Der Markt für geschlossene Immobilienfonds. Entwicklungen und Tendenzen


Seminararbeit, 2004

42 Seiten, Note: 2,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Bildverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Überblick über geschlossene Immobilienfonds
2.1 Immobilien als dritte Assetklasse
2.2 Direkte Immobilenanlage
2.3 Indirekte Immobilienanlage
2.4 Zahlen und Fakten zu geschlossenen Immobilienfonds

3 Rechtliche Rahmenbedingungen
3.1 Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Recht
3.2 Rechtsform der Kommanditgesellschaft

4 Der deutsche Markt für geschlossene Immobilenfonds
4.1 Marktanalyse
4.2 Steuerliche Behandlung von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds
4.3 Fondsportrait Objekt „Main Taunus Zentrum“
4.4 Entwicklungen und Tendenzen am deutschen Markt

5 Der ausländische Markt für geschlossene Immobilienfonds – dargestellt am US-Markt
5.1 Chancen und Risiken von US-Immobilien
5.2 Steuerliche Besonderheiten
5.3 Fondsportrait „Jamestown Fonds 23“
5.4 Entwicklungen und Tendenzen

6 Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
6.1 Lösungsansätze
6.2 Anforderungen

7 Konklusion und Ausblick

8 Literatur- und Quellenverzeichnis

Aufsätze und Bücher:

Internetquellen:

Bildverzeichnis

Abb. 1: Abgrenzung von geschlossenen Immobilienfonds

Abb. 2: Platzierungszahlen für geschlossene Immobilienfonds

Abb. 3 u. 4: Platziertes Eigenkapital nach Segmenten in 2003/

Abb. 5: Ausschüttungen von 1998 bis 2003 im Vergleich

Abb. 6: Main Taunus Zentrum Sulzbach/Taunus

Abb. 7: Trends des Fondsmarktes

Abb. 8: Die größten Anbieter geschlossener US-Immobilienfonds

Abb. 9: Mieterstruktur Jamestown 23c

Abb. 10: Platzierungszahlen für USA-Fonds von 1994-

Abb. 11: Zweitmarktumsätze von 1990-

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Summe der Verlustzuweisungen

Tab. 2: Auslaufende Mietverträge

Tab. 3: Objektangaben

Tab. 4: Ergebnisse des Fonds seit Auflegung

Tab. 5: Chancen und Risiken von Auslandsimmobilienfonds

Tab. 6: Steuerliche Beispielrechnung

Tab. 7: Investitionsmittel

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

„Der Markt für geschlossene Fonds ist 2003 insgesamt gewachsen. Zeichnerrekord bei geschlossen Fonds“, sind die Schlagzeilen in Stefan Loipfinger`s aktueller Marktanalyse der Beteiligungsmodelle. Für viele Marktteilnehmer mag diese Meldung aufgrund angespannter Wirtschaftslage und hohen Leerstandsraten überraschend klingen.

Die hohen Mittelzuflüsse in geschlossene Fonds beinhalten auch ein gewisses Risiko. „Zahlreiche Fonds werden ihre künstlich aufgeblähten Ausschüttungsversprechungen nicht halten können“, so Fachjournalist und Branchenkenner Stefan Loipfinger im Interview.

Geschlossene Immobilienfonds sind in den letzten Jahren nicht zuletzt auch durch enorme Steuerbegünstigungen als Finanzierungsalternative immer attraktiver geworden. Einst für Verlustzuweisungen bis zu 120 Prozent gerühmt, sind sie nach entsprechenden Änderungen in der Gesetzgebung heute eher als bodenständige Wertanlage gefragt.

Diese Studie soll in erster Linie den Markt für geschlossen Immobilienfonds im In-und Ausland näher untersuchen und generelle Trends und aktuelle Entwicklungen aufzeigen.

Nach der Abgrenzung zu anderen Anlageformen soll zunächst kurz auf die rechtlichen Rahmenbedingungen eingegangen werden.

Den Hauptteil dieser Untersuchung bildet die Darstellung der momentanen Situation am Markt für geschlossene Immobilienfonds anhand von praxisnahen Beispielen bestehender Objekte.

Danken möchte ich an dieser Stelle den verschiedenen Öffentlichkeits- und Presseabteilungen der Deka Immobilien Investment, Jamestown US-Immobilien GmbH und Dieter Kluckas, Manager Service Center bei Scope Advisory GmbH für die bereitwillige Informationsbereitstellung und interessanten Gespräche, die der Seminararbeit den Praxisbezug verleihen sollen.

2 Überblick über geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind seit mehr als dreißig Jahren eine für Initiatoren von großen Immobilienprojekten beliebte Finanzierungsform und für Anleger eine attraktive Kapitalanlage. Sie gelten als langfristige, indirekte Immobilenanlage. Im Gegensatz zu den geschlossenen Immobilienfonds investieren diese meist nur in ein oder wenige Objekte.

Neben Rentabilität und überschaubarer Steueroptimierung nutzt der Anleger Sicherheit, geringen Verwaltungsaufwand, Risikostreuung, Haftungsbegrenzung und die Möglichkeit der Beteiligung an kapitalintensiven, wertbeständigen Gewerbeimmobilien. Über i. d. R. indexierte Mietverträge besteht für den Anleger ein Inflationsschutz. Die nachhaltige Wirtschaftlichkeit eines geschlossenen Immobilienfonds sollte bereits im Investitionsstadium weitgehend abgesichert werden.[1]

Geschlossene Immobilienfonds lassen sich hinsichtlich ihrer Finanzierungsstruktur in Eigenkapital- und Fremdkapitalfonds unterscheiden.

Bei einem reinen Eigenkapitalfonds werden die zur Finanzierung des Gesellschaftszwecks notwendigen Mittel in voller Höhe von den Gesellschaftern erbracht.[2] Dem Anleger ist es allerdings freigestellt, ob er seine Einlage komplett aus Eigenmitteln oder teilweise durch ein Darlehen finanzieren möchte. Bei dieser Form der Finanzierung spricht man von einer

Außenfinanzierung.

Bei Fremdkapitalfonds handelt es sich dagegen um eine so genannte Innenfinanzierung. Hier bringen die Investoren zum einen Teil ihre Einlage. Der andere Teil wird von der Fondsgesellschaft über ein Darlehen finanziert. Die Absicherung erfolgt über eine grundpfandrechtliche Sicherung am Gesellschaftsvermögen.

2.1 Immobilien als dritte Assetklasse

Immobilien sind neben Aktien und festverzinslichen Wertpapieren eine wesentliche Form der Kapitalanlage, sowohl für den privaten als auch für den institutionellen Investor. Dabei bieten sich dem Anleger zwei Möglichkeiten: Er kann mit dem Kauf einer Immobilie direkt investieren oder sich indirekt über Wertpapiere beteiligen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

(siehe Abb. 1)

2.2 Direkte Immobilenanlage

Die Immobilie hat als eine der beliebtesten Anlageformen eine lange Tradition. Sie stellt im Hinblick auf Sicherheitsorientierung, Rendite und Altersvorsorge für viele Anleger eine ideale Anlagevariante dar.

Bei einer Direktanlage erwirbt ein Investor zu Kapitalzwecken Grundstücke oder Immobilien und vermietet oder verpachtet diese. Eine Hemmschwelle für dieses Investment stellen der relativ hohe Arbeitsaufwand und das hohe Investitionsvolumen dar.

Diese beiden Eintrittshemmnisse lassen viele Anleger auf die Variante des geschlossenen Immobilienfonds zurückgreifen.

2.3 Indirekte Immobilienanlage

Der Charakter einer indirekten Immobilienanlage liegt darin, dass der Anleger über Fonds oder Gesellschaften in Immobilien investiert. Das Konzept der indirekten Immobilienanlage bietet Anlegern die Möglichkeit, durch Verbriefung der Anlage am Kapitalmarkt zu partizipieren.

Zu den indirekten Kapitalanlageformen gehören börsennotierte Kapitalanlagen (Immobilienaktien) sowie nicht börsennotierte Kapitalanlagen (offene und geschlossene Immobilienfonds).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Abgrenzung von geschlossenen Immobilienfonds[3]

2.4 Zahlen und Fakten zu geschlossenen Immobilienfonds

Obwohl die geschlossenen Immobilienfonds in der breiten Öffentlichkeit weit weiniger wahrgenommen werden als die offenen Immobilienfonds, haben sie im Jahr 2003 ein Fondsvolumen von 11,25 Milliarden Euro realisiert.[4] Dies bedeutet einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 9 Prozent.

Mit 159,6 Millionen Euro haben die geschlossenen Immobilienfonds 88 Prozent mehr in Immobilien investiert als die offenen Fonds, deren Kapital zum großen Teil auch in Geld- und Rentenpapieren angelegt ist.

Das kumulierte Fondsvolumen von 127,2 Milliarden Euro steckt zu 80 Prozent in deutschen Objekten.

Das platzierte Eigenkapital der deutschen geschlossenen Immobilienfonds betrug im Jahr 2003 4,76 Mrd. Euro, wie der Verband Geschlossene Immobilienfonds (VGI) schätzt. Das gesamte Fondsvolumen belief sich, wie bereits oben erwähnt, auf 11,25 Mrd. Euro.

Das ist mehr als 2002 (10,37 Mrd. Euro) und 2001 (9,01 Mrd. Euro), aber immer noch deutlich weniger als etwa 1999, als die steuerlichen Vorteile noch deutlich höher waren. (siehe Abb. 2)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Platzierungszahlen für geschlossene Immobilienfonds[5]

Für das laufende Jahr 2004 erwartet der Verband eine weitere Steigerung von 3 bis 6 %. Das platzierte Eigenkapital könnte damit 5 Mrd. Euro übersteigen. Zum Vergleich: In offene Immobilienfonds flossen laut BVI im Jahr 2003 netto rund 13,72 Mrd. Euro, in den ersten neun Monaten 2004 waren es 3,7 Mrd. Euro.[6]

Eine sehr interessante Größe ist der Eigen- und Fremdkapitalanteil. Im

Jahr 2003 liegt der Eigenkapitalanteil bei ca. 42 Prozent, im Jahr 2004 nur noch bei 37 Prozent. Im Umkehrschluss bedeutet dies eine Fremdkapitalquote von 58 Prozent 2003 bzw. 63 Prozent im Jahr 2004 (siehe Abb. 3 und 4).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3 u. 4: Platziertes Eigenkapital nach Segmenten in 2003/2004[7]

Diese Entwicklung einer wachsenden Fremdkapitalquote ist als bedenklich einzustufen. Bei einer ganzen Reihe von Fonds beträgt das Fremd-kapital mittlerweile bereits das Doppelte des Eigenkapitalanteils.

Doch der damit erreichte Leverage-Effekt ist sowohl in positiver als auch negativer Hinsicht nicht zu unterschätzen.

Denn wenn bei einem geleveragten Fonds ein Drittel der Einnahmen ausfällt, reicht der Rest gerade einmal zur Bedienung von Zins und Tilgung. Da aber in diesem Fall die Beleihung unter Berücksichtigung der nicht substanzbildenden Kosten bei rund 80 Prozent liegt, sind Probleme vorprogrammiert.

Von Analysten unerwartet war der Anstieg bei den Deutschland-Immobilienfonds. Mit einem Plus von 15,5 Prozent erhöhte sich das

Anlegerkapital von zwei Milliarden Euro auf 2,31 Milliarden Euro. Das inklusive der Bankkredite realisierte Investitionsvolumen steigerte sich von 4,84 auf 5,64 Milliarden Euro.[8]

Die Anfangsausschüttung, die leider immer noch sehr häufig über Finanzierungen in Schweizer Franken oder japanischem Yen aufgewertet wird, hat sich von 4,9 Prozent in 1998 kontinuierlich auf 6,2 Prozent in 2003 erhöht. (siehe Abb. 5)

Abb. 5: Ausschüttungen von 1998 bis 2003 im Vergleich[9]

Geschlossene deutsche Immobilienfonds bieten Investoren derzeit wieder ein reichhaltiges Sortiment von Anlageobjekten. Nach einer Phase, in der das Angebot zunehmend knapp wurde, hat nun vor allem der Verkauf von Gebäuden durch die Deutsche Telekom für einen neuen Schub gesorgt.

Die zahlreichen Immobilienverkäufe des ehemaligen Staatsunternehmens, die von Tochterunternehmen meist langfristig wieder angemietet wurden, haben das verfügbare Angebot stark ausgeweitet.

Das noch reichhaltige Angebot von potenziellen Telekom-Immobilien dürfte in Verbindung mit der Tatsache, dass nun auch die Deutsche Bundespost verstärkt mit sale-and-lease-back-Transaktionen auffällt, zu einem reichhaltigen Fondsangebot führen. Auch die über sehr große Immobilienbestände verfügende Deutsche Bahn könnte nach den Erfolgen der Telekom die Strategie verfolgen, ihre Objekte über geschickte Transaktionen zur Verfügung zu stellen.[10]

Aber auch BMW, die Post, Siemens, Commerzbank und Deutsche Bank folgen dem Beispiel und trennen sich von ihren Bestandsimmobilien. Der internationale Immobilienmakler Jones Lang LaSalle erwartet für die kommenden Jahre ein Outsourcing-Potenzial von geschätzten 150 Milliarden Euro.[11] Ein kleiner Teil davon wird in geschlossenen Fondskonzepten landen. All dies zusammen dürfte sicherlich Basis genug sein, um das Volumen der geschlossenen Immobilienfonds vom gegenwärtigen Niveau weiter zu steigern.

Für den Anleger bestechend sind dabei die bekannten Namen, langfristige Mietverträge und gepflegte Objekte.

3 Rechtliche Rahmenbedingungen

Bei den Immobilienfonds ist grundsätzlich zwischen den beiden Anlageformen des offenen und des geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden.

Die Rechtsprechung für geschlossene Immobilienfonds richtet sich nach den Vorschriften des Gesellschaftsrechts.[12]

Geschlossene Immobilienfonds sind als Personengesellschaften, in der Regel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) oder als Kommanditgesellschaft (§§ 161 ff. HGB) organisiert.

Die offenen Immobilienfonds sind in dem zum 01. Januar 2004 verabschiedeten Investmentgesetz (InvG) geregelt, welches das Nachfolgegesetz des Gesetzes für Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) darstellt.

In der nachfolgenden Arbeit soll darauf aber nicht explizit eingegangen werden.

3.1 Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Recht

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts haftet der Gesellschafter unbeschränkt mit seinem Privatvermögen. Nach § 735 BGB haftet der der Anleger im Verhältnis seiner Beteiligung über die von ihm erbrachte Einlage hinaus.

Falls ein Gesellschafter den auf ihn entfallenen Verlust nicht tragen kann, so haben die übrigen Gesellschafter den Ausfall gemeinschaftlich zu begleichen.[13]

Genau in diesem Punkt liegt die Gefahr dieser Rechtsform. Eine aus der Gesellschaftsform entstehende Nachschusspflicht kann im Extremfall erhebliche Auswirkungen auf die finanzielle Situation der Anleger haben.

Der grundsätzliche Vorteil der unbeschränkten Haftung und damit dieser Rechtsform liegt in der Erhöhung der Kreditwürdigkeit der Gesellschaft. Durch die Hebelwirkung (Leverage-Effekt) auf den geringen Eigenkapitalanteil sind für den Anleger hohe Verlustzuweisungen möglich.[14]

Abschließend kann daher gesagt werden, dass die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts einer sorgfältigen Prüfung bedarf, da das Risiko, das einen Leverage-Effekt mit sich bringt, nicht zu unterschätzen ist.

[...]


[1] Vgl. D. Roitsch, (2003), Jahrbuch Geschlossene Immobilienfonds 2002/2003, S. 9

[2] Vgl. B. Boutonnet, S. Loipfinger, A. Neumeier, H. Nickl, L. Nickl, U. Richter (2004), Geschlossene Immobilienfonds, S. 46

[3] Quelle: eigene Darstellung

[4] Vgl. S. Loipfinger (2004), Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004, S. 11

[5] Quelle: S. Loipfinger (2004), Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004, S.20

[6] Vgl. http://www.boersenzeitung.de

[7] Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an Scope Investmentreport Oktober 2004, S. 4

[8] Vgl. S. Loipfinger (2004), Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004, S. 13

[9] Quelle: S. Loipfinger (2004), Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004, S. 14

[10] Vgl. S. Loipfinger (2004), Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2004, S. 14

[11] Vgl. http://www.wams.de

[12] Vgl. B. Boutonnet, S. Loipfinger, A. Neumeier, H. Nickl, L. Nickl, U. Richter (2004), Geschlossene Immobilienfonds, S. 66

[13] Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch (2003), § 735, S. 242

[14] Vgl. B. Boutonnet, S. Loipfinger, A. Neumeier, H. Nickl, L. Nickl, U. Richter (2004), Geschlossene Immobilienfonds, S. 67

Ende der Leseprobe aus 42 Seiten

Details

Titel
Der Markt für geschlossene Immobilienfonds. Entwicklungen und Tendenzen
Hochschule
Hochschule Aschaffenburg
Note
2,3
Autor
Jahr
2004
Seiten
42
Katalognummer
V48076
ISBN (eBook)
9783638448765
ISBN (Buch)
9783638659680
Dateigröße
1035 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Entwicklungen, Tendenzen, Markt, Immobilienfonds
Arbeit zitieren
Patrick Weinelt (Autor), 2004, Der Markt für geschlossene Immobilienfonds. Entwicklungen und Tendenzen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/48076

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