Seit 2010 ist die Anzahl der Kauffälle auf dem Karlsruher Immobilienmarkt rückläufig. Während bis 2013 noch über 3.000 Kauffälle pro Jahr verzeichnet wurden, waren es 2017 lediglich 2.272. Durchschnittlich handelt es sich zudem nur bei jedem achten Kauffall um ein unbebautes Grundstück. Es sind jedoch unbebaute Grundstücke, die vorrangig zur Ermittlung von Bodenrichtwerten herangezogen werden. Im Gebiet der Innenstadt verschärfen sich die Rahmenbedingungen für die Bodenrichtwertermittlung, da unbebaute Grundstücke dort typischerweise kaum vorhanden sind. Dennoch müssen dort nach gesetzlicher Vorgabe Bodenrichtwerte ermittelt werden. Aus dieser Problemlage entwickeln sich folgende Fragen:
Was sind Bodenrichtwerte überhaupt, wozu dienen sie und wer ist für ihre Ermittlung und Veröffentlichung zuständig? Und wie können Bodenrichtwerte ermittelt werden, wenn zu wenige oder gar keine Kauffälle vorliegen?
Diese und weitere Fragen werden in der vorliegenden Arbeit beantwortet. Ziel der Arbeit ist es, trotz der kaum vorhandenen Kauffälle Bodenrichtwerte für die Innenstadt Karlsruhes zu ermitteln. Daher werden im Rahmen dieser Untersuchung andere Parameter, wie unter anderem Erdgeschossladenmieten und Passantenfrequenzen, ausgewertet. Die ermittelten Ergebnisse werden anschließend mit den bereits vorhandenen Bodenrichtwerten verglichen, um daraus Empfehlungen zur Anpassung der Bodenrichtwerte sowie zu den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen abzuleiten. Unter Einbeziehung vergleichbarer Städte wird zudem eine Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus in Karlsruhe durchgeführt.
Das Problem der Bodenrichtwertermittlung ohne vorhandene Kauffälle betrifft nicht nur die Karlsruher Innenstadt. Gebiete, in denen kaum oder gar keine unbebauten Grundstücke veräußert werden, gibt es nahezu in jeder Großstadt. In der Wertermittlungspraxis und in der immobilienwirtschaftlichen Forschung sind unterschiedliche Ansätze zur Lösung dieses Problems zu finden. Nicht alle diese Ansätze sind jedoch uneingeschränkt geeignet für die Bodenrichtwertermittlung. Das in der vorliegenden Untersuchung beschriebene Verfahren kann auch in anderen Innenstädten angewendet werden. Diese Arbeit ist daher nicht nur für das Gebiet der Innenstadt Karlsruhes von Relevanz, sondern leistet auch einen generellen Beitrag zur Forschung.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Konzeptionelle Grundlagen
2.1 Gutachterausschuss
2.1.1 Gesetzliche Grundlagen und Aufbau des Gutachterausschusswesens
2.1.2 Aufgaben und Zuständigkeit
2.2 Bodenrichtwert
2.2.1 Definition des Bodenrichtwerts
2.2.2 Bodenrichtwertzonen
2.2.3 Ermittlung von Bodenrichtwerten
2.2.4 Bedeutung von Bodenrichtwerten
2.3 Alternative Verfahren zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
2.3.1 Relatives Lagewertverfahren in Anlehnung an Hildebrandt (1976)
2.3.2 Residualwertverfahren
2.3.3 Mietlageverfahren
2.3.4 Sonstige Verfahren und Auswahl des Verfahrens für diese Untersuchung
3 Methodische Grundlagen
3.1 Vorbereitung der Datenerhebung
3.1.1 Untersuchungsgebiet
3.1.2 Auswahl der zu erhebenden Parameter
3.1.2.1 Parameter für die Ermittlung der vorläufigen Bodenrichtwerte
3.1.2.2 Parameter für die Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus
3.1.3 Erstellung des Fragebogens und Ankündigung der Datenerhebung
3.2 Durchführung der Datenerhebung
3.2.1 Verteilung der Fragebögen
3.2.2 Erinnerung an die Fragebögen
3.2.3 Analyse des Rücklaufs
3.3 Regressionsanalyse
3.3.1 Modellformulierung
3.3.2 Schätzung der Regressionsfunktion
3.3.3 Prüfung der Regressionsfunktion
3.3.4 Prüfung der unabhängigen Variablen
3.3.5 Residuenanalyse
4 Ermittlung und Darstellung der Ergebnisse
4.1 Ermittlung der vorläufigen Bodenrichtwerte
4.1.1 Ermittlung des Vergleichsmaßstabs für die Miete (VM)
4.1.2 Ermittlung des normierten Vergleichsmaßstabs für die Miete (VMnorm)
4.1.3 Zusammenhang des VMnorm mit den normierten Bodenrichtwerten
4.1.4 Anpassung der Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertzonen
4.2 Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus
4.2.1 Überprüfung anhand der Einwohneranzahl
4.2.2 Überprüfung anhand der maximalen Ladenmiete
4.2.3 Überprüfung anhand von Einzelhandelskennziffern
4.2.4 Überprüfung anhand der Passantenfrequenzen
4.2.5 Ermittlung der endgültigen Bodenrichtwerte
4.3 Überprüfung der Ergebnisse auf Plausibilität
4.3.1 Plausibilitätskontrolle der relativen Wertunterschiede einzelner Zonen
4.3.2 Plausibilitätskontrolle der absoluten Höhe der Bodenrichtwerte
5 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Ziel der Arbeit ist es, trotz unzureichender Kauffälle für die Innenstadt Karlsruhes präzise Bodenrichtwerte zu ermitteln, um bestehende Zonen zu überprüfen und zu optimieren. Die Forschungsfrage konzentriert sich darauf, wie mithilfe alternativer Parameter wie Erdgeschossladenmieten und Passantenfrequenzen sowie statistischer Regressionsanalysen eine belastbare Wertermittlung erfolgen kann.
- Methodische Ansätze der Bodenrichtwertermittlung bei Datenarmut
- Einflussfaktoren auf die Mietpreisgestaltung im gewerblichen Bereich
- Statistische Modellierung durch Regressionsanalysen
- Vergleichende Analyse des Bodenrichtwertniveaus mit anderen Großstädten
- Optimierung von Bodenrichtwertzonen durch kleinräumige Anpassungen
Auszug aus dem Buch
2.3.1 Relatives Lagewertverfahren in Anlehnung an Hildebrandt (1976)
Das relative Lagewertverfahren ist ein Lagewertmodell. Abbildung 7 zeigt die vier wesentlichen Schritte dieses Verfahrens. Zuerst werden Bodenrichtwertzonen gemäß § 196 Abs. 1 S. 3 BauGB festgelegt. Wurden bereits Bodenrichtwertzonen gebildet, sind diese einer Überprüfung zu unterziehen und gegebenenfalls anzupassen. Im Anschluss werden für die einzelnen Bodenrichtwertzonen quantitative Werte für die Lagequalität (relative Lagewerte) bestimmt. Dies erfolgt auf Grundlage einer festgelegten Bezugsbodenrichtwertzone. Wichtig ist dabei die Beachtung von Lage- und Nutzungsunterschieden der einzelnen Bodenrichtwertzonen (vgl. Jeschke (2011), S. 25 f.). Die Ermittlung der relativen Lagewerte übernehmen Sachverständige. Dazu können Ortsbesichtigungen nötig sein. Den relativen Lagewerten liegt eine vorher definierte Skala zugrunde (vgl. Oberer Gutachterausschuss im Land Brandenburg (2006), S. 15 ff.).
Im nächsten Schritt werden die relativen Lagewerte kalibriert. Das bedeutet, dass sie in Verbindung mit absoluten Bodenpreisen gebracht werden. Diese ergeben sich für jede Zone, in der Kaufpreise vorliegen, jeweils aus dem durchschnittlichen normierten Bodenwert (vgl. Jeschke (2011), S. 26). Falls bereits stellenweise vorhanden, können auch Bodenrichtwerte zur Kalibrierung verwendet werden. Voraussetzung für die Kalibrierung ist also, dass zumindest vereinzelt Bodenwerte aus der Kaufpreissammlung oder bereits Bodenrichtwerte verfügbar sind. Diese Daten müssen – im Gegensatz zum unmittelbaren Vergleichswertverfahren – jedoch nicht für alle Bodenrichtwertzonen vorliegen. Zur Kalibrierung wird ein funktionaler Zusammenhang zwischen den relativen Lagewerten und den entsprechenden Bodenpreisen hergestellt (vgl. ebd.). Damit lassen sich dann im letzten Schritt für alle Bodenrichtwertzonen jeweils Vorschläge für Bodenrichtwerte berechnen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Beschreibt die rückläufige Anzahl an Immobilienkauffällen in Karlsruhe und leitet daraus die Notwendigkeit ab, alternative Methoden zur Ermittlung von Bodenrichtwerten zu entwickeln.
2 Konzeptionelle Grundlagen: Erläutert die gesetzlichen Rahmenbedingungen und Rollen von Gutachterausschüssen sowie verschiedene theoretische Verfahren zur Bodenwertermittlung.
3 Methodische Grundlagen: Detailliert die Vorbereitung der Datenerhebung, die Auswahl relevanter Parameter (Mieten, Passanten) und die statistischen Methoden (Regressionsanalyse).
4 Ermittlung und Darstellung der Ergebnisse: Präsentiert die praktische Anwendung der entwickelten Modelle, die Ermittlung der vorläufigen Werte sowie deren Überprüfung und Anpassung anhand des Städtevergleichs.
5 Zusammenfassung und Ausblick: Fasst die wesentlichen Ergebnisse zusammen und reflektiert kritisch über die methodischen Herausforderungen sowie zukünftige Optimierungsmöglichkeiten.
Schlüsselwörter
Bodenrichtwerte, Innenstadt Karlsruhe, Mietlageverfahren, Regressionsanalyse, Immobilienwertermittlung, Bodenrichtwertzonen, Gewerbeimmobilien, Passantenfrequenzen, Bodenwert, Kaufpreissammlung, Wertermittlungsrecht, Immobilienmarkttransparenz, Datenerhebung, Standortfaktoren, normierte Vergleichsmiete.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der methodischen Herausforderung, in Innenstädten mit geringer Transaktionsdichte (kaufpreisarmen Gebieten) rechtssichere und marktgerechte Bodenrichtwerte zu ermitteln.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen die rechtlichen Grundlagen der Wertermittlung, verschiedene deduktive Ermittlungsverfahren, die Datenerhebung bei gewerblichen Objekten und die statistische Auswertung mittels Regressionsmodellen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Hauptziel ist die Ermittlung aktueller Bodenrichtwerte für die Innenstadt Karlsruhes, um die bestehenden Zonenabgrenzungen zu überprüfen und die Bodenrichtwertniveaus zu kalibrieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird primär ein deduktiver Preisvergleich unter Verwendung von Erdgeschossladenmieten, Passantenfrequenzen und Flächenparametern angewandt, wobei die Daten mittels Regressionsanalysen statistisch verarbeitet werden.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Aufbereitung konzeptioneller und methodischer Grundlagen, die Durchführung einer eigenen Datenerhebung im Untersuchungsgebiet sowie die ausführliche Darstellung und Plausibilisierung der daraus resultierenden Bodenrichtwertanpassungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Bodenrichtwerte, Regressionsanalyse, Mietlageverfahren, Standortfaktoren und Immobilienwertermittlung maßgeblich definiert.
Warum konnte das übliche Vergleichswertverfahren nicht genutzt werden?
In der Karlsruher Innenstadt gab es einen Mangel an Kauffällen unbebauter Grundstücke, welche die notwendige Grundlage für ein direktes Vergleichswertverfahren bilden würden.
Welche Bedeutung haben Passantenfrequenzen für die Wertermittlung?
Passantenfrequenzen sind ein wesentlicher Indikator für die Attraktivität einer Lage für den Einzelhandel und korrelieren stark mit dem erzielbaren Mietniveau, weshalb sie als unabhängige Variable in die Regressionsmodelle einflossen.
- Arbeit zitieren
- Tim Hild (Autor:in), 2018, Die Ermittlung von Bodenrichtwerten in der Innenstadt Karlsruhes, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/447113
