Wie finanzieren private Haushalte ihr Immobilienvermögen?


Hausarbeit, 2016
18 Seiten, Note: 1,9
Anonym

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung...
1.1 Problemstellung ..
1.2 Zielsetzung und Gang der Arbeit ...

2 Immobilienvermögen von privaten Haushalten.
2.1 Definition Immobilienvermögen privater Haushalte..
2.2 Bedeutung von Immobilienvermögen für private Haushalte .

3 Finanzielle Situation der privaten Haushalte .
3.1 Verschuldung durch Immobilienerwerb .
3.2 Besicherung des Immobilienvermögens

4 Finanzierungsmöglichkeiten für private Haushalte ...
4.1 Klassische Formen der Immobilienfinanzierung ...
4.2 Alternative Formen der Immobilienfinanzierung...

5 Förderung und Besteuerung von Immobilienvermögen
5.1 Förderungsmöglichkeiten für private Haushalte
5.2 Steuerliche Behandlung von Immobilienvermögen .

6 Fazit .
6.1 Zielerreichung ..
6.2 Perspektiven .

7 Literaturverzeichnis .

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Gemäß einer Studie der Deutschen Bundesbank zu Vermögen und Finanzen privater Haushalte in Deutschland, bildet das Immobilienvermögen über die Hälfte des Gesamt- vermögens privater Haushalte. Eine weitere Erkenntnis dieser Erhebung ist, dass in Deutschland das Vermögen von Eigentümern deutlich über dem Vermögen von Mietern liegt.1 Bekanntermaßen gelten Immobilien als relativ sichere Anlageform, da Immo- bilien im Gegensatz zu monetären Ersparnissen keiner Inflation unterliegen. Es ist offensichtlich, dass der Immobilienerwerb häufig die größte Investition ist, die private Haushalte vornehmen. Gerade aufgrund der hohen Kaufpreise für Immobilien erscheint es für private Haushalte daher unerlässlich zu sein, eine Immobilienfinanzierung sorg- fältig zu planen und alle Eventualitäten zu berücksichtigen.

So weist Lietzmann (2016) darauf hin, dass Privatpersonen bei der Immobilienfinanzie- rung diverse Faktoren berücksichtigen müssen. Beispielsweise sind nicht nur die finan- ziellen Voraussetzungen, wie das Einkommen, das in die Finanzierung einzubringende Eigenkapital und der Immobilienwert von Bedeutung, sondern auch die persönliche Besonderheiten, wie u. a. chronische Krankheiten und die Vorstellungen der eigenen Zukunft hinsichtlich Kinder- und Karriereplanung.2 Dementsprechend deutet viel darauf hin, dass die Immobilienfinanzierung auf die individuelle Situation des Käufers abge- stimmt sein muss. Denn andernfalls dürfte das Risiko stark zunehmen, dass die Finan- zierung zu irgendeinem Zeitpunkt platzt, was für den Käufer offensichtlich zu großen Nachteilen führen kann.

1.2 Zielsetzung und Gang der Arbeit

Diese Ausarbeitung beschäftigt sich mit der Frage, wie private Haushalte in Deutsch- land ihren Immobilienvermögen finanzieren. Hierzu werden verschiedenen Finanzie- rungsmöglichkeiten für den Erwerb und für den Erhalt von Immobilien untersucht und ergänzende Informationen gegeben.

Zur thematischen Heranführung wird in Kapitel 2 das Immobilienvermögen privater Haushalte erörtert. In diesem Kontext werden die Begriffe ‚Immobilie‘ und ‚private Haushalte‘ definiert und auf die Bedeutung des Immobilienvermögen für private Haus- halte eingegangen. In Kapitel 3 wird die finanzielle Situation der privaten Haushalte im Hinblick auf den Immobilienerwerb dargelegt. Von Relevanz sind hierbei vor allem die Gefahr der Verschuldung sowie die Kreditsicherheiten. Im Kapitel 4 werden die Finan- zierungsmöglichkeiten für private Haushalte aufgezeigt, wobei zwischen klassischen und alternativen Formen der Immobilienfinanzierung differenziert wird. In Kapitel werden die Förderung und die Besteuerung von Immobilienvermögen untersucht, bevor die Arbeit mit einem Fazit schließt.

2 Immobilienvermögen von privaten Haushalten

2.1 Definition Immobilienvermögen privater Haushalte

‚Immobilie‘ stammt von dem lateinischen Wort ‚immobilis‘ ab und bedeutet ‚unbeweg- lich‘, somit fällt unter den Begriff ‚Immobilie‘ im Weitesten Sinne jedes Objekt, das unbeweglich ist. Im engeren Sinne fallen hierunter Grundstücke ohne oder mit den darauf befindlichen Gebäuden inklusive Zubehör. Unter Immobilienvermögen wird im allgemeinen Sprachgenbrauch der persönliche Besitz von Immobilien im engeren Sinne bezeichnet. Inbegriffen sind sowohl selbstgenutzte als auch vermietet bzw. verpachtete Immobilien.3 In dieser Ausarbeitung wird das Wort ‚Immobilie‘ in seiner Bedeutung des engeren Sinnes nach verwendet.

Unter dem Begriff ‚private Haushalte‘ sind ein oder mehrere Personen, die zusammen in Unterkünften leben und als Arbeitskräfte, Endkäufer von Gütern, sowie Vermögens- anleger fungieren, zu verstehen.4

Demnach handelt es sich bei Immobilienvermögen privater Haushalte um den persön- lichen Besitz eines privaten Haushaltes in Form von Immobilien.

2.2 Bedeutung von Immobilienvermögen für private Haushalte

Die meisten Individuen wachsen in Immobilien auf, leben und arbeiten in ihnen. Dem- entsprechend sind Immobilien ein wesentlicher Bestandteil des menschlichen Lebens.5 Das Immobilienvermögen der privaten Haushalte in Deutschland ist in den letzten 20 Jahren um das Doppelte auf sechs Billionen Euro angestiegen. Es stellt im Schnitt mehr als die Hälfte des Gesamtvermögens eines privaten Haushalts dar. Der Immobilienbesitz ist die große Säule der Vermögensanlage.6

Im Jahr 2013 lag der Verkehrswert des Haus- und Grundbesitzes in Deutschland bei durchschnittlich 103.600 Euro je Haushalt, was gegenüber dem Jahr 2008 eine Stei- gerung von 7,5 Prozent ausmachte.7

Ein weiterer bedeutender Aspekt für Immobilienvermögen - neben der Kapitalanlage - ist die Altersvorsorge und -absicherung. Mieteinnahmen durch Immobilienbesitz oder Mietersparnis auf Grund des Eigenheims sorgen für Sicherheit und monetäre Vorteile über das Berufsleben hinaus und erleichtern somit die Erhaltung des Lebensstandards nach Renteneintritt. Weitere Beweggründe für den Aufbau von Immobilienvermögen sind u. a. das Vermehren von Vermögen ohne Inflationsrisiko oder das Vorsorgen für Kinder in der Zukunft.8

Ein deutscher Rentnerhaushalt mit Wohnimmobilienbesitz spart im Monat durchschnitt- lich 600 Euro und somit annähernd 40 Prozent des durchschnittlichen Einkommens eines Rentnerhaushalts.9

3 Finanzielle Situation der privaten Haushalte

3.1 Verschuldung durch Immobilienerwerb

Da bei Privatpersonen die eigenen Mittel nur selten ausreichen, um eine Immobile komplett zu finanzieren, stehen die meisten privaten Immobilienkäufer vor der Aufgabe, Fremdkapital aufzunehmen bzw. Schulden zu machen. Die Immobilienkäufer haben oftmals schlagartig einen Schuldenberg in sechsstelliger Höhe, wobei zu betonen ist, dass diese Schulden durch die Immobilie, welches ein relativ wertbeständiges Objekt ist, abgesichert sind. Von zentraler Bedeutung ist, dass die Immobilienkäufer ihre zukünftige finanzielle Situation gut einschätzen können. Die Käufer müssen in der Lage sein, eine bestimmte monatliche Belastung über einen zum Teil jahrzehntelangen Zeit- raum aufzubringen. Dabei müssen die Käufer auch berücksichtigen, dass sie im Laufe der Zeit weitere finanzielle Mittel für die Erhaltung ihrer Immobilie (z. B. Heizungs- reparatur) aufwenden müssen.10

Es ist offensichtlich, dass ein Immobilienkäufer sein Objekt wieder verkaufen muss, wenn er seine Immobilienkredite nicht mehr bedienen kann. Niedrige Zinssätze können Immobilienkäufer dazu verleiten, zu große Schulden zu machen und die besonderen Gefahren nicht zu beachten. Ein Immobilienkredit über 150.000 Euro mit einem Prozent Tilgung und fünf Jahren Zinsbindung hat beispielsweise eine monatliche Tilgungsrate von 372 Euro pro Monat. Nehmer eines solchen Kredites haben nach fünf Jahren noch immer eine Restschuld von etwa 95 Prozent. Wenn nun die Zinsen lediglich um zwei bis drei Prozent steigen, kann sich die monatliche Belastung nahezu verdoppeln. Können die Kredite nicht mehr bedient werden, ist nicht nur der Verkauf der Immobilie unausweichlich, in vielen Fällen droht sogar die Privatinsolvenz.11

Probleme können für den Immobilienkäufer auch dann auftreten, wenn eine auf Kredit gekaufte Immobilie an Wert verliert. Zum Teil werden Immobilien erworben, bei denen sich die Banken als Kreditgeber darüber bewusst sind, dass die vom Kunden erworbene, kreditfinanzierte Immobilie überteuert ist. Die Bank ging in diesen Fällen z. B. von einer Wertsteigerung der Immobilie aus, die aber nicht eingetreten ist. Auch wenn der Kunde weiter die Kredite bedient und die Bank die Immobilie als Sicherheit hat, fordern Banken bei einem erkennbaren Wertverlust der Immobilie weitere Sicherheiten vom Kunden ein. Im Extremfall ist der Immobilienkäufer gezwungen, seine Immobilie zu verkaufen, weil er die geforderten, zusätzlichen Sicherheiten nicht bereitstellen kann.12

3.2 Besicherung des Immobilienvermögens

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredites schützt sich der Kreditgeber durch ein brei- tes Spektrum an Kreditsicherung. So erhält der Kreditgeber als Sicherheit für sein Dar- lehen vom Kreditnehmer – oder einer dritten Person – eine vollstreckbare Grundschuld, worunter das Pfandrecht an einer Immobilie verstanden wird. Eine weitere Besicherung erfolgt durch das Schuldanerkenntnis: „Da ein Darlehensnehmer für das Darlehen auch mit seinem sonstigen Vermögen haftet, ist es üblich, dass er neben der Grundschuld ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgibt, mit der er sich – natürlich nur für den Fall eines Falles – der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.“13 Teilweise hängt die Kreditvergabe auch davon ab, welche weiteren Sicherheiten der Immobilienkäufer dem Kreditinstitut zur Verfügung stellt. Dies können zum Beispiel Ansprüche aus abgeschlossenen Lebensversicherungen oder Bürgschaften sein. Ein weiterer Schutzmechanismus für den Kreditgeber ist die Sicherheiten- verwertung. Erfüllt der Kreditnehmer seine Zahlungsverpflichtungen aus dem Darle- hensvertrag nicht, ist der Kreditgeber berechtigt, Sicherheiten zu verwerten.14

4 Finanzierungsmöglichkeiten für private Haushalte

4.1 Klassische Formen der Immobilienfinanzierung

Als klassische Form der Immobilienfinanzierung ist zunächst das Eigenkapital zu nennen, wenngleich es oftmals nicht zum Immobilienerwerb ausreicht. Zum Eigenkapi- tal zählen in erster Linie Bargeld und Bankguthaben. Immobilienkäufern wird nahge- legt, dass das Eigenkapital mindestens 20 bis 30 Prozent des Gesamtpreises der Immo- bilien abdecken sollte, wenngleich es auch Fälle gibt, in denen Immobilien gänzlich ohne Eigenkapital erworben werden. Je mehr Eigenkapital ein Käufer einbringt, desto niedriger ist typischerweise der Darlehenszins.15

Private Immobilienkäufer nehmen meistens einen klassischen Immobilienkredit über den Vertriebskanal auf. Dabei wird vom Kreditinstitut – zur Gewährleistung der Kreditforderung – im Grundbuch ein Grundpfandrecht in Höhe der Darlehenssumme eingetragen. Generell lassen sich Immobilienkredite vielseitig einsetzen, d. h. zum Neu- bau, Kauf, Umbau oder zur Sanierung von Immobilien.16 Bei der Aufnahme von Fremdkapital sind nicht nur der Zinssatz und die Laufzeit relevant, sondern auch die Finanzierungsnebenkosten. Viele Kreditnehmer verlangen vor der Gewährung eines Kredits zunächst Wertermittlungsgebühren. Kreditnehmer müssen diese Kosten entrich- ten, wenn sie von ihrem Kreditinstitut überprüfen lassen, wie hoch der Wert der betref- fenden Immobilie ist.17

[...]


Es wird darauf hingewiesen, dass alle personenbezogenen Bezeichnungen sich auf beide Geschlechter beziehen, auch wenn aus Gründen der leichteren Lesbarkeit die männliche Form verwendet wird.

1 Vgl. Deutsche Bundesbank (2013), S. 29f.

2 Vgl. Lietzmann, P. (2016).

3 Vgl. Lindauer, J. (2010), S. 20.

4 Vgl. Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt (2016).

5 Vgl. Lindauer, J. (2010), S. 5.

6 Vgl. Clamor, T., Henger, R. (2016).

7 Vgl. Statistisches Bundesamt (2016).

8 Vgl. Klug, W. (1997), S. 62 ff.

9 Vgl. Focus Online (2015).

10 Vgl. Nöllke, M. (2013), S. 87 f.

11 Vgl. Reichel, R. (2012).

12 Vgl. Looman, V. (2014).

13 Bundesverband Deutscher Banken (2010), S. 24.

14 Vgl. Bundesverband Deutscher Banken (2010), S. 24.

15 Vgl. Nosten, D. (2015), S. 11 f.

16 Vgl. Bundesverband Deutscher Banken (2010), S. 9.

17 Vgl. Hölting, M. (2011), S. 99.

Ende der Leseprobe aus 18 Seiten

Details

Titel
Wie finanzieren private Haushalte ihr Immobilienvermögen?
Hochschule
FOM Essen, Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Hochschulleitung Essen früher Fachhochschule
Note
1,9
Jahr
2016
Seiten
18
Katalognummer
V458026
ISBN (eBook)
9783668893344
ISBN (Buch)
9783668893351
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilienvermögen, private Haushalte, Deutschland
Arbeit zitieren
Anonym, 2016, Wie finanzieren private Haushalte ihr Immobilienvermögen?, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/458026

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