Oft hat der Auftraggeber die „Qual der Wahl“, wenn es um die Beauftragung eines externen Dienstleisters geht. Zumeist sind die Wahl sowie das einzugehende Vertragsverhaltnis mit Unsicherheiten und Risiken verbunden – typische Aspekte der Principal-Agent-Beziehung. Insbesondere in der Immobilienwirtschaft, welche zum Großteil aus dem Dienstleistungsgewerbe besteht, sind unzahlige Principal-Agent-Beziehungen zu finden. Sei es zwischen Eigentumer und Makler, Bauherr und Projektmanager, Property- und Facility Manager, Corporate und Projektentwickler oder im vorliegenden Fall – zwischen Portfolio- und Asset Manager. Die Principal- Agent-Theory ist daher von ihrem Leitgedanken heraus sehr praxisnah und grundsatzlich fur jeden leicht verstandlich. Dennoch wird sie in der Betriebswirtschaftslehre haufig umstandlich kompliziert und sehr theoretisch behandelt.
Hiervon soll sich diese Arbeit abheben und konzentriert sich dabei auf wesentliche Informationen der Theorie und aktuelle Praxisbeispiele.
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung
2. Grundlagen
2.1 Probleme der Principal-Agent-Beziehung
2.1.1 Adverse Selection
2.1.2 Moral Hazard
2.1.3 Hold-up
2.2 Agency Kosten
2.3 Der Portfolio Manager (Principal)
2.4 Der Asset Manager (Agent)
3. Übertragbarkeit der Konflikte und Handlungsempfehlungen
3.1 Die Richtige Auswahl des Asset Managers
3.2 Beurteilbarkeit und Messbarkeit von Asset Management-Leistungen
3.3 Grundsätze bei der Ausgestaltung von Asset Management Verträgen
4. Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Principal-Agent-Problematik in der Vertragsbeziehung zwischen Immobilien-Portfolio-Managern und externen Asset Managern, mit dem Ziel, Konfliktpotenziale zu identifizieren und praxistaugliche Lösungsansätze zur Effizienzsteigerung und Risikominimierung aufzuzeigen.
- Analyse der Principal-Agent-Theorie im Kontext der Immobilienwirtschaft.
- Identifikation von Informationsasymmetrien (Adverse Selection, Moral Hazard, Hold-up).
- Optimierung des Auswahlprozesses und der Vertragsgestaltung für Asset Manager.
- Einsatz von Anreizsystemen und Reporting-Strukturen zur Interessenangleichung.
Auszug aus dem Buch
3.1 Die Richtige Auswahl des Asset Managers
Wie bei vielen anderen Dienstleistungsverhältnissen, stellt sich für den AG vor Vertragsabschluss die schwierige Frage nach der richtigen Wahl des Asset Managers. Erschwerend kommt insbesondere beim AM hinzu, dass die Leistungen in der Branche nicht einheitlich definiert sind. Je nach Unternehmensorganisation (z.B. Property-/ Non-Property Company) oder auch Objektphase (Ankauf, Bestandsphase, Exit) können die Aufgaben variieren und unterschiedlich in Anspruch genommen werden. Es gibt daher nicht „den“ einen speziellen AM mit seinem Leistungskatalog, welcher jedem Anforderungsprofil des Investors gerecht wird. Sondern maximal Anbieter, welche sich bestmöglich für die individuelle Strategie und die Objekte des jeweiligen PMs bzw. Investors eignen. Dies macht es wiederum für den AM schwierig, bei unterschiedlichsten AG mit verschiedenen Erwartungen, bestmöglich zu performen. Doch unabhängig davon, welche Art von Strategie verfolgt wird, haben alle AG eines gemeinsam – sie kennen im Voraus weder genau die Schwächen noch Kompetenzen des jeweiligen DL. Der AN selbst hingegen kennt seine eigenen Kompetenzen deutlich besser. Angenommen das zu übernehmende Immobilienportfolio besteht aus verschiedenen Nutzungsarten, wie Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen. Ein AM-DL könnte zwar damit werben ein breites Spektrum („alle Nutzungsarten“) an AM-Leistungen abzudecken, um das Mandat zu erhalten, jedoch hat dieser vielleicht kein Know-how im Bereich Logistikimmobilien. In den meisten Fällen wird der DL nur seine Stärken gegenüber dem AG präsentieren und sich bei den Schwächen bedeckt halten.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einführung: Die Einleitung führt in die Relevanz der Principal-Agent-Theorie für Immobilien-Dienstleistungsbeziehungen ein und definiert die Forschungsfrage bezüglich der Lösung von Konflikten zwischen Asset und Portfolio Management.
2. Grundlagen: Dieses Kapitel erläutert die theoretischen Fundamente der Principal-Agent-Beziehung, inklusive der Probleme Adverse Selection, Moral Hazard und Hold-up sowie der Definition der Akteure.
3. Übertragbarkeit der Konflikte und Handlungsempfehlungen: Hier werden die theoretischen Konflikte auf die Praxis des Asset Managements übertragen, wobei Auswahlprozesse, Messbarkeit von Leistungen und vertragliche Gestaltungsprinzipien analysiert werden.
4. Zusammenfassung und Ausblick: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und betont, dass trotz präventiver Maßnahmen eine effiziente Zusammenarbeit maßgeblich von gegenseitigem Vertrauen abhängt.
Schlüsselwörter
Principal-Agent-Theorie, Immobilienwirtschaft, Asset Management, Portfolio Management, Informationsasymmetrie, Moral Hazard, Adverse Selection, Hold-up, Agency Kosten, Vertragsgestaltung, Leistungsverzeichnis, Anreizsysteme, Reporting, Risikomanagement, Immobilienportfolio
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die auftretenden Konflikte in der Vertragsbeziehung zwischen Portfolio Managern (als Principals) und externen Asset Managern (als Agents) auf Basis der Principal-Agent-Theorie.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die theoretischen Problemfelder wie Informationsasymmetrien, die Auswahl von Dienstleistern, die vertragliche Absicherung sowie die Implementierung von Anreizsystemen.
Was ist die primäre Forschungsfrage?
Die Arbeit geht der Frage nach, welche Principal-Agent-Konflikte in der Vertragsbeziehung zwischen Asset Manager und Portfolio Manager auftreten und wie diese gelöst werden können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es erfolgt eine fundierte Literaturrecherche, eine theoretische Einordnung und die praxisnahe Anwendung auf aktuelle Szenarien des Immobilien-Portfoliomanagements.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretischen Grundlagen der Principal-Agent-Problematik sowie deren spezifische Anwendung auf die Auswahl und Steuerung von externen Asset Managern.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Principal-Agent-Theorie, Asset Management, Informationsasymmetrie, Moral Hazard und Vertragsgestaltung.
Wie kann die Gefahr einer „falschen Auswahl“ des Asset Managers reduziert werden?
Durch einen strukturierten Prozess, bestehend aus einer Marktanalyse, dem Screening mittels Fragekatalogen und einer detaillierten Short-List-Auswahl, kann das Risiko verringert werden.
Welche Rolle spielt das Reporting für das Asset Management?
Ein qualitatives und turnusmäßiges Reporting, idealerweise mit einem vertraglich vereinbarten Muster, dient dazu, die Arbeit des Agents für den Principal nachvollziehbarer zu machen und Informationsasymmetrien zu senken.
- Arbeit zitieren
- Christoph Schmidt (Autor:in), 2017, Principal-Agent Aspekte in Vertragsbeziehungen zwischen Immobilienportfolio und Asset Management, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/436788
