Steuerliche Optimierung von Immobilienanlagen aus der Perspektive eines Privatanlegers

Inhaltsverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Gang der Untersuchung
1.2 Abgrenzung des Inhalts

2. Besteuerung direkter Immobilienanlagen in Deutschland aus der Sicht einer natürlichen Person
2.1 Besteuerung der Immobilien im Privatvermögen
2.1.1 Kauf und Verkauf von Immobilien
2.1.1.1 Selbstnutzung privater Immobilien
2.1.1.2 Die Drei-Objekt-Grenze
2.1.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2.2 Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten

3. Besteuerung indirekter Immobilienanlagen in Deutschland aus der Sicht einer natürlichen Person
3.1 Darstellung und Besteuerung offener Immobilienfonds (Publikumsfonds)
3.2 Darstellung und Besteuerung geschlossener Immobilienfonds
3.3 Darstellung und Besteuerung der Immobilien-Aktiengesellschaft
3.4 Darstellung und Besteuerung der REITs (G-REITs)

4. Steuerlich optimale Immobilienanlage aus der Sicht der natürlichen Person vor dem Hintergrund möglicher direkter und indirekter Immobilienanlageformen
4.1 Vorteilhaftigkeitsvergleich basierend auf den wichtigsten Anlagekriterien
4.2 Steuerliche Diskriminierung

5. Schlussbemerkungen

Anhang

Literaturverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Darstellung 1: Praxisbeispiel zur Behandlung privater Veräußerungsgeschäfte-Besteuerung beim Immobilienverkauf

Darstellung 2: Vergleich der steuerlichen Behandlung von Ausschüttungen bei G-REIT und Immobilien-AG

Darstellung 3: Steuerliche Behandlung der Immobilieninvestitionen bei natürlichen Personen

Darstellung 4: Anlagekriterien im Überblick

Darstellung 5: Besteuerung der Immobilienkapitalanlagen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Die Ertragsbesteuerung von Immobilienanlagen ist im deutschen Steuersystem nicht einheit­lich, so dass sich unterschiedliche Besteuerungsalternativen für die direkten und indirekten Immobilienanlageformen ergeben. In der folgenden Bachelorarbeit werden steuerliche Opti­mierungsmöglichkeiten einer Kapitalanlage in Immobilien aus der Perspektive eines Privatan­legers betrachtet. Immobilieninvestitionen gehören seit einer langen Zeit zu den bewährten und traditionellen Kapitalanlageformen. Grund dafür sind zahlreiche entscheidungsrelevante Anlagekriterien (u.a. Inflationsschutz, Werthaltigkeit, lange Nutzungsdauer, Diversifikation von Portfoliorisiken und Rendite). Die Vor-und Nachteile der betrachteten Investmentanlage­formen werden insbesondere durch die Betrachtung der unterschiedlichen Anlagekriterien hervorgehoben. Desweiteren wird insbesondere auf folgende Besteuerungsalternativen ein- gegangen:^{1 2} die Besteuerung der Selbstnutzung von Immobilien im Privatvermögen, die steu­erliche Erfassung der privaten Vermietung fremdgenutzter Immobilien und geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform vermögensverwaltender Personengesellschaften und die Besteuerungsalternativen offener Immobilienfonds (OIF), der Immobilien AGs (IAGs) und REITs. Die steuerlichen Besonderheiten und Regelungen einzelner Immobilienanlage­formen können Privatanleger mit dem Ziel einer Einkommens-und Vermögensbestandmaxi­mierung vorteilhaft nutzen, indem sie steueroptimale Gestaltungsmöglichkeiten berücksichti­gen.

1.1 Gang der Untersuchung

Im ersten Teil meiner Arbeit wird die direkte Kapitalanlageform in Immobilien aus der Sicht eines Privatanlegers vorgestellt. Hierbei wird zwischen einer Immobilienanlage im Privat- und Betriebsvermögen unterschieden, wobei nur das Privatvermögen für die weitere Analyse relevant ist. Es werden insbesondere die Eigennutzung von Immobilien im Privatvermögen, laufende Erträge aus privater Vermietung sowie einmalige Erträge aus privaten Veräuße­rungsgeschäften, unter dem steuerlichen Gesichtspunkt betrachtet.

Eine Immobilienkapitalanlage ermöglicht diverse Steuervorteile. Beispielsweise ist die Ver­rechnung von Finanzierungskosten mit Mieteinahmen eine mögliche Steuersparmöglichkeit. Im Hinblick darauf werden steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten beschriebener Sachver­halte analysiert.

Im zweiten Teil wird die Alternative der indirekten Immobilienanlageformen samt steuerli­cher Regelungen und Besonderheiten vorgestellt. Die Immobilienanlagevehikel, offener und geschlossener Immobilienfonds, sowie die börsennotierten Immobilien AGs und G-REITs, haben trotz des gemeinsamen Fondsprinzip und der Beteiligung an gewinnerbringenden Ob­jekten, wesentliche Unterschiede. Diese sind für Privatanleger sowohl aus steuerrechtlicher als auch finanzieller Sichtweise relevant. Die analytischen Ausführungen der ersten beiden Teile bilden den Leitfaden zum abschließenden dritten Teil.

Durch einen Gesamtvergleich der indirekten Anlageformen untereinander, sowie mit der Di­rektinvestition, wird die Vorteilhaftigkeit einzelner Anlageformen analysiert. Dazu werden entscheidungsrelevante Anlagekriterien betrachtet, wie die Losgröße, Inflationsschutz, Risi­kodiversifikation, einmalige sowie laufende Kosten, Liquidität, Informationstransformation, Rendite und insbesondere der Steueraspekt. Dabei soll die Relevanz der Besteuerung bei einer Kapitalanlageentscheidung in Immobilien analysiert und die Frage beantwortet werden, in­wieweit das deutsche Steuersystem steuerlich diskriminierend wirkt. Der Hauptteil wird mit dem Vergleich zur Vorteilhaftigkeit abgeschlossen. In einer tabellarischen Darstellung (Dar.4) werden die Ergebnisse der Vorteilhaftigkeitsanalyse zusammengefasst.

Durch weitere Darstellungen, u.a. zur Besteuerung der Immobilienkapitalanlagen, soll der Praxisbezug geschaffen werden, sodass Privatanleger einen besseren Einblick in die steuerli­che Situation gewinnen können. Im letzten Teil findet eine abschließende Beurteilung der Be­steuerung natürlicher Personen statt.

1.2 Abgrenzung des Inhalts

In dieser Arbeit geht es lediglich um die Sichtweise inländischer Privatanleger, die nur in Deutschland aufgelegte Fonds investieren bzw. Direktinvestitionen tätigen. Im Hinblick auf die OIFs werden nur Publikumsfonds gemeint, da sich die Spezialfonds ausschließlich an in­stitutionelle Anleger richten. Das Thema wird nur aus der ertragsteuerlichen Sicht behandelt, auf die erbschafts-und schenkungsteuerliche Sicht wird verzichtet.

2. Besteuerung direkter Immobilienanlagen in Deutschland aus der Sicht einer natürlichen Person

Die direkte Immobilienkapitalanlageform stellt einen unmittelbaren, rechtlichen und wirt­schaftlichen Eigentumserwerb an der Immobilie dar. Bei dieser Anlageform verfolgen Privat­anleger das Ziel möglichst steuerfreie Erträge aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu erzielen.³ Eine wichtige Rolle spielen an dieser Stelle die gewählte Anlagestrategie und Anla­geform durch den Privatanleger.⁴ Jedoch sind die Entwicklung des wirtschaftlichen Erfolgs sowie auch die Liquidierungskosten bei der Direktanlage mit Ungewissheit verbunden, sodass Such- und Informationskosten anfallen, um eine Reihe von Kenntnissen zu erwerben und mögliche Fehlinvestitionen zu vermeiden. Grundsätzlich ist der Erwerb dieser Kenntnisreihe für Privatpersonen nur über den Einbezug professioneller Fachleute zugänglich, wodurch ein erheblicher Kapitalaufwand entsteht.⁵

Eine Direktanlage in Immobilien⁶ ist mit gewissen Gewinnchancen und Verlustrisiken ver­bunden, da Privatanleger alle benötigten finanziellen Mittel durch Eigenkapital oder die Auf­nahme von Fremdkapital für den Immobilienerwerb bereitstellen müssen. Die Entscheidung für eine bestimme Immobilie setzt entsprechend voraus, dass einerseits explizit technische und steuerrechtliche Aspekte in Verbindung mit der konkreten Immobilie analysiert werden. Andererseits eine Einschätzung des wirtschaftlichen Ertragspotentials (z.B. Standort der Im­mobilie) im Hinblick auf die allgemeinen Marktgegebenheiten und den Investitionszeitpunkt, aus der steuerlich optimale Sichtweise analysiert wird.⁷

2.1 Besteuerung der Immobilien im Privatvermögen

Primär ist die Zuordnung der Immobilien zum Privat- oder Betriebsvermögen, je nach privater oder gewerblicher Nutzungsart, entscheidend für die Einkunftsarten, die Abschreibungsme­thoden und entsprechend auch die Gestaltungsmöglichkeiten der Ertragssteuerminderung. Der Fokus dieser Arbeit liegt auf den selbst-und fremdgenutzten Immobilien im Privatver­mögen, die unterschiedliche steuerliche Folgen haben.⁸

2.1.1 Kauf und Verkauf von Immobilien

Zum Erwerbszeitpunkt muss die Entscheidung über die Zugehörigkeit einer Immobilie zum privaten Bereich erfolgen, weil das die weitere Besteuerung des Veräußerungsgewinns beein­flussen wird.⁹ Die maßgeblichen Kriterien stellen dabei die Besitzdauer und Nutzungsart im Privatvermögen stehender Immobilien. Die Besitzdauer ist der Zeitraum zwischen der An­schaffung und der Veräußerung von Grundstücken im notariellen Kaufvertrag.¹⁰ Grundsätzlich sind private Veräußerungsgeschäfte für den Anleger einkommenssteuerfrei, wenn eine Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist) eingehalten wird. Der Anleger wird entspre­chend dem persönlichen Steuersatz mit der Einkommenssteuer belastet.¹¹ Private Veräuße­rungsgewinne können unter Umständen auch steuerfrei bleiben, wenn der erzielte Gesamtge­winn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro¹² beträgt (§23 Abs.3 S.5 EStG).¹³ In Dar.1 wird die Behandlung privater Veräußerungsgeschäfte anhand der Beispielrechnung dargestellt.¹⁴ Das andere maßgebliche Kriterium ist die Nutzungsart im Privatvermögen stehender Immobi­lien, die nach Selbst- und Fremdnutzung steuerrechtlich abgegrenzt werden. In Kapital 2.1.2 wird näher darauf eingegangen.

2.1.1.1 Selbstnutzung privater Immobilien

Einerseits gehört die Selbstnutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken gemäß §12 Nr.1 EStG zu den Aufwendungen für die Lebensführung, da es sich um eine private Nutzungsart handelt. Andererseits bleiben die Veräußerungsgewinn aus selbstgenutzten Objekten auch in­nerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei (§23 Abs.1 Nr.1 S.1 EStG). Es handelt sich um einge­sparte Mietaufwendungen, auf die keine einkommenssteuerliche Einkunftsart anfällt.¹⁵ Eben­so ist in § 23 Abs.1 Nr.2 S.3 EStG geregelt, dass eine Veräußerung von Immobilien auch in­nerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei bleibt, wenn der Eigentümer die Immobilie im Veräu­ßerungsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.^{16 17} Bei fremdgenutzten Immobilien aus dem Privatvermögen gilt ausnahmslos die Voraussetzung der Zehnjahresfrist für ein steuerfreies privates Veräuße­rungsgeschäft.

2.1.1.2 Die Drei-Objekt-Grenze

Ist ein privater Anleger im Besitz von mehreren Immobilien, sind erneut steuerliche Beson­derheiten zu berücksichtigen, um die Grenze der reinen Vermögensverwaltung nicht zu über­schreiten und den Fall eines gewerblichen Grundstückshandels umzugehen.¹⁸ Die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ liegt vor, wenn eine natürliche Person innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschaffen und wieder veräußert hat.¹⁹ Unabhängig von der Einhaltung der Zehnjahresfrist bekommt das private Veräußerungsgeschäft, unter diesen Bedingungen, eine gewerbliche Prägung.²⁰ Die Rechtsfolge ist die Entrichtung der Einkommens- und Gewerbe- steuer auf den Veräußerungsgewinn aus allen drei Objekten.²¹

2.1.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Vermietete Immobilien im Privatvermögen werden als fremdgenutzte Immobilien definiert. Die Einnahmen und Ausgaben aus einer reinen Vermietungstätigkeit werden gemäß §21 EStG der Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zugeordnet.²² Im Rahmen dieser Einkunftsart ist der Vermieter, entsprechend seinem persönlichen Einkom­menssteuersatz, steuerpflichtig. In diesem Sinne geht es nicht um einen Gewinn wie bei der Immobilienveräußerung, sondern um einen Überschuss²³, der nach § 2 Abs.2 Nr.2 EStG mit­tels der Überschussrechnung errechnet wird.²⁴ Bei der Überschreitung der Rahmenbedingun­gen einer reinen Vermietungstätigkeit, durch die Erbringung jeglicher Sonderleistungen durch den Vermieter selbst, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkunftsart Gewerbebetrieb zugeordnet. In diesem Fall wird der zuvor steuerfreie Veräußerungsgewinn, steuerpflichtig.²⁵ In Anbetracht dieser Tatsache ist ein bebautes Grundstück, das bis zum Ve­räußerungszeitpunkt (§21 EStG) der reinen Vermietung nützte, anschließend (nach Ablauf der Zehnjahresfrist) steuerfrei veräußerbar, solange die Grenze des gewerblichen Grundstücks­handels durch den Vermieter nicht überschritten wurde.

2.2 Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten

Einerseits sind die Finanzierungskosten bzw. die Zinsen einer Kreditfinanzierung, die für den Immobilienerwerb oder Immobilienbau genutzt werden, als Werbungskosten abzugsfähig.

Ein Immobilienanleger kann daher Anschaffungs- und Herstellungskosten, die mit dem Bau oder Anschaffungsprozess entstehen, über die Jahre verteilt steuerlich absetzen.²⁶ Andererseits ist aus steuerrechtlicher Sicht von einem zeitbedingten Wertverlust aufgrund der Gebäudeabnutzung auszugehen, sodass sich weitere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Form der AfA ²⁷ gestalten lassen.²⁸

Eine Unterscheidung in selbstgenutzte und vermietete Immobilien im Privatvermögen, ist ebenso für die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten grundlegend. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine Immobilien-AfA, diese Sparmöglichkeit ergibt sich ausschließlich für vermietete Immobilien.²⁹

Grundsätzlich sind alle Ausgaben für vermietete Eigentumswohnungen und Häuser im Pri­vatvermögen, die als Werbungskosten zusammengefasst werden, steuerlich abzugsfähig. Eigentümer privat vermieteter Immobilien machen von den steuerlichen Abschreibungsmög­lichkeiten Gebrauch, indem sie die Mieteinnahmen und abzugsfähige Ausgaben miteinander verrechnen.³⁰ Außerdem können erforderliche Modernisierungsmaßnahmen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten³¹ steuerlich geltend gemacht werden.

3. Besteuerung indirekter Immobilienanlagen in Deutschland aus der Sicht einer natürlichen Person

Im folgenden Abschnitt werden, alternativ zu der Direktanlage, die verschiedenen indirekten Immobilienanlageformen vorgestellt, die sich aus den Fonds, Aktiengesellschaft und REITs zusammensetzen. Bei diesen Immobilieninvestmentformen wird der Anleger zwar nicht di­rekter und damit unmittelbarer Immobilieneigentümer, jedoch wird durch den Anteilserwerb gleichzeitig eine Partizipation an den Immobilienerträgen der Gesellschaft mit eingeschlos- sen.³² Die ersten offenen und geschlossenen Immobilienfonds wurden 1959 in Deutschland gegründet.³³ Trotz des gemeinsamen Fondsprinzips sind die indirekten Anlageformen hetero­gen, sodass sich im Einzelfall unterschiedliche Steuersparmöglichkeiten ergeben.³⁴ Fondsan­leger können Fondsanteile erwerben oder alternativ in spezielle Immobilienaktien investieren. Letztere Möglichkeit stellen Aktiengesellschaften wie die Immobilien AGs und G-REITs.

Im Hinblick auf die Rechtsformen der Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften, ist eine Differenzierung in Privat- und Betriebsvermögen nur für Personengesellschaften von Bedeutung, da Kapitalgesellschaften steuerrechtlich betrachtet nur Betriebsvermögen halten.³⁵ Für die folgenden Ausführungen wird eine weitere Eingrenzung festgelegt, der zufolge nur die vermögensverwaltende Personengesellschaft betrachtungsrelevant ist.

Infolge der Einzelbetrachtung der indirekten Kapitalanlageformen und der damit zusammen­hängenden Besteuerungsalternativen werden die wichtigsten Kriterien der Immobilienanlagen aus Teil 2 und Teil 3 nochmals in Darstellung 3 zusammengefasst, wodurch ein Gesamtüber­blick über die ertragssteuerliche Belastung auf der Gesellschafts- und Anlegerebene erfolgt.³⁶

3.1 Darstellung und Besteuerung offener Immobilienfonds (Publikumsfonds)

OIFs ist eine andere Bezeichnung für Immobilien-Sondervermögen, die ehemals von der KAG verwaltet wurden. Mit der Einführung des AIFM-Umsetzungsgesetztes vom 22 Juli 2013 zur Umsetzung der EU-Richtlinien über die Verwalter alternativer Investmentfonds, werden grundlegende Veränderungen geschaffen. Mit der Neuregelung tritt anstelle der KAG die KVG und das InvG wird durch das KAGB abgelöst.³⁷

Desweiteren wird das Sondervermögen in Spezial- und Publikumsfonds unterteilt, deren we­sentliche Unterschiede im §1 Abs. 6 KAGB wiederzufinden sind.³⁸ Im Rahmen dieser Arbeit werden nur Publikumsfonds betrachtet, da Spezialfonds-Anteile ausschließlich durch institu­tionelle Anleger erworben werden können.

[...]

¹ Vgl. Rumpf, D./Wiegand, W., Kapitalertragsbesteuerung und Kapitalkosten,2010, S. 9.

² Die private Vermietung von Immobilien und die Kapitalanlage in geschlossene Fonds unterliegen demselben Steuerprinzip.

³ Vgl. Gondring, H. / Wagner, T., Real estate asset management, 2010, S. 126.

⁴ Vgl. Kellner H. , Praxishandbuch Immobilienanlage, 2013, S.61.

⁵ Vgl. Schulte, K-W. /Holzmann, Ch., Investition in Immobilien, 2005, S. 38.

⁶ Immobilienarten bei der direkten Anlage: Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen, Mietobjekte, Häuser.

⁷ Vgl. Bone-Winkel, S./Schulte, K.-W./ Focke, Ch., Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschafts­ gut, 2008, S.17f.

⁸ Vgl. Eisolt, D., Checkliste zur Immobilienbesteuerung, NWB ,2005, S.31.

⁹ Vgl. Zantopp, M., Immobilienbesteuerung, NWB, 2015, S.1.

¹⁰ Vgl. Trossen, N., Privates Veräußerungsgeschäft- Verkauf unter aufschiebender Bedingung innerhalb der Zehnjahresfrist, NWB, 2015, S.1223.

¹¹ Vgl. Schmidt, F., Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Immobilien, NWB,2013, S.4038.

¹² Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.

¹³ Vgl. Lorenz, D./Wecke,B., Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis,2009, S.852.

¹⁴ Siehe dazu Dar. 1 im Anhang.

¹⁵ Vgl. Rumpf, D./ Wiegard, W., Kapitalertragsbesteuerung und Kapitalkosten, 2010, S.9.

¹⁶ Vgl. Lorenz, D../Wecke, B., Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis, 2009, S.852.

¹⁷ Siehe dazu § 23 Abs.1 Nr.1 S.1EStG.

¹⁸ Vgl. Eisolt, D., Checkliste zur Immobilienbesteuerung, NWB ,2005, S.31ff.: „Sofern Einkünfte aus Gewerbe­ betrieb vorliegen, gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen“.

¹⁹ Vgl. Zantopp, M., Immobilienbesteuerung, NWB,2015, S.11.

²⁰ Vgl. Rotter, M./ Greiser, J., Aktuelle Entwicklung bei der Immobilienbesteuerung, NWB, 2015, S.201f.

²¹ Vgl. Zantopp, M., Immobilienbesteuerung, NWB,2015, S.11.

²² Vgl. ebd, S.21.

²³ Der Überschuss der Einnahmen über den Werbungskosten.

²⁴ Vgl. Beck , H-J., Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen, 2005, S.237f.

²⁵ Vgl. Vgl. Eisolt, D., Checkliste zur Immobilienbesteuerung, NWB ,2005, S.31.

²⁶ Vgl. Abschreibung: Immobilien AfA nutzen, URL. http://ratgeber.immowelt.de/a/abschreibung-immobilien-afa-nutzen.html.

²⁷ AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG (linear) oder nach § 7 Abs. 5 EStG (degressiv) Absetzung für Abnutzung mit der Besonderheit , dass nur der Aufwand für das Gebäude steuerlich geltend gemacht werden, da das Grundstück laut Fiskus nicht abgenutzt wird und nicht an Wert verlieren kann.

²⁸ Vgl. Absetzung für Abnutzung (AfA), URL. http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=118310409&ATOZ=&KEYWORDID=4177.

²⁹ Vgl. Abschreibung: Immobilien AfA nutzen, URL. http://ratgeber.immowelt.de/a/abschreibung-immobilien-afa-nutzen.html

³⁰ Vgl. Beck , H-J., Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen, 2005, S .238ff.

³¹ In Form von Reparatur und Instandhaltung.

³² Vgl. Gondring, H. / Wagner, T., Real estate asset management, 2010, S. 126.

³³ Vgl. Brunner, M., Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds, 2009, S.111.

³⁴ Das Fondprinzip basiert auf dem selben Gedanken, Gelder vieler Investoren zu sammeln, um damit gemein­ sam Vermögensgegenstände in Form von Aktien, Rentenpapieren oder eben Immobilien zu erwerben.

³⁵ Vgl. Zantopp, M., Immobilienbesteuerung, NWB,2015,S.13.

³⁶ Siehe dazu Dar.3 im Anhang.

³⁷ Vgl.BaFin,URL.http://ww nlagegesetzbuch.html.

³⁸ Vgl. Dietrichs, A./ Malsch, A., KAGB Übergangsregelung, URL. http://blogs.pwc.de/real- estate/files/2014/10/Artikel.pdf.