Die Zinsen erreichen ihr Allzeittief, der Dax stellt neue Rekorde auf und gleichzeitig bestätigt das Statische Bundesamt eine Inflation, gemessen am Verbraucherpreisindex zum 01/2018, von 1,6 %. Besonders aufgrund der Niedrigzinsphase bangen etliche Anleger, um den Werterhalt ihres Privatvermögens. Die Möglichkeiten sind begrenzt. So gewinnt einerseits der Bereich der Finanzmärkte, aber auch die Investition in Immobilien seit der Niedrigzinsphase immer mehr an Attraktivität und Relevanz.
Bezogen auf die Investition in Immobilien stellt sich nun die Frage, was hierbei beachtet werden muss. Als Entscheidungshilfe wird in dieser Hausarbeit ein Lösungsweg entwickelt, der die wichtigsten Kriterien aufzeigt, um bereits im Voraus abwägen zu können, ob eine Investition sinnvoll ist oder nicht.
Zu Beginn der Hausarbeit werden die Alternativen, Kauf oder Neubau, gegenübergestellt. Weiterhin wird dann dargestellt, welche Finanzierungsmöglichkeiten es beim Erwerb gibt. Hierbei wird auf die entscheidungsrelevanten Kriterien: die Lage, die Bauqualität und Bauweise, sowie die möglichen Wertermittlungsverfahren, die Renditeberechnung und letztendlich die rechtlichen und steuerlichen Aspekte eingegangen. Anschließend werden die Kriterien anhand einer Eigentumswohnung beispielhaft veranschaulicht und mit einem Fazit abgeschlossen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Investmentstrategie für Wohnimmobilien
2.1 Grundsatzentscheidung – Kauf oder Bau ?
2.2 Finanzierungsmöglichkeiten beim Erwerb
2.3 Kriterien zur Bestimmung von Immobilien als Investment
2.3.1 Lage
2.3.2 Bauqualität und Bauweise
2.3.3 Wertermittlungsverfahren
2.3.4 Renditeberechnung
2.3.5 Rechtliche Aspekte
2.3.5.1 Grundbuch
2.3.5.2 Mietvertrag
2.3.5.3 Nebenkosten
2.3.6 Steuerliche Aspekte
3 Anwendung der Kriterien an einem Beispiel der KSK Stade
3.1 Lage
3.2 Bauqualität und Bauweise
3.3 Wertermittlungsverfahren
3.4 Renditeberechnung
3.5 Rechtliche Aspekte
3.6 Steuerliche Aspekte
4 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht, wie Privatinvestoren in einem Niedrigzinsumfeld durch den gezielten Erwerb von Wohnimmobilien den Werterhalt ihres Privatvermögens sichern können, indem sie die für die Investitionsentscheidung relevanten Kriterien analysiert und an einem praktischen Beispiel der Kreissparkasse Stade validiert.
- Vergleich zwischen Neubau und Bestandsimmobilie unter Kostengesichtspunkten.
- Analyse relevanter Investitionskriterien (Lage, Bauqualität, Wertermittlung).
- Methoden zur Berechnung der Nettomietrendite und Renditeoptimierung.
- Bedeutung rechtlicher Rahmenbedingungen wie Grundbuch und Mietvertrag.
- Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilieninvestitionen.
- Praxisnahe Anwendung der Kriterien am Beispiel der KSK Stade.
Auszug aus dem Buch
2.1 Grundsatzentscheidung – Kauf oder Bau ?
Die erste Entscheidung, die bei einer Investition in Wohnimmobilien getroffen werden muss, besteht darin, ob ein Neubau errichtet oder eine Bestandsimmobilie erworben werden soll.
Sowohl bei Bestandsimmobilien, als auch beim Neubau, kann es große qualitative Unterschiede geben. Vorrangig bezieht sich dies auf die Ausstattung, auf den Schnitt und auf die Bausubstanz des Objektes. Jedoch sind die Unterschiede bei Bestandsimmobilien deutlich größer als bei Neubauten und müssen somit mehr geprüft werden. In beiden Fällen fallen Grunderwerbsteuer und Notarkosten an. Die Grunderwerbsteuer liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Bezugsgröße zur Berechnung der Grunderwerbsteuer ist beim Neubau das Grundstück. Bei einer Bestandsimmobilie gilt hier als Bezugsgröße der gesamte Kaufpreis des Objektes. Somit bestehen hier eindeutig Vorteile beim Neubau. Die Notarkosten betragen circa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Falls zusätzlich der Erwerb über einen Makler lief, fallen bis zu 7 % des Kaufpreises als Maklerprovision an. Auch hier liegt der Vorteil beim Neubau. Die Maklerprovision wird beim Neubau nur auf das Grundstück berechnet. Bei der Bestandsimmobilie wird sie, wie bei der Grunderwerbsteuer, auf den gesamten Kaufpreis des Objektes berechnet.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung beleuchtet die Motivation für Immobilieninvestitionen angesichts niedriger Zinsen und einer positiven Inflationsrate sowie den Aufbau der Hausarbeit.
2 Investmentstrategie für Wohnimmobilien: Hier werden theoretische Grundlagen wie die Abwägung zwischen Neubau und Bestand, Finanzierungsformen sowie diverse Entscheidungskriterien für Investitionen erläutert.
3 Anwendung der Kriterien an einem Beispiel der KSK Stade: In diesem Kapitel werden die theoretisch erarbeiteten Kriterien praxisnah auf eine konkrete Eigentumswohnung der Kreissparkasse Stade angewandt.
4 Fazit: Das Fazit fasst zusammen, dass Immobilien eine attraktive Anlageform darstellen, sofern der Investor eine gründliche Analyse der spezifischen Chancen und Risiken vornimmt.
Schlüsselwörter
Wohnimmobilien, Investitionsstrategie, Kreissparkasse Stade, Nettomietrendite, Niedrigzinsphase, Immobilienfinanzierung, Eigentumswohnung, Ertragswertverfahren, Bestandsimmobilie, Neubau, Rendite, Steuervorteile, Immobilienbewertung, Vermögenssicherung, Investitionskriterien.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt Wohnimmobilien als eine Strategie zur Kapitalanlage für Privatinvestoren, um in einem Umfeld mit niedrigen Zinsen das Privatvermögen zu erhalten.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die Arbeit fokussiert auf Entscheidungskriterien beim Erwerb, Finanzierungsmöglichkeiten, Renditeberechnungen, rechtliche Rahmenbedingungen sowie steuerliche Aspekte bei Immobilien.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Entwicklung eines Leitfadens zur Entscheidungsunterstützung für Privatinvestoren, um die Sinnhaftigkeit einer Immobilieninvestition vorab prüfen zu können.
Welche wissenschaftliche Methode wird zur Analyse verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine theoretische Auseinandersetzung mit der Literatur und eine angewandte Fallstudie, in der die erarbeiteten Kriterien exemplarisch auf eine Eigentumswohnung der KSK Stade angewandt werden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Herleitung der Investitionskriterien (Lage, Bauqualität, Wertermittlung, rechtliche und steuerliche Aspekte) und deren praktische Anwendung an einem realen Objektbeispiel.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wohnimmobilien, Rendite, Investitionskriterien, Niedrigzinsphase, Eigenkapital, Finanzierung, Wertermittlung und steuerliche Abschreibung.
Welche Bedeutung hat der Standort bei der Investitionsentscheidung?
Der Lagefaktor wird als essenziell eingestuft, da er nicht veränderbar ist und maßgeblich die Vermietbarkeit sowie die langfristig erzielbare Miete und somit die Rendite beeinflusst.
Welchen Einfluss haben Modernisierungsmaßnahmen auf die Renditeberechnung?
Geplante Modernisierungen müssen in der Renditeberechnung berücksichtigt werden, da sie die laufende Rendite durch Investitionsaufwand kurzfristig schmälern können, aber auch Potenzial für Mietsteigerungen bieten.
Warum wird für das Beispiel das Ertragswertverfahren gewählt?
Da das untersuchte Objekt mit der Absicht der Ertragserzielung (Vermietung) erworben wurde, ist das Ertragswertverfahren zur Bewertung des nachhaltigen Reinertrags das primäre Verfahren.
- Arbeit zitieren
- Corvin Höft (Autor:in), 2018, Wohnimmobilien als Investmentstrategie fur Privatinvestoren, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/452310
