Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Definitionen
2.1 Digitalisierung
2.2 Wohnungsunternehmen
3. Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
3.1 Auswirkungen auf Geschäftsmodelle und- prozesse
3.1.1 Prop Techs
3.1.2 Digitalisiemngsansätze
3.2 Auswirkungen auf Gebäude und Ausstattung
3.3 Daten, Datenschutz- und Sicherheit
4. Chancen und Risiken
5. Fazit und Ausblick
Literaturverzeichnis
1. Einleitung
Die Digitalisierung in der heutigen Lebens- und Arbeitswelt stellt einen Prozess dar, der sich nicht mehr aurhalten lässt und erhebliche Veränderungen für viele Unternehmen mit sich bringt. Sie vollzieht sich mittlerweile als digitale Evolution, die sich mit hoher Geschwindigkeit stetig weiterentwickelt. Die Immobilienwirtschaft stellt eine der wichtigsten Branchen Deutschlands dar. Wohnungsunternehmen gehören hierbei zu den größten volkswirtschaftlichen Marktteilnehmern in der Branche. Bei der Verwaltung von Wohnungen, Häusern bis hin zu großen Gewerbekomplexen fallen die verschiedensten Aufgaben an, die es innerhalb des Unternehmens zu bewältigen gilt. Als Ansprechpartner für Mieter, Unternehmen und Kommunen Stehen die Mitarbeiter des Wohnungsunternehmens oftmals unter hohem Druck. Zur Vereinfachung der Prozessabläufe und um diese effizienter zu gestalten, entwickeln viele Unternehmen der Immobilienbranche digitale Programme, nicht zuletzt um die Angestellten entsprechend zu entlasten und dem wettbewerblichen Kostendruck zu begegnen.
In dieser Arbeit wird das Thema der Digitalisierung im Bezug auf die Immobilienwirtschaft aufgegriffen. Der Schwerpunkt liegt bei der Vorstellung verschiedener DigitalisierungsanSätze, welche die aktuellen Geschäftsprozesse entscheidend verändern können oder gar zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle führen können. Letztendlich soll eine Verbindung zwischen der Nutzung der Technologien und der Immobilie ermöglicht werden. Ms größte Herausforderung für Wohnungsunternehmen steht die Effizienzsteigerung und QualitätsVerbesserung durch den Einsatz von digitalen Technologien im Vordergrund. Um vorhandene Potenziale der Digitalisierung zu erschließen und Wettbewerbs vorteile zu nutzen, müssen die Unternehmen neue Kompetenzen aufbauen und nutzen und sich so den Herausforderungen, die der tiefgreifende technologische Wandel mit sich bringt, stellen. Insgesamt dürfen auch die sich ändernden Ansprüche der Kunden durch den digitalen Wandel nicht außer Acht gelassen werden.
Das erste Kapitel leitet zum Thema hin indem unter Abschnitt 2.1 Begrifflichkeiten zur Digitalisierung sowie zu Wohnungsunternehmen im Allgemeinen erläutert werden. Hierbei wird der Leistungskatalog der Unternehmen beschrieben sowie der Unterschied zwischen freien und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen beschrieben. Der Begriff der Digitalisierung wird aufgrund der fehlenden wirtschaftlichen Definition anhand von Begriffsabgrenzungen eingehend erläutert.
Der Hauptteil der Arbeit beschäftigt sich im Anschluss mit der Verknüpfung von Digitalisierungsansätzen mit dem Leistungskatalog von Wohnungsuntemehmen. Hierbei wird insbesondere auf Digitalisierungsmaßnahmen im Sinne der Kundenkommunikation- und Bindung eingegangen. Vorab wird außerdem der aus dem Englischen eingeführte Begriff ״Prop Tech“, der für die Entwicklung von Systemen in der Immobilienwirtschaft steht, kurz erläutert. Unter 3.2 werden anschließend die Auswirkungen auf die Gebäude und die Ausstattung beschrieben. Hierbei wird das Augenmerk auf die Einführung verschiedener Smart-Home-Technologien gelegt. Im Abschnitt 3.3 wird letztlich auf die Datenverarbeitung und den Datenschutz Bezug genommen, da die Analyse und Auswertung von Datenbeständen große Relevanz für die Immobilienwirtschaft darstellt.
Die Wohnungsuntemehmen und deren Kunden können zukünftig erheblich von der Digitalisierung profitieren, denn insgesamt bringt sie neue Chancen für die Immobilienwirtschaft. Sie birgt allerdings ebenso Risiken, welche es nicht zu unterschätzen gilt In einem weiteren Abschnitt der Arbeit werden die Chancen und Risiken der Digitalisierung entsprechend ausführlich erläutert.
Im Fazit werden die Ergebnisse der Arbeit abschließend zusammengefasst. Weiterhin wird versucht, einen Ausblick in die Zukunft zu gewähren.
2. Definitionen
Im Folgenden wird zum einen der Begriff der Digitalisierung sowie die Merkmale von Wohnungsuntemehmen dargestellt und erläutert. Aufgrund der fehlenden wissenschaftlichen Definition des Begriffs der ״Digitalisierung“ werden Begriffsabgrenzungen vorgenommen. Unter Abschnitt 2.2. wird der Begriff der Immobilienwirtschaft im Allgemeinen erläutert und das Geschäftsmodell von Wohnungsunternehmen dargestellt.
2.1 Digitalisierung
Mit dem Begriff der "Digitalisierung" verbindet sich in erster Linie der technologische Fortschritt in der wirtschaftlichen Entwicklung. Durch technologische Neuerungen können neue Produkte mit höherer Qualität hergestellt werden, wodurch auch die Versorgung der Menschen mit Gütern und Dienstleistungen verbessert wird. Mit der Digitalisiemng gehen daher die Veränderung von Geschäftsprozessen einher.[1]
Eine allgemeine, wissenschaftlich anerkannte Definition des Begriffes gibt es derzeit nicht. Der Begriff wird daher oftmals anhand von verschiedenen Abgrenzungen näher erläutert. Hierbei wird unterschieden zwischen einer engen, einer weiten und einer erweiterten Definition.
In der engen Definition spricht man von der "Übertragung bzw. Umwandlung analoger Informationen und Daten in digitale Daten, die von Computern und technischen Geräten verwendet werden können."
Im Zuge der weiten Definition wird ein Prozess beschrieben, bei dem die neuen, digitalen Technologien und die darauf aufbauenden Anwendungssysteme Verändemngen hervorm- fen. Die Nutzer können die Daten in vernetzten Systemen verbreiten und weiterleiten, sodass die anderen Akteure diese von jedem Ort und zu jeder Zeit abrufen können.
Die erweiterte Definition wirkt übergreifend auf sämtliche Bereiche. Es wird von einer "digitalen Revolution" gesprochen. Hiemnter wird im Allgemeinen die Integration von Kommunikations- und Informationstechnologien in die Alltags- und Berufswelt, die Vernetzung von Produkten, Geschäftsmodellen- und Prozessen sowie die Verbindung von physischer und virtueller Welt verstanden.
Nach diesen Definitionen wird die Digitalisierung nicht nur als Weiterentwicklung bestehender Technologien verstanden. Es können disruptive Entwicklungsmuster entstehen.[2]
Der Begriff der Digitalisierung bezeichnet im Ganzen also entweder die Überführung von Informationen von einer analogen in eine digitale Speicherung oder den Prozess, der durch die Einführung digitaler Technologien und der darauf aufbauenden Anwendungssysteme hervorgerufen wird. Unsere Gesellschaft würde ohne die Möglichkeit, Informationen digital zu speichern bzw. zu verarbeiten, nicht in der heutigen Form existieren.[3]
Als Basis für die Vielzahl der digitalen Technologien bilden "Mobile Computing" und "Cloud-Computing" die Grundlage. Ersteres beschreibt den Zugriff auf Netzwerke und die Verarbeitung der Daten über ein mobiles Endgerät. Die Geräte können sich orts- und zeitunabhängig verbinden und kommunizieren. "Cloud-Computing" meint den Zugriff auf bestimmte Soft- und Hardware über das Internet, welche nicht auf den lokalen Rechnern installiert sind. Die Daten werden über einen Cloud-Provider bereitgestellt und können von den weiteren Nutzern des Cloud-Services jederzeit genutzt werden.[4]
2.2 Wohnungsunternehmen
Wohnungsuntemehmen sind Teil der Immobilienwirtschaft, einer heterogenen und sehr großen Branche. Zur Immobilienwirtschaft zählen in erster Linie die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienbewirtschafter, Vermittler und Verwalter und Kleinvermieter, entfernter zählen auch Architekten, Bauunternehmen und Sachverständige dazu.[5]
Wohnungsuntemehmen sind Dienstleistungsunternehmen. Zu ihren Betriebsleistungen gehören der Wohnungsbau, die Bewirtschaftung und Modemisiemng des eigenen Wohnungsbestandes sowie von Gewerbeimmobilien. Nicht zuletzt spielt auch der Verkauf bebauter und unbebauter Grundstücke sowie die Fremdverwaltung von Miet- und Eigentumswohnungen eine Rolle.
Es wird zwischen freien und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen unterschieden. Der Unterschied liegt in der Handlungsweise. Freie Wohnungsuntemehmen streben nach Gewinn- und erwerbswirtschaftlichen Vorteilen, wohingegen gemeinnützige Wohnungsunternehmen eher soziale Aspekte priorisieren, um breite Schichten der Bevölkemng mit Wohn- raum zu versorgen.[6]
Die Dienstleistungen in Wohnungsuntemehmen sind breit gefächert. Ziel ist es, den Wohnraum zu vermieten, neue Mietinteressenten zu gewinnen und zu binden und bestehende Mieter zu halten, um die Leerstands- und Fluktuationsquote so gering wie möglich zu halten.
Hierbei ist die Mietemähe und die ständige Erreichbarkeit zum Beispiel durch entsprechenden Telefonservice wichtig. Mängel und Defekte in den Gebäuden müssen umgehend im Rahmen der laufenden Instandhaltung behoben werden. Zusatzleistungen der Kundenbetreuung im Interesse der Mieter (24-Stunden-Notdienst etc.) können als Alleinstellungsmerkmale im Konkurrenzkampf unterstützen.[7]
3. Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
Im Fokus der Digitalisiemng in der Immobilienwirtschaft Stehen drei Dimensionen der Branche, die durch die Digitalisierung verändert werden. Hierzu zählen die Unternehmen, in denen Verwaltung, Bewirtschaftung und Kundenservice organisiert werden, der Kunde mit seinem geänderten Kommunikationsverhalten und neuen Kommunikationsbedarfen und das Gebäude mit seinen vielfältigen Ausprägungen als Smart Building, das durch Aktoren und Sensoren im ״Internet der Dinge“[8] präsent ist und dadurch in eine Vielzahl von Wertschöpfungsketten eingebunden werden kann. Im Folgenden wird auf die Auswirkungen der Digitalisierung auf die unter Abschnitt 2.2 genannten Geschäftsmodelle- und Prozesse eingegangen. Im Abschnitt 3.2 wird dann der Einfluss auf die Gebäude und die Ausstattung beschrieben, indem verschiedene Smart-Home-Technologien vorgestellt werden. Im letzten Abschnitt wird anschließend auf die Datenverarbeitung in Verbindung mit dem Datenschutz und der Datensicherheit eingegangen.
3.1 Auswirkungen auf Geschäftsmodelle und- prozesse
Vorab werden in einem separaten Abschnitt kurz die ״Prop Techs“ als neue Marktteilnehmer der Immobilienbranche beschrieben. Im Abschnitt 3.1.2 werden anschließend verschiedene Digitalisierungsansätze vorgestellt.
3.1.1 Prop Techs
Prop Techs stellen neue Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft dar. Der Begriff ist eine Abkürzung des englischen Begriffs "Property Technology". Mit Prop Tech wird das Angebot bezeichnet, Immobiliendienstleitungen durch technische Lösungen anzureichem und/ oder zu verändert werden. Prop Techs sind häufig Startups und richten sich sowohl an Unternehmen als auch an Endverbraucher. Sie zielen entweder auf effizienzsteigernde Maßnahmen für bestehende Prozesse oder auf die Einführung neuer Technologien und Geschäftsmodelle, die ältere ablösen könnten.[9] Prop Tech-Innovationen stellen sowohl für Unternehmen als auch für die Endnutzer große Chancen dar. Durch die schnelle und zielgerichtete Umsetzung der Geschäftsprozesse, werden vor allem effizienzsteigernde Maßnahmen erzielt.[10] "So würde eine über das Smartphone zu erreichende App für die HausVerwaltung etwa das Potential bieten, einen Telefonservice für die Hausverwaltung zu ersetzen, da die App direkt den passenden Ansprechpartner, beispielsweise den Hausmeister oder die Abrechnungsstelle, vermitteln könnte."[11] Prop Tech- Unternehmen streben auch im Bereich Nachhaltigkeit der Umwelt eine Weiterentwicklung an. Smart-Home-Apps bieten schon jetzt die Möglichkeit Immobilien energieeffizienter zu machen.[12]
Es geht aber nicht nur um Kommunikationsmöglichkeiten über Apps mit Kunden um analoge und ineffizient gestaltete Prozesse in digitale Prozesse umzuwandeln, sondern auch um neue Geschäftsmodelle, die das wichtigere Handlungsfeld für die Branche darstellen. Fehlende Untemehmensstrategien auf diesem Gebiet zeugen von erheblichen Nachholbedarf der deutschen Immobilienwirtschaft. Prop Techs können häufig als geeigneter Partner fungieren. Durch die strategische Allianz und die Beteiligung wird für Wohnungsunternehmen nicht nur ein dauerhafter Zugang zu immer neuem Know-How möglich, sondern auch die Diskussion mit den Partnern auf Augenhöhe über die Entwicklung innovativer Lösungsansätze.[13]
Die derzeitigen Prop Techs, welche am Markt vorzufinden sind, haben vor allem die Optimierung von bestehenden Prozessen sowie die Kosteneffizienz zum Gegenstand, sie finden sich jedoch auf jeder Stufe der Wertschöpfungskette wieder. Prop Techs wirken in gewisser Weise also in sämtlichen Einsatzfeldern der Immobilienwirtschaft mit. Aktuell bildet sich der größte Trend innerhalb der Vermittlung und Bewertung von Immobilien sowie bei der Finanzierung von Immobilien ab.
Bei der Vermittlung von Kauf- und Mietverträgen, Häusern, Wohnungen und sonstigen Immobilien über Plattformlösungen wird der Vermittlungsprozess insgesamt deutlich vereinfacht. Aktuell stellt die Plattform "Airbnb" das bekannteste Beispiel dar.
Weiterhin haben sich Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen durch den Prop Tech- Trend etablieren können. Die Abwicklung von Investments in Bestandsimmobilien sowie in Immobilienprojekte über Plattformen wie Z.B. ״ReaCapital“ erfolgt somit vollständig digital und beschleunigt die Aufnahme von Fremdkapital.[14]
Prop Tech-Untemehmen sind also alleine durch ihre weit fortgeschrittenen Digitalisierungsprozesse schon heute eine gute Hilfe für konservative Wohnungsunternehmen, denn durch den weiteren Ausbau digitaler Techniken werden sie der traditionellen ImmobilienWirtschaft immer voraus sein und unter anderem am ehesten zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle bzw. zur Weiterentwicklung der Bestehenden beitragen.[15]
3.1.2 Digitalisierungsansätze
Der Lebenszyklus einer Immobilie reicht von der Planungsphase über die Bau- und Bewirtschaftungsphase bis hin zum Abriss eines Gebäudes. Durchgehend fallen hierbei die unterschiedlichsten Wertschöpfungs- und Verwaltungsprozesse an. Hierzu zählen beispielsweise die Mieterbetreuung, das Vertragswesen und die Koordination von Dienstleistungen. "Im Zuge der Professionalisierung, der zunehmenden Berichterstattung an Aufsichtsratsgremien und des steigenden Reporting-Bedürfnis von Investoren ist es im Interesse des Wohnungsuntemehmens, diese Prozesse weitestgehend zu digitalisieren."[16] Sie werden verändert, indem sie automatisiert werden, auch wenn Sie dadurch nicht vollständig ersetzt, sondern in einem gewissen Rahmen weiterentwickelt werden. Hierbei werden sowohl interne als auch exteme Geschäftsprozesse angesprochen.
Für Wohnungsunternehmen ist die Kundenbetreuung ein wesentlicher Haupterfolgsfaktor. Durch die Digitalisiemng können die Dienstleitungen und die Beziehungen zu Kunden optimiert werden, da diese immer öfter digitale Angebote nachfragen. Die Kundenkommunikation ist hierbei ein entscheidender Faktor und allein der Einsatz von Social-Media als Kommunikationsplattform stellt ein zentrales Innovationsfeld dar. Die Bedürfnisse der Kunden können besser eingeschätzt und zusätzliche Servicemethoden entwickelt werden. Gleichzeitig wirkt eine entsprechende Vertretung der Unternehmen auf sozialen Netzwerken unterstützend im Hinblick auf den Marketing-Aspekt.[17] Serviceorientierte OnlinePlattformen, über die alle Prozesse des Wohnungsunternehmens digital ablaufen können, stellen generell ein bedeutendes Innovationsfeld dar. In der heutigen Zeit sind die Mensehen daran gewöhnt, zu jeder Zeit und an jedem Ort über Endgeräte in Echtzeit zu kommunizieren und Zugriff auf ihre Daten zu erhalten. Dies impliziert auch für die Immobilienwirtschaft neue Herausforderungen, denn aktuell ist die "Plattformisierung" eher unter- entwickelt.[18]
Die Servicebereiche von Wohnungsunternehmen zur Kommunikation mit Mietern- und Mietinteressenten müssen digital ausgebaut werden. Aktuell und in Zukunft werden die Unternehmen sich beispielsweise mit dem Ausbau von ganzheitlichen Mieterportalen be- schattigen müssen. So wird ein umfassendes, digitales Kundenbeziehungsmanagement ermöglicht. Prozesse wie Schadens, Anderungs- und Beschwerdemeldungen werden automatisiert und die entsprechenden Mitarbeiter entlastet. So können sich diese auch deutlich intensiver mit dem persönlichen Kontakt und der Beratung der Mieter beschäftigen, da die Verwaltungstätigkeit auf ein Minimum reduziert wird.[19] über solche Mieterportale können den Kunden unter anderem relevante Informationen übermittelt werden und im Gegenzug können die individuellen Kundenwünsche entgegengenommen werden. Dadurch lassen sich neue Produkt- und damit auch Ertragspotenziale erschließen. Nicht zuletzt wird die Organisation und Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern vereinfacht, da Abrechnungen per elektronischer Rechnungsstellung zeitsparender geprüft und präzise zugeordnet werden können.[20]
[...]
[1] Vgl. Vornholz, G. (2017): Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft, 3., grundlegend überarbeitete und aktualisierte Auflage, Berlin/Boston, s. 192—193.
[2] Vgl. ebd. s. 193-194.
[3] Vgl. Gündling, H. / Schulz-Wulkow, c. (Hrsg.) (2018): Next Generation Real Estate, Frankfurt am Main, s. 10-13.
[4] Vgl. Vomholz (2017): Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft, s. 195.
[5] Vgl. Gündling, H. / Schulz-Wulkow, c. (Hrsg.) (2018): Next Generation Real Estate, Frankfurt am Main, s. 25.
[6] Vgl. com, w.: Wohnungsuntemehmen - Wirtschaftslexikon, O.O., Stand: 13.05.2017, http://www.wirtschaftslexikon24.eom/d/wohnungsuntemehmen/wohnungsuntemehmen.htm, Letzter Zugriff 22.07.2018, s. 1-2.
[7] Vgl. Hans-Jörg Duvigneau: Die neue Rolle der Wohnungsuntemehmen, O.O., Stand: 2018, https://www. schader-stiftung.de/themen/stadtentwicklung-und-wohnen/fokus/sozialer-strukturwandel- und-wohnen/artikel/die-neue-rolle-der-wohnungsuntemehmen/, Letzter Zugriff 22.07.2018, s. 2.
[8] Sammelbegriff für Technologien einer globalen Infrastruktur der Infonnationsgesellschaften, die es ennög- licht, physische und virtuelle Gegenstände miteinander zu vernetzen
[9] Vgl. Vomholz (2017): Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft, s. 188.
[10] Vgl. AG, E.: Exporo, о.о., Stand: O.A, https://exporo.de/wiki/proptech., Letzter Zugriff 04.08.2018.
[11] Vgl. ebd.
[12] Vgl. o. V.: 5 Proptech-Trends für 2017, O.O., Stand: O.A, https://www.gmenderszene.de/allgemem/5- proptech-trends-2017-scalell-2016-6943, Letzter Zugriff 04.08.2018.
[13] Vgl. Gündling, H. / Schulz-Wulkow, c. (Hrsg.) (2018): Next Generation Real Estate, Frankfurt am Main, s. 9-11.
[14] Vgl. o. v.: Blog : PropTech — Die Digitalisierung der Immobilienbranche (Teil I) I wss Redpoint Rechtsanwaltsgesellschaft, O.O., Stand: 07.09.2017, https://wss-redpoint.com/proptech-die-digitalisiemng-der- immobilienbranche-teil-i, Letzter Zugriff 05.08.2018, s. 1—2.
[15] Vgl. Martin Rodeck, Christian Schulz-Wulkow, Thilo Bäß, Gerald Kremer, Dr. Lars Scheidecker (о..):Einsatz digitaler Technologien in der Immobilienwirtschaft, s. 13.
[16] Knaut, M. (Hrsg.) (2016): Digitalisierung, Berlin, s. 218.
[17] Vgl. Vomholz (2017): Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft, s. 57.
[18] Vgl. Gündling, H. / Schulz-Wulkow, c. (Hrsg.) (2018): Next Generation Real Estate, Frankfurt am Main, s. 2a
[19] Vgl. FOG Institut für Markt- und Sozialforschung (2015): Digitale Transformation in der Immobilienwirtschaft, Chemnitz, s. 20.
[20] Vgl. Vomholz (2017): Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft, s. 71.