Schwierigkeit der Durchsetzung von Bauvorhaben im Kontext nachbarschaftlicher Akzeptanz und Umsetzung von technischen Vorschriften

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Nachbarschaftliche Vereinbarung
2.1 Nutzen/ Zweckmäßigkeit einer nachbarschaftlichen Vereinbarung
2.2 Form und Inhalt einer nachbarschaftlichen Vereinbarung
2.3 Grunddienstbarkeit – Definition und Verfahren
2.4 Baulast – Definition und Verfahren

3 Forderung von Behörden und Regeln der Baukunst bei der Ausführung von Bauarbeiten im nachbarschaftlichen Umfeld
3.1 Vorschriften bei der Ausführung von Bauarbeiten im nachbarschaftlichen Umfeld
3.2 Anforderungen bei der Grundwasserabsenkung
3.3 Nachbarschaftsgesetz von Berlin

4 Fazit

-Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bodenaushubgrenzen

Abbildung 2: Unterfangung

1 Einleitung

Ärger mit dem Nachbar, diese Situation ist den meisten Menschen bekannt. Auf jedem Kontinent, in jedem Land, durch alle Schichten und auch altersübergreifend können Unstimmigkeiten mit einem Nachbarn entstehen. Steht der Zaun nun an der richtigen Stelle, denn mein Garten wirkt kleiner? Die Blätter von Nachbars Baum liegen in meinem Garten, muss er die weg machen? Es ist Sonntag und der Nachbar mäht schon wieder den Rasen, dass darf er doch nicht? All diese ungeklärten Fragen führen oft zu Streit unter Nachbarn. Diese Streitfragen beschäftigen aber die Menschen in Großstädten nicht unbedingt. Dort sind es andere Themen, die Nachbarn aneinander geraten lassen. Durch den „Bauboom“ in den Großstädten, die Gentrifizierung und den demographischen Wandel muss und wird jede noch so kleinste Baulücke genutzt. Deshalb ist die Wichtigkeit nachbarschaftlicher Akzeptanz heute so wichtig wie nie zuvor. Kaum noch sieht man zwischen Gebäuden einen freien Platz zum Bebauen. Unumgänglich ist es also von Nachbarn umgeben zu sein und wie Nerv tötend es sein muss mit einem dieser Nachbarn oder gleich mehreren einen Streit auszufechten.

Ein hilfreicher und vor allem „einfacher“ Weg Streit vorzubeugen ist, Streitfragen vorab zu klären. In der Baubranche geschieht dies oft in Form einer nachbarschaftlichen Vereinbarung umso der nachbarschaftlichen Akzeptanz etwas entgegen zu rücken. Bei der Umsetzung eines Bauvorhabens sollte der Bauherr Verständnis dafür aufbringen, dass eine nachbarschaftliche Akzeptanz nur dann zu erzielen ist, wenn eine nachbarschaftliche Vereinbarung die Anliegen beider Seiten abdeckt und Rechtssicherheit sowohl für den Bauherren als auch für die betroffenen Nachbarn schafft. Ein weiterer Knackpunkt für Bauherren sind die vielen, oftmals unverständlichen, Forderungen und Vorschriften von Behörden, die von Jahr zu Jahr strenger und unverständlicher erscheinen. Diese Hürden gilt es mit Fachwissen und den richtigen Fachleuten zu überwinden.

Zielstellung der Arbeit ist es, Nutzen und Zweckmäßigkeit einer nachbarschaftlichen Vereinbarung aufzuzeigen, die Hintergründe zu verstehen und einen Einblick wichtiger Bestandteile einer nachbarschaftlichen Vereinbarung zu erhalten. Des Weiteren wird ein Einblick in die Anforderungen bei Bauarbeiten im nachbarschaftlichen Umfeld gewährleistet und Gründe aufgezeigt, weshalb es in dieser Branche so viele Forderungen und Vorschriften von Behörden gibt.

2 Nachbarschaftliche Vereinbarung

„Nachbarschaftliche Vereinbarungen – insbesondere bei Neubauvorhaben - können helfen, bauordnungsrechtliche Spannungen zwischen Grundstücken abzubauen.“^[1] Um dies besser verstehen zu können, werden Nutzen und Zweckmäßigkeit einer nachbarschaftlichen Vereinbarung im folgenden Abschnitt thematisiert und konkretisiert. Folglich werden Form und Inhalt einer nachbarschaftlichen Vereinbarung betrachtet. Des Weiteren werden Grunddienstbarkeit und Baulast definiert, die genauen Unterschiede analysiert und ihr Zusammenhang zur nachbarschaftlichen Vereinbarung erläutert.

2.1 Nutzen/ Zweckmäßigkeit einer nachbarschaftlichen Vereinbarung

Wie allseits bekannt, stoßen neue Bauvorhaben oft auf Ablehnung, besonders in ihrem direkten Umfeld. Nachbarschaftliche Akzeptanz oder sogar Verständnis sind meist hart erarbeitet. Ein gängiger und meist geforderter Ansatz ist eine nachbarschaftliche Vereinbarung. Diese regelt schon im Vorfeld möglicherweise anfallende Streitpunkte und zeigt Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien auf.

Mit dem Errichten einer neuen Immobilie entstehen oftmals direkte Belastungen für das nachbarschaftliche Umfeld. Lärm, Dreck und häufig auch Schäden an den benachbarten Gebäuden machen die Errichtung einer neuen Immobilie für das Umfeld, aber besonders für die angrenzenden Grundstücke, zu einer langwierigen Belastung.

Viele Neubauten wären oftmals ohne nachbarschaftliche Akzeptanz und den daraus folgenden Genehmigungen nicht zu errichten gewesen, insbesondere dann, wenn das Baugrundstück nur über ein anderes Grundstück zu erreichen ist. Das hat zur Folge, dass für das Baugrundstück zur Bebauung und Nutzung Rechte eingeräumt werden müssen. Diese Rechte werden unter anderem in einer nachbarschaftlichen Vereinbarung festgehalten. Für diesen besonderen Fall ist zusätzlich eine Eintragung einer Grunddienstbarkeit und Baulast zu Gunsten des Baugrundstücks zwingend erforderlich.

Wie bereits oben erwähnt, können die Auswirkungen durch ein Bauvorhaben für die Nachbarn, vor allem während der Rohbauphase, überaus gravierend sein. Deshalb dient eine nachbarschaftliche Vereinbarung einerseits den Nachbarn eines Bauvorhabens auch zur Absicherung ihrer Ansprüche für anfallende Schäden an ihrem Grundstück und Gebäude, sowie von Mietminderungsansprüchen, etc. und andererseits den Bauherrn zur Sicherung des reibungslosen Bauablaufs ihres Bauvorhabens.

2.2 Form und Inhalt einer nachbarschaftlichen Vereinbarung

Da der Grund und die Menge der zu regelnden Punkte einer nachbarschaftlichen Vereinbarung vielseitig sein kann und zwischen mehreren Parteien gleichzeitig bestehen könnte, bedarf es daher keiner besonderen schriftlichen Form. Vielmehr kann man sagen, dass eine nachbarschaftliche Vereinbarung genau die Punkte/Anliegen regelt, welche die Vertragsparteien beidseitig genehmigt haben möchten.

Um einen Einblick und praxisnahe Inhaltspunkte einer nachbarschaftlichen Vereinbarung zu erhalten, werden nun in der folgenden Aufzählung oftmals wichtige zu regelnde Punkte genannt und erklärt.

- Zeitlich befristete Nutzung des dienenden Grundstücks

Unter diesem Punkt wird geregelt, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Grundstück/Eigentümer welche besondere Rechte eingeräumt werden) das dienende Grundstück (Grundstück welches einem anderen Grundstück/Eigentümer Rechte einräumt) oder Teile des Grundstücks, laut nachbarschaftlicher Vereinbarung nutzen darf. Dies kann im Zusammenhang einer Zutrittsgewährung zur Durchführung der Beweissicherung im Rahmen der Dokumentation des Bauzustandes des angrenzenden Gebäudes geschehen. Allerdings auch um die gegebenenfalls vorhandenen Mieter über das bevorstehenden Bauvorhaben vorab zu informieren.

- Beweissicherung

Die Bedeutung der Beweissicherung ist besonders groß, da vor allem bei Innenhofbebauung oder aber bei Lückenbebauung, wie es in Berlin oft der Fall ist, erhebliche Schäden an bereits bestehenden Gebäuden entstehen können. Hierzu dient das Beweissicherungsverfahren, ausgeführt durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, zur Prüfung und Dokumentation etwaiger Schäden. So ist es üblich, dass dieser Sachverständige vor, währenddessen und nach Baufertigstellung die angrenzenden Gebäude besichtigt und Veränderungen dokumentiert. Die Beauftragung des Sachverständigen erfolgt in der Regel durch den Bauherren, der auch die Kosten hierfür trägt. Die Intervalle der Begehungen durch den Sachverständigen sind frei wählbar.

- Sicherheitsleistung

Unter diesem Punkt sichert der Eigentümer des herrschenden Grundstücks dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zu, eine Sicherheitsleistung in Form einer unbefristeten selbstschuldnerischen Bürgschaft oder auch in bar zu hinterlegen. Dies bedeutet nicht „bar auf die Hand“, sondern eine Einzahlung auf ein bestimmtes Konto. Der Nutzen der Sicherheitsleistung besteht darin, möglich entstandene Schäden am dienenden Grundstück beseitigen zu können, falls der Eigentümer des herrschenden Grundstücks finanziell nicht mehr dazu in der Lage ist.

- Nutzungszeitraum

Im Nutzungszeitraum ist genau geregelt ab wann und für welche Dauer die zugesicherten Rechte zur zeitweiligen Benutzung des dienenden Grundstücks bestehen. Bei zeitlichen Verschiebungen der Baufertigstellung ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks zu informieren.

- Schadensbeseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

„Hier sichert der Bauherr oder Eigentümer des herrschenden Grundstücks dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zu, dass vom Sachverständigen im Rahmen der Beweissicherung festgestellte Schäden unverzüglich und im selben Wert zu beheben sind.“^[2] Mit Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist mitunter auch die Beseitigung von Schmutz während und nach Fertigstellung gemeint, sowie die Beseitigung von evtl. vorhandenen Bauzäunen oder anderen Gerätschaften.

- Regelung zur Mietminderung

Wie bereits erwähnt, ist die Errichtung eines Neubaus oder aber der Ausbau eines bereits bestehenden Gebäudes eine oftmals hohe Belastung für Eigentümer und Mieter angrenzender und umliegender Gebäude. Da es oft der Fall ist, dass Baulärm und Bauschmutz die Tauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen, ist der Mieter dazu berechtigt, laut § 536 Abs. 1 BGB, eine nur angemessene herabgesetzte Miete zu bezahlen. Da dies den Eigentümer des dienenden Grundstücks, nicht aber den Eigentümer des herrschenden Grundstücks belastet, findet man eine Regelung zur Mietminderung in so ziemlich jeder nachbarschaftlichen Vereinbarung. Diese besagt, dass der Eigentümer des Grundstücks, auf welchen Bauarbeiten stattfinden, mögliche Mietminderungen auszugleichen hat.^[3]

2.3 Grunddienstbarkeit – Definition und Verfahren

§1018 Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit

„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).“^[4]

Bezugnehmend auf den oben genannten Gesetzestext ist zu erwähnen, dass die Grunddienstbarkeit, Eintragung im Grundbuch Abteilung II, notariell beglaubigt werden muss. „Dem jeweiligen Eigentümer eines herrschenden Grundstücks steht somit das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks zu.“^[5] So wird im Gegenzug vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren, Einwirkungen durch Rauch, Gase, Geräusche) oder Unterlassung (z.B. Baubeschränkungen) verlangt.

Zunächst aber müssen sich erstmal die Eigentümer beider Grundstücke einigen und der Eigentümer des dienenden Grundstücks einer Eintragung im Grundbuch zustimmen. Die Eintragung zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks (Herrschaftsvermerk) ist möglich, aber nicht erforderlich. Der Berechtigte ist gegen Störungen seines Nutzungsrechts wie ein Eigentümer geschützt - die Grunddienstbarkeit ist wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks. Da sich eine Einigung beider Parteien oftmals sehr schwierig gestaltet, werden nachbarschaftliche Vereinbarungen getroffen um somit den Eigentümer des dienenden Grundstücks Sicherheiten zu gewährleisten und ihn gegebenenfalls für seine Zustimmung zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu „entlohnen“. Daran ist zu erkennen wie eine nachbarschaftliche Vereinbarung entscheidungsbringend für beide Parteien fungieren kann.

Von der Baulast unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit im Wesentlichen dadurch, dass es sich bei der Baulast um ein öffentlich-rechtliches Rechtsinstitut handelt und bei der Grunddienstbarkeit um ein zivilrechtliches, obwohl es den gleichen sachlichen Geltungsbereich betrifft.^[6]

[...]

^[1] Vgl. Müller & Radak - Rechtsanwälte & Notare, https://www.muellerradack.com/immobilienrecht/grundstuecks-und-nachbarrecht/nachbarschaftliche-vereinbarung/, 02.10.18

^[2] Vgl. (interne Quelle) Nachbarschaftliche Vereinbarung zwischen City 2. ImmoInvest GmbH und der WBM GmbH, Berlin 2017, S.4

^[3] (interne Quelle) Nachbarschaftliche Vereinbarung zwischen City 2. ImmoInvest GmbH und der WBM GmbH, Berlin 2017

^[4] Dr. Köhler, Helmut: BGB 77. Auflage; Beck-Texte im dtv; 2016, S. 270

^[5] Vgl. Verfasser unbekannt, https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/grunddienstbarkeit-32742, 04.10.18

^[6] Gespräch mit Bauingenieur der City 2. ImmoInvest GmbH (interne Quelle)