Immobilienbewertungen, Wertermittlungsverfahren und Immobilienpreisentwicklung

Ein kritischer Vergleich


Masterarbeit, 2018
134 Seiten, Note: 1,0

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Formelverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Aufbau der Arbeit

2. Theoretische Grundlagen
2.1. Menschliche Entscheidungsfindung
2.2. Entwicklungen und Trends der Immobilienwirtschaft
2.2.1. Immobilienarten
2.2.2. Immobilienwirtschaft
2.2.3. Immobilienmarkt
2.3. Immobilienwertermittlung
2.3.1. Verkehrswert bzw. Marktwert
2.3.2. Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung
2.3.3. Wertermittlungsverfahren
2.3.4. Ermittlung des Bodenwertes
2.3.5. Sachwertverfahren
2.3.6. Ertragswertverfahren
2.3.7. Vergleichswertverfahren
2.3.8. Kritische Betrachtung der Immobilienwertermittlung

3. Determinanten des Immobilienmarktes
3.1. Demografische Einflussfaktoren
3.2. Ökonomische Einflussfaktoren
3.2.1. Immobilienbestand
3.2.2. Leitzinsen
3.2.3. Wechselkurs
3.2.4. Inflation und Deflation
3.2.5. Bruttoinlandsprodukt
3.3. Institutionelle Faktoren
3.3.1. Wohnimmobilienrichtlinie
3.3.2. Staatliche Förderungen
3.3.3. Sonstiger Faktor: Standort und Lage einer Immobilie

4. Überleitung vom theoretischen zum empirischen Teil

5. Empirischer Teil
5.1. Qualitative und quantitative Forschung
5.2. Überblick der gewählten Methodologie
5.3. Fragebogenmethode und Beschreibung des Datenerhebungsinstruments
5.4. Durchführung der empirischen Studie

6. Analyse der Umfrage
6.1. Analyse der Teilnehmer
6.2. Analyse der Wohnsituation und Interessen
6.3. Analyse der Immobilienpreisentwicklung und Finanzierung

7. Auswertung der Umfrage
7.1. Auswertung der Teilnehmer
7.2. Auswertung der Wohnsituation und Interessen
7.3. Auswertung der Immobilienpreisentwicklung und Finanzierung
7.4. Untersuchung der Problemstellungen
7.5. Risiken und Chancen der Studie

8. Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wohnimmobilienarten

Abbildung 2: Immobilienwirtschaft und seine Teilbereiche.

Abbildung 3: Prozesse der Verkehrswertermittlung .

Abbildung 4: Bodenrichtwert Bahnhofsviertel Frankfurt a. M. vom 24.04.2018

Abbildung 5: Ablaufschema des Sachwertverfahrens

Abbildung 6: Ablaufschema des Ertragswertverfahren

Abbildung 7: Ablaufschema Verkehrswertermittlung

Abbildung 8: Prognostiziertes Preiswachstum Deutschland 2017 bis 2030 .

Abbildung 9: Prognostizierte Veränderung der Bevölkerungspyramide

Abbildung 10: Reaktion effizienter Märkte auf Geburtenveränderung

Abbildung 11: Forschungsmethoden der Induktion und Deduktion.

Abbildung 12: Startseite der Umfrage

Abbildung 13: Schlussseite der Umfrage

Abbildung 14: Frage Nr. 3 der Umfrage

Abbildung 15: Verteilung der Nettogehälter nach Geschlecht .

Abbildung 16: Frage Nr. 5 der Umfrage

Abbildung 17: Eigenheimwunsch nach Geschlechtern.

Abbildung 18: Gegenüberstellung der Fragen 6 und 8 der Umfrage

Abbildung 19: Gegenüberstellung der Ergebnisse von Fragen 8 und 13 der Umfrage

Abbildung 20: Gegenüberstellung der Antworten zu Fragen 14 und 15 der Umfrage .

Abbildung 21: Ergebnisse zu den Wertermittlungsverfahren .

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Wohnungsbestand in Deutschland von 2012 bis 2017

Tabelle 2: Wohnungsbestand in Deutschland zum 31.12.2017

Tabelle 3: Gegenüberstellung der Antworten zu Fragen 1 und 2 der Umfrage

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Formelverzeichnis

FormeI 1: Ermittlung der Alterswertminderung

Formel2: Wechselkurs in der Mengennotierung

1. Einleitung

1.1. Problemstellung

Bereits unsere Vorfahren entwickelten das Bedürfnis sich vor Wetter und Feinden zu schützen. Die ersten Unterkünfte, die wir anhand unseres heutigen Immobilienverständ- nisses identifizieren können, stellen die Eingangsbereiche der Höhlen dar. Der berühmte US-amerikanische Psychologe Abraham Maslow stellte bereits im Jahre 1943 in seinem Model der Maslowschen Bedürfnishierarchie fest, dass Obdach – neben Wasser, Nahrung und Wärme – zu den wichtigsten Grundbedürfnisse eines jeden Menschen gehört.1 Dies hat sich bis heute nicht geändert; eine sichere Wohnstatt stellt auch in unserer heutigen Zeit ein Grundbedürfnis dar.2 Grundsätzlich unterscheiden wir zwei Möglichkeiten des Wohnens, entweder in den eigenen vier Wänden oder zur Miete. Im Vergleich zum Rest Europas, stellt Deutschland ein traditionelles Mieterland dar, denn lediglich 45 % der Eigentümer wohnen in der eigenen Immobilie. Beide Varianten haben sowohl ihre Vor- als auch Nachteile. Ein Mieter zahlt eine monatlich vereinbarte Miete und muss sich dafür nicht um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Ein Immobilienbesitzer hingegen investiert in seine Immobilie, um einen nachhaltigen Ertrag aus dem Objekt zu erzielen und den Wert seiner Immobilie zu erhalten oder sogar steigern. In den eigenen vier Wän- den zu leben stellt für die meisten Menschen einen besonderen Wert dar, der mit Geld- mitteln nicht messbar ist.3

Diese Masterthesis trägt den Titel “Immobilienbewertungen, Wertermittlungsverfahren und Immobilienpreisentwicklung – ein kritischer Vergleich“ und befasst sich mit der Eva- luation der gängigen Immobilienbewertungsverfahren sowie mit ihren Schwachstellen und Möglichkeiten im Kontext der heutigen Zeit. Können diese alten Bewertungsverfah- ren in der heutigen Zeit realistische Daten liefern?

Daraus resultiert die Frage, wie es sein kann, dass eine Immobilie von einem Gutachter, der z. B. von einer Bank im Rahmen der Wertermittlung des Kreditprozesses beauftragt wird, eine Immobilie mit z. B. 500 000,- Euro bewertet, jedoch die Kaufinteressenten auf dem Markt mit Preisen, die weit über dem Verkehrswert der Immobilie liegen, handeln. Wie kommt es zu diesem Preisunterschied, und was sind die Gründe hierfür?

Grundsätzlich möchten Verkäufer bzw. Käufer bei einer Immobilientransaktion wissen, wie hoch der tatsächliche Wert des Objekts ist. Dieser Wert muss jedoch nicht dem tat- sächlichen Preis entsprechen.4 Ein Immobilienwert ermittelt sich aus den objektiven Merkmalen und sollte frei von subjektiven Einschätzungen sein,5 der tatsächlich erziel- bare Preis hingegen kann zwischen den subjektiven Werteinschätzungen von Verkäufer und Käufer liegen.6

In Deutschland werden Immobilien gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nach den drei Methoden: Sachwert-, Vergleichs- und Ertragswertverfah- ren bewertet.7 Aus diesen Wertermittlungsverfahren ergibt sich Verkehrswert. Dieser er- rechnet sich dabei nicht ausschließlich aus verschiedenen mathematischen Formeln, son- dern beruht darüber hinaus auf Schätzungen des Gutachters. Daher ist es möglich, dass verschiedene Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen können.8

Das bedeutet, dass ein subjektiver Wert vom Gutachter in die Immobilienwertermittlung einfließt. Dadurch entsteht das Problem ist, dass nur die subjektive Bewertung des Im- mobiliengutachters einfließt, nicht jedoch eine des Kaufinteressenten. Der subjektive Wert und auch der Preis eines Gutes werden vom individuellen Nutzen, der subjektiven Werteinschätzung des Nachfragers bestimmt.9 Subjektive Werte von Interessenten kön- nen z. B. sein:10

- das Image der Stadt bzw. Region,
- Lärmkulisse aufgrund der Nähe zur S-Bahn bzw. Flugschneise,
- ein Kind möchte in der Nähe seiner pflegebedürftigen Eltern wohnen,
- die Eltern möchten das Nachbarshaus für die eigenen Kinder kaufen,
- ein Mieter möchte die Immobilie dem Eigentümer abkaufen, weil die Angst be- steht, dass ein anderer Eigentümer ihn sonst “rausklagen“ könnte.

Diese und weitere Gründe, stellen subjektive Überlegungen dar, die nicht in die Werter- mittlungsverfahren nach der ImmoWertV einfließen. Der Wert einer Immobilie hängt nicht von der Arbeit oder der Leidenschaft ab, die in ihr steckt, sondern bemisst sich allein daran, wie viel ein Käufer zu zahlen bereit ist. Anders ausgedrückt ist eine Immobilie faktisch nichts wert, wenn es keinen Käufer gibt. Der Wert ist somit eine subjektive, und nicht eine objektive Kategorie.11

Die zweite Problemstellung, mit der sich diese Masterthesis befasst, ist die Problematik der Immobilienpreisentwicklung und der nicht vorhersehbaren Ereignisse, die Einfluss auf den Immobilienmarkt nehmen. Daraus resultiert die Frage, in wie weit der Mensch durch seine Handlungen den Immobilienpreis beeinflusst.

Für die Beantwortung der Problemstellungen wurde eine empirische Analyse anhand ei- ner Online-Umfrage durchgeführt und untersucht. Anhand der Ergebnisse soll exploriert werden, was die Umfrageteilnehmer denken und wie sie die zukünftige Entwicklung ein- schätzen. Darüber hinaus unterstützen die Ergebnisse die kritische Betrachtung der Im- mobilienpreisentwicklung.

Das Ziel der Masterthesis besteht darin, einen vertieften Einblick in die Immobilienbe- wertungen, Wertermittlungsverfahren und der Immobilienpreisentwicklung zu gewähr- leisten. Dabei soll nicht nur eine fachliche Kompetenz aufgebaut, sondern eine kritische Betrachtung ermöglicht werden. Mithilfe der Beschreibung der Determinanten soll der Leser eine Übersicht erhalten, welche Einflussfaktoren den Immobilienpreis beeinflussen können. Zudem soll er anhand der Analyse und Auswertung der Online-Umfrage ein Bild über die Meinungen der Teilnehmer, die als Stichprobe repräsentativ für alle Bürger ste- hen, erhalten.

1.2. Aufbau der Arbeit

Die vorliegende Masterthesis zum Thema „Immobilienbewertungen, Wertermittlungs- verfahren und Immobilienpreisentwicklung – ein kritischer Vergleich“ ist in neun Kapitel gegliedert: Nach der Einleitung in Kapitel 1 werden im zweiten Kapitel die fachlichen Grundlagen zu Immobilien, Immobilienwirtschaft und der Immobilienwertermittlung er- läutert. In diesem Zusammenhang werden der Verkehrswert und der Marktwert sowie die Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren kritisch mit den jeweiligen Vor- und Nach- teilen beschrieben, um mit diesem Grundwissen die notwendige Verständnisbasis für die spätere Untersuchung der Problemstellung zu schaffen.

Im nächsten Schritt werden im dritten Kapitel die verschiedenen Determinanten beschrie- ben, die Einfluss auf den Immobilienmarkt und auf den Immobilienpreis nehmen. Begin- nend werden die demografischen Einflussfaktoren erläutert, anschließend folgen die öko- nomischen Einflussfaktoren, zu denen der Immobilienbestand, Leitzinsen, Wechselkurse, Inflation und Deflation sowie das Bruttoinlandsprodukt zählen. Die institutionellen Fak- toren wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und staatliche Fördermöglichkeiten wer- den ebenso erläutert. Zudem werden Faktoren wie der Standort und die Lage einer Im- mobilie betrachtet, die ebenso Einfluss auf den Immobilienpreis nehmen können.

Das vierte Kapitel bildet die Überleitung von den bekannten Determinanten zu den fol- genden, die Empirie betreffenden Kapiteln. Im folgenden fünften Kapitel wird der empi- rische Teil dargestellt, indem die Unterschiede zwischen quantitativer und qualitativer Forschung, die gewählte Methodologie und die Fragebogenmethode als Datenerhebungs- instrument sowie die Durchführung der empirischen Studie beschrieben werden. Im sechsten Kapitel erfolgt die Analyse der Umfrage. Dabei folgt die Gliederung der Analyse den inhaltlichen Gliederungspunkten der Umfrage: Der Reihenfolge nach werden Teil- nehmer, Wohnsituation und Interessen sowie die Immobilienpreisentwicklung und Finan- zierung erläutert. In Kapitel 7 werden die Auswertung der Umfrage durchgeführt und die Ergebnisse präsentiert, wobei unter Punkt 7.4 die Problemstellungen kritisch bewertet werden. Abschließend bietet das letzte Kapitel neben einem Fazit einen Ausblick auf wei- teren Forschungsbedarf.

2. Theoretische Grundlagen

2.1. Menschliche Entscheidungsfindung

Goethe zufolge ist es eine göttliche Eigenschaft des Menschen, dass er Entscheidungen treffen kann bzw. muss. Dies gilt für jedes Individuum, unabhängig davon, ob allein oder in einer Gruppe, im Privat- oder im Berufsleben: Tagtäglich werden im menschlichen Leben Entscheidungen getroffen, manche davon mit geringen Konsequenzen, manche dagegen von existenzieller Bedeutung.12

Die Entscheidungstheorie trennt zwischen der deskriptiven und präskriptiven Entschei- dungstheorie. Dabei untersucht die deskriptive Entscheidungstheorie die Art und Weise, wie Entscheidungen in der Realität getroffen werden, und warum sie so und nicht anders getroffen werden. Das Ziel des Ansatzes besteht darin, empirische Hypothesen aus Ent- scheidungsprozessen von Individuen oder Gruppen abzuleiten und Entscheidungen prog- nostizieren bzw. steuern zu können.13

Im Unterschied dazu beschreibt die präskriptive Entscheidungstheorie nicht den Ent- scheidungsprozess an solchen, sondern untersucht, wie eine Entscheidung “rational“ ge- troffen werden kann. Dabei verfolgt sie das Ziel, einem Entscheider in einer Entschei- dungssituation Handlungsempfehlungen auszusprechen.14 Da sich das Entscheidungsver- halten an einem rational handelnden Entscheider orientieren soll, wird in der klassischen Entscheidungstheorie aus Vereinfachungsgründen der idealtypische „Homo oeconomi- cus“ zugrunde gelegt. Dieser hat eine unbegrenzte Informationskapazität, für ihn besteht vollkommene Markttransparenz, er handelt gewinn- und nutzenmaximiert, hat eine un- endliche Reaktionsgeschwindigkeit und strebt einen optimalen Zielerreichungsgrad an.15

In Zeiten sinkender Rentenansprüche und niedriger Zinsen sind Immobilien eine beliebte Anlageform.16 Jedoch geht es bei der Entscheidungsfindung bei einem Immobilienkauf nicht nur um rationale Entscheidungen, sondern Gefühle und Emotionen spielen ebenso eine Rolle. Die Ergebnisse einer Umfrage der Firmen Interhyp und Immobilienscout be- stätigen die Aussage, dass nicht die rationale Entscheidung im Vordergrund stand, son- dern vielmehr das gute Gefühl, ein Bedürfnis zu erfüllen. So gaben 50 % der Befragten an, eine Immobilie aufgrund des größeren Gestaltungsspielraums gekauft zu haben, 40 % wollten mit dem Kauf ein eigenes Zuhause schaffen, 38 % wollten Unabhängigkeit vom Vermietererreichen, für 37 % ist es ein gutes Gefühl, ein eigenes Dach über dem Kopf zu haben und 32 % gaben an einen Wert besitzen zu wollen, den sie vererben können.

So zeigen die Umfrageergebnisse, dass emotionale Motive wie Sicherheit, Unabhängig- keit und die eigene, auch kreative Entfaltung entscheidende Kaufmotive für den Käufer darstellen.17 Viele Eigenheimerwerber kalkulieren bei einem Kauf nicht die Immobilie mit Zinsen und Nebenkosten bis zum Ende durch, sondern lassen sich vielmehr vom gu- ten Gefühl leiten, dass sie ihr Geld langfristig sicher investieren und dabei einen Wert schaffen, den sie sofort nutzen können.18

Weitere emotionale Faktoren, die in die Kaufentscheidung einfließen können, sind z. B. der Wunsch nach einer Immobilie in der Nähe des Arbeitsorts, der Kinder oder der Eltern. Insbesondere der bequeme Umstand, in der Nachbarschaft von pflegebedürftigen Eltern zu wohnen, kann eine größere Bedeutung haben als stärker ins Gewicht fallen als der unter Umständen überteuerte Kaufpreis.

2.2. Entwicklungen und Trends der Immobilienwirtschaft

Jede Immobilie besitzt individuelle Indikatoren und ist einmalig. Immobilien unterschei- den sich in der Qualität der Bauweise, der Ausstattung sowie des Standortes.

Die Literatur weist unterschiedliche Definitionen des Immobilienbegriffs aus, je nach Sichtweise des Wirtschaftszweiges. Der Begriff “Immobilie“ stammt vom lateinischen Wort “immobilis“ ab und bezeichnet wörtlich übersetzt “eine unbewegliche Sache“.19 Diese Übersetzung wird im aktuellen Sprachgebrauch weiterhin genutzt. Aus juristischer Sicht gibt es für den Begriff “Immobilie“ keine einheitliche Definition. Standardmäßig wird die Immobilie über den Grund und Boden definiert. So fasst der Gesetzgeber nicht das Gebäude als rechtlich eigenständiges Bestandteil, sondern das Grundstück und die damit fest verbundenen Sachen, insbesondere die darauf befindlichen Gebäude.20 Aus ingenieurwissenschaftlicher Sicht wird eine Immobilie anhand ihrer materiellen Eigen- schaften betrachtet. So ist eine Immobilie ein umbauter Raum, welcher für bestimmte Zwecke verwendet werden kann. Der Grund und Boden, auf dem diese steht, fällt aus ingenieurwissenschaftlicher Sicht nicht in Betracht, da er kein Teil der eigentlichen Im- mobilie ist. Die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstückes sind zudem nicht die glei- chen wie die einer Immobilie. Aus ökonomischer Sicht wird eine Immobilie zum einen als Produktionsfaktor und zum anderen als Investment gesehen. Aus betriebswirtschaft- lichen Sicht werden verschiedene Produktionsfaktoren benötigt, um ein weiteres Gut zu erstellen. Für die Erstellung einer Immobilie auf einem Grundstück werden die drei Pro- duktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital benötigt. Aus der Sicht eines Investments ist eine Immobilie ein Vermögensgegenstand, Sachvermögen oder eine Kapitalanlage.21

Die Immobilienweisheit – „Lage, Lage, Lage“ – hat bis heute nicht ihre Gültigkeit verlo- ren. Für manche Kritiker zählen bei der Bewertung einer Immobilie nur drei Aspekte:

1. die Lage, 2. die Lage, 3. die Lage. Denn auch wenn eine Immobilie einen geringen Eigenwert hat, so kann sie aufgrund ihrer besonderen Lage eine höhere Nachfrage und damit einen höheren Wert erreichen. Für Sachverständige einer Bank oder einen Gutach- ter dagegen ist die Lage nicht das einzige Bewertungskriterium. In Punkt 2.3 werden da- her verschiedene Bewertungsverfahren betrachtet und aufgezeigt, wie wichtig die Lage für die Bewertung einer Immobilie ist und inwieweit sie in die Bewertung einfließt.22

Einen weiteren zu betrachtenden Aspekt einer Immobilie stellt deren Nutzungsdauer bzw. Lebenszyklus dar. Die Nutzungsdauer einer Immobilie kann je nach Bautyp, Art und Nut- zungsart variieren. So können z. B. Einfamilienhäuser nicht mit einem Büro- oder Indust- riegebäude verglichen werden. In der Literatur werden folgende Zeitspannen für die Nut- zungsdauer einer Immobilie angegeben: 23

- Gewerbeobjekte, Lager- und Produktionshallen mit etwa 50–60 Jahren,
- Geschäftshäuser und Ladenlokale mit etwa 60–80 Jahren,
- Wohnhäuser mit ca. 80–100 Jahren.

Generell kann gesagt werden, dass durch gute Instandhaltung und modernere Renovie- rungsmaßnahmen die Nutzungsdauer überschritten werden kann.24

2.2.1. Immobilienarten

Immobilien wurden für verschiedene Einsatzmöglichkeiten optimiert. So können sie in ihrer Ausstattung, Aufteilung und Größe je nach gewünschter Nutzung variieren. Grund- sätzlich lassen sich Immobilien in Wohn- und Gewerbeimmobilien und Immobilien des öffentlichen Sektors unterscheiden. Die Kriterien dieser Unterscheidungsmethode sind nicht eindeutig definiert, jedoch ist das Verfahren in der Branche verbreitet.25

Eine Immobilie gilt nach dem statistischen Bundesamt als Wohnimmobilie, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtnutzfläche zu wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.26 Wohnimmobilien können nach ihrer Größe und der Anzahl der Wohneinheiten unterteilt werden.27 Typischerweise wird in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, sowie in Doppelhaushälften und in Sonderformen unterschieden. Unter den Sonderfor- men lassen sich diejenigen Immobilien fassen, die nicht einer der zuvor genannten Kate- gorien zuzuordnen sind. Hierzu gehören z. B. Ferienhäuser und -wohnungen, Villen so- wie Seniorenwohnungen inkl. Einrichtungen für betreutes Wohnen.28 Wohnimmobilien bieten zudem die Besonderheit, dass sie aufgrund der Anzahl der differenzierten Räume verschiedene physische, psychische und soziale Grundbedürfnisse befriedigen. So haben die Küche und das Bad eine andere Funktion als z. B. Schlaf- und Wohnzimmer. Diese Eigenschaft erfüllt keine weitere Immobilienart.29

Die folgende Abbildung veranschaulicht die Unterkategorien der Wohnimmobilien:

Abbildung 1: Wohnimmobilienarten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Rottke, Nico B. et al., Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre, 2017, S. 6.

Die Übergänge zwischen den einzelnen Wohnimmobilienkategorien sind fließend. Oft werden Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Villen und Doppelhaushälften miteinander verwechselt. Eine Unterscheidung z. B. zwischen einer Villa und einem Einfamilienhaus kann in der Regel anhand der Ausstattung, der Architektur, Wohn- und Grundstücksflä- che getroffen werden.30

Folgende Beschreibungen geben einen Überblick über die Unterschiede der Wohn- und Gewerbeimmobilien:

Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das üblicherweise von einer Familie bzw. den An- gehörigen eines gemeinsamen Haushalts bewohnt wird. Einfamilienhäuser werden auf einem eigenen Grundstück oder auf einem Erbpachtgrundstück errichtet und können nach den individuellen Wünschen und Vorstellungen der Bauherren bzw. Nutzer, innerhalb der Grenzen der gesetzlichen Regelungen, erbaut werden. Ein Erbpachtgrundstück ist ein Grundstück mit einer Nutzung für einen festgeschriebenen Zeitraum. Die Laufzeiten von Erbpachtgrundstücken liegen zwischen 50 und 99 Jahren. Sie bieten den Vorteil, sich den Wunsch des Einfamilienhauses zu erfüllen, ohne dabei das Grundstück zu kaufen. Der Grundstückseigentümer gewährt ein Nutzungsrecht und erhält im Gegenzug eine Pacht- gebühr, den sogenannten Erbpacht- oder Erbbauzins. Der Erbbauzins liegt üblicherweise bei 5 % des Grundstückswertes.31 Das Recht auf die Nutzung des eigenen Grundstücks kann größere Bewegungsfreiheiten und Lebensfreunde bieten. In der Regel haben Einfa- milienhäuser eine Wohnflächengröße zwischen 80 m2 und 300 m2. Die Grundstücksgröße kann von wenigen hundert bis zu mehreren tausend Quadratmetern reichen.32 Aus dem Datenreport des Statistischen Bundesamts aus dem Jahre 2016 geht hervor, dass in der Bundesrepublik Deutschland Einfamilienhäuser mit ca. 66 % die größte und beliebteste Immobiliengruppe darstellen.33

Z w e ifamilienhäuser bzw. Doppelhaushälften sind entsprechen Gebäude für zwei Fa- milien/Haushalte. Im Sprachgebrauch werden Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälf- ten sinnähnlich verwendet. Jedoch können wir Zweifamilienhäuser dahingehend unter- scheiden, dass sich zwei einzelne Wohnungen übereinander befinden. Bei einer Doppel- haushälfte hingegen handelt es sich um zwei Einfamilienhäuser, die eine gemeinsame Trennwand besitzen und einheitlich gestaltet sind. Doppelhaushälften sind eine beliebte Bauform in der Bundesrepublik Deutschland, da sie die Vorteile eines Einfamilienhauses, wie z. B. das Eigennutzungsrecht, das eigene Grundstück und der private Garten, mit den Vorteilen eines Mehrfamilienhauses, wie z. B. die günstigeren Instandhaltungs- und Bau- kosten, Heizkostenersparnis durch die Nachbarwand und die kleinere Grundstücksgröße, vereinen.34

Ein Reihenhaus zeichnet sich dadurch aus, dass mehrere Einfamilienhäuser, die gleich- artig gestaltet sind, eine geschlossene Einheit bilden. Je nachdem, ob es sich um ein Rei- henmittelhaus oder Reihenendhaus handelt, sind eine oder zwei Außenwände des Hauses durch die nebenliegende Immobilie isoliert. Reihenhäuser bieten den Vorteil niedrigerer Baukosten aufgrund des Baus in einer geschlossenen Einheit. Insbesondere bei Reihen- mittelhäusern besteht der Vorteil der Heizkostenersparnis, da an beiden Außenwänden eine Isolation durch das Nachbargebäude besteht.35

Die Abgrenzung eines Reihenhauses und einer Doppelhaushälfte kann anhand der Anzahl der Häuser bestimmt werden. Im Prinzip ist eine Doppelhaushälfte mit einem Reihenend- haus zu vergleichen. Befinden sich zwei Immobilien nebeneinander, so werden diese als Doppelhaushälften bezeichnet. Ab drei Einheiten, mit einem Reihenmittelhaus, sprechen wir von Reihenhäusern.36

Immobilien mit mehr als zwei Wohneinheiten werden als Mehrfamilienhaus bezeichnet. Die Funktion eines Mehrfamilienhauses ist es, viele Menschen und Familien auf kleinem Raum unterzubringen. Das größte Wohnhaus in Deutschland ist derzeit die „Autobahn- überbauung Schlangenbader Straße“, deren Hauptgebäude 1064 Wohneinheiten beinhal- tet und zu den größten Wohnkomplexen Europas zählt. Hinzu kommen weitere 694 Woh- nungen aus der Randbebauung. Somit steigt die Gesamtanzahl der Wohneinheiten in dem Areal auf 1758 Wohneinheiten.37

Die Sonderimmobilien stellen eine gesonderte Art von Immobilie dar. Zu den Sonderim- mobilien gehören Immobilien, die nicht als eine der oben genannten Immobilienarten zu kategorisieren sind. Ein Beispiel für eine Sonderimmobilie kann eine Villa sein, die eine besonders hochwertigen Ausstattung, größere Wohn- und Grundstücksfläche hat.38

G e w er b e i mm obilien sind Immobilien, die einem gewerblichen Zweck dienen. Ein ge- werblicher Zweck liegt vor, wenn die Nutzung zum größten Teil einer gewerblichen Tä- tigkeit erfolgt. Gewerbeimmobilien lassen sich weiterhin in fünf Hauptkategorien unter- teilen: Handels-, Logistik-, Produktions-, Büro- und Spezialimmobilien. Handelsunter- nehmen lassen sich unterteilen in Einzel- und Großhandel. Die Unterscheidung eines Einzel- von einem Großhandelsunternehmen erfolgt anhand der Größe des Kundenstam- mes und der Warenmenge. Einzelhandelsimmobilien zeichnen sich durch ihren Präsenz- handel mit Verbrauchern aus. Zu diesen zählen Ladenlokale, Supermärkte und Einkaufs- zentren. Der Fokus liegt in der Generierung von Umsatz und dem Erzielen eines Ge- schäfts mit Verbrauchern, und nicht in der Nutzung der Fläche. Einzelhandelsunterneh- men können je nach Branche (z. B. Möbel, Lebensmittel, Sportartikel, Elektronik, Spiel- zeug oder Bekleidung) weiter unterteilt werden. Logistikunternehmen sind Firmen, die ihren Schwerpunkt auf die Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren setzen. Sie zeichnen sich durch ihre Nutzung der Fläche aus, denn die Standorte von Lo- gistikimmobilien liegen meist außerhalb von Großstädten, jedoch nahe an Verkehrskno- tenpunkten oder im direkten Umfeld von Lieferanten und Produktionsbetrieben. Typische Merkmale von Produktionsunternehmen sind die größeren Räume und Hallen, die we- niger Innenausbauten aufweisen. Produktionsimmobilien können unterteilt werden in Ge- werbeparks, Lager- und Produktionshallen. Büroimmobilien sind Immobilien, in denen vorwiegend Schreibtisch- und Verwaltungstätigkeiten ausgeübt werden. Spezialimmo- bilien zeichnen sich durch ihren speziellen Nutzen aus. Sie sind nur für eine bestimmte Branche verwendbar und abhängig von deren wirtschaftlichem Erfolg. Beispiele einer Spezialimmobilie sind: Hotels, Autohöfe, Bahnhöfe, Kinocenter, Theater, Freizeitparks und Kureinrichtungen.39

Der Fokus dieser Masterthesis liegt in der Betrachtung der Immobilienbewertungen, Wer- termittlungsverfahren und Immobilienpreisentwicklung von Wohnimmobilien. Aus die- sem Grund werden die Gewerbeimmobilien in den folgenden Kapiteln nicht weiter be- trachtet.

2.2.2. Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft beschäftigt sich mit allen Tätigkeiten, die im Kontext einer Im- mobilie anfallen. Zu diesen gehören: Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und die Vermarktung.40 Welche ökonomische Bedeutung die Immobilienwirtschaft für die Bun- desrepublik Deutschland hat, lässt sich mit einem Blick auf das Anlagevermögen ver- deutlichen: So umfasste das gesamte Bruttoanlagevermögen zum 31.12.2016 ca. 17,3 Bio. Euro. Nach Abzug der Abschreibungen verbleiben hiervon immerhin noch 8 Bio. Euro. Davon entfallen ca. 4,8 Bio. Euro auf den Wohnimmobilien-, ca. 3,2 Bio Euro auf den Gewerbeimmobilienmarkt und den öffentlichen Sektor. In der ge- samten Geschichte der Bundesrepublik war der Wert des Immobilienvermögens noch nie so hoch wie heute.41

Die deutsche Immobilienwirtschaft bildet mit rund 817 000 Unternehmen und rund 3 Mio. Erwerbstätigen einen der größten Wirtschaftszweige Deutschlands. Sie trägt mit ca. 500 Mrd. Euro rund 18,2 % zur gesamten Bruttowertschöpfung bei. Die Immobilien- wirtschaft lässt sich in die folgenden vier Teilbereiche unterteilen: Finanzierungsdienst- leistungen, Baugewerbe, Bewirtschaftung und Immobilienvermögen.42

Das folgende Organigramm in Abbildung 2 veranschaulicht diese Teilbereiche:

Abbildung 2: Immobilienwirtschaft und seine Teilbereiche

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thema- tisch/Bauen/Querschnitt/ImmobilienwirtschaftDeutschland5016001069004.pdf? blob=publicationFile, S. 8, Zugriff am 18.10.2018, S. 10.

Wie aus dem Organigramm ersichtlich, lässt sich die Immobilienwirtschaft in Teilbran- chen unterteilen, die in Deutschland zusammengenommen ca. 815 000 Unternehmen und ca. 3,9 Mio. private Vermieter beinhalten.43

2.2.3. Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist durch eine polypolitische Struktur gekennzeichnet und besteht, wie viele andere Märkte auch, aus Anbietern und Nachfragern, die zu einem Gleichge- wicht finden müssen. Aufgrund der besonderen Eigenschaften der Anlageklasse einer

Immobilie unterscheidet sich der Immobilienmarkt von anderen Märkten. Diese Eigen- schaften sind insbesondere die Heterogenität, die begrenzte Substituierbarkeit, die ge- ringe Markttransparenz, die Dauer des Lebenszyklus und die Höhe der Transaktionskos- ten. Fehlende öffentliche Informationen zu Verkaufs- und Mietpreisen sowie zu Eigentü- merstrukturen bedingen eine geringe Markttransparenz, Marktteilnehmer können ihre In- vestitions-, Verkaufs- oder Mietentscheidungen daher nur auf Basis von unvollständigen Informationen treffen. Aufgrund dieser Eigenschaften lässt sich der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt definieren.44

Immobilien erleben einen Transformationsprozess von einem Wirtschaftsgut zu einem Investitionsgut. Dieser Wandel in der Definition von einem Substanzwert hin zu einem Ertragswert hat die Kapital- und die Immobilienmärkte näher zusammengerückt. Dieses Phänomen wird deutlicher, wirft man einen Blick auf den gewerblichen Immobilien- markt, da hier bereits Investitionen getätigt werden, die einen Anlagehorizont von nur wenigen Jahren haben. Wegen dieser kurzfristigeren Anlagehorizonte sind die Immobi- lienmärkte anfälliger für die Veränderungen der kurzfristigen Zinsmärkte geworden.45

Bedingt durch diese Verflechtung der Immobilien- und Finanzmärkte sind Immobilien- märkte komplexer geworden, sodass fundiertes Wissen in den Themenfeldern “Finanzen und Immobilien“ erforderlich ist, um den Immobilienmarkt adäquat bewerten zu können.

2.3. Immobilienwertermittlung

In der Immobilienwirtschaft kommt der Wertermittlung eine zentrale Bedeutung zu. In der Bewertungslehre wird der Begriff „Wert“ von dem Begriff des „Preises“ unterschie- den. Diese Unterscheidung zwischen Preis und Wert ist für die Erwartungen der Ergeb- nisse einer Wertermittlung wesentlich. Preise sind auf den Märkten bei einem Austausch von Gütern beobachtbar, sie entstehen im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Die Festlegung der Höhe eines Preises erfolgt durch die Einigung eines Käufers und Ver- käufers über den Austausch einer Sache. Bei diesem Zusammentreffen von Käufer und Verkäufer fließen subjektive Faktoren, wie z. B. die Verhandlungspositionen und die per- sönlichen Faktoren, in die Preisgestaltung mit ein. Bei einem Wert hingegen wird eine

Schätzung vorgenommen. Ziel einer Wertermittlung ist, einen Wert zu identifizieren, der, unter Berücksichtigung der Umstände am Markt und des Transaktionszeitpunkts, am wahrscheinlichsten einem realisierbaren Preis entsprechen würde. In der Praxis führen verschiedene Anlässe zu einer Immobilienbewertung. So können z. B. Marktwertermitt- lungen aufgrund einer Handels- oder Steuerbilanz, Beleihungswertermittlungen bedingt durch Kreditprüfungen eines Kreditinstitutes sowie Versicherungswertermittlungen durch Versicherungsgesellschaften erfolgen. Zudem können Entschädigungszahlungen, Zwangsvollstreckungen, Firmenübernahmen ebenso wie Vermögensauseinandersetzun- gen Anlässen für eine Immobilienbewertung darstellen. Des Weiteren können Transakti- onen auf dem Immobilienmarkt zur Wertbestimmung eines Kauf- und Verkaufspreises führen.46 In der Praxis wird der Wertebegriff je nach Anlass unterschiedlich verwendet, jedoch ist er inhaltsgleich. So wird bei einer Wertermittlung für eine Bilanzierung von einem beizulegenden Zeitwert bzw. Fair Value und bei einem transaktionsbasierten An- lass von einem Verkehrswert bzw. Market Value gesprochen.47

Für die Bewertung einer Immobilie werden in Deutschland verschiedene normierte und nicht-normierte Wertermittlungsverfahren eingesetzt. Nach der Immobilienwertermitt- lungsverordnung (ImmoWertV) stellen die drei Methoden Sach-, Vergleichs- und Er- tragswertverfahren die normierten Wertermittlungsverfahren dar. Diese Verfahren wer- den für die Ermittlung des Verkehrswertes eingesetzt.48 Zu den nichtnormierten Verfah- ren zählen z. B. das Discounted-Cashflow-Verfahren oder ein Residualwertverfahren.49

Um den begrenzten Umfang dieser Masterthesis nicht zu überschreiten, werden in den folgenden Kapiteln lediglich die drei normierten Wertermittlungsverfahren erläutert.

2.3.1. Verkehrswert bzw. Marktwert

Der Wert einer Immobilie wird anhand des Markt- bzw. Verkehrswertes bestimmt. Durch die Novellierung des Baugesetzbuches 2004 wurde festgelegt, dass die Begriffe Markt- und Verkehrswert synonym sind.50

Der Begriff des Verkehrswertes ist in § 194 BauGB definiert: „Der Verkehrswert (Markt- wert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tat- sächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“51

Ein Verkehrswert stellt somit einen Wert zu einem bestimmten Stichtag dar, der sich in einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr bildet. Dieser kann sich je nach Marktveränderun- gen innerhalb kurzer Zeit verändern.52

Bei der Verkehrswertermittlung müssen mehrere Kriterien berücksichtigt werden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung bildet die Grundlage für die Ermittlung eines Markt- bzw. Verkehrswertes, jedoch sind weitere Verfahren erforderlich, um den Ver- kehrswert so genau wie möglich zu ermitteln. Folgende Abbildung stellt die weiteren Verfahren dar, die zur Ermittlung des Verkehrswertes notwendig sind:

Abbildung 3: Prozesse der Verkehrswertermittlung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Sommer, G., Kröll, R., 2013, S. 10.

Wie in Abbildung 3 dargestellt, werden verschiedene Kriterien benötigt, um einen Ver- kehrswert zu ermitteln. Zunächst werden die gesetzlichen Regelungen nach § 194 BauGB

und die damit verbundene ImmoWertV berücksichtigt. Diese schreibt die drei Werter- mittlungsverfahren bei der Immobilienwertermittlung vor. Zudem müssen bestimmte Richtlinien, wie z. B. die Sach-, Ertrags- und die Vergleichswertrichtlinien, befolgt wer- den. Darüber hinaus sind verschiedene fachliche Kenntnisse und Erfahrungen nötig, um einen korrekt Wert zu bestimmen. Zusätzlich fallen erforderliche Daten- und Literatur- recherchen an, um z. B. einen Markt besser einschätzen zu können. 53

Die oben genannten Kriterien führen dazu, dass ein Immobiliensachverständiger bei der Ermittlung eines Verkehrswertes bzw. Erstellung eines Gutachtens ein hohes Maß an Ob- jektivität einhält. Hierbei muss die Sachlage mit dem neuesten wissenschaftlichen und technologischen Stand unter Berücksichtigung der bewerten Methoden reproduziert wer- den.54

Nach der ImmoWertV ist für die Wertermittlung des Verkehrswertes eines oder mehrere der drei Verfahren heranzuziehen. Die Wahl des oder der Verfahren ist nach dem Wer- termittlungsobjekt unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beste- henden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen und diese Wahl zu begründen.55 Hierbei sol- len die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks beachtet wer- den.56

2.3.2. Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung

Wie in Abbildung 3 dargestellt, sind für die Verkehrswertermittlung gleichfalls unter- schiedliche Rechtsgrundlagen in Form von Gesetzen, Richtlinien und Verordnungen be- deutsam. In diesem Kapitelpunkt sollen diese Zusammenhänge erläutert werden.

Ein Einstieg in die Verkehrswertermittlung erfolgt über das dritte Kapitel des Baugesetz- buches (BauGB). Hier werden Begrifflichkeiten und die Aufgaben eines Gutachteraus- schusses 57, der Verkehrswert58 sowie die Ermächtigungen der Bundes- und Landesregie- rungen definiert.59 Für die Immobilienwertermittlung stellt die ImmoWertV die wichtigste Verordnung dar. Sie trat am 1. Juli 2010 in Kraft und löste dabei die Wertvermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 ab.60 Mit dem Inkrafttreten der ImmoWertV wurden die neuen Richt- linien, die auf der alten Wertermittlungsrichtlinie basieren, eingeführt. Dieser Prozess wurde sukzessiv durch die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012, die Vergleichs- wertrichtlinie (VW-RL) vom 20.03.2014 und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) vom 12.11.2015 und die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11.01.2011 erweitert. Im Anschluss wurden diese vier Richtlinien zu einer zusammengefasst und die Wertermitt- lungsrichtlinie (WertR 2006) wurde abgelöst. Bis zur Veröffentlichung der weiteren Richtlinien sind die Wertermittlungsrichtlinien, soweit sie mit den Richtlinien der Im- moWertV vereinbar sind, anzuwenden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung stellt nach dem Baugesetzbuch61 die vorgeschriebene Verordnung in der Immobilienwerter- mittlung dar. In Abschnitt 1 werden die Anwendungsbereiche, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze62 in Abschnitt 2 die Bodenrichtwerte und sonstige erforderlichen Daten erläutert.63 Abschnitt 3 gliedert die drei normierten Wertermitt- lungsverfahren in Unterabschnitte: Vergleichs-64, Ertrags-65 und Sachwertverfahren66. Im letzten Abschnitt 4 werden die Schlussvorschriften, in der Anlage 1 der Barwertfaktor für die Kapitalisierung sowie in Anlage 2 der Barwertfaktor für die Abzinsung bestimmt.67

2.3.3. Wertermittlungsverfahren

Wie in den vorangehenden Kapiteln erwähnt, sind bei der Wertermittlung die Regelungen des Baugesetzbuches, der Immobilienvermittlungsverordnung und die einzelnen Richtli- nien einzuhalten. In § 8 Absatz 1 ImmoWertV wird darauf hingewiesen, dass einschließ- lich die Verfahren zur Bodenwertermittlung nach § 16, das Ertragswertverfahren nach §§ 17 bis 20, das Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen sind.68

In der Praxis wird je nach Objekttyp eines oder mehrere dieser Wertermittlungsverfahren vom Immobiliensachverständigen ausgewählt.69 Üblicherweise kommt bei der Ermitt- lung eines Bodenwertes das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Bei eigengenutzten Ein- bzw. Zweifamilienhäusern wird das Sachwertverfahren verwendet. Das Ertragswert- verfahren wird in der Regel bei Objekten angewendet, die einen Ertragszweck haben, wie z. B. bei Eigentumswohnungen, Immobilien mit gewerblich genutzten Einheiten oder bei Hotels.70

2.3.4. Ermittlung des Bodenwertes

Bei der Ermittlung eines Verkehrswertes wird zum einen die Immobilie und zum anderen der Bodenwert ermittelt. Die Immobilie wird anhand der drei Wertermittlungsverfahren bewertet und das Ergebnis zum Bodenwert addiert; die Summe ergibt den Verkehrswert für die Immobilie und das Grundstück zusammen. Demzufolge fließt der Bodenwert in alle drei Wertermittlungsverfahren ein und stellt einen Bestandteil der Wertermittlung dar.71

In der Immobilienwertermittlungsverordnung werden in § 16 die Grundsätze für die Er- mittlung der Verkehrswerte von Grundstücken erläutert. So wird im ersten Satz dargelegt, wie der Verkehrswert zu ermitteln ist. Da der Fokus bei der Ermittlung des Bodenwertes auf dem Boden liegt, werden bei bebauten Grundstücken die Immobilien nicht berück- sichtigt.72

Bei der Auswahl eines Verfahrens für die Ermittlung des Bodenwertes bietet der Gesetz- geber nicht viele Möglichkeiten, da der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfah- ren zu ermitteln ist.73 Die Funktionsweise des Vergleichswertverfahren wird in dem Ka- pitel “2.3.7. Vergleichswertverfahren“ erläutert.

Falls sich ein Wert nicht mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermitteln lässt, wird hilfs- weise der Bodenrichtwert herangezogen.74 Dieser lässt sich der Internetseite des Hessi- schen Landesamts für Bodenmanagement und Geoinformation entnehmen.75 Der Boden- richtwert gibt einen Wert pro Quadratmeter an und dient als Hilfswert bei der Immobili- enwertermittlung. Der Bodenrichtwert ist nach dem § 196 BauGB vorgeschrieben und soll aufgrund von Kaufpreissammlungen flächendeckende durchschnittlichen Lagewerte für Grund und Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszu- stands liefern.76 Für die Sicherstellung der Ermittlung und Darstellung nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sind die Bodenrichtwertrichtlinien ein- zuhalten. In die Bodenrichtwertermittlung fließen die Daten der Kaufpreissammlungen und sonstige für die Wertermittlung erforderlichen Daten ein.77 Sonstige für die Werter- mittlung erforderlichen Daten können zum Beispiel sein: 78

- Grundstücksform und Grundstücksgröße,
- Bauvorschriften, Bauleitpläne, Satzungen nach §34 Absatz 4 BauGB zur Abgren- zung von Innen- und Außenbereich, Landschaftspläne, Lage,
- Schutzgebiete, z. B. nach Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht und Wasser- recht,
- Daten über Art und Umfang der Erschließung,
- Informationen über Mieten und Pachten,
- Bodeneigenschaften,
- Ergebnisse örtlicher Ermittlungen (z. B. Passantenfrequenzzählungen),
- Daten zur demografischen Entwicklung.

Seit dem Jahre 2004 wird in der Bundesrepublik ein Gemeinschaftsportal für den Zugang zum vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (kurz: BORIS) unter der Internet- adresse http://www.gutachterausschuesse-online.de/, verwendet.79

In Hessen wird die Bodenrichtwertkarte von dem Hessisches Landesamt für Bodenma- nagement und Geoinformation kontinuierlich aktualisiert und kann online unter http://www.geoportal.hessen.de eingesehen werden.

Folgende Abbildung 4 stellt beispielhaft einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte dar:

Abbildung 4: Bodenrichtwert Bahnhofsviertel Frankfurt a. M. vom 24.04.2018

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Vgl. http://www.geoportal.hessen.de/portal/karten.html?WMC=39, Zugriff am 29.10.2018.

Bodenrichtwerte beziehen sich nicht für einzelne Grundstücke, sondern für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die sich in ihren Grundstücksmerkmalen, Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstim- men. Bodenrichtwerte stellen einen Preis pro Quadratmetern der Grundstücksfläche dar, die sich ergeben würden, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Eine bindende Wirkung haben Bodenrichtwerte nicht. Besondere wertbeeinflussende Merkmale eines Grundstü- ckes bleiben unbeachtet. Individuelle Gegebenheiten, wie z. B. Eckgrundstücke oder eine besondere Aussicht, werden nicht berücksichtigt. Aus diesem Grund ist es empfehlens- wert, individuelle Merkmale des Grundstückes zu ermitteln und zu berücksichtigen.80

2.3.5. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein nach dem § 8 ImmoWertV definiertes Wertermittlungs- verfahren, um einen Verkehrswert zu ermitteln. Allgemeine Verfahrensgrundsätze sind in den § 1 bis § 8 ImmoWertV, das Sachwertverfahren selbst in den § 21 bis § 23 Im- moWertV geregelt. Das Sachwertverfahren wird bei der Verkehrswertermittlung einge- setzt, wenn der Sachwert – und nicht die Erzielung von Erträgen – für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Dies ist insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäu- sern der Fall.81

Bei der Ermittlung des Sachwertes erfolgt zunächst eine Trennung nach dem § 21 Im- moWertV in den Sachwert der baulichen Anlage, Sachwert der sonstigen Anlage und in den Bodenwert nach § 16 ImmoWertV. Der Sachwert für die baulichen Anlagen und der baulichen Außenanlagen ist mit den Herstellungskosten, unter Berücksichtigung der Al- terswertermittlungen nach § 23 ImmoWertV, zu ermitteln.82 Die Herstellungskosten sol- len angemessen und nach den regionalen und objektbezogenen Herstellungskosten be- messen werden. Falls es sich nicht um einen Neubau handelt, müssen die Herstellungs- kosten um die Alterswertminderung nach § 21 Absatz 2 ImmoWertV gemindert werden. Die Alterswertminderung wird anhand der Verhältnisse der wirtschaftlichen Restnut- zungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer bestimmt. Dabei kann die Gesamtnutzungsdauer durch Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen verlängert bzw. durch unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten verkürzt werden.83

Die Alterswertminderung wird als Prozentsatz der Herstellungskosten für das Gebäude

mit folgender Formel berechnet:

F ormel 1: Ermittlung der Alterswertminderung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Vgl. Abschnitt 4.3 Satz 3 SW-RL.

Eine Orientierungsgröße der Gesamtnutzungsdauer bei einer ordnungsgemäßen Instand- haltung ist in den Sachwertrichtlinien in der Anlage 3 festgehalten. Dieser kann entnom- men werden, dass ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, Doppelhaus und Rei- henhaus eine Gesamtnutzungsdauer von 60–80 Jahren, je nach Standardstufe haben. Kön- nen keine Herstellungskosten ermittelt werden, helfen die Tabellen nach den Normalher- stellungskosten (NHK) des ehemaligen Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Woh- nungswesen. Das “Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen“ (BMVBW) wurde 2005 in das “Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwick- lung“ (BMVBS) und 2013 in seine jetzige Bezeichnung “Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur“ (BMVI) umbenannt.84

Diese Tabellen bilden einen Bundesmittelwert für die Herstellungskosten je nach Ge- bäudetypen, Bauweise und Ausstattung dar. Die NHK unterscheiden Gebäudearten mit unterschiedlichen Standardstufen. Somit kann sichergestellt werden, dass ein Werter- mittlungsobjekt gemäß seinen Merkmalen richtig qualifiziert werden kann.85

Nachdem die Herstellungskosten der baulichen Anlagen festgestellt worden sind, werden diejenigen für die baulichen Außenanlagen vergleichbar ermittelt und entsprechend der Alterswertminderung korrigiert. Zu den baulichen Außenanlagen zählen den Sachwer- trichtlinien zufolge z. B. befestigte Wege und Plätze, Ver- und Entsorgungseinrichtungen und Gartenanlagen.86

Nach Ermittlung der Werte für die bauliche Anlage und die baulichen Außenanlagen ad- diert man zu diesen den Bodenwert. Die Summe der drei Komponenten ergibt einen vor- läufigen Sachwert. Der vorläufige Sachwert wird mit den Marktanpassungen und den ob- jektspezifischen Merkmalen korrigiert. Der Marktanpassungsfaktor wird jährlich von den Gutachterausschüssen für Immobilienwerten veröffentlicht und kann, z. B. für Frankfurt am Main, gegen eine Gebühr von 50 Euro dem neuesten Immobilienmarktbericht ent- nommen werden.87 Besondere objektspezifische Merkmale können der Sachwertrichtli- nie88 zufolge

- besondere Ertragsverhältnisse,
- Baumängel und Bauschäden,
- wirtschaftliche Überalterung,
- überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
- Freilegungskosten und
- Bodenverunreinigungen sein.

Die folgende Abbildung veranschaulicht das Ablaufschema des Sachwertverfahrens:

Abbildung 5: Ablaufschema des Sachwertverfahrens

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Abschnitt 3 Satz 3 SW-RL.

Der marktangepasste und nach den besonderen objektspezifischen Merkmalen korrigierte vorläufige Sachwert ergibt einen Sachwert, der nach der Sachwertrichtlinie auch als Ver- kehrswert bezeichnet wird.89

Das Sachwertverfahren wird nicht bei Wertermittlungsobjekten angewendet, die eine un- zureichende wirtschaftliche Nutzbarkeit aufweisen, z. B. bei funktionslosen baulichen Anlagen oder abbruchreifen Objekten. Eine wirtschaftliche Nutzbarkeit ist nur dann ge- geben, wenn eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer besteht.

In der Praxis können mehrere Verfahren genutzt werden, um Ergebnisse miteinander zu vergleichen. Aus diesem Grunde kann das Sachwertverfahren auch als ergänzendes Ver- fahren bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz kommen.90

2.3.6. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist nach § 8 ImmoWertV ein weiteres Wertermittlungsverfah- ren zur Bestimmung des Verkehrswerts. Allgemeine Verfahrensgrundsätze sind in den § 1 bis § 8 ImmoWertV, das Ertragswertverfahren selbst in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV geregelt. Das Ertragswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz, wenn die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebender ist als der Sach- wert. Nach Aussage Kleibers ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens insbesondere bei Mietwohngrundstücken, Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Ein- kaufszentren, Parkhäusern, Tankstellen und Hotels sinnvoll. Jedoch kann die Ertragswer- termittlung auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in Betracht gezogen werden, wenn hier der Ertragswert maßgeblicher ist als der Sachwert.91

Das Ertragswertverfahren ist in den § 17 bis § 20 ImmoWertV geregelt, detaillierte Hin- weise und Vorgehensweisen können den Ertragswertrichtlinien (EW–RL) entnommen werden. Ziel des Ertragswertverfahrens ist es, auf der Grundlage historischer Ertragsdaten zukünftige Einnahmen zu prognostizieren. Dabei wird die Restnutzungsdauer der Immo- bilie beachtet und Erträge auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Hinzukommend wird der Bodenwert abgezinst und zu dem Ertragswert der Immobilie addiert.92 Die Summe ergibt einen vorläufigen Ertragswert, der entsprechenden Marktanpassungen und den objektspezifischen Merkmalen angepasst wird.93 Das Ergebnis bildet den Ertrags- wert, der nach der Ertragswertrichtlinie dem Verkehrswert entspricht.94

Die Ermittlung des Ertragswertes kann über die folgenden Verfahrensvarianten ermittelt werden: 95

- allgemeines Ertragswertverfahren,
- vereinfachtes Ertragswertverfahren und
- periodisches Ertragswertverfahren.

Das folgende Ablaufschema stell t die verschiedenen Ertragswertvarianten dar:

Abbildung 6: Ablaufschema desErtragswertverfahren

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Vgl. Abschnitt 4.4 EW-RL.

Welches Verfahren dabei von einem Immobiliensachverständiger ausgewählt und genutzt wird, ist für die Ermittlung des Ertragswertverfahren unbedeutend, da alle drei Ertrags- wertvarianten bei identischen Ausgangsdaten zu gleichem Ergebnis führen.96

Das allgemeine Ertragswertverfahren greift im ersten Schritt auf die marktüblichen er- zielbaren Erträge und gibt einen jährlichen Rohertrag aus.97 Der ermittelte Rohertrag wird mit den jährlichen Bewirtschaftungskosten, die sich aus den Verwaltungs-, Instandhal- tungs- und Mietausfallwagniskosten bilden, angepasst als Reinertrag ausgegeben.98

Im zweiten Schritt wird vom ermittelten Reinertrag die Bodenwertverzinsung subtrahiert, sodass der Reinertrag der baulichen Anlage festgestellt werden kann. Die Bodenwertver- zinsung ergibt sich aus dem Produkt des Liegenschaftszinssatzes und dem Bodenwert. Nachdem der Reinertrag der baulichen Anlage ermittelt worden ist, wird er im dritten Schritt mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Der Kapitalisierungsfaktor wird an- hand der Werte, die in der Tabelle des Barwertfaktors für die Kapitalisierung angegeben sind, ermittelt. Diese Tabelle kann in Anlage 1 der ImmoWertV anhand der Werte für den Liegenschaftszins und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie einge- sehen werden. Durch die Multiplikation mit dem Kapitalisierungsfaktor werden die Rein- erträge der baulichen Anlage auf die Restnutzungsdauer ermittelt. Das Ergebnis dieser Berechnung ergibt den Ertragswert der baulichen Anlage.99

Im vierten Schritt wird der Bodenwert zum Ertragswert der baulichen Anlage addiert, sodass in Summe der vorläufige Ertragswert entsteht. Im fünften und letzten Schritt wird der vorläufige Ertragswert entsprechend den Marktanpassungen und den objektspezifi- schen Grundstücksmerkmalen korrigiert. Das Ergebnis ergibt den Verkehrswert.100

Die zweite Möglichkeit, den Ertragswert zu ermitteln, besteht im vereinfachten Ertrags- wertverfahren. Dieses unterscheidet sich dahingehend, dass die Bodenwertverzinsung nicht von dem jährlichen Reinertrag subtrahiert wird und direkt mit dem Kapitalisierungs- faktor multipliziert wird. Somit erfolgt keine Aufspaltung der Erträge in das Objekt und in den Grund und Boden. Stattdessen wird später nicht der komplette Bodenwert auf den Ertragswert addiert, sondern nur der abgezinste Bodenwert.101 Der abgezinste Bodenwert kann über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz der Anlage 2 ImmoWertV anhand der Tabelle entnommen werden.102

[...]


1 Vgl. Maslow, A. H., A theory of human motivation, 1943, S. 370-396.

2 Vgl. Rottke, Nico B. et al., Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre, 2017, S. 4.

3 Vgl. https://meine.sparkasse-mainz.de/immobilien/so-wohnen-wir-die-wohneigentumsquote-in-deutsch- land/, Zugriff am 05.10.2018.

4 Vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 1967, Az.: VIII ZR 215/66.

5 Vgl. https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/wissen/wie-entsteht-der- wert.html, Zugriff am 05.10.2018.

6 Vgl. Jacob, H., Das Bewertungsproblem in der Steuerbilanz, 1961, S. 20.

7 Vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV.

8 Vgl. https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-schritte- ablauf/haus-wertermittlung-preis/wertgutachten-haus.html, Zugriff am 06.10.2018.

9 Vgl. Thomas, M., Immobilienbewertung, in Immobilienwirtschaft - Management, 2017, S. 765ff.

10 Vgl. Kemper, Gerhard K, Altenschmidt, Werner, Handelsimmobilien, 2005, S. 164.

11 Vgl. https://www.zeit.de/2015/51/immobilien-eigentum-wirtschaft-investition-berlin/seite-5, Zugriff am 07.10.2018.

12 Vgl. Rommelfanger, H. J., Eickemeier, S. H., Entscheidungstheorie, 2002, S. 1.

13 Vgl. Laux. H. et al., Entscheidungstheorie, 2014, S. 4.

14 Vgl. Laux. H. et al., Entscheidungstheorie, 2014, S. 4.

15 Vgl. Rommelfanger, H. J., Eickemeier, S. H., Entscheidungstheorie, 2002, S. 2.

16 Vgl. https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/immobilienbarometer-2014.html, Zugriff am 10.10.2018.

17 Vgl. https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/emotionale-entscheidung-gefuehle-spielen-grosse- rolle-beim-immobilienkauf/11640192.html, Zugriff am 10.10.2018.

18 Vgl. https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/news/2014/07/emotionen-beim-immobilien- kauf.html, Zugriff am 10.10.2018.

19 Vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Immobilie, Zugriff am 10.10.2018.

20 Vgl. Rottke, N. B., Immobilienarten, in Immobilienwirtschaftslehre - Management, 2017, S. 142ff.

21 Vgl. Bonenkamp, F. S. et al., Immobilienbewertung, 2017, S. 4ff.

22 https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/lage-lage-lage/, Zugriff am 11.10.2018.

23 Vgl. https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/lexikon/lebensdauer.html, Zugriff am 11.10.2018; Gromer, C., Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien, 2012, S. 25ff.

24 Vgl. https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/lexikon/lebensdauer.html, Zugriff am 11.10.2018; Gromer, C., Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien, 2012, S. 25ff.

25 Vgl. Rottke, N. B., Immobilienarten, in Immobilienwirtschaftslehre - Management, 2017, S. 142ff.

26 Vgl. https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/EinkommenKonsumLebensbedingun- gen/Wohnen/Tabellen/Wohnungsbestand.html, Zugriff am 11.10.2018.

27 Vgl. Bentzien, V., Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland, 2015, S. 16.

28 Vgl. Rottke, Nico B. et al., Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre, 2017, S. 6.

29 Vgl. Heuer, J. et al., Wohnungswirtschaft, 1985, S. 30.

30 Vgl. https://www.123makler.de/glossar/immobilienarten/wohnimmobilie/, Zugriff am 11.10.2018.

31 Vgl. https://www.drklein.de/erbpacht-faq.html, Zugriff am 11.10.2018.

32 Vgl. Rottke, Nico B. et al., Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre, 2017, S. 6.

33 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Datenreport/Downloads/Datenreport2016.pdf? blob =publicationFile, S. 259, Zugriff am 11.10.2018.

34 Vgl. Rottke, Nico B. et al., Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre, 2017, S. 6.

35 Vgl. Seidel, E., Lexikon der Bautypen, 2006, S. 429.

36 Vgl. https://www.baufi24.de/immobilien/doppelhaushaelfte-oder-reihenhaus--vor-und-nachteile/, Zu- griff am 16.10.2018.

37 Vgl. https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1117/wohnkomplex-schlangenbader- strasse-die-autobahn-im-haus-111724.htm, Zugriff am 16.10.2018.

38 Vgl. Rottke, N. B., Immobilienarten, in Immobilienwirtschaftslehre - Management, 2017, S. 165.

39 Vgl. https://www.immobilienscout24.de/gewerbe/lexikon/gewerbeimmobilien.html, Zugriff am 18.10.2018.

40 Vgl. https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bauen/Querschnitt/Immobilienwirtschaft- Deutschland5016001069004.pdf? blob=publicationFile, S. 8, Zugriff am 18.10.2018.

41 Vgl. Just, T., Voigtländer, M, Wirtschaftsfaktor Immobilien, 2017, S. 20.

42 Vgl. https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/daten-der-immobilienwirtschaft/, Zugriff am 20.10.2018.

43 Vgl. http://www.bid.info/zahlen-und-fakten/, Zugriff am 22.10.2018.

44 Vgl. Rottke, N. B., Funktionsweise des Immobilienmarktes, in Immobilienwirtschaftslehre - Manage- ment, 2011, S. 120ff.

45 Vgl. Rottke, N. B., Funktionsweise des Immobilienmarktes, in Immobilienwirtschaftslehre - Manage- ment, 2011, S. 122.

46 Vgl. Diederichs C. J., Immobilienmanagement im Lebenszyklus, 2006, S. 609ff.

47 Vgl. Thomas, M., Immobilienbewertung, in Immobilienwirtschaftslehre - Management, 2011, S. 776.

48 Vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV.

49 Vgl. Thomas, M., Immobilienbewertung, in Immobilienwirtschaftslehre - Management, 2011, S. 810ff.

50 Vgl. § 194 Abs. 1 BauGB.

51 § 194 BauGB.

52 Vgl. Sommer, G., Kröll, R., Immobilienbewertung, 2013, S. 270ff.

53 Vgl. Sommer, G., Kröll, R., Immobilienbewertung, 2013, S. 270ff.

54 Vgl. Kleiber, W., Verkehrswertermittlung, 2014, S. 168.

55 Vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV.

56 Vgl. § 8 Abs. 2 ImmoWertV.

57 Vgl. § 193 BauGB.

58 Vgl. § 194 BauGB.

59 Vgl. § 199 BauGB.

60 Vgl. § 24 ImmoWertV.

61 Vgl. § 199 Abs. 1 BauGB.

62 Vgl. §§ 1 bis 8 ImmoWertV.

63 Vgl. §§ 9 bis 14 ImmoWertV.

64 Vgl. §§ 15 bis 16 ImmoWertV.

65 Vgl. §§ 17 bis 20 ImmoWertV.

66 Vgl. §§ 21 bis 23 ImmoWertV.

67 Vgl. §§ 24 ImmoWertV; Anlage 1 ImmoWertV; Anlage 2 ImmoWertV.

68 Vgl. § 8 ImmoWertV.

69 Vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV.

70 Vgl. https://blog.immowerthessen.de/2014/04/28/die-drei-grundrechenarten-der-wertermittlung/, Zu- griff am 27.10.2018.

71 Vgl. § 184 BewG.

72 Vgl. § 16 Abs. ImmoWertV.

73 Vgl. § 16 Abs. ImmoWertV.

74 Vgl. Müthlein, T., Hoffmann, T., Immobiliengeschäft, 2017, S. 101.

75 Vgl. http://www.geoportal.hessen.de/portal/karten.html?WMC=39, Zugriff am 25.11.2018.

76 Vgl. § 196 BauGB.

77 Vgl. Abschnitt 4 Satz 1 BRW-RL.

78 Vgl. Abschnitt 4 Satz 2 BRW-RL.

79 Vgl. http://www.gutachterausschuesse-online.de/index.html, Zugriff am 29.10.2018.

80 Vgl. https://www.gutachterausschuss-bb.de/xtechnik/pdf/Legende_Bodenrichtwertkarte.pdf, Zugriff am 30.10.2018.

81 Vgl. Abschnitt 2 Abs. 1 SW-RL.

82 Vgl. Abschnitt 3 Abs. 1 SW-RL.

83 Vgl. Abschnitt 4.3 Abs. 2 SW-RL.

84 Vgl. https://www.bmvi.de/SharedDocs/DE/Artikel/K/Ministerium/ministergalerie.html, Zugriff am 30.10.2018.

85 Vgl. Abschnitt 4.1.1.2 Satz 1 SW-RL.

86 Vgl. Abschnitt 4.2 Satz 1 SW-RL.

87 Vgl. https://hvbg.hessen.de/sites/hvbg.hessen.de/files/content-downloads/Stadt_Frankfurt_am_Main .pdf, Zugriff am 30.10.2018.

88 Vgl. Abschnitt 6.1 bis 6.6. SW-RL.

89 Vgl. Abschnitt 7 SW-RL.

90 Vgl. Abschnitt 2 Abs. 1 SW-RL.

91 Vgl. Kleiber, W., Verkehrswertermittlung, 2014, S. 168.

92 Vgl. Sommer, G., Kröll, R., Immobilienbewertung, 2013, S. 98ff.

93 Vgl. Abschnitt 4 EW-RL; Abschnitt 12 Abs. 1 EW-RL.

94 Vgl. Abschnitt 12 EW-RL.

95 Vgl. Abschnitt 3 EW-RL.

96 Vgl. Abschnitt 3 Satz 2 EW-RL.

97 Vgl. § 17 ImmoWertV.

98 Vgl. § 18 ImmoWertV.

99 Vgl. § 2 ImmoWertV; Abschnitt 9 EW-RL.

100 Vgl. Abschnitt 12 EW-RL.

101 Vgl. Abschnitt 4.2 EW-RL.

102 Vgl. Anlage 2 ImmoWertV.

Ende der Leseprobe aus 134 Seiten

Details

Titel
Immobilienbewertungen, Wertermittlungsverfahren und Immobilienpreisentwicklung
Untertitel
Ein kritischer Vergleich
Hochschule
FOM Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Frankfurt früher Fachhochschule
Note
1,0
Autor
Jahr
2018
Seiten
134
Katalognummer
V461779
ISBN (eBook)
9783668913783
ISBN (Buch)
9783668913790
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien Immobilienbewertung Wertermittlungsverfahren Immonbilienpreis
Arbeit zitieren
Özcan Üngör (Autor), 2018, Immobilienbewertungen, Wertermittlungsverfahren und Immobilienpreisentwicklung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/461779

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