Diese Arbeit gliedert sich im Wesentlichen in vier Hauptabschnitte. Nach der Einleitung und Definition der Problemstellung wird im zweiten Abschnitt erläutert, wie Immobilien nach HGB, IAS 16 und IAS 40 bilanziert werden. In diesem Abschnitt wird die Bilanzierungsfähigkeit zunächst dem Grunde nach erörtert und anschließend die Bilanzierung der Höhe nach definiert. Hierbei wird neben der Bilanzierung von eigengenutzten Immobilen als Sachanlagevermögen auch die Bilanzierung von Immobilien im Sachanlagevermögen, welche als Finanzinvestitionen gehaltenen werden, dargestellt. Dies wird hinsichtlich der Erstbewertung und der anschließenden Folgebewertung der einzelnen Immobilienarten anhand der unterschiedlichen Rechnungslegungsstandards veranschaulicht. Abschließend erfolgt eine Katalogisierung der wesentlichen Unterschiede der jeweiligen Bilanzierungsvorschriften. Im Anschluss daran folgt ein exemplarisches Beispiel der Fair-Value-Bilanzierung einer Immobilie nach IFRS im Gegensatz zu der Bilanzierung Immobile nach den nationalen Rechnungslegungsvorschriften des HGB. Hierbei werden die getroffenen Annahmen und die daraus resultierenden Berechnungen erläutert und die ermittelten Ergebnisse ausgewertet. Im dritten Abschnitt erfolgt eine Darstellung der Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13. Es werden im Wesentlichen die allgemeine Vorgehensweise, die Bewertungssystematiken und die zu Grunde liegenden Annahmen erläutert. Zudem werden die verschiedenen Bewertungslevel und Auswirkungen des Fair-Values auf Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie den Anhang dargestellt.
Im vierten und letzten Abschnitt werden die Ergebnisse der Projektarbeit zusammengetragen und ein abschließendes Fazit gebildet. Ziel ist eine kritische Reflexion hinsichtlich einer möglichen Weiterentwicklung der aktuell vorherrschenden Bilanzierungsmethodik von Immobilen, um extremen Volatilitäten der Bilanzen und Gesamtergebnissen in Krisenzeiten und des daraus resultierenden mangelhaften Informationsgehaltes entgegenzuwirken.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Ziel und Aufbau der Arbeit
2. Die Bilanzierung von Immobilien
2.1. Die Bilanzierung von Immobilien nach HGB
2.1.1. Die Bilanzierung dem Grunde nach
2.1.2. Die Bilanzierung der Höhe nach
2.1.2.1. Erstbewertung der Immobilie im Sachanlagevermögen
2.1.2.2. Folgebewertung der Immobilie im Sachanlagevermögen
2.2. Bilanzierung der Immobilie nach IFRS
2.2.1. Die Bilanzierung dem Grunde nach
2.2.2. Die Bilanzierung der Höhe nach
2.2.2.1. Erstbewertung der Immobilie nach IFRS
2.2.2.1.1. Die Immobilie als Sachanlagevermögen – IAS 16
2.2.2.1.2. Die Immobilie als Finanzinvestition – IAS 40
2.2.2.2. Folgebewertung der Immobilie nach IFRS
2.2.2.2.1. Anschaffungs- und Herstellungskosten – Modell
2.2.2.2.2. Neubewertungsmodell
2.2.2.3. Fair-Value Modell
2.3. Zusammenfassung der wesentlichen Unterschiede
2.4. Fallbeispiel
2.4.1. Zugrundliegende Annahmen
2.4.2. Bilanzierung und Auswertung
3. Die Fair-Value Bewertung - Bemessung des beizulegenden Zeitwertes
3.1. Allgemeine Vorgehensweise
3.2. Bewertungsverfahren
3.3. Annahmen des IFRS 13
3.3.1. Annahme des Hauptmarktes
3.3.2. Annahme der bestmöglichen Verwendung:
3.4. Hierarchie der Inputfaktoren
3.4.1. Bewertungslevel 1 – Marktpreis
3.4.2. Bewertungslevel 2 – modifizierter Marktpreis
3.4.3. Bewertungslevel 3 – Modellbasierte Bewertung
3.5. Auswirkungen der Fair-Value-Bewertung
3.5.1. Auswirkungen auf Bilanz / GuV
3.5.2. Auswirkungen auf den Anhang (notes)
4. Zusammenfassung und Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Auswirkungen der Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13 auf die Bilanzierung von Immobilien im Vergleich zu den nationalen handelsrechtlichen Vorschriften nach dem HGB. Ziel ist es, die Volatilität der Bilanzergebnisse bei Anwendung des Zeitwertprinzips kritisch zu beleuchten und Möglichkeiten zur Verbesserung der Transparenz und des Informationsgehalts in den Abschlüssen aufzuzeigen.
- Vergleich der Bilanzierungsgrundsätze (HGB vs. IFRS) für Immobilien.
- Detaillierte Analyse der Fair-Value-Ermittlung gemäß IFRS 13.
- Untersuchung der Bilanzvolatilität durch Marktwertschwankungen.
- Evaluation der Auswirkungen auf GuV, Bilanz und Anhang.
- Kritische Reflexion der Bewertungsverfahren (z. B. DCF-Methode).
Auszug aus dem Buch
1.1. Problemstellung
Die Fair-Value-Bewertung und der damit einhergehende Bilanzansatz zum beizulegenden Zeitwert, bei Immobilien führt gerade in Krisenzeiten, im Vergleich zur nationalen handelsrechtlichen Rechnungslegung, zu erheblich stärker schwankenden Ausweisen der Ergebnisse und des Eigenkapitals der Unternehmen. Daraus resultieren sehr volatile Bilanzen mit wenig Informationsgehalt, da es bspw. durch Zuschreibungen oder außerplanmäßige Abschreibungen zu einem signifikant anderen Bild der Unternehmung bzw. der dazugehörigen Immobilien kommt.
Der Fair-Value einer Immobilie, die als Finanzinvestition gehalten wird, ist nach IFRS 13 jener Wert, welcher zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern vereinbart werden könnte, sofern es zu einer Verhandlung kommen würde. Laut den IFRS-Regularien sind aktuelle Markttransaktionen die zuverlässigsten Indikatoren für die Ermittlung des Fair-Value. So steigen Immobilienwerte bei einem Marktgeschehen mit vielen Transaktionen, da sich viele Interessenten finden lassen, welche einen höheren Preis als andere Mitbewerber zahlen würden. Die Volatilität der Bilanz und GuV wird noch verstärkt, wenn die Ermittlung des Fair-Value auf wenig liquiden Märkten auf Basis nicht realisierter Preisänderungen erfolgt.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik der Immobilienbewertung zum Fair Value ein und definiert das Ziel sowie den strukturellen Aufbau der Arbeit.
2. Die Bilanzierung von Immobilien: Dieses Kapitel vergleicht detailliert die Ansatz- und Bewertungsvorschriften für Immobilien nach HGB und IFRS, unterteilt in Erst- und Folgebewertung.
3. Die Fair-Value Bewertung - Bemessung des beizulegenden Zeitwertes: Dieser Abschnitt erläutert die methodischen Grundlagen der Fair-Value-Ermittlung nach IFRS 13, einschließlich der Bewertungshierarchie und der Auswirkungen auf den Anhang.
4. Zusammenfassung und Fazit: Das Fazit fasst die Erkenntnisse zusammen und reflektiert die Auswirkungen der Fair-Value-Bewertung auf die Bilanzvolatilität sowie die Informationsqualität für Kapitalmarktteilnehmer.
Schlüsselwörter
Fair Value, IFRS 13, Immobilienbilanzierung, HGB, Erstbewertung, Folgebewertung, Bilanzvolatilität, IAS 40, IAS 16, Bewertungshierarchie, Diskontierungssatz, Anhangsangaben, Finanzinvestition, Markttransaktion, Bewertungsmodell.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Unterschiede zwischen der deutschen handelsrechtlichen (HGB) und der internationalen (IFRS) Rechnungslegung bei der Bewertung von Immobilien und fokussiert dabei auf die Auswirkungen des IFRS 13.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die zentralen Themen umfassen die Erst- und Folgebewertung von Immobilien, die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (Fair Value), die Bewertungshierarchie und die Offenlegungspflichten im Anhang.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die Auswirkungen der Fair-Value-Bewertung auf die Volatilität der Bilanzen und des Eigenkapitals aufzuzeigen und zu hinterfragen, ob diese Methode den Informationsgehalt für Abschlussadressaten verbessert.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine rechtsvergleichende und analytische Methode, ergänzt durch ein praxisnahes Fallbeispiel, das die buchhalterischen Auswirkungen der unterschiedlichen Bewertungsstandards gegenüberstellt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die HGB-Bilanzierung, die IFRS-Bilanzierung unter IAS 16/40 sowie eine tiefgehende Analyse der Fair-Value-Bewertung gemäß IFRS 13, inklusive der Hierarchie der Inputfaktoren.
Durch welche Schlüsselwörter wird die Arbeit charakterisiert?
Die Arbeit ist geprägt durch Begriffe wie Fair Value, Bilanzvolatilität, IFRS 13, IAS 40, Anschaffungskostenmodell und Bewertungshierarchie.
Was bedeutet das "Level 3" in der Bewertungshierarchie konkret?
Level 3 bezieht sich auf die modellbasierte Bewertung, bei der keine beobachtbaren Marktpreise vorliegen. Hierbei sind subjektive Annahmen des Managements notwendig, was den größten Ermessensspielraum und die umfangreichsten Anhangsangaben erfordert.
Welche Rolle spielen "latente Steuern" in diesem Kontext?
Da eine Fair-Value-Bewertung steuerlich oft nicht anerkannt ist, entstehen bei Aufwertungen passive latente Steuern, die erfolgsneutral das Eigenkapital belasten und die Neubewertungsrücklage mindern.
- Arbeit zitieren
- Leon W. Hohmann (Autor:in), 2018, Die Bilanzierung von Immobilien im Sachanlagevermögen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/437616
