Eine Analyse der Entwicklungen auf dem Schwedischen Immobilienmarkt in den Jahren 2011- 2018

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Eckdaten zu Schweden
2.1 Schweden Bevölkerungszahlen

3. Immobilienmarkt- Rückblick 2011-2016

4. Immobilien in Schweden – Preisentwicklung

5. Immobilien in Stockholm -Preisentwicklung

6. Gründe Für die Entwicklungen in der Vergangenheit und die Besonderheiten des SchwedischenWohnungsmarktes
6.1 Kommunale Wohnungsunternehmen
6.2 Schwedens Wirtschaft boomt
6.3 Migration
6.4 Vernachlässigte Bautätigkeit

7. Aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt und Prognosen zukünftiger Entwicklungen

8. Preisblase?

9. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Die 5 größten Städte in Schweden 2018

Abbildung 2: Entwicklung der Wohnungspreise (“bostadsrätt”) in Schweden 2011- 2014

Abbildung 3: Preisentwicklungen für Wohnungen (“bostadsrätt”) im zentralen Stock- holm

Abbildung 4: Preisentwicklung für Einfamilienhäuser in Schweden 2012- 2014

Abbildung 5: Preisentwicklung für Einfamilienhäuser im zentralen Stockholm 2011-2014

Abbildung 6: Durchschnittspreis per Quadratmeter auf Schwedischer Bundeseben

Abbildung 7: Preisentwicklung in Stockholm (in SEK) in den Jahren 2004- 2017

Abbildung 8: Wachstum des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2008 bis 2018 (gegen- über dem Vorjahr)

Abbildung 9: Leitzins der Schwedischen Zentralbank von 2012 bis 2016

Abbildung 10: Entwicklung der Wohnungspreise seit März 2017 in Prozent

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Schwedischer Wohnungsbau : durchschnittliche prozentuale Venmderung pro Jahr

Tabelle 2: Einflussfaktoren zum entsehen einer lmmobilienblase in Schweden

1. Einleitung

Immobilien und deren Preisentwicklung sind, wie in vielen anderen Ländern auch, ein bri- santes Thema in Schweden. Das skandinavische Land ist von großer Relevanz in Immobili- endiskussionen, da es im internationalen Vergleich ein sehr hohes Preisniveau hat. Immobi- lien gehören zu jenen Bereichen mit recht spürbaren Preisentwicklungen, dieses macht sich vor allem an den Miet- und Kaufpreisen in den Großstädten bemerkbar. Die Großstadtre- gionen Stockholm, Göteborg oder Malmö sind ausschlaggebend. In den weniger bewohnten Gegenden dagegen liegen die Preise deutlich niedriger. Betrachtet man die Preisentwicklun- gen im gesamten Land, treiben gerade die größeren Städte daher die Statistiken in die Höhe. Wohnungen zur Miete in Mehrfamilienhäusern werden von Wohnungsbaugesellschaften der Kommunen oder privaten Investoren gebaut und vermietet. Allerdings herrscht ein Wohnungsmangel für günstige Wohnungen, so dass die Wartezeiten oft mehrere Jahre betragen. Somit ergibt sich oftmals für viele nur die Möglichkeit auf einem begrenzten freien Markt eine Wohnung von Privatpersonen anzumieten. Die meisten Mietwohnun- gen, die auf dem freien Markt angeboten werden, können nur für einen begrenzten Zeit- raum angemietet werden, meistens für 2 bis 4 Jahre. Sehr viele Eigentümer haben eine Wohnung als Anteil eines Wohnvereins (bostadsrättsförening) erworben, was ein sogenann- tes „bostadsrätt“- Wohnung mit Dauerwohnrecht - bedeutet und bestimmte Rechte und Pflichten für den Eigentümer mit sich bringt, das Beispielsweise eine Untervermietung vom Wohnverein genehmigt werden muss oder auch nur begrenzt und begründet ver- mietet werden darf.

Ziel dieser Arbeit ist es die aktuellen Entwicklungen des schwedischen Immobilienmarktes, mit speziellem Fokus auf Stockholm, zu untersuchen. Dazu werden die Fakten der vergan- genen Situation und die Gegenwart analysiert um einen Ausblick auf mögliche Zukunftssze- narien zu geben.

2. Eckdaten zu Schweden

- Fläche: 450,000 km² (drittgrößtes Land Westeuropas)
- Wald: 53%
- Gebirge: 17%
- Bebautes Land: 8%
- Hauptstadt: Stockholm.
- Bevölkerung: 9 Millionen Einwohner.
- Regierungsform: Konstitutionelle Monarchie, Parlamentarische Demokratie. ¹

2.1 Schweden Bevölkerungszahlen

Schätzung zufolge umfasst die Bevölkerung Schweden 9 985 618 Menschen Ende 2017. Im Verlauf des Jahres 2017 hat sich die Bevölkerung Schweden um circa 82 100 Menschen ver- größert. Unter Berücksichtigung der Annahme, dass die Bevölkerung Schweden Anfang des Jahres 9 903 518 Menschen zählte, betrug der jährliche Anstieg 0.83 %. Der Migrationsbe- dingte Bevölkerungswachstum betrug 56 351 Menschen.

In 2018 wird sich die Bevölkerungszahl Schweden nochmals um 82 781 Menschen erhöhen und wird am Jahresende 10 068 399 Menschen betragen. Das natürliche Bevölkerungswachs- tum wird positiv sein und wird 25 963 Menschen betragen. Das migrationsbedingte Wachs- tum wird auf durchschnittlich 156 Personen pro Tag berechnet. Wenn das Niveau der exter- nen Migration vom Vorjahr gleichbleiben wird, so wird sich die Bevölkerungszahl aufgrund der Migration um die Zahl 56 818 Menschen ändern. Das heißt, die Gesamtmenge der Men- schen, die in das Land zum Zwecke des Daueraufenthaltes einreisen wird höher sein, als die Zahl der Menschen, die das Land verlassen.²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Die 5 größten Städte in Schweden 2018

Die Statistik zeigt die 50 größten Städte in Schweden im Jahr 2018. Ende 2018 war Stock- holm mit rund 1,7 Millionen Einwohnern die größte Stadt Schwedens.³

3. Immobilienmarkt- Rückblick 2011-2016

Werden die letzten 15-20 Jahren betrachtet, sind sowohl die Preise für Immobilien, als auch das verfügbare Einkommen um ein Vielfaches gestiegen. Jedoch ebenso die Zahl derjenigen für die der Wohnraum nach und nach nicht mehr bezahlbar ist. Marktmechanismen haben den Preiserhöhungen geführt. Dass weiterhin gleich viele oder gar mehr Wohnungen (Rechtsform “bostadsrätt”) erworben wurden trug zu der Entwicklung maßgeblich bei. Es war eine Folge der Tatsache das es in den Großstädten schwierig ist Wohnraum auf anderem Wege zu bekommen.

Die Immobilienpreise sind im Jahr 2014 je nach Region durchschnittlich zwischen ca. 4 bis 11 % gestiegen. Gemessen am Bundesniveau sind die Preise für “Bostadsrätt”-Wohnungen in Schweden 2014 um gut 6 Prozent gestiegen.

Die folgenden Grafiken zeigen die Entwicklung der Wohnungspreise und der Preise für Ein- familienhäuser in den Jahren 2011-2014 in Schweden und Stockholm, in Schwedischen Kro- nen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entwicklung der Wohnungspreise (“bostadsrätt”) in Schweden 2011-2014 ⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Preisentwicklungen für Wohnungen (“bostadsrätt”) im zentralen Stockholm ⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Preisentwicklung für Einfamilienhäuser in Schweden 2012-2014 ⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Preisentwicklung für Einfamilienhäuser im zentralen Stockholm 2011-2014 ⁷

In allen vier Grafiken ist ein deutlicher und kontinuierlicher Anstieg des Preisniveaus zu erkennen. Gerade in den Universitätsstädten wie Beispielsweise Stockholm, Göteborg, Lund kam es zu einem stetigen Anstieg der Immobilienpreise. In Stockholm war die Nachfrage und somit auch der Preisanstieg bei Einzimmerwohnungen besonders hoch, welches sich unter anderem auf den hohen Anteil an Studenten zurückführen lässt. ⁸

Durch die Regulierung der Mieten und die Migrationswellen in den Jahren 2015/16 wird der Wohnraum in schwedischen Großstädten noch knapper. Im Lauf des Jahres 2015 wurden in Schweden circa 160.000 Flüchtlinge aus Syrien, Irak, Eritrea und Afghanistan aufgenommen. Im Verhältnis zu der Einwohnerzahl war dies im Durchschnitt mehr als in jedem anderen Staat in Europa. Die hohe Zahl von Einwanderern nach Schweden bewirkte zusätzlich einen enormen Druck auf den Wohnungsmarkt. ⁹

4. Immobilien in Schweden – Preisentwicklung 2017

2016 war ein Rekordjahr für schwedische Immobilien. 2017 hat gemäßigter begonnen, die folgende Statistik zeigt einen Peak im März und April und anschließend über die Sommer- monate wieder leichte Rückgänge.

Vielerorts bleibt am Wohnungsmarkt die Tendenz zur Preissteigerung bestehen, es kam teils zu Erhöhungen des Quadratmeterpreises, teils zu leichten Rückgängen in den Sommermo- naten. Zuletzt sind die Preise nach dem geringfügigen Rückgang in den Sommermonaten wieder etwas angestiegen. Im Landesdurchschnitt lagen die Quadratmeterpreise knapp über 40.500 SEK im April 2017, im August, nach einem kurzzeitigen Rückgang dann wieder bei über 41.000 SEK, die Tendenz bei den Preisen besonders für Wohnungen könnte also erneut leicht nach oben gehen. Die großen Städte Schwedens haben viel Einfluss auf diesen recht hohen Durchschnittswert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Durchschnittspreis per Quadratmeter auf Schwedischer Bundeseben

5. Immobilien in Stockholm -Preisentwicklung 2017

Stockholm hat verglichen mit den anderen Großstädten in Schweden die höchsten Immobi- lienpreise. Neben Kauf von Wohnungen und Häusern ist auch Mieten in der Hauptstadt am höchsten. Die Quadratmeterpreise stiegen in der Innenstadt bis an die 100.000 SEK pro Quadratmeter. An zweiter Stelle liegt Göteborg. Östermalm, Norrmalm und Vasastan zählen ebenso zu den exklusiven Stadtteilen Stockholms, dicht gefolgt von Södermalm, dass auf- grund seines Szeneviertel Charakters um einiges teurer geworden ist in den vergangenen Jah- ren. Ursprünglich war Södermalm ein Arbeiterviertel, mittlerweile vergleichbar mit Bezirken in der Stockholmer Innenstadt. ¹⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Preisentwicklung in Stockholm (in SEK) in den Jahren 2004- 2017

[...]

¹: Schweden Fakten, Online-Ressource https://visitsweden.de/schweden-fakten/, Letzter Zugriff:

²: Schweden Bevölkerung 2017, Online-Ressource https://countrymeters.info/de/Sweden, Letzter Zugriff:

³: Die 50 größten Städte in Schweden im Jahr 2018, Online-Ressource https://de.statista.com/statistik/da- ten/studie/284879/umfrage/groesste-staedte-in-schweden/, Letzter Zugriff: 08.10.2018.

⁴: Bostadsstatistik från Sveriges mäklare, Online-Ressource, Stand: 06.10.2018, https://www.maklarstatis- tik.se/, Letzter Zugriff:

⁵ ebd.

⁶ ebd.

⁷ ebd.

⁸: Immobilien: Preisentwicklung in Schweden – Rückblick 2014, Online-Ressource, Stand: 05.10.2018, http://in-sweden.net/immobilien-preisentwicklung-in-schweden-ruckblick-2014/, Letzter Zugriff:

⁹: Schwedischer Wohungsmarkt droht zu überhitzen, Online-Ressource, Stand: 16.09.2017, https://deutsche- wirtschafts-nachrichten.de/2017/09/16/schwedischer-wohnungsmarkt-droht-zu-ueberhitzen/, Letzter Zu- griff: 06.10.2018.

¹⁰: Immobilien in Schweden – Preisentwicklung 2017, Online-Ressource, Stand: 07.10.2018, http://in-swe- den.net/immobilien-in-schweden-preisentwicklung-2017/, Letzter Zugriff: 07.10.2018.