Die negativen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen übertragen sich seit Jahren auf die Wohnungsmärkte. Die Auswirkungen sind u.a. anhaltende Leerstände im Wohnungsbestand, Vermarktungsschwierigkeiten von Neubauprojekten und eine stei- gende Zahl von Zwangsversteigerungen.
Die Voraussetzungen für den Wohnungsmarkt, der von wachsenden Einkommen der Verbraucher und Anleger abhängig ist, sind denkbar schlecht. Als Reaktion darauf sank z.B. die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen mit 236.000 auf das niedrigste 1 Die lange vorausgesagte konjunkturelle Erholung in Deutschland
Niveau seit 1949.
scheint sich jedoch langsam einzustellen. Dennoch lässt ein spürbarer Aufschwung, der zu einer nachhaltigen Verbesserung der Arbeitsmarktlage führt, we iter auf sich warten.
In jeder Krise liegen aber auch Chancen. Um in der Zukunft erfolgreich agieren zu können, ist es jedoch erforderlich neue Marktstrukturen und Herausforderungen rechtzeitig zu identifizieren. Wie sich diesbezügliche Entwicklungsmöglichkeiten und Perspektiven für das Marktsegment der Doppel- und Reihenhäuser darstellen können, will diese Arbeit untersuchen. Den äußeren Anlass dazu gab der Forschungsauftrag der XY GmbH.
Die Basis dieser Arbeit bildet hierzu die Identifikation relevanter Einflussfakto- ren von Marktangebot und Marktnachfrage sowie die Beurteilung deren wahrscheinli- cher Veränderungen bzw. Verläufe. Darauf aufbauend erfolgt anschließend die Be- stimmung von Entwicklungsperspektiven ausgewählter deutscher Ballungsgebiete, um gleichzeitig eine Orientierungshilfe zur Ausrichtung künftiger Marktaktivitäten zu ge- ben. [...]
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt: Ansatzpunkte für die Marktprognose
A. Besonderheiten des Gutes ‚Wohnen‘
B. Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt
I. Wesensmerkmale
II. Nutzwertunterschiede zu anderen Haustypen
C. Systematik der Untersuchung
I. Auswahl des Untersuchungsansatzes
II. Angewandtes Verfahren
III. Eingrenzung des Prognoseumfangs
IV. Annahmegerüst fundamentaler Prognosebedingungen
2. Abschnitt: Identifikation geeigneter Indikatoren im untersuchten Teilmarkt
A. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung
I. Auswirkungen konjunktureller Veränderungen
a) Gesamtwirtschaftliche Konjunktur
b) Wohnungswirtschaftskonjunktur
II. Relevanz wohnungswirtschaftspolitischer Veränderungen
a) Wirksamkeit wohnungswirtschaftspolitischer Eingriffe
b) Auswirkungen einer möglichen Absetzung der Eigenheimzulage
B. Ausgewählte Indikatoren der Angebotsseite
I. Teilsystem Wohnbauland
a) Einflüsse der Baulandpolitik
b) Preise
1. Einflussfaktoren
2. Räumliche Struktur
3. Auswirkungen von Preisdifferenzen
i) Soziale Verteilungseffekte
ii) Räumliche Verteilung von Gebäudetypen
c) Umsatzstruktur
d) Baulandentwicklung
1. Baulandgewinnung durch Flächenmanagement
2. Zunahme verdichteter Bauweise bei Preissteigerungstendenzen
II. Teilsystem Finanzierungsbedingungen
III. Teilsystem Wohnungsbau
a) Neubauvolumen im Verhältnis zum Wohnungsbestand
b) Neubaustruktur nach Haustypen
c) Marktstruktur von Wohnobjektveräußerungen
d) Einfluss zunehmender Nachfrage nach Bestandserhaltungsmaßnahmen
C. Ausgewählte Indikatoren der Nachfrageseite
I. Teilsystem demografischer Bestimmungsfaktoren
a) Tendenzen der Bevölkerungsdynamik
b) Strukturveränderung der Privathaushalte
II. Teilsystem ökonomischer Bestimmungsfaktoren
a) Tendenzen am Arbeitsmarkt
1. Aktuelle Arbeitsmarktlage
2. Räumlich-zeitliche Arbeitsmarktentwicklung
b) Veränderung der verfügbaren Einkommen
1. Einflussfaktoren
2. Vermögenszuflüsse aus Erbschaftsfällen
III. Teilsystem sozialer Bestimmungsfaktoren
a) Bedeutung des Wohnstatus ‚Eigentum‘
1. Gedämpfte Ausweitung der Wohnflächeninanspruchnahme
2. Zunehmende individuelle Mobilitätserfordernis
3. Abschnitt: Marktperspektiven ausgewählter Regionen
A. Zielgebiete der XY GmbH
I. Köln-Bonn-Aachen
II. Rhein-Main
III. Stuttgart
IV. München
V. Berlin-Brandenburg
B. Regionen mit analogen Umsatzproportionen
I. Hamburg
II. Hannover
III. Bielefeld-Münster
IV. Mittlerer Oberrhein-Neckar
V. Mittelfranken
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit verfolgt das Ziel, durch die Identifikation relevanter Einflussfaktoren von Marktangebot und Marktnachfrage eine Marktprognose für das Segment der Doppel- und Reihenhäuser zu erstellen. Dabei werden Entwicklungsperspektiven ausgewählter deutscher Ballungsgebiete analysiert, um eine Orientierungshilfe für künftige unternehmerische Marktaktivitäten zu bieten.
- Analyse der Besonderheiten und Marktstrukturen des Gutes ‚Wohnen‘
- Identifikation von Angebots- und Nachfrageindikatoren am Immobilienmarkt
- Untersuchung der Auswirkungen konjunktureller und politischer Rahmenbedingungen (z.B. Eigenheimzulage)
- Regionalspezifische Marktprognosen für ausgewählte Ballungsräume (z.B. München, Rhein-Main, Berlin-Brandenburg)
- Beurteilung der Zukunftsfähigkeit des Bauens von Doppel- und Reihenhäusern
Auszug aus dem Buch
B. Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt
Als Doppelhaus wird ein aus „...zwei aneinandergefügte[n] Einzelhäuser[n] auf jeweils eigenem Grundstück...“ definiert, „...von denen jedes Haus eine oder mehrere selbständige Wohnungen enthält.“12. Werden hingegen mehr als zwei Einfamilienhäuser “...zu einem Baukörper zusammengefaßt...“ und „...parallel zu einer Straße oder einem Platz...“13 errichtet, spricht man von Reihenhäusern. Bei derart in verdichteter Bauweise errichten Einfamilienhäusern, überwiegt bautechnisch absolut der Haustyp eines von der Nord- bis zur Ost-Seite her erschlossenen Reihenhauses, welches einseitig an einem Wohnweg oder einer Wohnstraße liegt.14
Die Grundstücksgröße bemisst sich auf ca. 200-250 m² für Reihenmittelhäuser, was bei Wohnflächen von ca. 100-125 m² den hohen Grad der Grundstücksnutzung erkennen lässt. Doppelhaushälften weisen meist größere Grundstücke von im Mittel 350-500 m² auf. Im Größenvergleich werden ähnlich große freistehende Eigenheime auf Grundstücken von 500-750 m² errichtet. Die angegebenen Größen sind lediglich als Richtwerte zu verstehen, die sich regional und zeitlich dynamisch verändern. Sowohl bei der genutzten Grundstücksgröße als auch in der Dimensionierung der Wohnflächen ist in den letzten Jahren eine Verringerung festzustellen (s. Anhang 2).15
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Ansatzpunkte für die Marktprognose: Dieses Kapitel grenzt den Wohnungsmarkt als heterogenes Gefüge ab und definiert die untersuchten Haustypen (Doppel- und Reihenhaus), während gleichzeitig der methodische Rahmen der Marktprognose sowie zentrale Annahmen festgelegt werden.
2. Abschnitt: Identifikation geeigneter Indikatoren im untersuchten Teilmarkt: Hier werden die maßgeblichen Einflussfaktoren für Angebot und Nachfrage detailliert analysiert, wobei insbesondere die Auswirkungen der allgemeinen Konjunktur, staatliche Eingriffe und die Bedeutung des Faktors „Wohnbauland“ im Vordergrund stehen.
3. Abschnitt: Marktperspektiven ausgewählter Regionen: Dieser Abschnitt überträgt die erarbeiteten theoretischen Grundlagen auf konkrete Zielregionen und Gebiete mit analogen Umsatzproportionen, um regionale Marktperspektiven und Zukunftsfähigkeit für das Segment der Doppel- und Reihenhäuser zu prognostizieren.
Schlüsselwörter
Marktprognose, Wohnungsmarkt, Doppelhaus, Reihenhaus, Wohnbauland, Immobilienkonjunktur, Nachfrage, Angebot, Baulandpolitik, Preisbildung, Eigenheimzulage, Stadt-Umland-Wanderung, demografische Entwicklung, Haushaltsgröße, Wohnfläche
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit befasst sich mit der Analyse und Prognose des Immobilienmarktsegments für Doppel- und Reihenhäuser unter Berücksichtigung verschiedener regionaler und konjunktureller Einflussfaktoren.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zu den Kernbereichen gehören die Angebotsseite (insbesondere Baulandentwicklung und Preise) sowie die Nachfrageseite (demografische Trends, Haushaltsentwicklungen und ökonomische Rahmenbedingungen).
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Investitionsentscheidungen durch die Aufzeigung relevanter regionaler Marktperspektiven für zukünftige Absatzchancen bei Doppel- und Reihenhäusern auf eine fundierte Basis zu stellen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine Literaturanalyse mit der Identifikation und Auswertung marktbestimmender Indikatoren, um eine fundierte Metaprognose für verschiedene Raumordnungsregionen zu erstellen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Identifikation relevanter Einflussfaktoren auf Angebots- und Nachfrageseite sowie eine detaillierte, regionalisierte Prognose für ausgewählte Ballungszentren und vergleichbare Regionen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie Marktprognose, Wohnbauland, Immobilienkonjunktur, demografische Entwicklung und Wohneigentumsförderung geprägt.
Wie wirkt sich die Eigenheimzulage auf den Markt aus?
Die Arbeit diskutiert die Eigenheimzulage als ein wichtiges staatliches Förderinstrument und untersucht die Auswirkungen ihrer potenziellen Streichung auf die Baunachfrage sowie die regionalen Unterschiede in der Inanspruchnahme dieser Förderung.
Welche Rolle spielt die Bodenpreisbildung?
Der Bodenpreis wird als entscheidendes Kriterium für das Standortentscheidungsverhalten und als Indikator für siedlungsstrukturelle Entwicklungen (z.B. Verdichtung vs. Zersiedelung) hervorgehoben.
- Quote paper
- Toralf Lindner (Author), 2004, Marktprognose im Doppel- und Reihenhausbau, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/40072
