Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Auswirkung der Kurzzeitvermietung auf den Ertragswert einer Wohnung und behandelt die dazu einschlägigen Rechtsnormen in den Grundzügen. Durch Plattformen wie bspw Airbnb oder Booking.com wird Wohnungseigentümern eine Alternative zur herkömmlichen Vermietung geboten und durch das tageweise Anbieten einer Wohnung an Reisende lässt sich in Wien ein durchschnittlicher Betrag von EUR 61,15 pro Nacht erwirtschaften. Da ein Eigentümer idR nicht daran interessiert ist, den Betrieb über die Plattformen selbst zu führen, ist eine Verpachtung der Wohnung an sog Betreiber denkbar. Diese kümmern sich dann um den operativen Betrieb und zahlen dafür Miete/Pacht, die idR, aber vor allem bei Immobilien im Vollanwendungsbereich des MRG, weit über dem gesetzlich zulässigen Mietzins liegt.
Ebenso obliegt es in dieser Form dem Betreiber den gesetzlichen Vorschriften, die sich u.a. aus der GewO, den einschlägigen Steuergesetzen sowie dem WTFG ergeben, zu entsprechen. Steht dem Betrieb auch gem MRG, WEG sowie der BO für Wien nichts im Weg, so kann die Vermarktung, die für gewöhnlich ausschließlich über die Plattformen erfolgt, beginnen. Die rechtliche Situation zwischen Eigentümer und Betreiber ergibt sich aus deren Vertrag, wobei zwei Formen, einerseits ein Mietermodell mit fester bzw variabler Pacht und andererseits ein Betreibermodell auf Rechnung und Gefahr des Eigentümers, möglich sind. Hieraus leitet sich dementsprechend auch der dem Vermieter zustehende Zahlungsfluss ab, der in weiterer Folge in die Ertragswertberechnung eingeht. Für die Bewertung wird das Pachtwertverfahren in leichter Abwandlung zum Ertragswertverfahren verwendet. Da das zu bewertende Objekt in seiner Substanz aber stets eine Wohnung bleibt, die jederzeit wieder zur langfristigen Vermietung genutzt werden kann, sind einige Parameter hieraus zu berücksichtigen.
Im Ergebnis erhält man, trotz Berücksichtigung der operativen Risiken und der daraus folgenden Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes, in den alternativen Verwendungen der Wohnung einen vergleichsweise höheren Ertragswert als bei einer MRG-Vermietung. Für einen Eigentümer bzw Investor ist in Anbetracht des zugehörigen Aufwandes jedoch nur das Modell der Fest- bzw ggf auch der Umsatzpacht zu empfehlen, woraus sich aber ein erheblicher Mehrertrag von mehr als 60% in der Beispielwohnung ergeben kann. Schlussendlich wird das Modell der Verpachtung an eine Betreibergesellschaft unter der
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung und Forschungsfrage
2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter
2.1 Kommunikation und Präsentation
2.2 Preisgestaltung und Zahlungsabwicklung
2.3 Reporting und Rechnungslegung
2.4 Praktische Umsetzung
2.4.1 Ausgestaltung zur Ermittlung des Ertragswerts
2.4.2 Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber
2.4.3 Chancen und Risiken für den Eigentümer
2.5 Vergleichsdaten aus Airbnb
2.5.1 Angebote und Preise
2.5.2 Schlussfolgerung
3 Gesetzliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung
3.1 Vertragsverhältnis und Mietrechtsgesetz
3.1.1 Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber
3.1.2 Inhalte des Bestandvertrages
3.1.3 Verhältnis zwischen dem Betreiber und den Reisenden
3.2 Wohnungseigentumsgesetz
3.3 Gewerbeordnung
3.4 Steuerrecht und Abgaben
3.4.1 Einkommen- und Körperschaftsteuer
3.4.2 Umsatzsteuer
3.4.3 Ortstaxe
3.4.4 Vergebührung des Mietvertrages
3.5 Wiener Bauordnung
4 Auswirkungen auf den Ertragswert
4.1 Definition der Beispielwohnung
4.2 Begriffe und Anwendungsbereich
4.3 Erträge
4.3.1 Potentieller Jahresumsatz
4.3.2 Erträge im Mietermodell
4.3.3 Erträge im Betreibermodell
4.3.4 Nachhaltigkeit der Erträge
4.4 Bewirtschaftungskosten
4.4.1 Pachtausfallwagnis
4.4.2 Instandhaltungskosten
4.4.3 Verwaltungskosten
4.4.4 Nicht umlagefähige Betriebskosten
4.5 Kapitalisierungszins
4.5.1 Ableitung des Kapitalisierungszinses
4.5.2 Vergleichszinssätze aus dem Immobilienmarkt
4.5.3 Bestimmung des Zinssatzes in der gewählten Nutzungsform
4.6 Bodenwert und Restnutzungsdauer
4.7 Abschließende Schritte des Verfahrens
5 Forschungsergebnis
5.1 Gegenüberstellung der Ertragswerte
5.2 Sensitivitätsanalyse einzelner Parameter
5.2.1 Kapitalisierungszins
5.2.2 Erträge
5.3 Ertragsmodell für Eigentümer
6 Schlussfolgerung
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die Arbeit untersucht, wie sich eine tageweise Vermietung über Onlineplattformen wie Airbnb auf den Ertragswert einer Immobilie in Wien auswirkt. Dabei wird analysiert, inwieweit diese alternative Nutzungsform im Vergleich zur herkömmlichen Langzeitvermietung (insbesondere im Vollanwendungsbereich des MRG) zu einer Wertsteigerung führt, unter Berücksichtigung der damit verbundenen rechtlichen Rahmenbedingungen und operativen Risiken.
- Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen (Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, Gewerbeordnung)
- Untersuchung von Geschäftsmodellen zur Kurzzeitvermietung (Mietermodell vs. Betreibermodell)
- Bewertung von Immobilien mittels des Pachtwertverfahrens zur Ermittlung von Ertragspotenzialen
- Gegenüberstellung von Ertragswerten bei unterschiedlichen Bewirtschaftungsformen
- Sensitivitätsanalyse kritischer Parameter (Zinssatz, Erträge) auf den Immobilienwert
Auszug aus dem Buch
3.1.1 Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber
Vorweg gilt es also, das rechtliche Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber zu spezifizieren und die aufgrund dessen anzuwendenden Gesetze zu erarbeiten. Zwischen den Parteien liegt iSd sog Mietermodells dieser Arbeit ein Bestandsvertrag, also ein Vertrag, wodurch jemandem der Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis übergeben wird (vgl. § 1090 ABGB), über Wohnraum zur ausschließlichen Ziehung von Früchten durch den Betreiber vor. Der Eigentümer überlässt diesem also auf bestimmte oder unbestimmte Zeit einen, für den Betrieb vollständig ausgestatten Wohnraum gegen Entgelt, welcher ohne weiteres Zutun zur Erzielung von Einkünften genutzt werden soll und auch ausschließlich mit dieser Betriebspflicht überlassen wird.
Dem Bestandnehmer werden sohin vom Bestandgeber neben dem Raum zusätzlich auch die notwendigen Betriebsmittel, die zum wesentlichen Betrieb erforderlich sind, bereitgestellt. Ob und inwieweit ein Kundenstock oder Ähnliches übergeben wird, hängt vom Individualfall ab und wird in weiterer Folge noch ausgeführt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung und Forschungsfrage: Einleitung in das Thema der Kurzzeitvermietung als alternative Wohnraumnutzung und Darstellung der Forschungsziele.
2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter: Erläuterung der technischen und praktischen Aspekte der Nutzung von Plattformen wie Airbnb durch Wohnungseigentümer.
3 Gesetzliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung: Aufarbeitung der rechtlichen Grundlagen einschließlich Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, Gewerbeordnung und Steuerrecht.
4 Auswirkungen auf den Ertragswert: Detaillierte methodische Herleitung der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung verschiedener Bewirtschaftungsformen.
5 Forschungsergebnis: Gegenüberstellung und Sensitivitätsanalyse der berechneten Ertragswerte für die verschiedenen Szenarien.
6 Schlussfolgerung: Synthese der Ergebnisse mit Empfehlungen für Wohnungseigentümer hinsichtlich der gewählten Bewirtschaftungsform.
Schlüsselwörter
Kurzzeitvermietung, Ertragswertverfahren, Pachtwertverfahren, Airbnb, Mietrechtsgesetz, Immobilienbewertung, Betreibermodell, Festpacht, Umsatzpacht, Rendite, Kapitalisierungszins, Sharing-Economy, Wohnungseigentum, Gewerbeordnung, Wien.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Auswirkungen einer kurzfristigen, tageweisen Vermietung von Wiener Wohnungen über Onlineplattformen auf deren Ertragswert und rechtliche Einordnung.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen Immobilienbewertung, Mietrecht (MRG), Wohnungseigentumsrecht, Gewerberecht sowie die betriebswirtschaftliche Betrachtung der Ertragsmaximierung bei Immobilieninvestments.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das primäre Ziel ist es, den potenziellen Werteinfluss der Kurzzeitvermietung darzustellen und zu beurteilen, ob diese Nutzungsform für Eigentümer wirtschaftlich attraktiver ist als eine konventionelle Vermietung.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit verwendet das Ertragswertverfahren, das für diesen Zweck methodisch in ein Pachtwertverfahren abgewandelt wird, um die spezifischen Risiken und Ertragsstrukturen des Kurzzeit-Betreibermodells abzubilden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Aufarbeitung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die detaillierte Definition einer Beispielwohnung sowie die Berechnung der Erträge und Bewirtschaftungskosten für unterschiedliche Mietmodelle.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Kurzzeitvermietung, Ertragswert, Airbnb, Mietrechtsgesetz und Rendite charakterisiert.
Wie unterscheidet sich das Mietermodell vom Betreibermodell?
Beim Mietermodell wird die Wohnung an einen Betreiber verpachtet (Fest- oder Umsatzpacht), der das operative Risiko trägt. Beim Betreibermodell fungiert der Eigentümer als Risiko- und Rechnungsträger, während der Betreiber lediglich Dienstleistungen übernimmt.
Welche Bedeutung hat die Wiener Bauordnung für dieses Thema?
Die Wiener Bauordnung regelt die Zulässigkeit der Beherbergung in bestimmten Zonen; insbesondere drohende Einschränkungen für Wohnzonen sind für die Nachhaltigkeit der Kurzzeitvermietung von großer Relevanz.
Warum ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht wichtig?
Die Unterscheidung ist entscheidend, da Pachtverhältnisse nicht unter die strengen, mieterschützenden Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, was für den Eigentümer eine höhere Gestaltungsfreiheit bedeutet.
Welches Modell wird dem Eigentümer nach den Forschungsergebnissen empfohlen?
Schlussendlich wird das Modell der Festpacht empfohlen, da es dem Eigentümer ein stabiles Einkommen garantiert und im Vergleich zum eigenverantwortlichen Betreibermodell den geringsten operativen Aufwand verursacht.
- Arbeit zitieren
- David Böhm (Autor:in), 2018, Kurzzeitvermietung als alternative Wohnraumverwendung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/458050
