Vor- und Nachteile von Nachhaltigkeitszertifikaten


Hausarbeit, 2018

19 Seiten, Note: 1,0


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung

2. Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
2.1 Definition von Nachhaltigkeit
2.2 Das Drei-Säulen-Modell
2.3 Die verschiedenen Nachhaltigkeitszertifikate
2.3.1 DGNB
2.3.2 LEED

3. Kritische Betrachtung von Nachhaltigkeitszertifikaten
3.1 Vorteile
3.2 Nachteile

4. Fazit

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das Drei-Säulen-Modell

Abbildung 2: Erfüllungsgrade in der DGNB Zertifizierung nach der neuen Auszeichnungslogik

Abbildung 3: (Ökonomische) Gründe für ein Gebäudezertifikat

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Abstufung der einzelnen LEED Zertifikate

Tabelle 2: Anzahl von Green Buildings von HOCHTIEF

1. Einleitung

Die wissenschaftliche Arbeit befasst sich mit den Vor- und Nachteilen von Nachhaltigkeitszertifikaten. Da die heutige Zeit sowohl durch einen steigenden Trend, als auch durch die Notwendigkeit zu einem nachhaltigen Lebensstil geprägt ist, lässt sich auch in der Immobilienwirtschaft dieser Trend feststellen. Das Bedürfnis nach nachhaltig gebauten Immobilien, auch „Green Buildings“ genannt, steigt zum Vorjahr deutlich an.

Nachhaltigkeitszertifikate werden ausgestellt, damit Dritte Immobilien in ihrer Nachhaltigkeit unterschieden und miteinander verglichen können. Vor allem Investoren legen bei der Objektauswahl einen großen Wert auf eine solche Zertifizierung, da dies höhere Einnahmen verspricht. Eine Herausforderung ergibt sich dahingehend, dass eine Immobilie bestimmte Kriterien einhalten muss, damit diese eine solche Auszeichnung verliehen bekommt. Die Kriterien der einzelnen Systeme unterscheiden sich jedoch stark in der Herangehensweise und in ihren Anforderungen an die Immobilien, wodurch ein direkter Vergleich und die Nachvollziehbarkeit des Zustands erschwert sind.

Aufgrund der breit gefächerten Bereiche der Immobilienwirtschaft werden auch verschiedene Anforderungen an die einzelnen Bereiche gestellt. Zum einen muss der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet werden. Dieser bezieht sich sowohl auf die Planung, den Bau, die Nutzungsphase, als auch auf den Rückbau. Zum anderen unterscheiden sich auch die verschiedenen Immobilientypen in ihren Anforderungen. Zudem können nicht nur Neubauten, die diese Kriterien erfüllen, ein solches Zertifikat erhalten, sondern auch modernisierte Bestandsobjekte.

Das Ziel dieser Hausarbeit ist es, die Chancen und Schwierigkeiten von Nachhaltigkeitszertifikaten herauszustellen, zu diskutieren und zu bewerten. Es wird geprüft, ob die Zertifikate einen signifikanten Mehrwert bieten, oder nur zur Imageaufwertung dienen. Hierzu wird zunächst der Begriff ‚Nachhaltigkeit’ definiert. Unter Nachhaltigkeit wird oft lediglich der ökologische Aspekt verstanden, welcher allerdings nur einen Teil des Konstruktes bildet. Mit Zuhilfenahme des Drei-Säulen-Modells wird erläutert, in welchem Maße die ökonomische und soziale Ebene, über den ökologischen Aspekt hinaus, in die Nachhaltigkeitsarbeit involviert sind. Es werden sowohl die Ziele also auch die Herausforderungen an die Immobilien und die Unternehmen herausgestellt.

In Kapitel 2.3 „Die verschiedenen Nachhaltigkeitszertifikate“ werden zwei unterschiedliche Systeme zur Ausstellung der Nachhaltigkeitszertifikate vorgestellt und sowohl die Vorgehensweise, als auch die Anforderungen an die Immobilien ausgearbeitet. Da sich auch die einzelnen Immobilientypen differenzieren lassen, wird der Immobilien-Investmentmarkt, der Büroimmobilienmarkt, sowie der Einzelhandel- und Wohnimmobilienmarkt berücksichtigt.

Der Hauptteil der Hausarbeit befasst sich mit der kritischen Bewertung und der Ausarbeitung der Vor- und Nachteile, die sich durch die Verwendung der einzelnen Zertifikate ergeben. Hierzu werden die Beurteilungskriterien, aber unter anderem auch die Kosten, der Aufwand und die Durchsichtigkeit herausgestellt und miteinbezogen. Abschließend erfolgt im Fazit eine Gesamtbeurteilung der verschiedenen Ergebnisse.

2. Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Bestandteil, wenn es um das Thema Nachhaltigkeit geht. Es entfallen ca. ein Drittel der ܥܱଶ-Emissionen und ca. 40% des Rohstoffsund Energieverbrauchs auf Gebäude. Mit nachhaltig gebauten Immobilien kann die Umweltbelastung drastisch reduziert werden.1 Hierbei ist der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie zu betrachten: von der Projektentwicklung bis hin zu der Verwertung. Nicht nur die Umgestaltung der Gebäude, sondern auch die Unternehmen selbst können zu einer zukunftsfähigen Umwelt beitragen.2

2.1 Definition von Nachhaltigkeit

1713 wurde der Begriff “Nachhaltigkeit” das erste Mal von Hans Carl von Carlowitz in der Forstwirtschaft verwendet.3 Damals stand allein die materielle Nachhaltigkeit im Fokus. Es sollte nicht mehr Holz genutzt werden als nachwachsen kann. Im Laufe der Zeit kommen immer wieder neue Definitionen dazu. Je nach Ursprung der Definitionen, lassen sich unterschiedlich Anhaltspunkte feststellen, der Grundgedanke bleibt jedoch gleich. Die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung definierte Nachhaltigkeit im Brundtland-Bericht aus dem Jahr 1987 wie folgt: „Dauerhafte Entwicklung ist Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können.“ 4

Anhand der intra- und intergenerativen Gerechtigkeit lässt sich die Bedürfnisbefriedigung der Generationen beschreiben. Die intragenerative Gerechtigkeit beschreibt das Recht eines jeden Menschen, seinen Bedürfnissen nachzukommen. Hierbei wird jedoch die Interaktion zwischen den verschiedenen Generationen außer Acht gelassen. Mit der Beziehung zwischen den einzelnen Generationen beschäftigt sich jedoch die intergenerative Gerechtigkeit, welche auf die gerechte Verteilung der Ressourcen zwischen den Generationen Rücksicht nimmt, es besteht eine Art Generationenvertrag.5

1992 wurde die moderne Auffassung von Nachhaltigkeit neu definiert und verbindlich gemacht. Seit der Rio-Konferenz gilt, dass Nachhaltigkeit aus drei Säulen besteht, der ökologischen, ökonomischen und sozialen Säule. Im nächsten Abschnitt wird das so genannte Drei-Säulen-Modell näher erläutert.6

2.2 Das Drei-Säulen-Modell

In dem Bericht der Enquetekommission des Deutschen Bundestages wird festgelegt, dass Nachhaltigkeit weit über den ökologischen Aspekt hinausgeht. Es heißt: „In Deutschland reift allmählich die Erkenntnis, dass mit dem Leitbild der nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung wichtige Entwicklungslinien auch „jenseits der ökologischen Dimension" angesprochen werden.“7 Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft bilden die drei Säulen und stehen nicht nur gleichwertig nebeneinander, sondern sind auch ineinander verflochten. Aufgrund dieser Definition von Nachhaltigkeit werden die Unternehmen und Immobilien vor neue Anforderungen gestellt und müssen ihre Ziele neu definieren.8

Das Ziel der ökologischen Nachhaltigkeit ist es, die natürlichen Ressourcen zu erhalten und ggf. zu erhöhen. In der Immobilienwirtschaft kann das Ziel durch die Verwendung erneuerbarer Energien und Rohstoffe erreicht werden. Auch die Minimierung von Gefahrenstoffen unterliegt dem ökologischen Ziel. Menschen und Umwelt sollen nicht gefährdet werden.9

Eine dauerhaft tragfähige Wirtschaftsweise ist das Ziel mit dem sich die ökonomische Säule befasst. Für Immobilienwirtschaft bedeutet es, dass zum einen niedrige Lebenszykluskosten und zum anderen hohe Flächeneffizienz im Vordergrund stehen. Ein weiteres Ziel ist auch, dass die Grundversorgung durch nachhaltige Produkte gewährleistet wird.10

Die letzte Säule des Modells ist die soziale Nachhaltigkeit. Es wird eine dauerhaft lebenswerte Gesellschaft gefordert, in der die Achtung der Menschenrechte und die soziale Gerechtigkeit oberste Priorität haben. Hinzu kommen die Ziele des gleichwertigen, letzten Standbeins der Nachhaltigkeit: Eine Demokratie in der die Menschen die Chance haben mitzuwirken, eine Rechtsstaatlichkeit, so wie die Vermeidung von Armut. Die Herausforderung für die Immobilienwirtschaft ist es, durch die Immobilien einen Ort zu schaffen, der Sicherheit und Wohlbefinden suggeriert.11

Abbildung 1: Das Drei-Säulen-Modell12

Die Umsetzung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekte in Unternehmen wird auch „Coperate Social Responsibility“ (CSR) genannt und soll einer besseren Vergleichbarkeit der Unternehmen dienen. 2017 hat die Bundesregierung das CSR-RichtlinieUmsetzungsgesetz eingeführt und verpflichtet börsennotierte Unternehmen ab 500 Mitarbeitern in ihren Berichten nicht nur auf die finanziellen Aspekte einzugehen, sondern auch soziale und ökologische Ziele zu definieren und diese umzusetzen. Die Berichte dienen zum einen der Information für Dritte, zum anderen sollen die Risiken der Unternehmen frühzeitig erkannt und verhindert werden.13

Ein Leitfaden für Immobilienunternehmen, die drei Säulen umzusetzen, ergibt sich durch den Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), welcher einen deutschen Nachhaltigkeitskodex entwickelt hat.14 Der ZIA ist eine ordnungs- und wirtschaftspolitische Interessenvertretung der Immobilienwirtschaft. Folgende Punkte zeigen einen Leitfaden, zudem sich Immobilienunternehmen verpflichten können. Wenn sie dies tun, unterschreiben sie folgende Grundsätze:

1. Wir sind uns der hohen Bedeutung der Immobilienwirtschaft für eine nachhaltige Entwicklung bewusst und nehmen die damit verbundene gesellschaftliche Verantwortung an.

2. Die Prinzipien der Nachhaltigkeit sind integraler Bestandteil der Wertesysteme, Strategien und Strukturen unserer Unternehmen.

3. Wir orientieren uns bei der Festlegung und Verfolgung unserer kurz-, mittel- und langfristigen Ziele an Nachhaltigkeitsgrundsätzen.

4. Die Entwicklung von Produkten und Dienstleistungen und die Auswahl unserer Geschäftspartner erfolgt unter Berücksichtigung nachhaltiger Prinzipien.

5. Bei der Auswahl, Entwicklung, Fortbildung und Führung von Mitarbeitern lassen wir uns von den Grundsätzen der Nachhaltigkeit leiten

6. Wir beziehen unsere Mitarbeiter aktiv in unser Bemühen um Nachhaltigkeit ein und wollen sie dafür begeistern.

7. Wir wollen die gesetzlichen Mindestanforderungen übertreffen, kontinuierliche Verbesserungen erreichen und damit Vorbild sein.

8. Wir veröffentlichen unsere Ziele, Maßnahmen, Aktivitäten und Fortschritte jährlich in Nachhaltigkeitsberichten oder in unseren Geschäftsberichten. Wir konzentrieren uns dabei auf nachprüfbare Fakten und operieren auf der Basis eines Branchenstandards, an dessen Verbreitung wir aktiv mitarbeiten.

9. Um die branchenweite Messbarkeit von Nachhaltigkeitsmaßnahmen zu ermöglichen und Transparenz zu schaffen, stellen wir der Allgemeinheit und unabhängigen Instituten die erforderlichen Informationen zur Verfügung.

10. Durch unsere Positionierung als nachhaltige Unternehmen tragen wir dazu bei, die Orientierung an den Prinzipien der Nachhaltigkeit innerhalb und außerhalb der Immobilienwirtschaft zu verbreiten.15

Neben dieser zum Teil freiwilligen Verpflichtung, tragen auch die strengeren Energieanforderungen, wie die ENEV zum Schutz der Umwelt bei und bieten eine bessere Transparenz der Energiestandards der Gebäude.16

2.3 Die verschiedenen Nachhaltigkeitszertifikate

Um eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten haben sich auch die Entwickler der Systeme von Nachhaltigkeitszertifikaten zum Ziel erklärt, die bestimmte Anforderungen an Gebäude stellen. Es wird zwischen verschiedenen Nachhaltigkeitszertifikaten unterschieden. In den nächsten beiden Unterpunkten werden die in Deutschland verbreitetsten Zertifikate vorgestellt. Zum einen das System der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und das der „Leadership in Energy and Environmental Design“ (LEED). Beide Systeme sind für verschiedene Gebäudetypen geeignet und stellen differenzierte Anforderungen an Neubauten und Bestandsobjekte. Die Anforderungen, welche die Systeme an die Gebäude stellen, überschreiten die gesetzlichen Mindeststandards und sollen eine Vergleichbarkeit und Messbarkeit begünstigen. 17

2.3.1 DGNB

Das System der DGNB ist eines der weit verbreitetsten Nachhaltigkeitszertifikate in Deutschland. Seit 2008 wird dieses Zertifikat, welches vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung entwickelt wurde, vergeben. Bei Bestandsobjekten werden sechs Themenfelder, 37 Kriterien und sechs Kernthemen behandelt. Die drei Themenfelder des Drei-Säulen-Modells werden bei diesem System gleichwertig betrachtet. Hinzugezogen werden in absteigender Gewichtung die technische Qualität, die Prozess Qualität und die Standortqualität. Wichtig ist hierbei, dass das Gebäude als Ganzes bewertet wird und nicht nur die einzelnen Kriterien. Durch Zielwerte lässt sich die Nachhaltigkeit eines Gebäudes bestimmen. Die Zertifikate werden in vier verschiedenen Ausführungen vergeben, in Platin, Gold, Silber und Bronze. Bei Neubauten entfällt die Bronze-Auszeichnung.18

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (2012): https://www.zia- deutschland.de/fileadmin/Redaktion/Positionen/PDF/ZIA-Nachhaltigkeitsleitfaden.pdf S. 16 (Pdf Download: 17.07.2018)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Erfüllungsgrade in der DGNB Zertifizierung nach der neuen Auszeichnungslogik19

2.3.2 LEED

Seit 1998 ist das amerikanische System LEED auf dem Markt für Nachhaltigkeitszertifikate und wurde vom U.S. Green Building Council entwickelt. Dieses Zertifikat dient der freiwilligen Bewertung von Nachhaltigen Immobilien und teilt diese in „Zertifiziert“, „Silber“, „Gold“ und „Platin“ ein. Je nach erreichter Punktzahl, wird die Immobilie in eine Kategorie eingestuft. In Tabelle 1 werden die zu erreichenden Punktzahlen mit der dazugehörigen Auszeichnung abgebildet. Zunächst diente es nur der Bewertung von Büroimmobilien. Seit 2000 wurde das System erweitert und deckt nun mit zehn Varianten eine große Bandbreite von Immobilientypen ab. Es wird unterteilt in nachhaltige Baugelände, effiziente Wassernutzung, Energie und Atmosphäre, verwendete Baumaterialien und Ressourcen, Komfort und Innenraumklima, regionale Schwerpunkte, so wie die Innovationen und Design. Es lässt sich ein Schwerpunkt der ökologischen und sozialen Bereiche feststellen. Die Systeme LEED for Homes für Wohnimmobilien und LEED-ND, welches für Liegenschaftsentwicklung geeignet ist, weichen von den sieben Kategorien ab. Grundsätzlich lässt sich herausstellen, dass die Bereiche nachhaltiges Baugelände, Wassereinsparung und Energie und Atmosphäre den Hauptteil der Bewertung ausmachen. 20

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Abstufung der einzelnen LEED Zertifikate21

[...]


1 Hellmann, S. (2017): Nachhaltige Immobilien sind auch für Investoren attraktiv, URL: https://www.welt.de/wirtschaft/bilanz/article170459315/Nachhaltige-Immobilien-sind-auch-fuerInvestoren-attraktiv.html Stand: 14.07.2018

2 Vornholz , G. (2017). 4. Zukunft der Immobilienwirtschaft und - märkte - Megatrends. In Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft (S. 143-232). Berlin, Boston: De Gruyter.

3 Kibat, K. (2014): Nachhaltigkeit - Eine Erfindung der Forstwirtschaft. In: Wochenblatt für Papierfabrikation Nr. 08 URL: http://www.wiso-net.de/document/WFP__20140829276657 Stand: 14.07.2018

4 Ebd.

5 Günter Vornholz (2017): a.a.O. (S. 143-232). Berlin, Boston: De Gruyter.

6 Kibat, K. (2014): a.a.O. Stand: 14.07.2018

7 Deutscher Bundestag (1998): Schutz des Menschen und der Umwelt - Ziele und Rahmenbedingungen einer nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung URL: https://www.nachhaltigkeit.info/artikel/13_bt_ek_mensch_umwelt_664.htm Stand: 26.07.2018

8 Günter Vornholz (2017: a.a.O., S. 218. Berlin, Boston: De Gruyter.

9 Braun, H. P., Reents, M., Wenzel, P., Zahn, P., & Wenzel, P. (2013): Facility Management: Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung, 6. Auflage. S. 105, Berlin, Heidelberg: Vieweg

10 Günter Vornholz (2017): a.a.O., S. 218. Berlin, Boston: De Gruyter.

11 Ebd.

12 Eigene Darstellung in Anlehnung an: Lexikon der Nachhaltigkeit (2015): Drei Säulen Modell URL: https://www.nachhaltigkeit.info/artikel/1_3_a_drei_saeulen_modell_1531.htm Stand: 28.07.2018

13 Bundesministerium für Arbeit und Soziales (2017): Neue CSR-Berichtspflicht für Unternehmen ab 2017 URL: https://www.csr-in-deutschland.de/DE/Politik/CSR-national/Aktivitaeten-der- Bundesregierung/CSR-Berichtspflichten/csr-berichtspflichten.html Stand: 26.07.2018

14 Schleich, H. (2015). 3. Corporate Social Responsibility in Immobilienunternehmen. In: Karl-Werner Schulte, Stephan Bone-Winkel, Wolfgang Schäfers (Eds.), Immobilienökonomie I: Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 5. Auflage. S.978-980 Berlin, Boston: De Gruyter

15 ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (2012): https://www.ziadeutschland. de/fileadmin/Redaktion/Positionen/PDF/ZIA-Nachhaltigkeitsleitfaden.pdf S. 16 (Pdf Download: 17.07.2018)

16 Schleich, H. (2015): a.a.O. S.982 Berlin, Boston: De Gruyter

17 Schleich, H. (2015): a.a.O. S.995 Berlin, Boston: De Gruyter

18 DGNB (2018): Bewertung und Auszeichnung URL: https://www.dgnb-system.de/de/system/bewertung/ Stand: 26.07.2018

19 DGNB(2018): Erfüllungsgrade in der DGNB Zertifizierung nach der neuen Auszeichnungslogik.URL: https://www.dgnb.de/de/aktuell/pressemitteilungen/2015/neue-auszeichnungslogik-dgnb-fuehrt-platinzertifikat-ein Stand 28.07.2018

20 Ebert, T., Eßig, N., Hauser, G. (2010): Zertifizierungssysteme im Detail. In Zertifizierungssysteme für Gebäude: Nachhaltigkeit bewerten - Internationaler Systemvergleich - Zertifizierung und Ökonomie. (pp. 3075) Berlin: De Gruyter

21 eigene Darstellung in Anlehnung an: U.S. Green Building Council (2018): LEED is green Building URL: https://new.usgbc.org/leed Stand: 28.07.2018

Ende der Leseprobe aus 19 Seiten

Details

Titel
Vor- und Nachteile von Nachhaltigkeitszertifikaten
Hochschule
EBZ Business School (ehem. Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft)
Note
1,0
Autor
Jahr
2018
Seiten
19
Katalognummer
V446166
ISBN (eBook)
9783668825963
ISBN (Buch)
9783668825970
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Nachhaltigkeit, Green Buildings, Immobilie, bauen, dgnb
Arbeit zitieren
Vivien Tacke (Autor), 2018, Vor- und Nachteile von Nachhaltigkeitszertifikaten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/446166

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