Der Wohnimmobilienmarkt im Spannungsfeld der demografischen Entwicklung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Der Wohnimmobilienmarkt im wiedervereinigten Deutschland
2.1. Wohnungsbau
2.1.1. Geschosswohnungen
2.1.2. Ein- und Zweifamilienhäuser
2.2. Die Entwicklung im Wohnungsbestand - Modernisierung/Sanierung
2.3. Die heutige Situation - Leerstände im Osten und im Westen

3. Demografie in Deutschland
3.1. Demografie im Bewusstsein der Bevölkerung
3.2. Natürliche Bevölkerungsentwicklung
3.2.1. Entwicklung der Geburtenzahlen
3.2.2. Entwicklung der Lebenserwartung
3.2.3. Die Altersstruktur in Deutschland
3.3. Wanderungen
3.3.1. Außenwanderungen
3.3.2. Binnenwanderungen
3.3.3. Stadt-Umland-Wanderungen (Suburbanisierung)
3.4. Entwicklung der Haushalte
3.4.1. Entwicklung der Haushaltszahlen
3.4.2. Ein- und Zweipersonenhaushalte
3.4.3. Drei- und Mehrpersonenhaushalte
3.4.4. Veränderung der Haushaltsstruktur

4. Entwicklungstendenzen auf dem Wohnimmobilienmarkt durch den demografishchen Wandel
4.1. Entwicklung der Nachfrage - Perspektive der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
4.1.1. Bevölkerungsentwicklung
4.1.2. Regionale Auswirkungen der veränderten demografischen Struktur auf den Bedarf an Wohnraum
4.1.3. Haushaltsentwicklung
4.1.4. Wohnraumbedarf der Haushalte
4.2. Entwicklung des Angebots - Auswirkungen für Wohnungsunternehmen
4.2.1. Konsequenzen der demografischen Entwicklung für die Wohnungsunternehmen
4.2.2. Wohnungsunternehmen als Dienstleister
4.3. Die Immobilie als Form der Altersvorsorge
4.3.1. Die Immobilie als nicht selbst genutztes Investment
4.3.2. Die selbst genutzte Wohnimmobilie

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung im alten Bundesgebiet zu Zeiten der Wiedervereinigung

Abb. 2 Wohnungsfertigstellungen in Deutschland

Abb. 3 Renditezusammensetzung im Wohnungsneubau

Abb. 4 Genehmigungszahlen für den Geschosswohnungsbau in Deutschland

Abb. 5 Rückgang bei den Mietpreisen/Entwicklung ausgewählter Städte vom höchsten Preis bis zum Jahr

Abb. 6 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser

Abb. 7 Natürlicher Bevölkerungsrückgang in Deutschland

Abb. 8 Geburtenrate in Deutschland

Abb. 9 Entwicklung der Lebenserwartung Neugeborener

Abb. 10 Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland 1910, 1991,

Abb. 11 Altersstruktur der Bevölkerung in Millionen

Abb. 12 Eckdaten zum Wanderungsgeschehen in Deutschland

Abb. 13 Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland – Abhängigkeit zwischen Wanderungen und natürlicher Bevölkerungsveränderung

Abb. 14 Wanderungsverluste der neuen an die alten Bundesländer

Abb. 15 Bevölkerungsentwicklung 1990-2001 in Prozent

Abb. 16 Haushaltsentwicklung in Deutschland

Abb. 17 Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte 1970 zu

Abb. 18 Veränderung der Ein- und Zweipersonenhaushalte

im Ost-West-Vergleich

Abb. 19 Veränderung der Drei- und Mehrpersonenhaushalte

im Ost-West-Vergleich

Abb. 20 Anteil der Drei- und Mehrpersonenhaushalte 1970 zu

Abb. 21 Altersstruktur in den Haushalten im Jahr

Abb. 22 Zusammenhang zwischen Alter der Haushaltsvorstände und Haushaltsgröße

Abb. 23 Haushaltsveränderung in Prozent, 2005-

Abb. 24 Entwicklung der Haushalte von Vorständen ausgewählter Altersklassen

Abb. 25 Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland

Abb. 26 Bevölkerungsentwicklung 1990-2001 und 2000-2020 in Prozent

Abb. 27 Haushaltsentwicklung in Schleswig Holstein – Vergleich verschiedener Prognosen

Abb. 28 Entwicklung der Haushaltszahlen und der Anteil der Haushaltsvorstände über 65 Jahre

Abb. 29 Durchschnittliche Wohnfläche pro Haushalt

Abb. 30 Quartierserneuerung in Lübeck

Abb. 31 Die Ahrensfelder Terrassen – Abschluss des größten Berliner Projekts im Stadtumbau Ost

1. Einleitung

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich in einer Phase des strukturellen Wandels. Während der Nachkriegszeit und weit bis in die 90er Jahre bestimmte der Wohnungsmangel das Geschehen in der Wohnimmobilienbranche.

In der Nachkriegszeit nahm die Bevölkerung bis Anfang der 90er Jahre um rund 14 Millionen Einwohner zu.^[1] Es herrschte ein ständiger Engpass an Wohnraum.^[2] Diese Situation gehört bezogen auf die „Gesamtsicht Deutschland“ der Vergangenheit an. Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes verläuft dabei in Deutschland äußerst heterogen. Durch den Rückgang der Bevölkerung, wie wir ihn derzeitig in einigen Regionen erleben, gibt es heute in einigen Teilräumen ein Überangebot an Wohnraum mit den damit verbundenen Folgen, wie z. B. dem Preisverfall von Wohnimmobilien. Dies betrifft besonders weite Teile der neuen Bundesländer. Aber auch in einigen Gebieten der alten Bundesländer machen sich Auswirkungen des Bevölkerungsrückganges bemerkbar. Auf der anderen Seite kennzeichnen aber auch wirtschaftlich prosperierende Regionen mit einem Bevölkerungszuwachs und damit verbundenen Wohnungsmangel den Markt.

Obwohl die demografische Entwicklung grundsätzlich ein wesentlicher Einflussfaktor des Wohnimmobilienmarktes ist, rückt sie erst in den letzten Jahren wieder verstärkt in das öffentliche Interesse. Noch vor 10 Jahren war das Thema Demografie für den Großteil der Öffentlichkeit nahezu uninteressant. Selbst in 2003 haben laut einer Umfrage 52 % der Deutschen noch nie den Begriff „demografischen Wandel“ gehört.^[3] Was steckt also hinter dem Begriff, der das Geschehen in Deutschland schon immer beeinflusst hat?

Die Kernaussage der demografischen Entwicklung besagt, dass die deutsche Bevölkerung mittelfristig schrumpft und gleichzeitig älter wird.^[4] Das Statistische Bundesamt hat in seiner aktuellen Bevölkerungsberechnung mehrere Szenarien errechnet. In der heute wahrscheinlichsten Szenarienvariante gehen die Berechnungen davon aus, dass die Bevölkerungszahl in Deutschland, im Jahr 2050 rund 75 Millionen Menschen betragen wird.^[5] Das sind rund sieben Millionen Menschen weniger als im Jahr 2004. Aber die deutsche Bevölkerung wird nicht nur weniger werden, sondern sich auch in ihrer Zusammensetzung, also in der Altersstruktur verändern. In bereits 25 Jahren werden etwa 80-95 Rentner auf 100 Erwerbstätige kommen.^[6] Mehr als jeder vierte Deutsche wird dann im Rentenalter sein, wobei die Zahl der Erwerbstätigen stetig zurückgehen wird.^[7] In knapp 50 Jahren wird über ein Drittel der deutschen Bevölkerung aus Zuwanderern bestehen^[8] und genauso viele Menschen werden über 65 Jahre sein.^[9]

Spätestens seit Einführung der Riesterrente im Jahr 2001, sind die Auswirkungen der demografischen Entwicklung wieder in das Bewusstsein der breiten Bevölkerung gedrungen. Und dass Demografie keine Angelegenheit der Zukunft, sondern schon der Gegenwart ist, zeigt die „brisante“ Situation der Politik. Ihr bleiben derzeit noch zwei Legislaturperioden, um mit nachhaltigen Reformen, wie das Anfang 2005 in Kraft getretene Alterseinkünftegesetz, Deutschland auf den Bevölkerungswandel vorzubereiten, denn noch sind mehr als die Hälfte der Wähler jünger als 50 Jahre.^[10]

Der Bevölkerungsrückgang und die Alterung der Gesellschaft werden Einfluss auf sämtliche Wirtschafts- und Lebensbereiche in Deutschland haben, insbesondere aber auch auf den Wohnimmobilienmarkt. Einen Vorgeschmack der demografischen Gefahren zeigt uns schon heute die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern – bekannt unter der Thematik „Leerstand Ost“. Allein in Sachsen Anhalt stehen durch die „Abwanderung Ost“ im Schnitt bereits 18 % der Wohnungen leer.^[11]

In dieser Arbeit soll dargestellt werden, wie sich der Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren gewandelt hat. Einer der wichtigsten Faktoren für die künftige Entwicklung ist neben der wirtschaftlichen Situation und der politischen Einflussnahme die Demografie. Es soll deutlich gemacht werden, dass der demografische Wandel ein langfristiger Prozess ist, der bereits heute schon einen erheblichen Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt hat und nicht ein Ereignis ist, welches plötzlich eintritt. Es wird dargestellt, welche Konsequenzen sich aus dieser Entwicklung für die Wohnungsanbieter, insbesondere die Wohnungsunternehmen, aber auch für die Eigennutzer im Hinblick auf die private Altersvorsorge ergeben. Die nachfolgende Untersuchung gliedert sich in drei Teilbereiche.

Im ersten Bereich wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland einschließlich der heutigen Ist-Situation dargestellt. Der Betrachtungszeitraum beginnt Ende der 80er Jahre mit der Wiedervereinigung. Diese Eingrenzung wird vorgenommen, da die Wiedervereinigung in Deutschland das wichtigste Ereignis der Nachkriegszeit war, die den Wohnimmobilienmarkt in seiner Entwicklung stark beeinflusst hat. Insbesondere ist dieser Zeitraum auch durch eine Mangelsituation an Wohnraum gekennzeichnet. Heute dagegen, sind die Wohnungsmärkte überwiegend als entspannt zu bezeichnen. Teilweise existieren allerdings erhebliche Überangebote. Die Hintergründe für diese Entwicklung sind Inhalt dieses Kapitels.

Der zweite Bereich befasst sich mit der demografischen Entwicklung in Deutschland. Die Betrachtung wird dabei untergliedert in die natürliche Bevölkerungsentwicklung, Wanderungen und Veränderung der Haushalte.

Der dritte Bereich zeigt eine Zukunftsbetrachtung auf Basis von Prognosen des Statistischen Bundesamtes und des Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Hier wird auf Basis der vorangegangenen Kapitel, die zu erwartenden Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Wohnimmobilienmarkt untersucht.

2. Der Wohnimmobilienmarkt im wiedervereinigten Deutschland

Mehrere Ereignisse haben Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre den Wohnimmobilienmarkt maßgeblich geprägt. Das wohl bedeutendste Ereignis nach dem Zweiten Weltkrieg in Deutschland war die Wiedervereinigung. Parallel zu diesem Ereignis musste Deutschland einen hohen Einwanderungsstrom von Spätaussiedlern aus der damaligen UDSSR und Flüchtlinge aus dem Konflikt durch den Zerfall von Jugoslawien verkraften.^[12] Die Abbildung 1 zeigt, dass von 1986 bis zum Jahr der Wiedervereinigung 1990, die Bevölkerung im alten Bundesgebiet um über zwei Millionen Menschen angestiegen ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung im alten Bundesgebiet zu Zeiten der Wiedervereinigung (Quelle: Statistisches Bundesamt, Mirkozensus, Lange Reihen)

Durch diesen gewaltigen Anstieg der Bevölkerung innerhalb kürzester Zeit herrschte ein starker Wohnraummangel. Zuwanderer mussten in Alternativunterkünften, wie z.B. Containerwohnheimen oder in Hotels untergebracht werden.^[13] Laut einer damaligen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) fehlten im Jahr 1990, allein nur in den alten Bundesländern, über 650.000 Wohnungen.^[14]

Hinzu kamen die geburtenstarken Jahrgänge aus den 60er Jahren, die begannen eigene Haushalte zu bilden. Durch die daraus verstärkte Nachfrage nach Wohnungen aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, verstärkte sich zusätzlich noch der Druck auf dem Wohnungsmarkt.^[15]

Die Bestandsaufnahme des ostdeutschen Wohnungsmarktes zeigte einen sehr schlechten Versorgungsgrad der Bevölkerung mit Wohnraum, insbesondere was die Wohnqualität betraf.^[16] Um die Wohnungsversorgung nachhaltig zu verbessern, initiierte die damalige Regierung 1989 ein Wohnungsbauförderprogramm. Dieses bestand überwiegend aus steuerlichen Subventionen, die insbesondere den Geschosswohnungsbau schnell und nachhaltig ankurbeln sollten. Ziel war es, innerhalb von drei Jahren eine Million neue Wohnungen entstehen zu lassen. Analysten des DIW gingen sogar davon aus, dass aufgrund der veränderten Bedarfslage und dem künftig weiterhin hohen Bevölkerungsanstieg diese Zahl noch viel zu gering angesetzt war.^[17] Es mussten sehr schnell neue Wohnungen geschaffen werden.

Abbildung 2 zeigt, dass die Baufertigstellungszahlen von 1988 bis 1995 kontinuierlich gestiegen sind und sich seit 1997 rückläufig entwickeln. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die Fertigstellungen, aufgrund der Bauzeit, etwa zwei Jahre nach den Baugenehmigungen erfolgen.^[18] Das Ziel, eine Millionen neue Wohnungen zu schaffen, wurde von 1990 bis 1993 bereits mit über 1,4 Millionen Fertigstellungen übertroffen. In den Folgejahren bis 1997 sind weitere 2,3 Millionen Wohnungen fertig gestellt worden. Selbst in den Jahren 1998 bis 2004, sind trotz eines erheblichen Rückgangs der Bautätigkeit über 2,5 Millionen Wohnungen entstanden. Von 1990 bis 2004 wurden insgesamt mehr als 6,5 Millionen Wohnungen gebaut.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Wohnungsfertigstellungen in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen – Baufertigstellungen, Lange Reihen)

2.1. Wohnungsbau

Im diesem Kapitel wird der Wohnungsneubau untergliedert in Geschosswohnungen und in Ein- und Zweifamilienhäuser. Während Geschosswohnungen meist der Kapitalanlage von Wohnungsgesellschaften und Privatinvestoren dienen, werden Ein- und Zweifamilienhäuser vorzüglich zur Eigennutzung nachgefragt. Daher ist es sinnvoll, diese beiden Sektoren, mit den jeweils verbundenen Einflüssen, differenziert zu betrachten.

2.1.1. Geschosswohnungen

Die damalige Regierung setzte Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre steuerliche Förderprogramme ein, um den Geschosswohnungsbau nachhaltig anzukurbeln. Im Geschosswohnungsbau werden die meisten Investitionen als Renditeobjekt getätigt, so dass die Subventionen zum damaligen Zeitpunkt das effektivste Mittel waren, um das Wohnungsangebot schnell zu verbessern. Der überwiegende Teil des Bestands bei den Geschosswohnungen ist dabei im Besitz von Wohnungsunternehmen oder privaten Investoren und dienen als Investment.^[19] Die Rendite dieser Investition setzt sich zusammen aus den Mieterträgen und den steuerlichen Abschreibungen. Die Investitionskosten der Immobilie, also Abschreibung und Zinsen, konnten mit den erzielten Mieteinnahmen und anderen Einkunftsarten uneingeschränkt verrechnet werden.

Die Kernpunkte der neuen Förderung waren:

- Steuerliche Abschreibungen der Investitionen von 85 Prozent innerhalb von 10 Jahren
- Eine Aufstockung und Umschichtung der Förderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu Gunsten der neuen Länder
- Förderung der Baulanderschließung^[20]

Diese attraktiven Subventionen nutzten neben den gewerblichen Investoren auch sehr viele private Investoren, um in einem erheblichen Umfang Steuern zu sparen. Insbesondere öffnete sich für Privatanleger mittleren Einkommens eine neue Anlagemöglichkeit. Durch die erhöhten Abschreibungssätze konnte die Steuerschuld im Extremfall auf Null reduziert werden. Zusammen mit den erzielten Mieteinnahmen hat sich damit die Immobilie teilweise von selbst finanzieren können. Hinzu kam, dass durch den Mangel an Wohnraum die Mietpreise sehr stark angestiegen sind, was somit die Renditen zusätzlich noch erhöhte.^[21]

In Abbildung 3 wird dargestellt, wie sich die Rendite eines vermieteten Objektes zusammensetzt. Als Grundrendite erhält der Investor die monatliche Mieteinnahme. Durch die Abschreibung verringert sich die Steuerschuld, so dass den Mieteinkünften zusätzlich noch die ersparte Steuer hinzugerechnet wird. Aufgrund des Wohnraummangels wurden einer Immobilie noch erhebliche Wertsteigerungen prognostiziert, die nach Ablauf von zwei Jahren von der Spekulationssteuer befreit waren. Letztendlich hat sich somit eine deutlich höhere Rendite errechnen lassen, als die durchschnittliche Kapitalmarktrendite zu dieser Zeit war.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Renditezusammensetzung im Wohnungsneubau (Quelle: eigene Angaben)

Diese Steuersparmodelle zeigten, wie in der Abbildung 4 zu erkennen ist, bei der Zahl der Genehmigungen die gewünschte Wirkung. Die erzielten Mietsteigerungen im Zusammenhang mit den steuerlichen Subventionen ließen Mietwohnungen zu einem äußerst attraktiven Investment werden, woraufhin der Markt zu boomen begann.^[22]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Genehmigungszahlen für den Geschosswohnungsbau in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen – Baufertigstellungen, Lange Reihen)

Die Zahl der jährlichen Genehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser stieg in den alten Bundesländern von 1987 mit rund 52.000 bis zum Jahr 1994 auf über 316.000 an. Die Zahl der jährlichen Genehmigungen hat sich in diesen Jahren nahezu versechsfacht.^[23]

Mit noch großzügigeren Abschreibungsmöglichkeiten hat sich in den neuen Bundesländern die Zahl der Genehmigungen von 1992 bis 1995, in dem das Maximum erreicht wurde, innerhalb von nur drei Jahren sogar mehr als verzehnfacht. Während 1992 knapp 10.000 Geschosswohnungen genehmigt wurden, waren es 1995 über 100.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.^[24]

Mitte der 90er Jahre wurde seitens der Regierung erkannt, dass der Fokus der Investoren, in erster Linie auf dem Steuersparmodell lag und zum Teil am Bedarf vorbeigebaut wurde. Um das vorhandene Angebot auf dem Markt zu platzieren, wurden daraufhin die subventionierten Neubauwohnungen größtenteils weit unter den sonst üblichen Marktpreisen angeboten. Hinzu kam, dass viele Wohnungen an ungünstigen Standorten errichtet wurden. Der entscheidende Faktor bei der Bauplanung war lediglich der hohe Steuervorteil und oftmals nicht die Nachfrage. Die Folge waren vielerorts überhöhte Baukosten^[25] und Leerstände.^[26]

Als daraufhin die steuerlichen Subventionen zuerst in den alten und später auch in den neuen Ländern, erheblich eingeschränkt wurden, ließ das Investitionsinteresse sofort nach. Im Jahr 1995 kam es in den alten Bundesländern zum Einbruch im Geschosswohnungsbau. In den neuen Bundesländern ist es erst 1997, und somit zwei Jahre später als in den alten Bundesländern zu einem drastischen Rückgang der Baugenehmigungen gekommen. In diesem Jahr endete die Regelung erhöhter Sonderabschreibungen für vermietete Wohngebäude in den neuen Ländern. Das zeigt, dass im Bereich des Geschosswohnungsbaus, insbesondere in den neuen Ländern, die Sonderförderung den stärksten Einfluss auf die Investitionen in den Geschosswohnungsbau gehabt hat. Viele Investoren haben ihren Fokus hauptsächlich auf die steuerlichen Einsparungen gelegt, ohne dabei die konkrete Bedarfssituation zu analysieren, so dass in einigen Regionen völlig am Bedarf vorbei gebaut wurde und sich kein geregelter Markt bilden konnte.^[27]

Die Folge waren erste Wohnungsleerstände in den neuen Bundesländern. Die daraufhin stark sinkenden Mietpreise, zusammen mit den reduzierten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten ließen die Genehmigungen genauso massiv wieder einbrechen wie sie zuvor angestiegen waren. Vielerorts war das Angebot an Wohnraum größer als die Nachfrage. Der Markt hatte sich in einen Mietermarkt gewandelt. Die Mietpreise für Neubauwohnungen sind in dieser Zeit in einigen Gebieten um zweistellige Prozentwerte gefallen (vgl. Abb. 4).^[28] Beispielsweise sind in West-Berlin innerhalb von 6-8 Jahren trotz einer guten wirtschaftlichen Lage der Region, die Mietpreise im Schnitt um 50 % gesunken (vgl. Abb. 5).^[29]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Rückgang bei den Mietpreisen/Entwicklung ausgewählter Städte vom höchsten Preis* bis zum Jahr 2000 (Quelle: RDM) (* höchster Preis (Westen: 1992/1993/1994; Osten: 1994), Freifinanzierter Wohnungsbau ca. 70m², Erstvermietung, gute Lage, sortiert nach Einwohnergröße, Quelle: RDM)

Die Mietwohnung als Form der Kapitalanlage hat seitdem an Attraktivität für Privatinvestoren, die zu 61 % am Geschosswohnungsbau beteiligt waren, verloren. Nachdem 1997 der Gipfel von Genehmigungen in den neuen Bundesländern erreicht wurde, ist die Anzahl der Baugenehmigungen innerhalb von sechs Jahren um über 93 % zurückgegangen.^[30]

Im Verlauf der letzten Jahre haben sich die steuerlichen Fördermaßnahmen kontinuierlich verschlechtert:

- Reduzierung der degressiven AfA
- Begrenzung der Verlustrechnung
- Verlängerung der Spekulationsfrist
- Höhere Grunderwerbssteuer
- Heraufsetzung der steuerlichen Bemessungsgrundlage
- Streichung steuerlicher Sonderabschreibungen im Osten^[31]

Der Rückgang der Baugenehmigungen in den alten und neuen Bundesländern hält bisher fast unverändert an, wobei der Wohnungsmarkt sich regional sehr heterogen entwickelt. In einigen Städten, insbesondere im alten Bundesgebiet, stabilisiert sich der Markt mittlerweile, so dass in gefragten Stadtteilen wieder mehr Wohnungen nachgefragt werden und die Preise wieder ansteigen. Die Neufertigstellungen an Geschosswohnungen sind in weiten Teilen Deutschlands jedoch insgesamt weiter rückläufig.^[32]

2.1.2. Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser werden überwiegend durch private Haushalte für den Eigenbedarf erstellt. Die Motivation für die Schaffung von Wohneigentum ist oft der Wunsch nach familiengerechten Wohnraum und einer höheren Wohnqualität in den Vororten.^[33]

In den neuen Bundesländern sind nach der Wiedervereinigung die Baugenehmigungen in diesem Segment sprunghaft angestiegen. Die Genehmigungen stiegen innerhalb von sechs Jahren von nahezu Null auf knapp 58.000 Einheiten im Jahr 1997 an.^[34] Dabei entwickelten sich die Genehmigungen, im Gegensatz zu denen für den Geschosswohnungsbau sehr viel gleichmäßiger. Der Anstieg war hauptsächlich durch Nachholeffekte bedingt, da der Besitz von Ein- und Zweifamilienhäuser in der ehemaligen DDR stark vernachlässigt worden ist. Bei der staatlichen Wohnungsbauplanung nahmen Ein- und Zweifamilienhäuser nahezu konstant nur etwa 10-12% des Neubauvolumens ein, womit der Nachfrage bauwilliger Familien in keiner Weise entsprochen werden konnte.

Die Haushalte konnten unter DDR-Bedingungen kaum Wohneigentum erwerben. Ihre Eigentumsbildung hat sich daher in eine sehr viel spätere Phase des Lebenszyklus verschoben, in der im früheren Bundesgebiet der Eigentumserwerb bereits schon abgeschlossen war.^[35] Insbesondere Familien mittleren Alters haben in den neuen Bundesländern nach der Wende Wohneigentum erworben. Hier sind die Baugenehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäuser seit der Wiedervereinigung kontinuierlich gestiegen.^[36] In den neuen Bundesländern wurden von 1996 bis 1999, innerhalb von vier Jahren 210.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Genau so viele sind in der ehemaligen DDR von 1970-1990, über einen Zeitraum von 30 Jahren entstanden.^[37]

In den alten Bundesländern war die Entwicklung seit Anfang der 90er Jahre beeinflusst durch die Änderungen bei der Wohneigentumsförderung. Hier sorgte der Übergang von der progressiven Förderung hin zu einer einheitlichen Eigenheimzulage zu mittelfristigen Schwankungen bei den Genehmigungszahlen.^[38]

Bei der in 1996 in Kraft getretene Form der Förderung, als Zulage durch feste Beträge war die Förderung kalkulierbar und nicht, wie zuvor, von der Einkommenssituation abhängig. Somit wurden auch für Haushalte mit einer geringen Einkommenssituation Möglichkeiten geschaffen, Wohneigentum zu bilden. Es kam vor der Änderung zu Vorzieheffekten der Besserverdienenden, die von der alten Förderung stärker profitiert haben.^[39] Dadurch sind die starken Ausschläge in der Abbildung 6 zu erklären.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen – Baufertigstellungen, Lange Reihen)

Die Ziele der neuen Förderung ab 1996 waren vor allem:

- Förderung der Vermögensbildung, insbesondere auch als Form der Altersvorsorge
- Verstärkte Förderung der sog. Schwellenhaushalte^[40] ; vorrangig von Familien mit Kindern
- Erhöhung der Wohneigentumsquote - insbesondere in den neuen Bundesländern
- Leichte Berechenbarkeit für Bürger um eine Planungssicherheit zu haben^[41]

Insgesamt kam es 1996 im Westen Deutschlands durch die Einführung der Eigenheimförderung zu einem starken Bauanstieg der Ein- und Zweifamilienhäuser, der bis zum Jahr 2000 angehalten hat. 1998 wurden in den alten Bundesländern erstmals seit der Wiedervereinigung wieder mehr Ein- und Zweifamilienhäuser fertig gestellt, als Geschosswohnungen. Der Anteil von neuen selbst genutzten Wohnungen lag wieder über dem, der neu gebauten Mietwohnungen.^[42]

In den neuen Bundesländern hingegen führte die Förderung zu keinem Aufschwung. Die Bautätigkeit in diesem Bereich entwickelte sich ab 1997 sogar eher rückläufig. Hier muss jedoch festgestellt werden, dass aufgrund von Nachholeffekten, die Bauintensität^[43] sich insgesamt immer noch auf einem sehr hohen Niveau befand und sich nun langsam an das der alten Bundesländer anglich.^[44] Beispielsweise wurden 1998 in den neuen Ländern pro 1.000 Einwohner 3,6 neue Wohnungen gebaut. In den alten Ländern waren es trotz Einführung der Eigenheimzulage gerade einmal 2,3 Wohnungen.^[45]

Die Eigenheimzulage wird nur für Eigennutzer gezahlt. Rund 80 % aller Erwerber von Wohneigentum haben in den Jahren 1996-2000 die Eigenheimzulage erhalten.^[46] Das zeigt, dass der größte Anteil der Erwerber in diesem Zeitraum für sich selbst Eigentum angeschafft hat. Die Immobilie als Investment ist in den Hintergrund getreten.^[47]

In den alten Bundesländern ist seit dem Jahr 2000 auch die Bautätigkeit für Ein- und Zweifamilienhäuser rückläufig. Anfangs gingen Analysten davon aus, dass der kurzfristig starke Anstieg der Immobilienkreditzinsen Auslöser für den Rückgang war. Innerhalb weniger Wochen waren die Hypothekenzinsen von 5 % auf 6,2 % gestiegen.^[48]

Jedoch gab es auch durch die wieder abfallenden Zinsen auf unter 5 % in den Folgejahren keinen Anstieg der Bautätigkeit im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser. Derzeit verstärken die schlechte Konjunkturlage, die Unsicherheiten auf dem Arbeitsmarkt und die zurückgehenden Einkommenssteigerungen die nachlassenden Investitionen im Wohnungsbau.^[49] Lediglich 2004 kam es durch die geplante Änderung, bzw. diskutierte Abschaffung der Eigenheimförderung zu einem kleinen Zwischenhoch bei den Baugenehmigungen. Diese kurzfristige Entwicklung ist jedoch lediglich eine Folge von Vorzieheffekten der Bauherren, die sich noch die volle Zulage sichern wollten. Es war jedoch nicht der erhoffte Trendwechsel.^[50]

2.2. Die Entwicklung im Wohnungsbestand – Modernisierung/ Sanierung

Während Anfang der 90er Jahre deutlich mehr in Neubauten, als für Modernisierung und Instandhaltung investiert wurde, vollzog sich 1997 ein Trendwechsel. Grund für erhöhte Baumaßnahmen im Bestand waren Anfang der 90er Jahre die schlechte Bausubstanz im Osten und die Alterstruktur der Immobilien im Westen.

In der unmittelbaren Nachkriegszeit fehlten in Deutschland 4,8 Millionen Wohnungen. Es musste schnell, viel und unbürokratisch gebaut werden. Nicht Qualität war das dominierende Ziel, sondern quantitativ jedem Haushalt ein Dach über dem Kopf zur Verfügung zu stellen. Diese Eigenschaften stehen im Widerspruch zu den heutigen, stark gestiegenen Ansprüchen einer Wohlstandsgesellschaft.

Etwa ein Drittel aller Eigenheime in den alten Bundesländern wurde zwischen 1949 und 1969 gebaut. 60 % der Immobilien sind älter als 30 Jahre und haben Renovierungs- und Modernisierungsbedarf.^[51] Der Wohnungsbestand in Westdeutschland unterliegt dabei großen qualitativen Unterschieden. Während die vor dem Zweiten Weltkrieg entstandenen Gebäude in den letzten Jahren weitest gehend renoviert wurden und größtenteils den heutigen Standards entsprechen, weisen Gebäude der Nachkriegszeit und der Wiederaufbauphase bis 1968 zum Teil hohe Image- und Qualitätsprobleme auf. Insbesondere der Wohnungszuschnitt entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen. Zwischen 1945 bis in die früheren 60er Jahre entstand in vielen westdeutschen Städten über ein Drittel des heutigen Wohnungsbestands. Über 50 % aller Wohnungen in den alten Bundesländern befinden sich in Wohnanlagen der 50er und 60er Jahre.^[52]

In den neuen Bundesländern gab es 1990 rund 400.000 leere Altbauwohnungen.^[53] Der Wohnungsbau war in der ehemaligen DDR vom Gedanken der Typisierung und Standardisierung geprägt und ließ wenig Spielraum für eine spezifische Baukultur, bzw. individuelle Straßen- und Platzbebauung.^[54] Insbesondere wurde damals der Fokus auf den Neubau in Plattenbauten, zu Lasten von Instandhalten und Modernisierungen im Wohnungsbestand gelegt.^[55] Um zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen, sorgten Anfang der 90er Jahre Subventionsmaßnahmen seitens der Regierung für erhöhte Investitionen.^[56] Durch Sonderabschreibungen konnten in den neuen Bundesländern die Investitionen innerhalb von fünf Jahren komplett steuerlich abgesetzt werden.^[57]

Zusätzliches Wachstum im Sanierungsbereich verschaffte die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Durch die hohen Leerstände und Mietpreisrückgänge in vielen Regionen Deutschlands waren die Wohnungsbauunternehmen gezwungen, umfangreiche Sanierungsprojekte zu starten, um die Objekte wieder marktfähig werden zu lassen. Förderprogramme der KfW^[58] durch Aufstockung der Subventionsmittel und Fördermaßnahmen im Rahmen des „Stadtumbaus Ost“ wurden eingesetzt, um Wohngegenden wieder attraktiv zu machen.^[59] Wie genau Wohnungsunternehmen auf die veränderte Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt reagieren und agieren, wird im vierten Kapitel näher behandelt.

[...]

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^[1] Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 26

^[2] Vgl.: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 45/91 (DIW), S. 633 ff.

^[3] Vgl.: Kröhnert, S./van Olst, N./Klingholz, R., Berlin-Institut: Deutschland 2020, S.5

^[4] Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 5

^[5] Quelle: Statistisches Bundesamt: 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung: Variante 5

^[6] Vgl.: Börsch-Supan, A.: Gesamtwirtschaftliche Folgen des demographischen Wandels, S. 3

^[7] Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 35

^[8] Vgl.: Birg, H.: Die demographische Zeitenwende, S.2

^[9] Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 42

^[10] Vgl.: Capital, Ausgabe: 6/2005: „Enges Zeitfenster“, S.20

^[11] Vgl.: Tichy, R. u. A.: Die Pyramide steht Kopf, S. 93

^[12] Vgl.: BBR: Wanderungen – regionale Strukturen und Trends, S. 698 f.

^[13] Vgl.: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 45/91 (DIW), S. 633 ff.

^[14] Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 27 ff.

^[15] Vgl.: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 45/91 (DIW), S. 633 ff.

^[16] Vgl.: DIW 1993, S. 693

^[17] Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 27

^[18] Dies ist wichtig, wenn in den nachfolgenden Abschnitten auf die politischen Einflussnahmen Bezug genommen wird. Beispielsweise wirken sich steuerliche Verschlechterungen im Jahr des Inkrafttretens negativ auf die Baugenehmigungen aus; die Fertigstellungen sind aber erst rund zwei Jahre danach betroffen.

^[19] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 2

^[20] Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 28 f.

^[21] Vgl.: GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2004/2005, S. 35

^[22] Vgl.: Pestel Institut: Regionale Prognosen, S. 5

^[23] Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, Lange Reihen

^[24] Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, Lange Reihen

^[25] Schätzungen des DIW zu Folge, waren rund 25 % der Gesamtkosten, so genannte „weiche Kosten“ im Sinne von Baubetreuungs- und Finanzdienstleistungen

^[26] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 5 f.

^[27] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 7

^[28] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 2 ff.

^[29] Quelle: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 2000, S. 7

^[30] Vgl.: Abbildung 4: Genehmigungszahlen für den Geschosswohnungsbau in Deutschland

^[31] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 2000, S. 7

^[32] Vgl.: DG Hyp: Der Immobilienmarkt in Deutschland, Situation 2003 – Perspektive 2004, S. 7 f.

^[33] Meist wird dann durch den Umzug in Ein- oder Zweifamilienhäuser, eine Geschosswohnung frei gezogen, das zusätzlich die Leerstände in den Geschosswohnungen beschleunigt.

^[34] Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, (Lange Reihen)

^[35] Vgl.: DIW: 1993, S. 693

^[36] Vgl.: Abbildung 6: Baugenehmigungen in Ein- und Zweifamilienhäuser

^[37] Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, (Lange Reihen)

^[38] Vgl.: Abbildung 6: Baugenehmigungen in Ein- und Zweifamilienhäuser

^[39] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 8 ff.

^[40] Als Schwellenhaushalte werden Haushalte bezeichnet, die ohne Zulage wahrscheinlich kein

Eigentum erworben hätten

^[41] Vgl.: BBR: Wohneigentum 6.2003, S. 355

^[42] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 8 f.

^[43] Die Bauintensität beschreibt das Verhältnis zwischen Einwohnerzahl und Zahl der Neubauten in

einer Periode

^[44] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1999, S. 13

^[45] Quelle: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 9

^[46] Quelle: BBR: Wohneigentum 6.2003, S.357 I

^[47] Quelle: BBR: Wohneigentum 6.2003, S.357 I

^[48] Quelle: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 2/2001 (DIW), S. 633 ff.

^[49] Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 2000, S. 15 f.

^[50] Vgl.: DG Hyp: Der Immobilienmarkt in Deutschland, Situation 2003– Perspektive 2004, S. 14 f.

^[51] Quelle: BBR: Perspektiven der Wohnungsmärkte, S. 156 f.

^[52] Vgl.: Hübl, L./Günther, M.: Demografische Entwicklung, S. 13

^[53] Quelle: BBR: Wohnungspolitische Konsequenzen, S. 26

^[54] Vgl.: Deutscher Verband für Wohnungswesen: Jahresbericht 2003, S. 32

^[55] Vgl.: GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2004/2005, S. 147

^[56] Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 33

^[57] Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 33

^[58] Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

^[59] Vgl.: DG Hyp: Immobilienbericht 1999, S. 22 f.