Identifikation geeigneter Indikatoren im untersuchten Teilmarkt

Die Entwicklung des Marktsegmentes ‚Doppel- und Reihenhaus‘ ist in einen Immobilienkonjunkturzyklus eingebunden, der wiederum in Abhängigkeit zur allgemeinen Wirtschaftskonjunktur steht. Da eine Sektor- bzw. Partialprognose nicht vollkommen losgelöst von der sie umgebenden Umwelt getroffen werden kann, ist es erforderlich, einen Rahmen makroökonomischer Tendenzen sowie politisch-rechtlicher, Einflussfaktoren aufzuzeigen und eine Einordnung vorzunehmen.^[40]

Die Vielzahl der Faktoren mit Einfluss auf die Marktentwicklung im Untersuchungssegment und ihr komplexes Zusammenwirken erschweren eine Prognose erheblich. Nachfolgend soll eine Identifikation aussagekräftiger Indikatoren der Angebots- und Nachfrageseite am Markt für Doppel- und Reihenhäuser erfolgen. Deren Analyse bildet die Grundlage für die im 3. Abschnitt zu führende regionalisierte Marktprognose.

A. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung

I. Auswirkungen konjunktureller Veränderungen

a) Gesamtwirtschaftliche Konjunktur

Konjunkturveränderungen als „...zyklische Schwankungen im Auslastungsgrad des Produktionspotentials einer Volkswirtschaft...“^[41] werden vor allem in der Höhe des Sozialprodukts deutlich. Daneben kommen sie auch in der Veränderung der Beschäftigungszahlen sowie in Lohn-, Gewinn-, Zins- oder Preisreihen zum Ausdruck. Geht man noch weiter, sind selbst außerwirtschaftliche Auswirkungen wie z.B. veränderte Bevölkerungsentwicklungen und Einflüsse auf das politisch-kulturelle Leben einer Volkswirtschaft beobachtbar.^[42]

Die deutschen Wirtschaftkonjunktur zeichnet sich in den letzten Jahren durch sehr geringe Steigerungsraten des realen Bruttoinlandsprodukts aus. Im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr wuchs das reale BIP um 0,8 % im Jahr 2001 bzw. 0,2 % in 2002 und 2003 war sogar ein Rückgang um 0,1 % festzustellen.^[43] Der Wert im Jahr 2003 scheint nach Auffassung führender Wirtschaftsinstitute den Tiefpunkt aktueller konjunkturellen Entwicklung darzustellen. Die Meldungen über eine „robuste Erholung der Konjunktur“^[44] oder ein freundlicheres Euro-Konjunkturbild sowie die Erwartungen nachhaltigen Aufschwungs mehren sich. Bereits für 2004 wird mit Zuwachsraten von 1,5-1,8 % gerechnet. Für 2005 werden Wachstumswerte zwischen 1,4-2,1 % prognostiziert. Grundlage der Prognoseergebnisse sind positive Exportaussichten bei voraussichtlich gleichbleibend niedrigem Niveau der Binnennachfrage.^[45] Zu berücksichtigen ist zusätzlich, dass es sich um räumlich aggregierte Prognosewerte handelt. So wird z.B. die ostdeutsche Konjunktur voraussichtlich hinter diesen Werten zurückbleiben und erst von einer sich belebenden Binnennachfrage profitieren.^[46]

Nachhaltige Auswirkungen auf die prognostizierte gesamtwirtschaftliche Entwicklung werden u.a. jedoch Veränderungen des Rohölpreises, mögliche Lohnforderungen in Folge des Preisanstiegs und mögliche Zinserhöhen haben. Zusätzliche negative Impulse gehen kurz- bis mittelfristig von den Reformen der Arbeitsmarkt- und Gesundheitspolitik sowie den rückläufigen Investitionen des Staates aus.^[47]

Aus der Vielzahl der Einflussfaktoren und deren komplexen Zusammenhängen lassen sich nur kurzfristig Rückschlüsse der Entwicklungstendenzen ziehen. Insbesondere denkbare, aber nicht prognostizierbare Sondereinflüsse, wie z.B. die Hochwasserkatastrophe 2002 oder ungewisse statistische Auswirkungen, z.B. der Arbeitsmarktreformen, werden in den Gutachten der Wirtschaftsinstitute ausgeklammert.^[48] Eine Prognose über Verlaufspfade der konjunkturellen Entwicklung ist allerdings, wenn überhaupt, nur kurzfristig möglich.^[49]

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung bildet damit den Bezugsrahmen für den Immobilienmarkt allgemein und speziell für den Markt der Doppel- und Reihenhäuser. Auf das Untersuchungsziel bezogen, findet die aktuelle Wirtschaftsschwäche u.a. in einer Zurückhaltung beim Immobilienerwerb bzw. in einem allgemeinen Rückgang der Bautätigkeit ihren Ausdruck.

b) Wohnungswirtschaftskonjunktur

Der Wohnungsbau setzt sich aus Neubau- und Wohnungsbestandsmaßnahmen zusammen und stellt insgesamt den höchsten Anteil der Gesamtbautätigkeit dar. Zur Beurteilung bzw. Erklärung konjunktureller Veränderungen sind beide Teilsektoren in engem Zusammenhang zu sehen.^[50]

Durch die Langlebigkeit der Wohnung (aus physischer und ökonomischer Sicht) und eine damit verbundene lange Marktwirksamkeit, haben Bestandsveränderungen im Verhältnis zum Bestand ein geringes Volumen. Unterschiedliche Veränderungen im Bestand ziehen daher unterschiedliche Veränderungen von Wohnungsbaunachfrage und Wohnungsbaukonjunktur nach sich und wirken über vor- und nachgelagerte Märkte auch auf den gesamtwirtschaftlichen Konjunkturverlauf.

Die Vielzahl der theoretischen Erklärungsansätze von Wohnungsbauzyklen macht für derartige Phänomene exogene Einflüsse verantwortlich, „... wobei monetäre und psychologische Einflüsse einen festen, manchmal sogar den vorherrschenden Erklärungsansatz bilden...“^[51]. Differierende Ansichten werden jedoch bei der Beantwortung der Frage, ob der Wohnungsbau vor-, nach- oder gleichläufig zur gesamtwirtschaftlichen Konjunktur ist, vertreten. In Mikro- bzw. makroökonomische Erklärungsansätzen stützen sich die Aussagen auf Investitionsdeterminanten. Aus Partialuntersuchungen stellten sich Rückschlüsse auf eine Zinsabhängigkeit von Wohnungsinvestitionen heraus. Diese Zinsabhängigkeit wird allerdings vom öffentlich begünstigten Wohnungsbau verzerrt und bei selbstgenutztem Wohneigentum geringer ausgeprägt. In gesamtwirtschaftlichen Modellen wird das Einkommen der privaten Haushalte bzw. die Einkommensentwicklung als erklärende Größe herangezogen. Es wurde herausgearbeitet, dass mit steigendem Einkommen der Wohnflächenkonsum zunimmt und in gleicher Weise Reaktionen der Mietausgaben festzustellen sind. Relevante Indikatoren der Wohnungsbaunachfrage sehen makroökonomische Modelle in Baupreisen, Kapitalmarktzinsen und verfügbaren Einkommen privater Haushalte. Bedeutenden Einfluss haben zudem staatliche Subventionen.^[52]

Als langfristige Determinanten wirken Mietpreisentwicklungen als Rentabilitätsimpuls im Mietwohnungsbau und Veränderungen der real verfügbaren Einkommen im Eigentümerwohnungsbau. Prägender Einfluss auf diesbezüglich zu erwartende, langfristige Entwicklungen wird den Strukturdaten zugeschrieben.^[53]

Das Wechselwirkungen zwischen konjunktureller Entwicklung von Wohnungs- und Gesamtwirtschaft bestehen, wurde in einer Untersuchung des RWI ausgearbeitet. Im Ergebnis konnte nachvollzogen werden, dass dem Wohnungsbau überdies die Rolle eines Wachstumsmotors zuzuschreiben ist. Davon ausgehende Multiplikator- und Akzeleratoreffekte wirken sowohl mit positivem, als auch mit negativem Vorzeichen. Nachweislich sind die prozyklischen Schwankungen der Wohnungsbauinvestitionen deutlich stärker ausgeprägt als in anderen Wirtschaftsbereichen und gelten als Vorläufer einer gesamtwirtschaftlichen Konjunkturentwicklung.^[54]

II. Relevanz wohnungswirtschaftspolitischer Veränderungen

a) Wirksamkeit wohnungswirtschaftspolitischer Eingriffe

Dem staatliche Einfluss mittels ordnungs- , prozess- und verteilungspolitischer Maßnahmen in den Konjunkturprozess regulierend einzugreifen, wird große Bedeutung beigemessen. Obwohl im Rahmen der Gesamtkonjunktur begrenzt wirksam, zeigen sich bezüglich der Immobilienkonjunktur deutliche Einflussmöglichkeiten.^[55] So werden ca. 15 % der gesamtwirtschaftlichen Bruttobauinvestitionen durch unmittelbare staatliche Baunachfrage entfaltet.^[56]

Bei der Untersuchung der Perspektiven für Wohnungsteilmärkte lassen sich eine Vielzahl wechselseitiger Einflüsse mit staatlicher Strukturpolitik finden. So wird bspw. die Wirtschaftsentwicklung im Rahmen nationaler, regionaler und lokaler Wirtschaftspolitik gelenkt und gleichzeitig über den Arbeitsmarkt Einfluss auf die Kaufkraft bzw. indirekt auf den Wohnungsmarkt genommen.^[57]

Zur Zielerreichung^[58] kann ein Bündel finanzwirksamer und ordnungspolitischer Steuerungsinstrumente^[59] eingesetzt werden. Der Stellenwert der Instrumente und der jeweilige Interventionsbedarf sind von der Situation auf den Wohnungsmärkten sowie den demografischen und gesellschaftlichen Entwicklungen abhängig. Auch wenn die gegenwärtige Situation von relativ entspannten Wohnungsmärkten geprägt ist, bleiben in bestimmten benachteiligten Standorten soziale Probleme ungelöst.^[60] Einen Beitrag dazu haben u.a. veränderte Investitionsbedingungen im Wohnungsbau in Folge der Einkommensteuer- und Rentenreform geleistet. Diese Veränderungen äußern sich in stark rückläufigem Geschosswohnungsbau und der Konzentration der Neubautätigkeit im Eigenheimbereich. Bei Beurteilung der gegenwärtigen Neubausituation ist davon auszugehen, dass bei anhaltender niedriger Gesamtbautätigkeit der Bedarf langfristig nicht gedeckt werden kann. In wirtschaftlich dynamischen Zentren ist künftig mit neuen Knappheiten bzw. Preis- und Mietenanstiegen zu rechnen. Bereits heute wirtschafts- und strukturschwache Regionen werden durch weiterhin verschlechterten Marktbedingungen und höheren Risiken durch Marktsättigungen benachteiligt.^[61]

Die anhaltende Reformierung im deutschen Subventions- und Steuerrecht sowie die weitgehend angespannte Lage der öffentlichen Haushalte werden, aller Voraussicht nach, zu weiteren Einschränkungen der Wohnungsbauförderung führen.

b) Auswirkungen einer möglichen Absetzung der Eigenheimzulage

Seit 2002 sorgt eine anhaltende Niedrigzinsphase für die günstigsten Finanzierungsbedingungen seit 20 Jahren,^[62] aber u.a. auch für die anhaltenden Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage. Daraus resultierten kurzfristige Vorzieheffekte bei der Erteilung von Baugenehmigungen Ende 2002 und Anfang 2003. Aktuell wird von der Bundesregierung geplant, die Eigenheimzulage ersatzlos zu streichen.^[63]

Das die Eigenheimzulage eine wichtige Rolle im Rahmen staatlicher Wohneigentumsförderung spielt, verdeutlicht eine Untersuchung des BBR. Danach haben zwischen 1996 und 2000 etwa 80 % aller Erwerber selbstgenutzten Wohneigentums die Eigenheimzulage erhalten, was ca. 2,6 Mio. Grundförderungen für Neubau- und Bestandimmobilien entspricht. Besonders im ‚klassischen‘ Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden knapp die Hälfte aller 2,3 Mio. neu errichteten Wohnungen im Untersuchungszeitraum gefördert. Allerdings wurden nur 44 % der Förderanträge für Neubauten gestellt. Bestandsimmobilien spielen demnach die wichtigere Rolle für die Eigentumsbildung. Ein zunehmend wachsendes Angebot, begünstigt durch den Generationenwechsel der Hauseigentümer älterer Bestände, könnten diese Präferenz künftig weiter verstärken und eine anhaltende Verringerung der Neubauquote bewirken.

Die regionale Aufteilung der Förderung zeigt deutliche Unterschiede. Während in den westdeutschen Flächenländern Bayern (mit 51 %) und Niedersachsen (mit 49 %) Neubauförderung dominiert, ist es in Baden-Württemberg (mit 56 %) und Rheinland-Pfalz (mit 55 %) die Bestandsförderung. In den ostdeutschen Bundesländern wurden in Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern mit 53-57 % überwiegend Neubaumaßnahmen gefördert (s. Anhang 3). Bei kleinräumiger Betrachtung zeigt sich, dass die Neubauförderung in den Kernstädten der westdeutschen Länder mit 13 % der Förderfälle gering ist. Gleichfalls unterdurchschnittlich ist die Zahl in den Ballungsräumen Rhein-Main und Rhein-Ruhr. Die ostdeutschen Bundesländer lassen besonders im Umfeld größerer Kernstädte (Berlin, Leipzig, Halle, Rostock) eine hohe Zahl an Förderfällen erkennen, was den anhaltenden Suburbanisierungsprozess im Zusammenhang mit der Wohneigentumsbildung verdeutlicht. (s. Abbildung 1).^[64]

Die Beurteilung, welche Auswirkungen eine möglichen Streichung der bisher gewährten Eigenheimzulage auf künftige Neubauzahlen im Doppel- und Reihenhausbau nach sich ziehen, ist aufgrund fehlender Zahlen speziell zu diesen Haustypen nicht möglich. Fachverbände gehen davon aus, dass bei einer Streichung mittel- und langfristig mit einem Einbruch der Baunachfrage zu rechnen ist.^[65] Ein ähnliches Szenario wie Ende 2002 wäre denkbar. Nach zunächst kurzfristigen Vorzieheffekten wäre nach einer Übergangszeit von rückläufigen Neubauzahlen auszugehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Eigenheimzulage – Bundesweite Neubauförderung je 1000 Einwohner 1996 bis 2000

Quelle: Rohrbach/Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003, S.55.

Zu einer derartigen Situation käme es insbesondere in den Umlandkreisen der ostdeutschen Kernstädte (u.a. Rostock, Berlin, Halle, Leipzig, Magdeburg, Dresden) und in den westdeutschen Ballungszentren (die gleichzeitig Zentren des Doppel- und Reihenhausbaus darstellen). Es ist anzunehmen, dass eine Verlagerung der Eigenheimförderung als reine Bestandsförderung voraussichtlich zu gleichen Auswirkungen führen würde.^[66]

B. Ausgewählte Indikatoren der Angebotsseite

I. Teilsystem Wohnbauland

Die Funktionsfähigkeit des Bodenmarktes für Wohnbauland^[67] wird durch Eigenschaften eingeschränkt, die Boden grundsätzlich auszeichnen: Endlichkeit, fehlende Reproduzierbarkeit, Heterogenität, Immobilität. Das Zusammenwirken dieser besonderen Eigenschaften charakterisiert den Wohnbaulandmarkt als unvollkommenen Markt im Sinne volkswirtschaftlicher Theorien.^[68]

Ferner wirken grundstücksbezogene Mikrofaktoren und umgebungsbezogene Makrofaktoren (geografischer, sozioökonomischer und infrastruktureller Art) sowie die allgemeine politische und wirtschaftliche Situation marktprägend.^[69] Beispielsweise wird Wohnbauland, was funktional als inflationssicheres Wertaufbewahrungsmittel dienen kann - bei fehlender Absicht zur konkreten Bebauung oder in Erwartung höherer künftiger Erträge - nicht selten zum Spekulationsobjekt.^[70] Die aus der Summe der Faktoren hervorgerufene und in ausgeprägtem Maße für Stadtregionen charakteristische Flächenknappheit, verursacht Nutzungskonkurrenzen^[71] und -konflikte^[72] der Marktakteure und beeinflusst wesentlich die Preisbildung.

a) Einflüsse der Baulandpolitik

Mittels kommunalhoheitlicher Instrumente und Regelungen wird in erheblichem Umfang Einfluss auf das Geschehen am Baulandmarkt genommen.^[73] Die Intensität, der Mitteleinsatz und die Auswirkungen regionaler Baulandpolitik sind dabei heterogen.

Durch gezielte Verknappung von Wohnbauland soll auf regionaler Ebene politisch der anhaltenden Stadt-Umland-Flucht entgegengewirkt werden. Eine deutliche Zunahme der Politik zögerlicher Baulandausweisung ist allerdings bei sinkenden Baulandpreisen zu beobachten. Die Umsetzung raumplanerischer Vorstellungen kann also nicht das einzige Kriterium für eine entsprechende Baulandpolitik sein. In Folge findet diese Verknappungspraxis nachweislich Wirkung in steigenden Baulandpreisen.^[74] Die raumplanerisch unerwünschte Zunahme und das Wachstum von Siedlungsflächen im Umland kann auf diesem Weg nicht wirksam eingeschränkt werden. Besonders der wenig flächensparende Ein- und Zweifamilienhausbau weicht in kleineren Gemeinden ins Umland aus. Die Siedlungsfläche nimmt weiter zu und i.d.R. auch die räumliche Ausdehnung der Hochpreisräume.^[75]

Preissenkende Markteingriffe in Form subventionierter Baulandbereitstellung für bestimmte Zielgruppen – junge Familien mit Kindern bzw. Einheimische – wurden in der Vergangenheit ausgeübt. Wenn Grundstücke vorhanden sind, dann sehen sich viele Kommunen aufgrund angespannter Gemeindehaushalte nur noch in sehr eingeschränktem Umfang veranlasst, davon Gebrauch zu machen. So stellt u.a. die Weitergabe von Kostenvorteilen bei der Entwicklung gemeindeeigener Flächen an Endkäufer eher die Ausnahme dar. Vielmehr orientieren sich Gemeinden mit ihren Preisvorstellungen weitgehend an Marktgegebenheiten. Im Segment Wohnbauland für den individuellen Wohnungsbau wird dieser seit langer Zeit von einem etwa 70prozentigen Anteil privater Anbieter geprägt.^[76]

Untersuchungen, inwieweit z.B. die bisherige (oder eine künftig verringerte) Eigenheimzulage auf die Höhe der Preise für Wohnbauland wirkt, lassen sich der Literatur nicht entnehmen. Eine Preissteigerungswirkung durch derartige Subventionen in knappen Märkten wird jedoch angenommen. Nach Ansicht des Rates der Immobilienweisen kann nur eine vermehrte Baulandausweisung durch die Kommunen eine Preissenkungswirkung am Markt nach sich ziehen. Darin bestünde eine geeignete Möglichkeit, auch weiterhin einer Vielzahl von Haushalten den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen und finanzielle Kürzungseffekte aufzufangen.^[77]

Selbst bei Umsetzung dieser Vorschläge, kann in Ballungsgebieten von anhaltendem Nachfrageüberhang ausgegangen werden und auch künftig nicht mit spürbaren Preissenkungen zu rechnen.^[78]

b) Preise

1. Einflussfaktoren

Der Bodenpreis stellt, neben infrastrukturellen Standortbedingungen und niedrigen Transportkosten (Fahrtkosten und zeitliche Einbußen), ein wichtiges Orientierungskriterium für das Standortentscheidungsverhalten^[79] von privaten Haushalten dar. Über die Bodenpreishöhe und -änderung werden komplexe (stadt)strukturrelevante Sachverhalte abgebildet die zur siedlungsstrukturellen Entwicklung einer Region entscheidend beitragen. Das verdeutlicht, welche grundlegende Bedeutung dem Bodenmarkt allgemein, und dem Wohnbaulandmarkt speziell, bei der Beurteilung der Marktperspektiven im Doppel- und Reihenhausbau zukommt.^[80]

In diesem Zusammenhang stellt Baulandpolitik nicht den einzigen, aber einen entscheidenden Einflussfaktor der Preisbildung für Wohnbauland dar. Um regionale Preisunterschiede für baureifes Land beurteilen zu können und eine Abschätzung der Auswirkungen von Veränderungen vorzunehmen, ist das Wissen um weitere preisbildende Faktoren immanent.

Die Bildung der Marktpreise wird über eine Vielzahl von Faktoren, die in engem Beziehungsgeflecht miteinander verknüpft sind, bestimmt. Den Rahmen der Preisentwicklung am Bodenmarkt bilden, wie insgesamt für den Wohnungsmarkt, u.a. die Einkommens- und Konjunkturentwicklung, die Inflationserwartungen, die Angebots- und Nachfragestruktur sowie die raumbezogene Politik und Planung. Unter Berücksichtigung der aktuellen und künftig zu erwartenden Rahmenbedingungen erfolgt von jedem Marktteilnehmer eine individuelle Bewertung der Lageeigenschaften der Grundstücke bzw. Objekte und der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzungseigenschaften. Die Bewertung bezieht sich auf:

- die Höhe des (zukünftig erwarteten) Nutzungsertrags pro Flächeneinheit,
- die nutzungsspezifischen Standortpräferenzen (Lagepräferenzen),
- das Nutzungskonzept und/oder Investitionskalkül und
- das Verhältnissen von Angebot und Nachfrage am Bodenmarkt.

Es ist die individuelle subjektive Bewertung objektiver Faktoren die letztlich zur Preisbildung führt und in der jeweiligen Höhe einen Bewertungsmaßstab der Lage- und Nutzungseigenschaften darstellt.^[81]

Insbesondere die Rahmenbedingungen können regional erhebliche Unterschiede aufweisen und so Ansatzpunkte zur Erklärung räumlicher Unterschiede der Kaufpreisentwicklung liefern. Den wenigen geführten Untersuchungen zu regionalen Baulandpreisdifferenzen, können die nachfolgend aufgeführten Einflussfaktoren entnommen werden. Wenn auch in unterschiedlichem Maß, so bestimmen u.a.:

- die regionale Entwicklung von Bevölkerung bzw. Arbeitsplätzen,
- die Veränderung der Bevölkerungsentwicklung und Ausstattung mit Arbeitsplätzen einer angrenzenden Region,
- die regionale Einwohnerdichte,
- die Einkommens- und Kaufkraftentwicklung sowie Einkommens- und Kaufkraftverteilung einer Region,
- die jeweilige zeitlich vorangegangene Baulandpreisentwicklung,
- der Freizeitwert einer Region und
- die Veränderung der Infrastruktur einer Region
- kommunale baulandpolitischer Entscheidungen zur Bereitstellung von Baulandgrundstücken^[82]

die Preisentwicklung für Wohnbauland.^[83]

Das nicht nur einseitige Zusammenhänge vorhanden sind, verdeutlicht der auf einige Determinanten in entgegengesetzter Richtung wirkende Einfluss der Entwicklung der Wohnbaulandpreise. Aus Untersuchungen^[84] geht hervor, dass z.T. wechselseitige Einflüsse bestehen, indem:

- die Arbeitsplatzentwicklung eher durch die Baulandpreisentwicklung beeinflusst wird als umgekehrt (mit einem time-lag von ca. 2-3 Jahren entwickelt sich die Arbeitsplatzanzahl überdurchschnittlich in Regionen mit unterdurchschnittlicher Baulandpreisentwicklung) und
- das Baulandpreise in den Regionen die höchste Korrelation mit einer drei Jahre zuvor aufgetretenen regionalen Bevölkerungsveränderung aufweisen, aber auch mit einem time-lag von ca. zwei Jahren ein Rückgang der Bevölkerung bei steigenden Bodenpreisen ableitbar ist.^[85]

2. Räumliche Struktur

Seit Jahren sind anhaltende Steigerungen der Kaufwerte^[86] für baureifes Land mit stark heterogener Verteilung im Bundesgebiet zu beobachten. Die Entwicklung in den westdeutschen Ländern verlief in den letzten Jahren in den westdeutschen Bundesländern weniger dynamisch als in den ostdeutschen Ländern, allerdings bestehen erhebliche Niveauunterschiede (s. Anhang 4). Der Rückgang der bundesdurchschnittlichen Kaufwerte im Jahr 2001 um 1,01 €/m² auf 75,20 €/m² gegenüber dem Vorjahr, wurde im Jahr 2002 durch einen Anstieg von 3 €/m² auf rd. 78 €/m² mehr als ausgeglichen. Auslöser war ein deutlicher Anstieg der Kaufwerte in den ostdeutschen Ländern auf nunmehr ca. 50 €/m². Allerdings muss der Anstieg auch im Zusammenhang mit einem deutlichen Rückgang der Verkaufsfälle gesehen werden.^[87]

Die Analyse der Werte in den einzelnen Bundesländern lässt deutliche Differenzen erkennen. In den überdurchschnittlichen Kaufwerten in Baden-Württemberg (151 €/m²), Bayern (139 €/m²), Hessen (129 €/m²) sowie Nordrhein Westfalen (114 €/m²) und deutlich unterdurchschnittlichen Kaufwerten in Thüringen (37 €/m²) und Sachsen-Anhalt (36 €/m²) kommen die Wohlstandsunterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern zum Tragen (s. auch Anhang 5 und 6).^[88]

3. Auswirkungen von Preisdifferenzen

i) Soziale Verteilungseffekte

Die räumliche Verteilung von Lebenszyklus-Gruppen wird durch den Bodenpreis bestimmt. Die in Innenstadtgebieten fehlenden Freiflächen und meist kleinen Wohnungen stellen z.B. für Familien mit Kindern ungeeignete Wohnbedingungen dar. In Folge sind weniger Familien mit Kindern dafür aber mehr Einpersonenhaushalte anzutreffen. Mit fallenden Bodenpreisen zum Stadtrand nimmt der Anteil Kinder und Jugendlicher merklich zu.^[89]

Die überwiegende Zahl der nach einer neuen Wohnung bzw. einem Haus suchenden Haushalte hat Zentralitätspräferenzen. Fehlen örtliche Baulandangebote oder weichen sie erheblich von den finanziellen Vorstellungen bzw. Möglichkeiten der Interessenten ab, kommt es lokal zur Abwanderung in das Umland. Dieser, die Suburbanisierung prägende und verstärkende Effekt, ist bereits seit Jahren marktbestimmend und regional differenziert zu beobachten.^[90] Seit Jahren werben zudem auch Mittel- und Kleinstädte mit günstigen Baulandangeboten um die Gunst der Nachfrager. Diese haben ihre diesbezüglichen Anstrengungen in letzter Zeit weiter verstärkt und stehen in direkter Konkurrenz zu den Umlandgemeinden der bisherigen Heimatregion. Die Wohnortentscheidung fällt letztlich als Abwägungsprozess der anschließenden Distanzbelastung (Fahrtkosten, zeitliche Einbußen) zu den Objektkosten. Das Ausmaß staatlicher Subventionen (insbesondere der Eigenheimzulage) ermöglicht überhaupt erst Eigentumsbildung oder erhöht den individuellen Entscheidungsspielraum bzw. beeinflusst die Standortentscheidung erheblich.^[91] Bis auf wenige lageabhängige Ausnahmen weisen so Stadtregionen ein durchgängiges Muster von der Kernstadt ins Umland fallender Bodenpreise auf.^[92] Die resultierenden Preisdifferenzen für typische Doppel- und Reihenhaus-Grundstücke bewegen sich derzeit bei ca. 40 Tsd. €, erreichen in Hochpreisregionen wie z.B. München teilweise auch Differenzen von 140 Tsd. € und mehr. Dieser Effekt ist in allen Regionen zu beobachten.^[93]

ii) Räumliche Verteilung von Gebäudetypen

Die Höhe der Baulandpreise und deren regionale Verteilung hat auch unmittelbaren Einfluss auf die Neubautätigkeit von Doppel- und Reihenhäusern. In der im Jahr 2001 geführten empirischen Untersuchung des Eduard Pestel Instituts geht der direkte Zusammenhang zwischen Baulandpreisen und Gebäudeform (-typ) hervor. Demnach kann als „... abgesicherte Beobachtung [...] gelten, daß bis zu Grundstückspreisen von 150 DM/m² (Stand 1998) meist freistehende Einfamilienhäuser gebaut werden, zwischen 150 DM/m² und 250 DM/m² werden zunächst Doppelhäuser und bei Annäherung an 250 DM/m² Reihenhäuser gebaut, oberhalb von 250 DM/m² herrscht der Geschoßwohnungsbau vor.“^[94] Auch die Analyse von Pfeiffer wies den signifikanten Zusammenhang zwischen Bodenpreisen und Baudichte statistisch nach. Während an preiswerten Standorten flächenintensiv gebaut wird, steigt mit zunehmendem Wohnbaulandpreis die Baudichte.^[95]

Bei Beurteilung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass die Größe der Grundstücke erheblichen Einfluss auf den Preis nimmt. So liegt der Preis pro m² für kleinere Grundstücke (zwischen 100-500 m²) oft deutlich über dem durchschnittlichen Preis größerer Grundstücke. Die Grundstücksgröße ist letztlich ein den Quadratmeter-Preis mitbestimmender Faktor.^[96]

Zwischenzeitlich haben sich die in der Analyse des seinerzeit vom Eduard Pestel Institut definierten Preisgrenzen weiter verschoben. Der grundsätzlichen Aussage zur Korrelation zwischen Haustyp und Bodenpreis kann aber gefolgt werden. Einen kartografischen Überblick über die räumliche Verteilung der gesamtdeutschen Baulandpreise im Jahr 2003, der im Rahmen dieser Arbeit erstellt wurde, zeigt Abbildung 2. Die Hochpreisregionen mit Kaufwerten über 300 €/m² finden sich im westdeutschen Nordrhein-Westfalen und breiten sich über Südhessen im Westen und der Mitte Baden-Württembergs in den Süden Bayerns aus. Die Solitärstellung der Städte Berlin, Hamburg und Hannover wird sichtbar. Die Verteilungsmuster sind ähnlich und noch deutlicher treten die Differenzen in den siedlungsstrukturellen Regionen hervor.

Der anhaltende Verstädterungsprozess und das Zusammenwachsen von Stadtregionen zu großen ökonomischen Einheiten sowie die Verflechtung der Kernstädte mit dem Umland lässt eine bloße Aufgliederung nach Gemeindegrößenklassen als Indikator für die Höhe von Baulandpreisen nicht zu. Räumlich differieren Baulandpreise zwischen Verdichtungsräumen und ländlichen Gebieten. Es besteht ein deutliches (historisches) Bodenpreisgefälle zwischen südlichen und nördlichen und auch ostdeutschen Regionen.^[97]

[...]

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^[1] Vgl. Statistisches Bundesamt, Baufertigstellungen, 2004, o.S. und Landesbausparkassen, Wohnimmobilien, 2004, S. 14.

^[2] Vgl. Falk, Immobilienlexikon, 2004, S. 940.

^[3] Vgl. Heuer / Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 26.

^[4] Heuer / Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 23.

^[5] Detailliert erfolgt eine Abgrenzung im Steuerrecht, bautechnischem Bereich und der Statistik. Im Folgenden soll darunter vereinfachend die Zusammenfassung von Räumen und Nebengelass die mit Kochgelegenheit sowie Toilette und eigenem Zugang versehen ist und zu Wohnzwecken eines Haushalts dient, verstanden werden. Vgl. Liebe, Wohnung, 1997, S. 943.

^[6] U.a. einen langen Herstellungs- bzw. Produktionsprozess, Langlebigkeit und damit verbundene lange ökonomische Marktwirksamkeit, Immobilität, hohe Kapitalintensität, einen hohen Komplexitätsgrad und fehlende Teilbarkeit des Konsums. Vgl. Heuer/Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 23f.

^[7] Vgl. Niefert, Mobilität, 2003, S. 47.

^[8] Vgl. Eekhoff, Bodemarkt, 1987, S. 260f.

^[9] Vgl. Kühne-Büning, Sättigung, 1997, S. 704.

^[10] Vgl. Niefert, Mobilität, 2003 S. 48.

^[11] Vgl. Heuer / Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 26ff.

^[12] Kadatz, Wörterbuch Architektur, 1980, S. 77.

^[13] ebenda, S. 224.

^[14] Vgl. Weeber / Weeber / Wölfle, Eigenheime, 2002, S. 10.

^[15] Vgl. o.V., Eigentumsbildung, 2004, o.S. und Schaber, Reihenhaus, 1997, S. 691f.

^[16] Vgl. Philipp, Rationelles Bauen, 2001, S.651f. und Haas, Verdichtung, 2000, S. 38.

^[17] Vgl. Franger-Huhle, Siedlungskulturen, 2004, o.S.

^[18] Vgl. Sailer / Grabner, Immobilien-Fachwissen, 2004, S. 316.

^[19] Vgl. Bucher, Raumordnungsprognose, 2004, S.II und Striens, Geographieprognostik, 1996, S. 23.

^[20] Vgl. Striens, Methoden, 1997, S. 11.

^[21] Vgl. Baldermann, Wohnflächennachfrage, 1980, S. 49f. und Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970, S. 17f.

^[22] Vgl. Kornemann, Wohnungsprognosen, 1990, S. 18f.

^[23] Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970, S. 18.

^[24] Vgl. Baldermann, Wohnflächennachfrage, 1980, S. 49.

^[25] Vgl. Kornemann, Wohnungsprognosen, 1990, S. 18.

^[26] Detaillierte Angaben und Auswirkungen zu den getroffenen neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarungen sind in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank April 2001 und September 2004 aufgeführt. Vgl. Deutsche Bundesbank, Basel II, 2004, o.S.

^[27] Vgl. Gerfin, Wirtschaftsprognosen, 1964, S. 177.

^[28] Vgl. Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970, S. 6f.

^[29] Vgl. Kornemann, Wohnungsprognosen, 1990, S. 20f.

^[30] Vgl. Striens, Geographieprognostik, 1996, S. 9.

^[31] Vgl. Striens, Methoden, 1997, S.11 und Hüttner, Prognoseverfahren, 1986, S. 20f.

^[32] Vgl. Bucher, Raumordnungsprognose, 2004, S. II.

^[33] U.a. der ‚Zukunftsatlas 2004‘ der Prognos AG und die ‚Immobilienmarktübersicht‘ der HVB Expertise GmbH.

^[34] Diese Annahme bezieht sich „...insbesondere auf die staatlichen Eingriffe in den Ablauf der regionalen und gesamträumlichen Entwicklung...“. Birg, Raumanalyse, 1982, S. 164.

^[35] „Raumordnungsregionen sind großräumige, funktional abgegrenzte Analyseeinheiten für die Raumordnungsberichterstattung der Bundesregierung.“ BfLR, Raumordnungsprognose, 1996, S. 65.

^[36] Vgl. Siedentop, Agglomerationsräume, 2003, S. 27f.

^[37] Vgl. Bucher, Raumordnungsprognose, 2004, S. II.

^[38] Vgl. Gluch, Bauvorausschätzung, 2003, S. 11f.

^[39] Vgl. BBR, Szenarien, 2003, S. 10.

^[40] Vgl. Knepel / Schilling, Immobilienprognosen, 2004, S. 30f.

^[41] Hewel / Neubäumer, Konjunktur, 1998, S. 363.

^[42] Vgl. Gumpert, Konjunkturpolitik, 1997, S. 500.

^[43] Vgl. Dullien / Schieritz, Aufschwung, 2004, S. 14.

^[44] Vgl. o.V., Konjunkturerholung, 2004, S. 6.

^[45] Vgl. o.V., Wirtschaftswachstum, 2004, S. 8 und o.V., Konjunkturbild, 2004, S. 7.

^[46] Vgl. o.V., Ostdeutschland, 2004, S. 8.

^[47] Vgl. Dullien / Schieritz, Aufschwung, 2004, S. 14 und Frank, Wirtschaftsentwicklung, 2004, o.S.

^[48] Vgl. o.V., Wachstumsmotor, 2004, S. 10.

^[49] Vgl. Gluch, Bauvorausschätzung, 2003, S. 23.

^[50] Vgl. ebenda S. 21.

^[51] Kühne-Büding, Wohnungswirtschaft, 2001, S. 259.

^[52] Vgl. Kühne-Büding, Wohnungswirtschaft, 2001, S. 254f.

^[53] Vgl. ebanda S. 262.

^[54] Vgl. Löbbe / Siebe, Konjunkturlokomotive, 2001, S. 268.

^[55] Vgl. Hewel / Neubäumer, Konjunktur, 1998, S. 405f. und Mändle, Immobilienpolitik, 1997, S. 944ff.

^[56] Vgl. Ottnad / Hefele, Bauwirtschaft, 2002, S. 82.

^[57] Vgl. Falk, Immobilienlexikon, 2004, S. 942.

^[58] U.a. die Sicherstellung quantitativer und qualitativer Wohnraumversorgung, Steigerung der Eigentümerquote und Sicherung tragbarer Wohnkosten.

^[59] Den finanzwirksamen Instrumenten sind die Eigenheimzulage, die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus, das Wohngeld und der soziale Wohnungsbau zuzurechnen. Die ordnungspolitischen Instrumenten der Wohnungswirtschaftspolitik sind im Wesentlichen das Wohneigentumsrecht, das Mietrecht, das Genossenschaftsrecht, Teile des Planungsrechts, aber auch das Grundbuch-, Hypotheken- und Grundschuldrecht. Vgl. Jenkis, Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 269f.

^[60] Vgl. Pachowsky, Immobilientrends, 1997, S. 66 und Jenkis, Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 268.

^[61] Vgl. Landesbausparkassen, Wohnimmobilien, 2004, S. 18.

^[62] Siehe 2.Abschnitt B. II.

^[63] Vgl. o.V., Eigenheimzulage, 2004, o.S. und BMF, Haushalt 2005, 2004, S. 12.

^[64] Vgl. Rohrbach / Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003, S. 49.

^[65] Vgl. o.V., Eigenheimzulage, 2004, o.S. und o.V., Förderland, 2003, S. 11.

^[66] Vgl. GdW, Jahresstatistik, 2003, S. 30f.

^[67] Die Baulandart ‚Wohnbauland‘ ist nachfolgend Betrachtungsgegenstand und gleichzeitig Bezugsgröße. Die weitere Untersuchung in dieser Arbeit zielt hauptsächlich auf Wohnbauflächen für individuellen Wohnungsbau in Form von Reihen- und Doppelhäusern, bzw. bei fehlender Differenzierung der Daten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Vgl. Pestel Institut, Baulandpolitik , 2001, S. 5.

^[68] Vgl. Eekhoff , Bodenmarkt, 1987, S. 184.

^[69] Vgl. Arlt / Hennersdorf / Schwarz, Funktionsweise, 2000, S. 10ff.

^[70] Vgl. Dietrich, Bodenpolitik, 1994, S. 318.

^[71] Sowohl unterschiedliche Arten und Maße baulicher Nutzung als auch kommunale Konkurrenz bei Flächenausweisungen. Vgl. Arlt / Hennersdorf / Schwarz, Funktionsweise, 2000, S. 1.

^[72] „...die der Fläche übertragenen Nutzungsfunktionen stehen mit der Eignung, Empfindlichkeit, Vorbelastung der Fläche sowie planerischen und rechtlichen Vorgaben bzw. mit gesellschaftlichen Zielen und Werten in Konflikt und müssen durch Anpassung, Veränderung und Ausschluss von Nutzungsfunktionen und/oder Fläche gelöst werden...“. Arlt / Hennersdorf / Schwarz, Funktionsweise, 2000, S. 2.

^[73] Vgl. Dietrich, Bodenpolitik, 1994, S. 335.

^[74] Vgl. Pestel Institut, Baulandpolitik, 2001, S. 115.

^[75] Vgl. BBR, Raumordnungsbericht, 2000, S. 40.

^[76] Vgl. Pestel Institut, Baulandpolitik, 2001, S. 113 und Pachowsky, Immobilientrends, 1997, S. 71ff.

^[77] Vgl. o.V., Rat, 2003, S. 5.

^[78] Vgl. Rohrbach / Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003, S. 68

^[79] Ein grundsätzlich auf den optimalen (d.h. gewinn- bzw. nutzenoptimalen) Standort gerichtetes Verhalten.

^[80] Vgl. Rach / Müller-Kleißler, Bauland, 2003, S. 38.

^[81] Vgl. Haasis, Bodenpreise, 1987, S. 29f..

^[82] Vgl. Rach / Müller-Kleißler, Bauland, 2003, S. 19.

^[83] Vgl. Pestel Institut, Baulandpolitik, 2001, S. 129.

^[84] Die Untersuchung wurde für die westdeutschen Bundesländer geführt. Eine generelle Projizierung der Ergebnisse auf die ostdeutschen Bundesländer ist nicht angebracht.

^[85] Vgl. Pestel Institut, Baulandpolitik, 2001, S. 128.

^[86] Vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verkaufswerte pro m² Bauland, die sich als Quotient aus der Kaufsumme aller innerhalb eines Jahres verkauften Grundstücke und der verkauften Gesamtfläche ergeben.

^[87] Vgl. o.V., Baulandpreise, 2003, S. 2.

^[88] Vgl. Landesbausparkassen, Wohnimmobilien, 2004, S. 7 und Rach / Müller-Kleißler, Bauland, 2003, S. 19.

^[89] Vgl. Haasis, Bodenpreise, 1987, S. 81.

^[90] Vgl. Pfeiffer, Rheinland-Pfalz, 1995, S. 23.

^[91] Vgl. Rohrbach / Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003, S. 67f.

^[92] Vgl. Haasis, Bodenpreise, 1987, S. 49 und Rohrbach / Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003, S. 62f.

^[93] Vgl. Rohrbach / Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003 S. 67ff.

^[94] Vgl. Pestel Institut, Baulandpolitik, 2001, S. 15.

^[95] Vgl. Pfeiffer, Rheinland-Pfalz, 1995, S. 33.

^[96] Vgl. Haasis, Bodenpreis, 1987, S. 190.

^[97] Vgl. ebenda, S. 193ff.