Diese Masterthesis befasst sich mit der Evaluation der gängigen Immobilienbewertungsverfahren sowie mit ihren Schwachstellen und Möglichkeiten im Kontext der heutigen Zeit. Können diese alten Bewertungsverfahren in der heutigen Zeit realistische Daten liefern?
Bereits unsere Vorfahren entwickelten das Bedürfnis sich vor Wetter und Feinden zu schützen. Die ersten Unterkünfte, die wir anhand unseres heutigen Immobilienverständnisses identifizieren können, stellen die Eingangsbereiche der Höhlen dar. Der berühmte US-amerikanische Psychologe Abraham Maslow stellte bereits im Jahre 1943 in seinem Model der Maslowschen Bedürfnishierarchie fest, dass Obdach – neben Wasser, Nahrung und Wärme – zu den wichtigsten Grundbedürfnisse eines jeden Menschen gehört. Dies hat sich bis heute nicht geändert; eine sichere Wohnstatt stellt auch in unserer heutigen Zeit ein Grundbedürfnis dar. Grundsätzlich unterscheiden wir zwei Möglichkeiten des Wohnens, entweder in den eigenen vier Wänden oder zur Miete.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Aufbau der Arbeit
2. Theoretische Grundlagen
2.1. Menschliche Entscheidungsfindung
2.2. Entwicklungen und Trends der Immobilienwirtschaft
2.2.1. Immobilienarten
2.2.2. Immobilienwirtschaft
2.2.3. Immobilienmarkt
2.3. Immobilienwertermittlung
2.3.1. Verkehrswert bzw. Marktwert
2.3.2. Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung
2.3.3. Wertermittlungsverfahren
2.3.4. Ermittlung des Bodenwertes
2.3.5. Sachwertverfahren
2.3.6. Ertragswertverfahren
2.3.7. Vergleichswertverfahren
2.3.8. Kritische Betrachtung der Immobilienwertermittlung
3. Determinanten des Immobilienmarktes
3.1. Demografische Einflussfaktoren
3.2. Ökonomische Einflussfaktoren
3.2.1. Immobilienbestand
3.2.2. Leitzinsen
3.2.3. Wechselkurs
3.2.4. Inflation und Deflation
3.2.5. Bruttoinlandsprodukt
3.3. Institutionelle Faktoren
3.3.1. Wohnimmobilienrichtlinie
3.3.2. Staatliche Förderungen
3.3.3. Sonstiger Faktor: Standort und Lage einer Immobilie
4. Überleitung vom theoretischen zum empirischen Teil
5. Empirischer Teil
5.1. Qualitative und quantitative Forschung
5.2. Überblick der gewählten Methodologie
5.3. Fragebogenmethode und Beschreibung des Datenerhebungsinstruments
5.4. Durchführung der empirischen Studie
6. Analyse der Umfrage
6.1. Analyse der Teilnehmer
6.2. Analyse der Wohnsituation und Interessen
6.3. Analyse der Immobilienpreisentwicklung und Finanzierung
7. Auswertung der Umfrage
7.1. Auswertung der Teilnehmer
7.2. Auswertung der Wohnsituation und Interessen
7.3. Auswertung der Immobilienpreisentwicklung und Finanzierung
7.4. Untersuchung der Problemstellungen
7.5. Risiken und Chancen der Studie
8. Fazit
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es, die gängigen Immobilienbewertungsverfahren einer kritischen Evaluation zu unterziehen, deren Schwachstellen im Kontext heutiger Marktbedingungen zu identifizieren und den Einfluss menschlicher Faktoren auf Immobilienpreisentwicklungen empirisch zu erforschen.
- Grundlagen der Immobilienwirtschaft und der Immobilienwertermittlung
- Kritische Analyse normierter Bewertungsverfahren (Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren)
- Determinanten des Immobilienmarktes (demografische, ökonomische und institutionelle Faktoren)
- Empirische Untersuchung der Meinungen und Präferenzen von Marktteilnehmern mittels einer Online-Umfrage
- Evaluation der Diskrepanz zwischen gutachterlich ermittelten Verkehrswerten und tatsächlichen Marktpreisen
Auszug aus dem Buch
2.3.1. Verkehrswert bzw. Marktwert
Der Wert einer Immobilie wird anhand des Markt- bzw. Verkehrswertes bestimmt. Durch die Novellierung des Baugesetzbuches 2004 wurde festgelegt, dass die Begriffe Markt und Verkehrswert synonym sind.
Der Begriff des Verkehrswertes ist in § 194 BauGB definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Ein Verkehrswert stellt somit einen Wert zu einem bestimmten Stichtag dar, der sich in einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr bildet. Dieser kann sich je nach Marktveränderungen innerhalb kurzer Zeit verändern.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Einführung in die Thematik der Immobilienbewertung und Darstellung der Problemstellung bezüglich der Abweichung von Verkehrswert und tatsächlichem Marktpreis.
2. Theoretische Grundlagen: Erläuterung der Grundlagen der Immobilienwirtschaft, der marktgängigen Wertermittlungsverfahren und der Faktoren, die bei der Bewertung eine Rolle spielen.
3. Determinanten des Immobilienmarktes: Analyse verschiedener Einflussfaktoren wie Demografie, Zinspolitik und Bautätigkeit, die den Immobilienmarkt und die Preisentwicklung maßgeblich prägen.
4. Überleitung vom theoretischen zum empirischen Teil: Zusammenfassung der theoretischen Erkenntnisse als Basis für die folgende empirische Untersuchung.
5. Empirischer Teil: Beschreibung der methodischen Vorgehensweise, der qualitativen und quantitativen Forschungsansätze sowie der Durchführung der Online-Umfrage.
6. Analyse der Umfrage: Darstellung der Struktur der durchgeführten Umfrage und Aufarbeitung der erhobenen Daten zu den Themenfeldern Finanzen und Wohnpräferenzen.
7. Auswertung der Umfrage: Detaillierte Interpretation der Umfrageergebnisse, kritische Bewertung der Problemstellungen und Erörterung der Risiken und Chancen der Studie.
8. Fazit: Zusammenfassende Betrachtung der Erkenntnisse über Immobilienbewertungsverfahren und der Rolle des menschlichen Faktors bei der Immobilienpreisbildung.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Verkehrswert, Marktwert, Wertermittlungsverfahren, Immobilienpreisentwicklung, Immobilienmarkt, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, Determinanten, Immobilienblase, Eigentumswunsch, Online-Umfrage, Immobilienfinanzierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Masterthesis befasst sich kritisch mit der Immobilienbewertung, den gängigen Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den Faktoren, die die Immobilienpreisentwicklung beeinflussen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Studie?
Die zentralen Themen umfassen die normierte Immobilienwertermittlung, die Analyse marktrelevanter Determinanten (Demografie, Ökonomie, Institutionen) sowie eine empirische Untersuchung der Einstellungen privater Marktteilnehmer zum Eigenheim und zur Immobilienpreisentwicklung.
Welches primäre Ziel verfolgt die Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, einen vertieften Einblick in die Bewertungsverfahren zu geben und kritisch zu hinterfragen, inwiefern diese Modelle in der heutigen, dynamischen Zeit realistische Marktdaten liefern, insbesondere unter Berücksichtigung subjektiver Kaufinteressen.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Der Autor kombiniert eine theoretische Fundierung durch Literaturanalyse mit einer empirischen Online-Umfrage, deren Ergebnisse quantitativ ausgewertet und qualitativ interpretiert werden, um ein Abbild der aktuellen Marktsituation zu erhalten.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Aufarbeitung der rechtlichen Grundlagen der Bewertung sowie die Analyse der Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt, gefolgt von einer detaillierten Auswertung der Online-Umfrage zu Finanzen, Wohnsituation und subjektiven Marktmeinungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich durch Begriffe wie Immobilienbewertung, Verkehrswert, Wertermittlungsverfahren, Immobilienpreisentwicklung und Immobilienblase charakterisieren.
Welche Rolle spielt der Faktor "Mensch" in der Wertermittlung?
Die Arbeit identifiziert den Menschen als entscheidende, jedoch in formalen Wertermittlungsverfahren oft vernachlässigte Variable, da individuelle Entscheidungen und subjektive Präferenzen oft zu Transaktionspreisen führen, die deutlich über dem gutachterlichen Verkehrswert liegen können.
Gibt es eine Übereinstimmung zwischen Kaufpreis und Verkehrswert?
Die empirische Analyse deutet darauf hin, dass Immobilienpreise oft durch subjektive Wünsche und Verhandlungsgeschick beeinflusst werden und nicht ausschließlich auf mathematischen Formeln basieren, was regelmäßig zu Abweichungen zwischen gutachterlichem Verkehrswert und tatsächlich gezahltem Kaufpreis führt.
- Quote paper
- Özcan Üngör (Author), 2018, Immobilienbewertungen, Wertermittlungsverfahren und Immobilienpreisentwicklung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/461779
