Erfolgsfaktoren und Risiken bei der Projektentwicklung von Einkaufszentren

Inhaltverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung/Zielstellung

2 Aufbau der Arbeit

3 Begriffsdefinition

4 Ein Blick in die Geschichte
4.1 Vom Markt zum Warenhaus
4.2 Vom Warenhaus zum Einkaufszentrum
4.3 Zahlen-Daten-Fakten
4.3.1 Anzahl Shopping-Center in Deutschland von 1965 –
4.3.2 Verteilung der Shopping-Center nach Standort
4.3.3 Investment Shopping-Center

5 Centertypologien
5.1 Out-of-Town Center
5.2 Innerstädtische Einkaufszentrum/ Stadt-Galerie
5.3 Sonderformen

6 Herausforderung bei der Projektentwicklung

7 Erfolgsfaktoren und Risiken bei der Projektentwicklung
7.1 Projektinitiierung
7.2 Projektkonzeption
7.2.1 Gründliche Wirtschafts- und Marktanalyse
7.2.1.1 Allgemeine Wirtschaftslage
7.2.1.2 Spezifische Wirtschaftslage des Einzelhandels und der
weiteren Nutzungsarten
7.2.1.3 Realistisches Einzugsgebiet
7.2.1.4 Potentielle Kaufkraftanalyse
7.2.1.5 Kundenanalyse
7.2.1.6 Einwohner- und Bevölkerungsentwicklung
7.2.2 Standortanalyse
7.2.2.1 Grundstückslage
7.2.2.2 Umgebungsbebauung
7.2.2.3 Umwelt- und Verkehrsanalyse
7.2.2.4 Infrastruktur und Erreichbarkeit
7.2.2.5 Kenntnis der Wettbewerbssituation
7.2.3 Genehmigungs- und Planungsrecht..
7.2.4 Markt- und standortgerechter Mietermix und Nutzungskonzept
7.2.4.1 Marktkonformität der Mieter
7.2.4.2 Mieteranordnung
7.2.4.3 Gastronomie
7.2.4.4 Einbeziehung weiterer Nutzungsarten
7.2.4.5 Ausreichend Parkplätze
7.2.4.6 Einheitliche Öffnungszeiten
7.2.5 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
7.2.6 Developmentfinanzierung
7.3 Projektkonkretisierung
7.3.1 Grundstücksbeschaffung
7.3.2 Architektur / Center-Layout
7.3.2.1 Eingangsgestaltung
7.3.2.2 Größe
7.3.2.3 Fassade
7.3.2.4 Geschlossenes oder offenes Einkaufszentrum ..
7.3.2.5 Innenarchitektur
7.3.2.6 Bauliche Sicherheit
7.3.3 Multifunktionalität
7.3.4 Vergabe der Bauleistungen
7.3.5 Nachhaltigkeit
7.3.6 Softfacts
7.3.6.1 Atmosphäre und Aufenthaltsqualität
7.3.6.2 Know How
7.3.6.3 Vertrauensvolle Zusammenarbeit
7.4 Realisierungsphase
7.4.1 Projektmanagement und Controlling .
7.4.2 Professionelles Centermanagement
7.4.2.1 Unterhaltung
7.5 Projektvermarktung
7.5.1 Professionelles Center-Marketing
7.5.2 Aktives Vermietungsmanagement
7.5.2.1 Mieterauswahl
7.5.2.2 Vermietungsmodelle
7.5.2.3 Mietvertragsverhandlung und -laufzeit
7.5.3 Image
7.5.4 Serviceangebote
7.6 Übergeordnete Faktoren/Risiken.
7.6.1 Kritische Eigentumsverhältnisse
7.6.2 Öffentlichkeitsarbeit
7.6.3 Bedrohung durch den Online-Handel

8 Beispiele
8.1 Beck Arkarden in Bad Säckingen
8.2 City Rondell in Schwenningen
8.3 Rössle Center in Schwenningen („dead mall“)

9 Zukünftige Entwicklungen und moderne Trends

10 Fazit

11 Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Anzahl der Shopping-Center in Deutschland (1965-2017)

Abbildung 2: Verteilung der Shopping-Center nach Standort 2018 in Deutschland

Abbildung 3: Retail-Investments nach Objektart in Deutschland

Abbildung 4: Spitzenrenditen nach Objektart

Abbildung 5: Out-of-Town Center

Abbildung 6: Innerstädtisches Einkaufszentrum

Abbildung 7: Projektentwicklungsablauf

Abbildung 8: „Schadow Arkaden“ Düsseldorf Haupteingang

Abbildung 9: Veranstaltung in einem Einkaufszentrum

Abbildung 10: Umsatz im Online-Handel

Abbildung 11: Frontansicht Eingangsbereich Beck Arkaden

Abbildung 12: Nordansicht vom Bahnhof aus kommend Beck Arkaden

Abbildung 13: Standort Beck Arkaden

Abbildung 14: Anlieferungsbereich Beck Arkaden

Abbildung 15: Mietermix Beck Arkaden

Abbildung 16: Fassade Beck Arkaden

Abbildung 17: Innenansicht Beck Arkaden EG

Abbildung 18: Innenansicht Beck Arkaden 1.OG

Abbildung 19: Innenansicht Beck Arkaden

Abbildung 20: unzureichende Sauberkeit Beck Arkaden

Abbildung 21: unzureichende Sauberkeit Beck Arkaden

Abbildung 22: Seitenansicht City Rondell

Abbildung 23: Frontansicht City Rondell

Abbildung 24: Sichtverbindung zwischen den Etagen City Rondell

Abbildung 25: Rolltreppe und Treppe City Rondell

Abbildung 26: Mietermix City Rondell

Abbildung 27: Frontansicht Rössle Center

Abbildung 28: Rückansicht Rössle Center

Abbildung 29: Eingangsbereiche Rössle Center

Abbildung 30: Eingangsbereiche Rössle Center

Abbildung 31: Büroturm Rössle Center

Abbildung 32: Mietermix Rössle Center – Ankermieter

Abbildung 33: kaum sichtbarer Zugang von der Fußgängerzone zum Rössle Center

Abbildung 34: kaum sichtbarer Zugang von der Fußgängerzone zum Rössle Center

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung/Zielstellung

Bei einem aufmerksamen Gang durch viele deutsche Städte fällt auf, dass manche Einkaufszentren stark frequentiert und damit erfolgreich, andere hingegen nahezu menschenleer sind, obwohl sie sich auf den ersten Blick nicht signifikant voneinander unterscheiden. Als äußerer Betrachter stellt man sich die Frage, warum dies der Fall ist. Hängt der Erfolg oder Misserfolg von Fehlern in der Projektentwicklung ab oder ist einzig und allein das Betriebskonzept dafür entscheidend?

Aus dieser Grundsatzfrage leiten sich weitere Fragen ab:

- Welche fundamentalen Faktoren sind im Rahmen der Projektentwicklung von Einkaufszentren in Deutschland zu beachten, um ein Projekt für Investoren, Eigentümer und Mieter zum Erfolg zu führen und marktfähig zu machen?
- Unter welchen Bedingungen sind Einkaufszentren zukünftig ökonomische Erfolgsmodelle für den Einzelhandel?

Diese Fragen zu beantworten, ist das Ziel dieser Bachelorthesis. Des Weiteren wird ein Blick auf etwaige auftretende Risiken geworfen, die sich Projektentwicklern derartiger Großimmobilien im Verlaufe des Projekts in den Weg stellen können. Es werden die größten Risiken genannt, deren Nichtbeachtung den Projekterfolg nachhaltig schaden bzw. verwehren kann. Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche kleinere Risiken, die hier jedoch nicht vollumfänglich aufgeführt werden.

2 Aufbau der Arbeit

Diese Bachelorthesis gliedert sich in drei Teile. Zu Beginn werden allgemeine Fakten und Hintergrundwissen zu Einkaufszentren erläutert. Anschließend wird sich im Hauptteil auf die wichtigsten Erfolgsfaktoren und deren Risiken im Projektentwicklungsprozess von EKZ konzentriert. Die Erfolgsfaktoren und deren jeweiligen Risiken wurden gemäß dem Projektentwicklungsprozess in die einzelnen Projektentwicklungsschritte eingeordnet. Da die Erfolgsfaktoren nahezu immer mit den jeweiligen Risiken einhergehen, werden am Ende jedes Erfolgsfaktors die zugehörigen Risiken genannt. Die hier formulierten Erfolgsfaktoren und Risiken sind keinesfalls abschließend, sondern sollen als grundlegende Orientierung dienen. Im letzten Teil werden Praxisbeispiele erläutert und ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen vorgenommen. Schwerpunkt bei der Betrachtung haben innerstädtische Einkaufszentren bzw. Galerien.

3 Begriffsdefinition

Einkaufszentren sind einheitlich geplante, finanzierte, gebaute und verwaltete Gebäudeensembles, in denen Anbieter aus den unterschiedlichen Branchen wie Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit und Dienstleistungen versammelt sind.¹ Ein Einkaufszentrum wird in der Regel durch ein Centermanagement zentral verwaltet. Es weist im Regelfall eine Mietfläche inkl. Nebenflächen von mindestens 10.000 m² auf.²

4 Ein Blick in die Geschichte

4.1 Vom Markt zum Warenhaus

In der mittelalterlichen europäischen Stadt befanden sich Läden zumeist zusammen mit Werkstätten und Wohnungen in gemeinsamen Parzellen, oft noch mit landwirtschaftlicher Nutzung. Märkte regulierten den Handel.³

Basare und Modewarengeschäfte galten als Vorstufe des Kaufhauses.⁴

Um ca. 1800 entstand in Paris die Passage als Einkaufsmöglichkeit der Alten Stadt und bestimmte den Einzelhandel in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Von Paris aus verbreitete sich dieses Modell in Europa und Einkaufen wurde erstmals durch das neue Medium Schaufenster zum Schau- Erlebnis.⁵ Von der Mitte des 19. bis zur Mitte des 20. Jahrhunderts war das Warenhaus schließlich die gängige Handelsform. Der Handel wurde präsenter und zum Bestandteil der europäischen Stadt.⁶

4.2 Vom Warenhaus zum Einkaufszentrum

In der zweiten Hälfte (80er, 90er Jahre) des 20. Jahrhunderts tritt das Einkaufszentrum als Handelsform erstmals in Europa auf und löst die Warenhäuser ab.⁷ Mit dem Einkaufszentrum verlässt das Warenhaus die Stadt und Warenhauskonzerne verlagern ihre Standorte vor die Stadt auf die grüne Wiese. Grund hierfür ist eine gestiegene regionale Kaufkraft und bessere mobile Erreichbarkeit. Nach außen wirken sie isoliert, innen herrscht ein gutes Serviceangebot, Sicherheit und Sauberkeit.⁸ Ab 1985 entstehen schließlich die ersten offenen Centertypen in der Innenstadt, die sich der davor für Einkaufszentren typischen Bauweise und Form entziehen, obwohl die grundsätzlichen Funktionsprinzipien des Einkaufszentrums erhalten bleiben.⁹

4.3 Zahlen-Daten-Fakten

4.3.1 Anzahl Shopping-Center in Deutschland von 1965 – 2017

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Anzahl der Shopping-Center in Deutschland (1965-2017)

Quelle: https://www.handelsdaten.de/anzahl-der-shopping-center-deutschland-1965-2017, An- zahl der Shopping Center in Deutschland

Die Gesamtfläche der 479 Shopping-Center in Deutschland beträgt Anfang 2018 ca. 15,5 Mio. m² (durchschnittliche Fläche pro Center = ca. 32.000 m²). 2017 blieb die Anzahl der Shopping Center auf einem gleichbleibenden Niveau, während bis zum Ende des Jahres 2018 acht Neueröffnungen geplant sind.¹⁰

4.3.2 Verteilung der Shopping-Center nach Standort 2018

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Verteilung der Shopping-Center nach Standort 2018 in Deutschland Quelle: https://www.ehi.org/de/pressemitteilungen/shopping-center-neuer-anstrich-und-mehr- service/

Seit 2001 fielen die Standortentscheidungen zugunsten der Innenstädte bzw. Stadtteile aus.¹¹ Fast die Hälfte aller großflächigen Shopping-Center in Deutschland ist in den Innenstädten stationiert. Von EKZ, die seit 2010 hinzukamen (65 Stück), sind 79 % in Innenstädten, 15 % in Stadtteil-Zentren und nur 6 % in Stadtrandlagen bzw. auf der grünen Wiese entstanden.¹²

4.3.3 Investment Shopping-Center

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Retail-Investments nach Objektart in Deutschland Quelle: https://www.realestate.bnpparibas.de/bnppre/de/research/retail-investments-viele-deals- weniger-umsatz-q1-/-2018-p_1701165.html

Im Vergleich zu 2017 sind die Investments in Shopping-Center in 2018 um gute 6 % angestiegen und belegen zusammen mit Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern Platz zwei hinter Discounter, Fach- und Supermärkten im Investment nach Objektart.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Spitzenrenditen nach Objektart

Quelle: https://www.realestate.bnpparibas.de/bnppre/de/research/retail-investments-viele-deals-">www.realestate.bnpparibas.de/bnppre/de/research/retail-investments-viele-deals-weniger-umsatz-q1-/-2018-p_1701165.html

Die Renditen von Einkaufszentren haben in den letzten Jahren kontinuierlich abgenommen und stagnieren seit drei Jahren bei ca. 4 %. Trotz Online-Handel ist eine Investition in Einkaufszentren dennoch weiterhin eine attraktive Investitionsmöglichkeit. Gründe hierfür sind die kontinuierlichen Mieteinnahmen und ein geringeres Risiko bei Mietausfällen einzelner Mieter. Des Weiteren erweisen sie sich als eine krisensichere Geldanlage bei konjunkturellen Schwankungen.¹³

5 Centertypologien

5.1 Out-of-Town Center

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Out-of-Town Center

Quelle: https://"http://www.estatesgazette.com/10-things-need-know-town-retail-uk/">www.estatesgazette.com/10-things-need-know-town-retail-uk/

Out-of-Town Center befinden sich außerhalb der Innenstadt, wo Grundstückspreise sowie Bau- und Betriebskosten günstig sind und viel Platz für Parkplätze vorhanden ist. Folglich können Waren günstiger verkauft werden.¹⁴ Bei Einkaufszentren außerhalb der Stadt wird oftmals das System von leicht geschwungenen Hauptmalls mit mehreren Querarmen verwendet.¹⁵ Häufig handelt es sich dabei um Fachmarktzentren, die vornehmlich großflächigen Einzelhandel betreiben. Hier dominieren einfachere Bauweisen, meist Fertigbau. Fast immer wird erdgeschossig, selten zwei- oder dreigeschossig gebaut.¹⁶

5.2 Innerstädtische Einkaufszentrum/ Stadt-Galerie

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Innerstädtisches Einkaufszentrum

Quelle: "http://www.iandus.de/Informationen-fuer/Staedte/">http://www.iandus.de/Informationen-fuer/Staedte/

Innerstädtische Einkaufszentren und Galerien liegen in der Innenstadt bzw. am Innenstadtrand oder in Stadtteilen. Der Unterschied zwischen einem innerstädtischen Einkaufszentrum und einer Stadt-Galerie besteht zum einen in der geringeren Größe der Stadt-Galerie, wodurch diese in der Regel keine Ankermieter aufweist und zum anderen darin, dass Stadtgalerien meistens aus bestehenden Bauten entstehen.¹⁷ Bei einer innerstädtischen Galerie ist außerdem zu beachten, dass sie traditionell eine Durchgangpassage und keine Sackgasse sein sollte, damit sie einerseits zwar als öffentliches Straßensystem zur Durchquerung genutzt werden kann, aber andererseits zum ruhigen Flanieren bewegt.¹⁸ Innerstädtische Einkaufszentren und Galerien sind in der Regel kleiner als Out-of-Town Center. Die Einfügung in das innerstädtische Stadtbild ist bei beiden sehr wichtig.¹⁹

5.3 Sonderforme

Darunter fallen z.B: Fachmarkt-Center, Factory Outlet Center und Center an Verkehrsknotenpunkten (Flughäfen/Bahnhöfen).²⁰

6 Herausforderung bei der Projektentwicklung

Die aktuellen Kundenbedürfnisse decken zu können und die Centerperformance langfristig auf einem hohen Niveau zu halten, sind die Herausforderungen bei der Projektentwicklung eines Einkaufszentrums. Deshalb gilt es die nachfolgenden Prozessschritte systematisch und konsequent abzuarbeiten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Projektentwicklungsablauf

Quelle: eigene Darstellung

7 Erfolgsfaktoren und Risiken bei der Projektentwicklung

Bei der Projektentwicklung eines EKZ ist zu beachten, dass es kein allgemein gültiges Standardkonzept gibt, da sich jeder Standort vom anderen unterscheidet. Es kommt deshalb auf individuelle Ansätze an. Unterschiede je nach Projekt können sich in nahezu jedem der nachfolgend genannten Erfolgsfaktoren und Risiken ergeben.²¹ Die nachfolgenden Erfolgskriterien hängen maßgeblich von der Centergröße, dem Center-Typ und dem gewünschten Branchenmix ab.²²

7.1 Projektinitiierung

Die Projektidee ist mit der Realisierung eines EKZ vorgegeben. Es gilt zu entscheiden, welche Art EKZ realisiert werden soll. In der Vorbereitungsphase ist zu Beginn ein Projektteam zu bilden. Mehrere verlässliche Partner werden in die Projektgesellschaft involviert und Endinvestoren früh einbezogen.²³ Rund um das Projekt Shopping Center gibt es eine Vielzahl von verschiedene involvierten Stakeholdern, wie z.B. Immobilienmakler, Finanz- und Marktanalysten, Ökonomen, Werbefachleute, Architekten, Ingenieure, Verkehrsplaner, Landschaftsplaner und Innenarchitekten.²⁴ Die Bedeutung als Projektentwickler auch mit lokalen Geschäftspartner zusammenzuarbeiten, ergibt sich aus deren vorhandenem Verständnis für regionale Besonderheiten und Anforderungen, aber auch aus deren Kompetenz beim Auftreten von Problemen. Sie können auch eine beratende Tätigkeit einnehmen. Durch die Hilfe derartiger Partner, wie bspw. Investoren, anderen Betreibern oder Handwerksunternehmen, erhöhen sich die Marktkenntnisse enorm.²⁵ Es ist auf eine integrierte Zusammenarbeit und Vernetzung der verschiedenen Berufsgruppen und Stakeholder zu achten.²⁶

Anfangs geht es um eine erste grobe Planung, in der die Projektphasen festgelegt werden und eine grobe Zeitplanung erstellt wird. Außerdem ist ein geeignetes Grundstück für das Nutzungskonzept am richtigen Standort zu finden und sich grundlegende Gedanken über die Kapitalbeschaffung zu machen. Danach sind die verschiedenen Interessen der Stakeholder zu beurteilen. Zuletzt ist eine erste vorläufige Wirtschaftlichkeitsrechnung vorzunehmen.

Risiken:

- falsche Auswahl der Stakeholder
- Auswahl ungeeigneter Personen für das Projektteam

7.2 Projektkonzeption

In der Projektkonzeption wird das Ziel verfolgt, anhand von untersuchten Daten herauszufinden, ob das Projekt durchführbar ist oder nicht, um somit für mehr Transparenz und Sicherheit zu sorgen.²⁷ Finanzinstitute und mögliche Investoren erwarten eine fundierte Markt- und Standortanalyse sowie eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.²⁸ Das Projekt wird einer genauen Analyse unterzogen und es sollen, die Grundlagen für eine erfolgreiche Realisierung des

Projektes gelegt werden.

7.2.1 Gründliche Wirtschafts- und Marktanalyse

7.2.1.1 Allgemeine Wirtschaftslage

Die allgemeine wirtschaftliche Situation kann z.B. am Bruttoinlandsprodukt gemessen werden. Eine gute Wirtschaftslage wirkt sich positiv auf die Miet- und Wertentwicklung eines EKZ aus.²⁹ Je geringer die Arbeitslosenquote generell ist, desto besser ist es für den Betrieb eines Shopping-Centers.³⁰ Weitere zu untersuchende Faktoren sind Beschäftigungsstruktur, Einkommensstruktur, Ausbildungsqualität oder Bedeutung des Tourismus. Die erforderlichen Informationen können aus amtlichen Statistiken oder über Wirtschaftsforschungsinstitute gewonnen werden.³¹ Grundsätzlich gilt es, die Wirtschaftslage überregional und regional bezogen auf das Einzugsgebiet zu bewerten und zwar die aktuelle Situation und die mittel- bis langfristig zu erwartende Entwicklung.

Risiken:

- globale und regionale Wirtschafts- und Finanzkrise
- Inflation
- politische Krisen bzw. Änderungen

7.2.1.2 Spezifische Wirtschaftslage des Einzelhandels und der weiteren Nutzungsarten

Neben der allgemeinen Wirtschaftslage ist auch die genaue wirtschaftliche Marktsituation des Einzelhandels in Deutschland und der jeweiligen Region zu betrachten. Dabei geht es um die Einschätzung der möglichen Umsätze, die generiert werden können. Es können strategische Daten ausgewertet und ergänzend die Einwohner des potentiellen Standorts professionell befragt werden, wie zufrieden sie mit ihren Einkaufsmöglichkeiten sind. Auch die Einzelhandelszentralität, sprich das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotential, ist zu untersuchen. Für weitere geplante Nutzungsarten wie Wohnen, Büro etc. ist ebenfalls zu analysieren, wie sich Angebot und Nachfrage auf den jeweiligen Märkten darstellen. Durch diese Analyse kann der Vermietungs- und Verkaufserfolg des EKZ eingeschätzt werden. Die Entwicklung der Verkaufsflächendichte in m² des Einzelhandels und die Leerstandsquoten im zu untersuchenden Gebiet sind zusätzliche aussagekräftige Kennzahlen.³² Ferner sind Informationen über die Entwicklung der Einzelhandelsmieten und der Renditen wichtig.³³ In diesem Zusammenhang ist es interessant zu wissen, wie hoch der Anteil des Einzelhandels an den gesamten Konsumausgaben ist, um die Lage besser einschätzen zu können. Daraus ergibt sich ein Anhaltspunkt für die Bedeutung des Einzelhandels in der Region.

Risiken:

- negative zukünftige Entwicklung im Einzelhandel durch abnehmende Umsätze
- Bedrohung durch Online-Handel
- regionale Besonderheiten, die von allgemein gültigen Annahmen abweichen
- Über- oder Unterbewertung einer Annahme

7.2.1.3 Realistisches Einzugsgebiet

Zu den Informationsgrundlagen eines EKZ gehört das Wissen, welches potentielle Einzugsgebiet vorhanden ist. Dadurch kann das Nachfragepotential kalkuliert und folglich der Umsatz geschätzt werden. Auch das Marketing benötigt die Informationen über das Einzugsgebiet hinsichtlich der Werbeplanung.³⁴ Es ist ratsam das potentielle Einzugsgebiet (Zahl und Entwicklung der Haushalte und Einwohner) bis 30 Min. Fahrzeit (kann je nach Größe des Centers variieren) zu analysieren bzw. abzugrenzen, um daraus die relevante potentielle Kaufkraft bzw. das verfügbares Einkommen zu ermitteln.³⁵

Zu Haushaltsuntersuchungen gehören die Untersuchung der Haushaltsgrößen und die soziale Stellung der Haushalte.³⁶ Grundsätzlich beträgt die Mindestgröße des erforderlichen Einzugsgebiets für ein Shopping-Center in einem 20-km Radius etwa 250.000 Menschen. Ist diese nicht vorhanden, sollte auf eine Alleinstellung der eigenen Marktposition im Einzugsgebiet oder eine Erweiterung des Einzugsgebietes in Erwägung gezogen werden.³⁷

Risiken:

- zu kleines Einzugsgebiet, wodurch die gewünschte Umsatzhöhe nicht zu erzielen ist
- Nutzung von überholtem Datenmaterial bei der Untersuchung

7.2.1.4 Potentielle Kaufkraftanalyse

Das Kaufkraftpotential ergibt sich aus Kaufkraftkennziffern, die über Marktforschungsinstitute erhältlich sind. Multipliziert man die daraus erhaltene Pro-Kopf-Kaufkraft je Einwohner mit der Einwohnerzahl im Einzugsgebiet, so kann das gesamte Kaufkraftpotential berechnet werden.³⁸ Zudem ist die jeweilige Arbeitsmarktsituation im Einzugsgebiet zu prüfen. Dabei spielt es eine große Rolle, ob und welche Art von zukunftsträchtiger Industrie vorhanden ist. Welche Art von Industrie befindet sich im Einzugsgebiet? Wo liegt das Lohnniveau? Wie viel Beschäftigte gibt es? Wie viele Pendler befinden sich darunter? Gibt es geplante Neuansiedlungen einer Industrie? All diese Faktoren haben Einfluss auf die Kaufkraft im Einzugsgebiet.

Es können auch spezifische Informationen über das Kaufkraftniveau je nach geplantem Sortiment bzw. Warengruppe eingeholt werden.³⁹

Risiken:

- zukünftig rückgängige Kaufkraftentwicklung, z.B. durch Erhöhung der Arbeitslosenquote und somit in Zukunft weniger frei verfügbares Einkommen der Bevölkerung
- Wegfall bedeutender Industrien

7.2.1.5 Kundenanalyse

Um die genauen Bedürfnisse der Kunden zu ermitteln, werden die Regionen nach Kriterien von Index-Systemen untersucht. Dazu gehören z.B. objektive Kriterien wie Alter, Familiengröße, Bildungsstatus und Einkommen, als auch subjektive Parameter wie Wertvorstellungen, Freizeitverhalten und kultureller Hintergrund. Die Bevölkerung wird dabei in Gruppen eingeteilt. Diese Gruppen setzen sich aus „ achievers“ (hart arbeitend, materialistisch, gebildet, Vorliebe für Luxusgüter), den „ e mulators“ (jünger, statusbewusst, auf Außenwirkung bedacht), den „ sustainers“ (ärmer, notleidend, vom System enttäuscht) und den„ be longers“ (Mittelschicht, konservativer, niedriges bis mittleres Einkommen) zusammen. Dabei hat das Einkommen meist weniger Einfluss auf die Kaufentscheidungen als die Tatsache, wie der Kunde sich und seine Umwelt erlebt und einschätzt. Nur eine verlässliche Analyse des Konsumentenverhalten i.V.m. dem Einkommen führen zu einer sicheren Anwendung von Marketingkonzepten.⁴⁰ Nützliche Informationen können zudem Zahlen über die Mobilität der Bevölkerung sein⁴¹ und eine Analyse der Mentalität und des Verhaltens der Kunden kann vollzogen werden.⁴² Eine weitere wertvolle Wissengrundlage stellen die Konsumgewohnheiten und Einkaufspräferenzen der Einwohner in der Region dar.⁴³ Zur Kundenanalyse gehören darüber hinaus Neuorientierungen im Wertesystem der Konsumenten. Diese Analysen sind Basis einer stabilen Planungsgrundlage für den Branchenmix.⁴⁴

Risiken:

- veränderte Bedürfnisse und Wertevorstellungen der Konsumenten
- Wegzug bzw. Zuzug eines anderen Kundenklientel

7.2.1.6 Einwohner- und Bevölkerungsentwicklung

Durch den demographischen Wandel wird bis 2020 die Altersgruppe Senioren 50 % der Bevölkerung darstellen, wobei die Gesamtbevölkerung voraussichtlich weiter zurückgehen wird. Deshalb bietet es sich an, sich verstärkt auf diese Kundengruppe zu fokussieren.⁴⁵ Auch der Trend, dass Menschen vermehrt in größere Städte ziehen, besteht weiterhin, weshalb auch dies ein Grund für sinkende Einwohnerzahlen in bestimmten Regionen darstellt. Diese Entwicklungen sind ständig zu beachten, insbesondere wie sich die Bevölkerungsentwicklung in der ausgewählten Region darstellen wird.

Risiken:

- sinkende Allgemeinbevölkerungszahl und somit abnehmende Kaufkraft durch eine geringer Anzahl an potentiellen Kunden
- Einwohnerrückgang in bestimmten Regionen
- Zuzug von spezifischen Bevölkerungsgruppen mit geringerer Kaufkraft in größerer Zahl

7.2.2 Standortanalyse

Die Standortentscheidung ist von großer Bedeutung und wichtiges Aushängeschild. Eine umfangreiche Standortanalyse ist somit im Rahmen der Projektentwicklung unumgänglich. Dabei besteht die Möglichkeit mit Fachberatern zusammenzuarbeiten. Micro-Macro-Untersuchungen des Standortes sowie des regionalen und urbanen Umfeldes können durch ein entsprechendes Institut ausgeführt werden. Diese Erkenntnisse sind richtungsweisend für die Größe des Centers und den Branchenmix.⁴⁶

Zur Standortanalyse eignet sich bspw. die SWOT-Analyse. Darin werden Pro- und Kontraargumente neben den Stärken und Schwächen des Mikrostandorts im Zusammenhang mit der Projektentwicklung eines EKZ aufgeführt. Ebenfalls in der SWOT-Analyse enthalten sind zukünftige Chancen und Bedrohungen, wodurch man einen groben Überblick über das Projekt erhält.⁴⁷ Die Stärken und Schwächen können mit anderen Standorten verglichen werden und es kann durch die SWOT-Analyse eine Grundlage für die Vorgehensweise und die Imagebildung entwickelt werden.⁴⁸

7.2.2.1 Grundstückslage

Ziel ist es, einen möglichst günstigen Standort zu finden, der Gewinne bringt.⁴⁹ Autobahnanschlüsse, Flughafennähe und Stadtränder stellen gute Standorte für Out-of-Town-Center dar, da EKZ über weite Strecken schnell erreichbar sein müssen.⁵⁰ Die Nähe zu anderen Ländern als neue Märkte kann ebenfalls Chancen bieten. Die Eignung einer Stadt ergibt sich bspw. aus Kennzahlen, Tourismus und allgemeiner Attraktivität der Stadt.⁵¹ Zentrumsnah gelegene Plätze in der Stadt bzw. Stadtteilen eignen sich für innerstädtische EKZ bzw. Galerien besonders gut.⁵² Von Vorteil bei einem innerstädtischen EKZ bzw.einer Galerie ist eine direkte Anbindung an die Hauptfußgängerzone einer Stadt oder zumindest ein Standort in deren unmittelbarer Nähe. ⁵³ Zu bevorzugen ist generell immer ein Standort in den Bereichen mit der höchsten Passantenfrequenz.

Beim Standort sind die folgenden Fragen zu beachten: Wo befinden sich Schnittpunkte zur Schaffung von neuen Top-Lagen? Welche Verkehrsverbindungen sind vorhanden, um zusätzliche Besucherfrequenzen auf- und abzufangen?⁵⁴ Bei einem innerstädtischen Center bzw. einer Galerie kann auch ein Grundstück zwischen den Stadtquartieren geeignet sein, damit das Center bzw. die Galerie als Nahtstelle fungiert.⁵⁵ EKZ können auch selber eine gute Lage schaffen. Wenn der Standort stimmt, ist es möglich, den Einzugsradius auszubauen, die Kaufkraft zu binden und eine Aufwertung des gesamten Standorts zu erreichen.⁵⁶ Die Einsehbarkeit des Shopping-Centers, v.a. von den Hauptverkehrsstraßen aus, ist eine weitere wichtige Voraussetzung für den Standort.⁵⁷

Risiken:

- falsch eingeordnete Lagen
- Image der Lage kann sich auf negative Weise ändern
- Veränderung der Passantenströme aufgrund der Verkehrsführung
- zu weite Entfernung des Center zu den Einzelhandelsschwerpunkten einer Stadt und damit einhergehende geringere Besucherfrequenz und Kaufkraft⁵⁸

7.2.2.2 Umgebungsbebauung

Die Umgebung des infrage kommenden Grundstücks sollte hinsichtlich der bereits bestehenden Gebäude genauer betrachtet werden. Im Optimalfall kann ein Shopping-Center (v.a. innerstädtische EKZ bzw. Galerie) von Agglomerations- und Synergieeffekten des übrigen umgebenden Einzelhandels profitieren.⁵⁹ Positiv zu sehen ist, wenn sich ebenfalls neue Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen in der Umgebung ansiedeln, was für eine stabilen Wirtschaftsstandort spricht.

Risiken:

- Industriebetriebe mit Emissionen
- angrenzende soziale Brennpunktgebiete
- Umgebungsgebäude in schlechtem baulichen Zustand, die die
-ttraktivität des Standortes mindern
- nach oder während der Realisierung des EKZ gebaute
-mgebungsgebäude, die die Sichtbarkeit des Centers mindern
- Lärmbelästigung durch angrenzende Nutzungen

7.2.2.3 Umwelt- und Verkehrsanalyse

Durch die in der Projektentwicklung von EKZ oftmals erforderlichen Straßenbaumaßnahmen können Abhängigkeiten von Gemeinden, Bund und Ländern bestehen. Deshalb bieten sich Verkehrsgutachten an, um die Situation besser einschätzen zu können. Vorgaben bezüglich Lärm und Luftqualität sind zu beachten, da bspw. erste Projekte durch die EU-Luftqualitätsrichtlinie erschwert werden. Bei den Themen Lärm und Verkehr kommt es oftmals zu Klagen der Nachbarn. Dazu zählen alle vom Projekt mittelbar und unmittelbar betroffenen Nachbarn. Hierbei ist zu überlegen, ob diese Klagen Erfolg haben könnten und falls ja, ggfs. Nachbarvereinbarungen einzugehen.⁶⁰ Wichtig ist herauszufinden, welche anderen behördliche Planungen für das Grundstück und die Umgebung anstehen. Ein Centerkonzept der Gemeinde oder die geplante Ausweisung eines Sanierungsgebietes können die Grundstücksnutzung und -vermietung beeinflussen, wie auch Verkehrsplanungen oder Großbauvorhaben in der nahen Umgebung. Bei Grundstücken im Außenbereich sind natur- und artenschutzrechtliche Vorgaben zu beachten, weshalb die Beratung durch einen Artenschutzexperten zu empfehlen ist. Bei der deren Nichtbeachtung kann der Bebauungsplan z.B. durch Klagen eines Naturschutzverbandes als ungültig erklärt werden.⁶¹

Risiken:

- mögliche Nachbarklagen in Folge von erhöhtem Verkehrsaufkommen
- Behinderungen durch Behörden im Rahmen der Straßenbaumaßnahmen
- Nichteinhaltung von Vorgaben hinsichtlich Umweltschutz und verkehrsrechtlichen Vorgaben können das Projekt verzögern

7.2.2.4 Infrastruktur und Erreichbarkeit

Faktoren wie die infrastrukturelle Anbindung an Verkehrsmittel, d.h. Nähe zu Haltestellen (S-Bahn/U-Bahn), Bahnhöfen, Parkplätzen bzw. Tiefgaragen, Fahrradstellplätze und Taxistände spielen eine wichtige Rolle. Ein Shopping-Center sollte Haltestellen des ÖNV mit einer hohen Frequenz von An- und Abfahrten im näheren Umfeld besitzen.⁶² Darüber hinaus ist die Nähe zu Tankstellen, Behörden, Krankenhäusern, Hochschulen, Hotels, Instituten, Universitäten, Studentenwohnheimen und wichtigen Firmen von Vorteil. Die Nähe zu diesen genannten Einrichtungen kann zu mehr Frequenz führen.⁶³ Fußgängerüberwege und Zebrastreifen gehören ebenfalls zu einer erforderlichen infrastrukturellen Erschließung für eine gute fußläufige Erreichbarkeit.⁶⁴ Die Einzelhändler haben außerdem das Bedürfnis, schnell und bequem beliefert werden zu können. Folglich muss ein guter Standort auch Zuwege für Anlieferungen berücksichtigen. Die Anlieferungsorte sollten, wenn möglich, für die Besucher nicht sichtbar sein, um das angenehme Shopping- Flair nicht zu stören (z.B. unterirdisch). Sie können neben der Anlieferung auch als Fluchtweg und bei Umbauten als Bau- und Lagerplatz dienen.⁶⁵

Risiken:

- unzureichende infrastrukturelle Anbindung
- in einer Großzahl der Städte können bzgl. der Zufahrtswege Probleme auftreten, wie z.B. unzureichende Verkehrsführung, die es zu lösen gilt, da Autobesucher zu den bedeutendsten Kunden gehören⁶⁶
- hohe finanzielle Aufwendungen für Verkehrserschließungen
- steigende Mobilitätskosten
- nächtlicher Lärm durch Anlieferung

7.2.2.5 Kenntnis der Wettbewerbssituation

Dabei geht es primär darum, Konkurrenzimmobilien ausfindig zu machen. Sind bereits andere vergleichbare Einkaufszentren im Einzugsgebiet vorhanden? Sind in diesem Einzugsgebiet bereits weitere EKZ geplant bzw. befinden sich weitere im Bau? Gibt es Grundstücke in der Nähe, auf denen ebenfalls ein EKZ gebaut werden könnte, die dann später zur Konkurrenz werden? Zudem sind die Umsätze der im Einzugsgebiet befindlichen Konkurrenzbetriebe zu analysieren.⁶⁷ Auch die Entfernung zu konkurrierenden Nachbarstädten sollte begutachtet werden. Ein Projekt ist nur rentabel umsetzbar, wenn das geplante Angebotskonzept in das vorhandene Angebot der Umgebung passt.⁶⁸ Zu der zu betrachtenden Konkurrenz gehören Standortagglomerationen (Innenstädte, Stadtteilzentren, Fachmarktgebiete), sowie großflächige Einzelhandelsbetriebe (Verbrauchermärkte, Fachmärkte, Factory-Outlet-Center usw.).⁶⁹

Risiken:

- später hinzukommende Konkurrenz⁷⁰
- falsche Bewertung der aktuell vorhandenen und zukünftig zu erwartenden Wettbewerbssituation
- Bedrohung durch Outlet-Center, aufgrund deren zunehmend stärkeren Umsätze und eventuell höheren Renditemöglichkeiten⁷¹

7.2.3 Genehmigungs- und Planungsrecht

Im rechtlichen Bereich bei der Projektentwicklung eines Shopping Centers wird insbesondere auf das Genehmigungsverfahren detailliert eingegangen. Oftmals betragen die Konzeptions- und Planungsphasen durchschnittlich sechs bis acht Jahre. Folglich ist diese Dauer in der Planung zwingend zu berücksichtigen. Soll das Projekt zügig realisiert werden, so ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme und Vorbereitung auf die Bearbeitungsdauer der Stadt und der Bau-, Planungs- und Genehmigungsämtern in allen Bereichen zu achten.⁷² Aus Projektentwicklersicht macht es Sinn, in dieser Phase mit renommierten Anwaltskanzleien, die sich mit der Genehmigung von EKZ auskennen, zu kooperieren.

Um ein Grundstück für die Entwicklung eines EKZ zu nutzen, sind oft baurechtliche Neuordnungen nötig, da Baurecht und Erschließungsgenehmigung immer mit öffentlich-rechtlichen Verträgen verbunden sind, die die Schaffung der erforderlichen Infrastruktur regeln.⁷³

Vorgaben hinsichtlich Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl sind zu beachten, genauso wie Vorgaben seitens der Landes- und Regionalplanung, des Straßenverkehrsamt und der Gewerbeaufsicht. Bei der Planung eines EKZ ist frühzeitig ein Marktgutachten mit den Auswirkungen des Vorhabens zu erstellen, in dem das Einhalten von landes- und regionalplanerischen Vorgaben erläutert wird.⁷⁴

Eine Baurechtsermittlung ist zwingend durchzuführen. Gibt es einen Bebauungsplan oder wird gerade ein solcher aufgestellt? Ist für das Grundstück kein Bebauungsplan vorhanden, muss abgeschätzt werden, welches Baurecht nach §34 BauGB besteht. Ein rechtsverbindlicher Bauvorbescheid seitens der Behörde ist meist nicht vor Vertragsabschluss für den Grundstückskauf erhältlich, deshalb bietet sich an, eine genaue Begutachtung und Bewertung der baurechtlichen Situation zusammen mit Architekten und Fachanwälten für mehr Planungssicherheit durchzuführen. Geht es um ein Projekt im ungeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB, sind Handelsgutachter hinzuzuziehen, um zu prüfen, ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche gem. §34 Abs. 3 BauGB möglich sind. Demnach haben Bauvorhaben nicht die Berechtigung, sich auf zentrale Versorgungsbereiche schädlich auszuwirken. Indizien, dass dies der Fall ist, sind der kalkulierte Kaufkraftabfluss, die Entfernung zum zentralen Versorgungsbereich, bereits vorhandene Schädigungen in diesem Bereich und die Bedrohung ansässiger Magnetbetriebe. Die genauen schädlichen Auswirkungen eines EKZ sind jedoch Einzelfall abhängig, wobei die hier aufgeführten Kriterien als Orientierung genutzt werden können.⁷⁵ Bei Einzelhandelsbetrieben, welche gem. BVerwG eine Verkaufsfläche von 800 m² oder mehr und eine Geschossfläche von mindestens 1200 m² besitzen, werden die oben beschriebenen Auswirkungen angenommen. In Einzelfällen kann davon abgewichen werden. Die Möglichkeit EKZ durch mehrere, baulich getrennte, eigenständige und nicht zu große Märkte entstehen zu lassen, um so der schädlichen Auswirkung zu entgehen, wurde durch die Rechtsprechung unterbunden.⁷⁶ Durch diese Vorgaben kommt es in der praktischen Umsetzung unumgänglich zu Konkurrenzschutz für vorhandene Handelsimmobilien.⁷⁷ Handelt es sich um Grundstücke im Außenbereich („grüne Wiese“) ohne Bebauungsplan ist eine genaue Analyse des Verfahrensstatus erforderlich, da Planungen den Anforderungen der Raumordnung und Landesplanung entsprechen müssen. Selbst wenn bereits ein Bebauungsplan vorhanden ist, ist zu prüfen, welche BauNVO angewendet wird, die zum öffentlichen Auslegungszeitpunkt des Bebauungsplans galt. Finden bspw. die BauNVO 1977 oder 1968 Anwendung, so gelten für Einkaufszentren weniger strenge Regularien. Zu prüfen sind auch unzulässige Verkaufsflächenobergrenzen, die einen Bebauungsplan unzulässig machen.⁷⁸

Eine rechtssichere Ansiedlung ist i.d.R. nur mit einem gesetzeskonformen Bebauungsplan möglich⁷⁹, wenn die Erschließung gesichert ist und das EKZ den Festsetzungen im Bebauungsplan nicht widerspricht. Widerspricht ein EKZ diesen Festsetzungen, so können die Kommunen zu einer Bebauungsänderung veranlasst werden.⁸⁰ Die Nebenbestimmungen bzw. Auflagen zur Baugenehmigung sind sorgfältig zu begutachten, da sie Kosten verursachen und den Geschäftsbetrieb einschränken können. Zu empfehlen ist die Absprache der Nebenbestimmungen mit der Genehmigungsbehörde vor Erteilung der Baugenehmigung.⁸¹

Im Hinblick auf Genehmigungsrisiken durch Bürgerbeteiligungen gilt es lokale Interessen frühzeitig in das Projekt miteinzubeziehen, um mehr Vertrauen zu gewinnen. Es empfiehlt sich Transparenz durch Informationsoffenheit und Ehrlichkeit.⁸² Aufgrund der Komplexität bei der Entwicklung von EKZ können aber z.B. Grundstücksverhandlungen, Wirtschaftlichkeitsprüfungen oder Entwurfsplanungen nicht öffentlich gezeigt werden. Workshops bieten sich an, in denen sich die Bürger mit Anregungen für die Gestaltung und Einfügung eines neuen EKZ beteiligen können.⁸³

Risiken:

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¹ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 27

² Vgl. o.V., Definitionen, 2018

³ Vgl. Christ, Shopping_Center_Heidelberg, 2005, S. 120

⁴ Vgl. Weiß, Zeitgalerie Les Facettes, 1994, S. 28

⁵ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 20

⁶ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 21

⁷ Vgl. Weiß, Zeitgalerie Les Facettes, 1994, S. 93

⁸ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 22-23

⁹ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 25

¹⁰ Vgl. Holtmann, EHI Entwicklung und Verteilung, 2018

¹¹ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 28

¹² Vgl. Holtmann, EHI Entwicklung und Verteilung, 2018

¹³ Vgl. o.V., So kann man in Shoppingcenter investieren, 2017

¹⁴ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 74-75

¹⁵ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 111

¹⁶ Vgl. Kellermann, Interview, 1996, S 150

¹⁷ Vgl. Kobe, Stadtgalerien, 2009, S. 189-190

¹⁸ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 211

¹⁹ Vgl. Kellermann, Interview, 1996, S 150

²⁰ Vgl. o.V., Definitionen, 2018

²¹ Vgl. Kötter, Shoppingcenter, 2016, S. 699

²² Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 314

²³ Vgl. Gorski, Großprojekte, 2017, S. 300-301

²⁴ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 55

²⁵ Vgl. Binder, Strategie, 2014, S. 761

²⁶ Vgl. Kyrein, Projektentwicklung, 2009, S. 525

²⁷ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 313

²⁸ Vgl. Falk, M, Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 313

²⁹ Vgl. Wördemann/Herrmann, Gewerbeimmobilien im Wandel, 2012, S. 163

³⁰ Vgl. Wördemann/Herrmann, Gewerbeimmobilien im Wandel, 2012, S. 163

³¹ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 314-315

³² Vgl. o.V., Center Erfolgscheck, 2011, S. 12

³³ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 314

³⁴ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 317

³⁵ Vgl. Bretthauer, integrierte Einkaufswelt, 2005, S. 16

³⁶ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 320

³⁷ Vgl. o.V., Center Erfolgs-Check, 2011, S. 20

³⁸ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 320

³⁹ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 314

⁴⁰ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 56

⁴¹ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 314

⁴² Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009,

⁴³ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 320

⁴⁴ Vgl. Martin, Branchenmixgestaltung, 2009, S. 358

⁴⁵ Vgl. Stumpf, Trends und Tendenzen im Handel, 2013, S. 47

⁴⁶ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 138-139

⁴⁷ Vgl. Bays, Shopping Center Handbuch, 2009, S. 275

⁴⁸ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S. 324

⁴⁹ Vgl. Bretthauer, integrierte Einkaufswelt, 2005, S. 14

⁵⁰ Vgl. Kellermann, Interview, 1996, S. 150

⁵¹ Vgl. Zoller, Bank als Fremdkapitalgeber, 2014, S. 84

⁵² Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 116

⁵³ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie,1996, S. 181

⁵⁴ Vgl. Bretthauer, integrierte Einkaufswelt, 2005, S. 14-15

⁵⁵ Vgl. Christ, Shopping_Center_Heidelberg, 2005, S. 28

⁵⁶ Vgl. Bretthauer, integrierte Einkaufswelt, 2005, S.18

⁵⁷ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S.314

⁵⁸ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 116

⁵⁹ Vgl. o.V., Center Erfolgscheck, 2011, S. 21

⁶⁰ Vgl. Butt, Standortanalyse, 2015, S. 51

⁶¹ Vgl. Butt, Standortanalyse, 2015, S. 50-51

⁶² Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S.233

⁶³ Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 194

⁶⁴ Vgl. Falk, Shopping Center Handbuch, 2009, S. 35

⁶⁵ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 126

⁶⁶ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 136-137

⁶⁷ Vgl. Bays, Shopping Center Handbuch, 2009, S.276

⁶⁸ Vgl. Brune, Die Stadtgalerie, 1996, S. 134

⁶⁹ Vgl. Falk, M., Markt- und Standortanalysen, 2009, S.315

⁷⁰ Vgl. Vogt, Einzelhandel, 2014, S. 558

⁷¹ Vgl. Will, Outlet Center, 2017, S. 690

⁷² Vgl. Christ/Pesch, Stadt-Center, 2013, S. 224

⁷³ Vgl. Gorski, Großprojekte, 2017, S. 301

⁷⁴ Vgl. Moench, Raumordnung und Landesplanung, 2009, S. 382

⁷⁵ Vgl. Butt, Genehmigung, 2013, S. 56

⁷⁶ Vgl. Butt, Genehmigung, 2013, S. 55

⁷⁷ Vgl. Butt, Genehmigung, 2013, S. 57

⁷⁸ Vgl. Butt, Standortanalyse, 2015, S. 50

⁷⁹ Vgl. Lüttgau, Genehmigungs- und Planungsrecht, 2009, S. 374

⁸⁰ Vgl. Grooterhorst, Zulässigkeit, 2009, S. 396

⁸¹ Vgl. Moench, Baugenehmigung, 2009, S. 391

⁸² Vgl. Schwatlo, Bürgerbeteiligungen, 2015, S. 60-61

⁸³ Vgl. o.V., Center-Entwicklung im Dialog mit der Stadt, 2018