In der Arbeit werden die verschiedene Erfolgsfaktoren und dabei möglicherweise vorhandenen Risiken bei der Projektentwicklung von Einkaufszentren genannt und erläutert.
Diese Bachelorthesis gliedert sich in drei Teile. Zu Beginn werden allgemeine Fakten und Hintergrundwissen zu Einkaufszentren erläutert. Anschließend wird sich im Hauptteil auf die wichtigsten Erfolgsfaktoren und deren Risiken im Projektentwicklungsprozess von EKZ konzentriert. Die Erfolgsfaktoren und deren jeweiligen Risiken wurden gemäß dem Projektentwicklungsprozess in die einzelnen Projektentwicklungsschritte eingeordnet. Da die Erfolgsfaktoren nahezu immer mit den jeweiligen Risiken einhergehen, werden am Ende jedes Erfolgsfaktors die zugehörigen Risiken genannt. Die hier formulierten Erfolgsfaktoren und Risiken sind keinesfalls abschließend, sondern sollen als grundlegende Orientierung dienen. Im letzten Teil werden Praxisbeispiele erläutert und ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen vorgenommen. Schwerpunkt bei der Betrachtung haben innerstädtische Einkaufszentren bzw. Galerien.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung/Zielstellung
2 Aufbau der Arbeit
3 Begriffsdefinition
4 Ein Blick in die Geschichte
4.1 Vom Markt zum Warenhaus
4.2 Vom Warenhaus zum Einkaufszentrum
4.3 Zahlen-Daten-Fakten
4.3.1 Anzahl Shopping-Center in Deutschland von 1965 – 2017
4.3.2 Verteilung der Shopping-Center nach Standort 2018
4.3.3 Investment Shopping-Center
5 Centertypologien
5.1 Out-of-Town Center
5.2 Innerstädtische Einkaufszentrum/ Stadt-Galerie
5.3 Sonderformen
6 Herausforderung bei der Projektentwicklung
7 Erfolgsfaktoren und Risiken bei der Projektentwicklung
7.1 Projektinitiierung
7.2 Projektkonzeption
7.2.1 Gründliche Wirtschafts- und Marktanalyse
7.2.1.1 Allgemeine Wirtschaftslage
7.2.1.2 Spezifische Wirtschaftslage des Einzelhandels und der weiteren Nutzungsarten
7.2.1.3 Realistisches Einzugsgebiet
7.2.1.4 Potentielle Kaufkraftanalyse
7.2.1.5 Kundenanalyse
7.2.1.6 Einwohner- und Bevölkerungsentwicklung
7.2.2 Standortanalyse
7.2.2.1 Grundstückslage
7.2.2.2 Umgebungsbebauung
7.2.2.3 Umwelt- und Verkehrsanalyse
7.2.2.4 Infrastruktur und Erreichbarkeit
7.2.2.5 Kenntnis der Wettbewerbssituation
7.2.3 Genehmigungs- und Planungsrecht
7.2.4 Markt- und standortgerechter Mietermix und Nutzungskonzept
7.2.4.1 Marktkonformität der Mieter
7.2.4.2 Mieteranordnung
7.2.4.3 Gastronomie
7.2.4.4 Einbeziehung weiterer Nutzungsarten
7.2.4.5 Ausreichend Parkplätze
7.2.4.6 Einheitliche Öffnungszeiten
7.2.5 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
7.2.6 Developmentfinanzierung
7.3 Projektkonkretisierung
7.3.1 Grundstücksbeschaffung
7.3.2 Architektur / Center-Layout
7.3.2.1 Eingangsgestaltung
7.3.2.2 Größe
7.3.2.3 Fassade
7.3.2.4 Geschlossenes oder offenes Einkaufszentrum
7.3.2.5 Innenarchitektur
7.3.2.6 Bauliche Sicherheit
7.3.3 Multifunktionalität
7.3.4 Vergabe der Bauleistungen
7.3.5 Nachhaltigkeit
7.3.6 Softfacts
7.3.6.1 Atmosphäre und Aufenthaltsqualität
7.3.6.2 Know How
7.3.6.3 Vertrauensvolle Zusammenarbeit
7.4 Realisierungsphase
7.4.1 Projektmanagement und Controlling
7.4.2 Professionelles Centermanagement
7.4.2.1 Unterhaltung
7.5 Projektvermarktung
7.5.1 Professionelles Center-Marketing
7.5.2 Aktives Vermietungsmanagement
7.5.2.1 Mieterauswahl
7.5.2.2 Vermietungsmodelle
7.5.2.3 Mietvertragsverhandlung und -laufzeit
7.5.3 Image
7.5.4 Serviceangebote
7.6 Übergeordnete Faktoren/Risiken
7.6.1 Kritische Eigentumsverhältnisse
7.6.2 Öffentlichkeitsarbeit
7.6.3 Bedrohung durch den Online-Handel
8 Beispiele
8.1 Beck Arkarden in Bad Säckingen
8.2 City Rondell in Schwenningen
8.3 Rössle Center in Schwenningen („dead mall“)
9 Zukünftige Entwicklungen und moderne Trends
10 Fazit
11 Literaturverzeichnis
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit zielt darauf ab, die fundamentalen Erfolgsfaktoren und Risiken zu identifizieren, die bei der Projektentwicklung von Einkaufszentren in Deutschland zu beachten sind, um Immobilien für Investoren, Eigentümer und Mieter nachhaltig marktfähig zu gestalten.
- Analyse des Projektentwicklungsprozesses von Einkaufszentren
- Untersuchung von Erfolgsfaktoren (z.B. Standort, Mietermix, Architektur)
- Identifikation projektspezifischer Risiken in verschiedenen Entwicklungsphasen
- Evaluierung der Auswirkungen des Online-Handels auf stationäre Handelsflächen
- Praxisbezogene Analyse anhand von Fallbeispielen (Beck Arkarden, City Rondell, Rössle Center)
Auszug aus dem Buch
7.2.4.2 Mieteranordnung
Um bei den Passanten erhöhte Aufmerksamkeit zu erlangen, können an den Endpunkten des Shopping Centers großflächige anziehungsstarke Magnetläden (Ankermieter) gesetzt werden, die sofort erkennbar sind.97 Vorteilhaft ist, wenn die Ankermieter ansonsten nicht in der Stadt vorkommen, da dadurch meist noch mehr Passanten dazu bewegt werden, ins EKZ zu kommen. Die kleineren exklusiveren Geschäfte profitieren von den Ankermietern meist durch spontane Einkäufe auf dem Weg von einem Ankermieter zum anderen.98 Die Auswahl der Ankermieter hängt von verschiedenen Dingen ab, wie z.B. die Größe der Mietfläche, die Lage der Mietfläche innerhalb des Centers oder den Anteil an den gesamten Mieterträgen.99 Durch einen höheren Anteil an kleinteiligen Mietflächen lassen sich höhere Quadratmetermieten erzielen. Dennoch muss auf ein passendes Verhältnis zwischen Groß- und Kleinflächen geachtet werden. Üblicherweise beträgt der Großflächenteil ca. 30-50 % im Verhältnis zur Gesamtmietfläche.100
Bei der Betrachtung des Branchenmix nach Etagen, ist die Anordnung von Handel, Gastronomie und Dienstleistung im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss generell weit verbreitet. Ab dem zweiten Obergeschoss sind vermehrt weitere Nutzungsarten wie Büro, Praxis und Wohnen (eventuell auch Hotel), neben Gastronomie und Handel zu finden.101 Generell sind in den Obergeschossen in der Regel weniger Passanten unterwegs. Aus diesem Grund bietet es sich an, dort bedarfsorientierte Geschäfte mit einer klaren Zielkundschaft anzusiedeln102, wie bspw. Nagelstudios, Friseurgeschäfte oder Küchen- und Möbelgeschäfte etc. In den Untergeschossenen befinden sich üblicherweise häufig Tiefgaragen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung/Zielstellung: Einführung in die Problematik erfolgreicher versus nicht frequentierter Einkaufszentren und Darlegung der Forschungsziele der Arbeit.
2 Aufbau der Arbeit: Erläuterung der Struktur der Thesis in drei Teile, beginnend mit Hintergrundwissen, über den Hauptteil zu Erfolgsfaktoren bis hin zu Praxisbeispielen.
3 Begriffsdefinition: Definition von Einkaufszentren als einheitlich geplante, finanzierte und verwaltete Gebäudeensembles mit einer Mindestgröße von 10.000 m².
4 Ein Blick in die Geschichte: Historischer Abriss von der Entwicklung des Handels vom Markt über das Warenhaus bis hin zum modernen Einkaufszentrum inklusive aktueller Marktdaten.
5 Centertypologien: Klassifizierung von Einkaufszentren in Out-of-Town Center, innerstädtische Zentren sowie diverse Sonderformen.
6 Herausforderung bei der Projektentwicklung: Beschreibung der zentralen Aufgabe, Kundenbedürfnisse zu decken und eine langfristige Performance auf hohem Niveau zu halten.
7 Erfolgsfaktoren und Risiken bei der Projektentwicklung: Detaillierte Betrachtung der Phasen Projektinitiierung, Konzeption, Konkretisierung, Realisierung und Vermarktung inklusive spezifischer Risikofaktoren.
8 Beispiele: Analyse der Praxisbeispiele Beck Arkarden, City Rondell und Rössle Center hinsichtlich ihrer baulichen und strategischen Konzeption.
9 Zukünftige Entwicklungen und moderne Trends: Ausblick auf Trends wie Revitalisierung bestehender Objekte, Third-Places, Digitalisierung und Multi-Channel-Strategien.
10 Fazit: Zusammenfassende Bewertung, dass der Projekterfolg von einer Vielzahl individueller Faktoren abhängt und bereits kleine Planungsfehler die Performance gefährden können.
Schlüsselwörter
Projektentwicklung, Einkaufszentrum, Erfolgsfaktoren, Risikomanagement, Standortanalyse, Marktanalyse, Mietermix, Handelsimmobilien, Architektur, Centermanagement, Vermietung, Online-Handel, Nachhaltigkeit, Finanzierung, Innenstadt.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die zentralen Erfolgsfaktoren und Risiken, die bei der Planung und Entwicklung von Einkaufszentren in Deutschland entscheidend sind.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit befasst sich mit der strategischen Konzeption, der Standortwahl, der architektonischen Gestaltung, dem Finanzierungsmanagement sowie der Vermietungsstrategie von Handelsimmobilien.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Ziel ist es, Projektentwicklern eine fundierte Orientierung zu geben, wie ein Einkaufszentrum marktfähig gestaltet werden kann und welche Risiken den Projekterfolg gefährden.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine Kombination aus theoretischer Fundierung (Literaturanalyse) und der praktischen Anwendung an konkreten Fallbeispielen aus der Region.
Was wird im Hauptteil detailliert behandelt?
Der Hauptteil analysiert schrittweise den Projektentwicklungsprozess, angefangen bei der Initiierung über die Konzeption bis hin zur Vermarktung und dem Betrieb.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Projektentwicklung, Erfolgsfaktoren, Standortanalyse, Mietermix und Handelsimmobilien.
Warum spielt die Gastronomie eine so wichtige Rolle in modernen Centern?
Die Gastronomie dient als bedeutender Frequenzbringer und Aufenthaltsfaktor, der dazu beiträgt, Kunden länger im Center zu binden und den Erlebnischarakter zu steigern.
Was lässt sich aus dem Beispiel des Rössle Centers lernen?
Das Beispiel illustriert die Folgen mangelhafter Standortwahl, unübersichtlicher Eingangsgestaltung und eines nicht attraktiven Mietermixes, die letztlich zum Status einer sogenannten "dead mall" führten.
- Quote paper
- Ronny Holder (Author), 2018, Erfolgsfaktoren und Risiken bei der Projektentwicklung von Einkaufszentren, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/456192
