Erstellung eines Investitionstools am Beispiel einer Eigentumswohnung mithilfe MS Excel

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Fragestellung
1.2. Zielsetzung
1.3. Vorgehensweise
1.4. Aufbau der Hausarbeit

2. Grundlagen zum Thema
2.1. Begriffe Abgrenzung
2.1.1. Immobilie
2.1.2. Wohnimmobilie
2.1.3. Eigentumswohnung als Kapitalanlage
2.2. MS Excel

3. Erstellung des Investitionstools
3.1. Aufbau des Investitionstools
3.1.1. Arbeitsmappe
3.1.2. Layout
3.2. Objekt und Investition
3.3. Miete und Steuern
3.3.1. Miete
3.3.2. Steuern
3.4. Bewirtschaftungskosten
3.4.1. Umlagefähige Betriebskosten
3.4.2. Nicht umlagefähige Betriebskosten
3.4.2.1. Rücklagen
3.4.2.2. Hausgeld
3.5. Finanzierung
3.5.1. Darlehenssimulation
3.5.2. Darlehensverlauf
3.6. Kennzahlen heute
3.6.1. Rendite
3.6.2. Kaufpreisfaktor
3.6.3. Operativer Cashflow
3.6.4. Cashflow nach Steuern
3.7. Hochrechnung

4. SWOT-Analyse

5. Schlussbetrachtung
5.1. Kritische Würdigung
5.2. Fazit

Quellen- und Literaturverzeichnis

Literaturquellen

Internetquellen

Medienquellen

Anhang
Anlage 1: Arbeitsmappe des Investitionstools

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abb. 2.1: Der Excel Bildschirm

Abb. 3.1: Bewirtschaftungskosten

Abb. 3.2: Darlehensverlauf

Abb. 3.3: Kennzahlen Übersicht

Abb. 3.4: Prognoseparameter

Abb. 4.1: SWOT-Analyse

Anhang 1: Deckblatt

Anhang 2: Objektmaske

Anhang 3: Darlehensverlauf

Anhang 4: Bankgespräch

Anhang 5: Diagramme

Anhang 6: Konfiguration

Anhang 7: Haushaltsrechnung

Anhang 8: Vermögensaufstellung

Tabellenverzeichnis

Tabelle 2.1: Immobilienarten

Tabelle 3.1: Reiternamen der Arbeitsmappe

Tabelle 3.2: Abschnitte in der Objekteingabemaske

Tabelle 3.3: Anlageobjekt Daten

Tabelle 3.4: Gesamtinvestitionskosten

Tabelle 3.6: Übersicht der Bewirtschaftungskosten

Tabelle 3.7: Darlehensverlauf Parameter

1. Einleitung

Im Rahmen des 3. Semesters, sollen Studierende eine Hausarbeit im Fach Wirtschaftsinformatik erstellen. Die Auseinandersetzung mit einem Thema aus der Wirtschaftsinformatik und das zielführende Ergebnis ausgehend einer Problem- bzw. Fragestellung, stehen im Vordergrund.

1.1. Fragestellung

Die aktuelle demographische Entwicklung in Deutschland zeigt, dass die Menschenhierzulande immer älter werden. Das demographische Verhältnis in Deutschland zwi-schen „alt“ und „jung“ ist unausgeglichen.¹ Viele jüngere Menschen stellen sich berech-tigterweise die Frage, ob sie eine angemessene gesetzliche Rente erhalten werden.Die Anlageklasse Immobilie gewinnt als zusätzliche Altersvorsorge immer mehr an At-traktivität. Jeder, der mit dem Gedanken spielt eine Immobilie als Geldanlage zu er-werben, um sie zu vermieten, setzt sich an irgendeinem Zeitpunkt mit der Rendite der Immobilie auseinander. Schnell wird die Verwirrung groß, wie sich die Rendite der Im-mobilie berechnen lässt. Fragen wie z.B. welche Kosten in der Berechnung berück-sichtigt werden kommen auf.

Es leitet sich somit die Fragestellung ab: „Inwiefern Excel die private Immobilieninvestition unterstützen kann.“

1.2. Zielsetzung

Diese wissenschaftliche Arbeit dient als Leitfaden zur Erstellung einer Excelvorlage zur Renditeberechnung einer Immobilie als Kapitalanlage. Aufgrund der Komplexität der Thematik grenzt sich die Hausarbeit auf die Assetklasse Wohnen ein. Ziel des Investitionstools ist die Erstellung einer vollständigen Kalkulation einer Eigentumswohnung als Geldanlage. Das Tool soll langfristig genutzt werden und die Finanzierungchancen bei der Bank unterstützen. Außerdem soll theoretisches Wissen über die private Immobilieninvestition vermittelt werden.

1.3. Vorgehensweise

Zu Beginn der Hausarbeit stand die Literatursuche an. Es wurde nach passender und wissenschaftlicher Literatur in der staatlichen Universitätsbibliothek, der öffentlichen Zentralbibliothek und im Internet recherchiert.

Eine wesentliche Unterstützung für die Erstellung der Hausarbeit, stellten zahlreiche Lehrvideos auf der Plattform You Tube in Form von sogenannten Tutorials dar.² Die Er-stellung der Excel Vorlage konnte somit schrittweise nacherstellt werden. Sofern die Kurzvideos nicht gelöscht werden, ist der Zugriff mit bestehender Internetverbindungjederzeit möglich.

Besonders hervorzuheben, ist der interdisziplinäre Ansatz der NBS im Rahmen der Hausarbeit. Das Gelernte fachspezifische Wissen aus den Kompetenzfächern Immobi-lienmanagement und Immobilienbewertung, konnte in dieser wissenschaftlichen Haus-arbeit angewendet werden. Eine SWOT-Analyse, welches aus der strategischen Un-ternehmensplanung aus dem Fach Controlling abgeleitet wurde, beleuchtet das Inves-titionstool.

1.4. Aufbau der Hausarbeit

Die Hausarbeit setzt nach der Einleitung mit einem theoretischen Überblick zu diesem Thema an. Es beginnt mit einer Definition des Begriffs Immobilien und geht auf die be-griffliche Abgrenzung der Wohnimmobilie ein. Die Bedeutsamkeit des Wohnens als As-set wird aufgezeigt. Anschließend wird kurz die Funktion und der Anwendungsbereichvon MS Excel beleuchtet.

Danach wird in 14 Teilschritten die Erstellung der Excelvorlage beschrieben. Es beginnt mit der Renditeberechnung und endet mit einer Cashflow Hochrechnung. Aufgrund des begrenzten Rahmens, werden nur die wichtigsten Schritte erklärt, um dem Leser die wesentlichen Funktionen zu vermitteln. Das Kapitel 4. SWOT-Analyse stellt das Bindeglied von dem Hauptteil und der Schlussbetrachtung dar.

Innerhalb der Schlussbetrachtung wird die Excelvorlage in Bezug auf den Arbeitstitelinhaltlich zusammengefasst und kritisch gewürdigt. Abschließend wird ein Fazit gezo-gen.

2. Grundlagen zum Thema

2.1. Begriffe Abgrenzung

Um die Kernfrage „inwiefern Excel die private Immobilieninvestition unterstützen kann“ zu beantworten, werden nachfolgend die Begriffe Immobilie, die Wohnimmobilie und die Eigentumswohnung als Kapitalanlage näher betrachtet.

2.1.1. Immobilie

Eine Immobilie ist ein unbewegliches Sachgut und die Bezeichnung für ein Grundstückeinschließlich einem Bauwerk wie z.B. ein Gebäude, Haus, Wohnung etc. und deren Zubehör.³

Umgangssprachlich wird der Begriff Immobilie meist nur im Rahmen bebauter Grund-stücke genannt, obgleich ein unbebautes Grundstück ebenso als Immobilie bezeichnetwerden kann. Aus juristischer Sicht hat der Begriff Immobilie keine Bedeutung. In Ge-setzestexten werden Immobilien im Rahmen von Grundstücken erwähnt. Das Bürgerli-che Gesetzbuch (BGB) definiert den Begriff Grundstück als ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, das im Grundbuch eingetragen ist. Hierzu zählen auch alle dar-auf befindlichen Gebäude bzw. alle Gegenstände, die fest mit dem Grund und Bodenverbunden sind.⁴ In der Praxis werden Immobilien in ihrer Art und Funktion unterschie-den. Neben der Immobilienart „Wohnen“ gibt es noch die Gewerbe,- Industrie,- und Spezialimmobilien. Nachfolgend ist eine Übersicht dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2.1: Immobilienarten

2.1.2. Wohnimmobilie

Wohnimmobilien sind Objekte, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Zu nennen sind hier Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen oder Eigentumswohnungen.

Eine wesentliche Abgrenzung zu anderen Immobilienarten, stellt der Vertragszweckdar. Ein Wohnraummietvertrag ist durch das BGB reglementiert. Das Ziel ist der soziale Schutz des Mieters gegenüber der Willkür des Vermieters. Die Mietpreisgestaltung bei Wohnimmobilien kann durch gesetzliche Rahmenbedingungen nicht willkürlich festge-setzt oder erhöht werden. Ein Gewerberaummietvertrag kann zwischen den Vertrags-partnern frei gestaltet werden. Laut dem Immobilienfachmann Dennis Hundt, geht das Gewerbemietrecht hingegen von einem Kräftegleichgewicht der Parteien aus.⁵ Außer-dem wird die Besteuerung der Wohnimmobilien nach anderen Maßstäben vorgenom-men als bei Gewerbeimmobilien. Die Grundsteuer wird je nach Nutzungsart nach un-terschiedlichen Grundsteuermesszahlen berechnet. In einem Wohnraummietvertrag istdie Betriebskostenumlage in der Betriebskostenverordnung (Betr KV) gesetzlich be-stimmt. Bei gewerblichen Mietverträgen herrscht weitgehende Vertragsfreiheit.

2.1.3. Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Da die Hausarbeit nur die direkte Investition in Eigentumswohnungen betrachtet, wer-den indirekte Investitionen wie z.B. offene Immobilienfonds in Anlageimmobilien aus-geblendet. Außerdem liegt im Nachfolgenden der Fokus in der Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung.

Die Direktinvestition wird im Fachjargon auch als „Asset-Deal“ bezeichnet. Das hat zur Folge, dass der Anleger mit einer Eintragung in das Grundbuch Eigentümer der Immo-bilie wird. Der Anleger erhält nun die Erträge aus der Vermietung. Neben den Vorteilendes Eigentums, gehen auch Verpflichtungen hervor. Der Anleger wird außerdem Teilder Wohnungseigentumsgesellschaft (WEG). Die Gemeinschaft ist verpflichtet eine Hausverwaltung zu beauftragen, falls die Verwaltung nicht selbst übernommen wird,um für die laufende Instandhaltung des Gebäudes zu sorgen. Gefahrenquellen müssenrechtzeitig erkannt und beseitigt werden. So muss zum Beispiel für ausreichende Be-leuchtung im Treppenhaus gesorgt sein.⁶

Ziel des Eigentümers sollte stets die langfristige Vermietung an einen solventen Mietersein, um Leerstände oder hohe Fluktuationen zu vermeiden. Mietnomaden oder insol-vente Mieter stellen ein Risiko in der Cashflow Betrachtung dar. In der Regel dauert esbis zu einem Jahr bis die Anlageimmobilie geräumt werden kann. Mögliche Instandhal-tungsmaßnahmen, die durch den Mieter verursacht worden sind, können sich zu einemerheblichen Betrag aufsummieren. Ein wesentlicher Nachteil einer Anlageimmobilie, istder mögliche Wertverlust. Zudem besteht ein Restrisiko durch die Konzentration des Kapitals.⁷

2.2. MS Excel

Excel ist ein elektronisches Tabellenkalkulationsprogramm, welches von Microsoft entwickelt worden ist. Das Computer-Softwareprogramm wird zum Berechnen, Organisieren und Darstellenvon Daten verwendet wird. Excel basiert ursprünglich auf Papiervorlagen, die für die Buchhaltung verwendet wurde. Daher ist das grundlegende Layout von Arbeitsblätterndasselbe wie das von kariertem Papier.⁸ Daten werden in Tabellen gespeichert. Dabeihandelt es sich um eine Sammlung kleiner rechteckiger Felder oder Zellen, die in Zei-len und Spalten angeordnet und koordiniert sind. Die Zellen können Texte, Zahlen und Formeln enthalten. Die gespeicherte Computerdatei wird häufig als Arbeitsmappe be-zeichnet und jede Seite in der Arbeitsmappe ist ein separates Arbeitsblatt. Laut dem Buch Excel 2016 von Silke und Sprung, stellt Excel eine Vielzahl von Funktionen zuverschiedenen Anwendungsgebieten zur Verfügung, wie z. B. mathematische, trigo-nometrische, statistische, finanzmathematische und logische Funktionen sowie Text-,Datum-, Uhrzeit- und Matrixfunktionen dar.⁹ Für die Erstellung der Renditeberechnungsind grundlegende Fertigkeiten vorausgesetzt, um Feldbezüge anzulegen. Beim An-zeigen der Formel, sind die verknüpften Felder farblich zu erkennen. Mit einem Gleich-Zeichen zu Beginn der Feldeingabe können Berechnungen und Verknüpfungen erstelltwerden. In der nachfolgenden Abbildung 2.1 ist die Hauptmaske des Excel Programmsdargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2.1: Der Excel Bildschirm

3. Erstellung des Investitionstools

3.1. Aufbau des Investitionstools

Das Investitionstool enthält acht Arbeitsblätter, welche unter Reiter aufgerufen werdenkönnen. Die Arbeitsblätter bestehen aus einem Deckblatt, einer Objekt-Eingabemaske,einem Darlehensverlauf, eine Zusammenfassung der Investition für das Bankgespräch,aus Diagrammen, aus einer Konfiguration, einer Haushaltsrechnung und einer Vermö-gensaufstellung. Im Fokus der Hausarbeit steht die Erstellung und Anwendung des Da-tenblatts Objekt.

Im nachfolgenden wird die Funktion Arbeitsblätter kurz beschrieben:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3.1: Reiternamen der Arbeitsmappe

Nachfolgend sind die sechs inhaltlichen Abschnitte auf dem Arbeitsblatt Objekt aufge-führt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3.2: Abschnitte in der Objekteingabemaske

Ein Teilausschnitt der Objektmaske ist in der unten aufgeführten Abbildung 2.2 zu entnehmen. Die komplette Arbeitsmappe ist im Anhang dieser Hausarbeit beigefügt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2.2: Investitionstool: Objektmaske Abschnitt I - III

3.1.1. Arbeitsmappe

Als erstes wird in Excel eine neue Arbeitsmappe mit dem Titel Renditeberechnung erstellt. Nachdem ein Deckblatt verfasst wurde, wird ein neues Arbeitsblatt mit dem Namen Objekt errichtet.

3.1.2. Layout

Nach persönlichem Empfinden kann die Gitternetzlinie ausgeblendet werden. Die ers-ten 3 Zeilen werden farblich markiert und dienen als Kopfzeile. Die Breite der ersten Spalte A wird verkleinert und dient als weißer Rand. Die sechs Abschnittstitel in der Objekteingabemaske, werden in der Schriftart Century Gothic geschrieben und erhal-ten die Schriftgröße 16. Es kann auch jede andere Schriftart verwendet werden.

Der Text wird in einer schlichten Schriftart wie z.B. Arial und Schriftgröße 10 eingege-ben. Tabelle jeder Einheit wird fett umrahmt. Überschriftentitel einer Tabelleneinheitwerden in einer fetten Schriftart eingegeben, um sie optisch hervorzuheben. Außerdemwerden die Zellen in einer dunklen Hintergrundfarbe gefüllt und mit weißer Schriftfarbeformatiert.

Eingabefelder erhalten eine etwas dunklere Hintergrundfarbe, um sich von Feldern mit einer hinterlegten Formel bzw. Verknüpfung zu unterscheiden.

3.2. Objekt und Investition

Im Folgenden wird das Anlageobjekt vorgestellt. Es wurde eine fiktive Eigentumswoh-nung als Anlageobjekt ausgewählt. Die Anlageimmobilie besitzt folgende Angaben:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3.3: Anlageobjekt Daten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3.4: Gesamtinvestitionskosten

Zu Beginn wird die Struktur des ersten Abschnitts erstellt. Das Feld 6B bekommt die Bezeichnung Objekt und Investition. Die Zellen von 6B bis 6E werden verbunden und zentriert. Die Tabellenüberschrift Objekt und Kaufdatum wird in das Feld 8B eingegeben. Die Objektangaben in der vorherigen Seite werden hier nachfolgend aufgeführt. Eingabefelder bekommen eine dunkelblaue Farbe. Ab der Zeile 13 wird der Kaufpreis und die Nebenkosten in drei Spalten aufgeführt.

[...]

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¹ o.V.: So altert sich Deutschland in die Pleite, auf: https://www.focus.de/politik/experten/ruettgers/schlagkraeftige-wirt-schaftsmacht-so-altert-sich-deutschland-in-die-pleite_id_3488771.html [Abruf am 22.02.2018, 23:30h].

² Loibl, S.: Rendite wie Profis automatisiert mit Excel berechnen (#1): You Tube, 17.07.2016, Web, auf: https://www.y-outube.com/watch?v=ggza1tx Lx Qo [Abruf am 02.02.2018, 14:00h].

³ Sailer E., Grabener H., Matzen U.: Das Immobilienlexikon, Kiel 102016, S. 838.

⁴ o.V.: Immobilie, auf: http://www.immobilienmakler-werden.net/lexikon/immobilie.html [Abruf am 15.02.2018, 14:00h].

⁵ Hundt, D.: Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag, auf: http://www.mietrecht.org/gewerbe/ abgrenzung-und-unterschiede-gewerbe-wohnraummietvertrag/ [Abruf am 15.02.2018, 13:22h].

⁶ Czycholl, H: Diese Pflichten sollten Hausbesitzer beachten, auf: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/arti-cle151926446/Diese-Pflichten-sollten-Hausbesitzer-beachten.html [Abruf am 19.02.2018].

⁷ o.V.: Anlageimmobilien, auf: https://www.immobilienscout24.de/wohnen/anlageimmobilien.html [Abruf am 14.08.2018,13:00h].

⁸ French, T.: What is Microsoft Excel and What is it for?, auf: https://www.thoughtco.com/what-is-microsoft-excel-3573533 [Abruf am 14.02.2018].

⁹ Bilke, P., Sprung P.: Excel 2016, Bonn 2016, S.46.