„Der Markt für geschlossene Fonds ist 2003 insgesamt gewachsen. Zeichnerrekord bei geschlossen Fonds“, sind die Schlagzeilen in Stefan Loipfinger`s aktueller Marktanalyse der Beteiligungsmodelle. Für viele Marktteilnehmer mag diese Meldung aufgrund angespannter Wirtschaftslage und hohen Leerstandsraten überraschend klingen. Die hohen Mittelzuflüsse in geschlossene Fonds beinhalten auch ein gewisses Risiko. „Zahlreiche Fonds werden ihre künstlich aufgeblähten Ausschüttungsversprechungen nicht halten können“, so Fachjournalist und Branchenkenner Stefan Loipfinger im Interview. Geschlossene Immobilienfonds sind in den letzten Jahren nicht zuletzt auch durch enorme Steuerbegünstigungen als Finanzierungsalternative immer attraktiver geworden. Einst für Verlustzuweisungen bis zu 120 Prozent gerühmt, sind sie nach entsprechenden Änderungen in der Gesetzgebung heute eher als bodenständige Wertanlage gefragt. Diese Studie soll in erster Linie den Markt für geschlossen Immobilienfonds im In-und Ausland näher untersuchen und generelle Trends und aktuelle Entwicklungen aufzeigen.
Nach der Abgrenzung zu anderen Anlageformen soll zunächst kurz auf die rechtlichen Rahmenbedingungen eingegangen werden. Den Hauptteil dieser Untersuchung bildet die Darstellung der momentanen Situation am Markt für geschlossene Immobilienfonds anhand von praxisnahen Beispielen bestehender Objekte. Danken möchte ich an dieser Stelle den verschiedenen Öffentlichkeits- und Presseabteilungen der Deka Immobilien Investment, Jamestown USImmobilien GmbH und Dieter Kluckas, Manager Service Center bei Scope Advisory GmbH für die bereitwillige Informationsbereitstellung und interessanten Gespräche, die der Arbeit den Praxisbezug verleihen sollen.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
2 ÜBERBLICK ÜBER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS
2.1 Immobilien als dritte Assetklasse
2.2 Direkte Immobilenanlage
2.3 Indirekte Immobilienanlage
2.4 Zahlen und Fakten zu geschlossenen Immobilienfonds
3 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
3.1 Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Recht
3.2 Rechtsform der Kommanditgesellschaft
4 DER DEUTSCHE MARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILENFONDS
4.1 Marktanalyse
4.2 Steuerliche Behandlung von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds
4.3 Fondsportrait Objekt „Main Taunus Zentrum“
4.4 Entwicklungen und Tendenzen am deutschen Markt
5 DER AUSLÄNDISCHE MARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS – DARGESTELLT AM US-MARKT
5.1 Chancen und Risiken von US-Immobilien
5.2 Steuerliche Besonderheiten
5.3 Fondsportrait „Jamestown Fonds 23“
5.4 Entwicklungen und Tendenzen
6 DER ZWEITMARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS
6.1 Lösungsansätze
6.2 Anforderungen
7 KONKLUSION UND AUSBLICK
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Die vorliegende Seminararbeit verfolgt das primäre Ziel, die aktuelle Marktsituation sowie die zentralen Entwicklungen und Trends bei geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland und den USA zu analysieren. Dabei wird untersucht, wie sich die Relevanz dieser Anlageform von einer reinen steuerorientierten Verlustzuweisung hin zu einer bodenständigen Wertanlage mit Fokus auf Ausschüttungen gewandelt hat.
- Strukturelle Analyse und Abgrenzung geschlossener Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Anlageformen.
- Untersuchung der rechtlichen Rahmenbedingungen und der steuerlichen Aspekte bei Immobilienbeteiligungen.
- Praxisnahe Evaluation von Immobilienfonds anhand konkreter Fallbeispiele (Main Taunus Zentrum, Jamestown Fonds 23).
- Darstellung der Marktsituation im Ausland mit Fokus auf Chancen und Risiken des US-Immobilienmarktes.
- Diskussion der Herausforderungen und Lösungsansätze für den Zweitmarkt geschlossener Immobilienfonds.
Auszug aus dem Buch
Trend der Kundenorientierung durch mehr Flexibilität
Seit der Steuereffekt bei geschlossenen Immobilienfonds nicht mehr im Vordergrund der Investitionsabsicht steht, geraten fehlende Flexibilität bei wirtschaftlichen Veränderungen des Anlegers sowie fehlende Fungibilität und damit lange Kapitalbindung als Kritikpunkte in den Vordergrund der Diskussion.
Die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds mussten sich daher etwas einfallen lassen, die Attraktivität ihrer Produkte zu erhöhen. Das Ergebnis waren reduzierte Einzahlungsraten, die Möglichkeit, Ausschüttungen für einen vorab bestimmten Zeitraum zu thesaurieren, und die Rückgabemöglichkeit von Beteiligungen z.B. bei Arbeitslosigkeit.
Die HVB-Fondstochter H.F.S. (Hypo-Fondsbeteiligungen für Sachwerte) hat ebenso wie die IVG-Tochter Wert-Konzept, Jamestown ein Flexibilitätskonzept erarbeitet, dass im Folgenden kurz vorgestellt werden soll.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Die Einleitung beleuchtet das Wachstum des Marktes für geschlossene Fonds trotz wirtschaftlicher Anspannung und definiert die Zielsetzung der Untersuchung, aktuelle Trends unter Einbeziehung rechtlicher Rahmenbedingungen und Praxisbeispiele aufzuzeigen.
2 ÜBERBLICK ÜBER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS: Dieses Kapitel erläutert die Funktionsweise und Finanzierungsstrukturen (Eigen- vs. Fremdkapital) von geschlossenen Immobilienfonds und ordnet sie als indirekte Immobilienanlage in den Gesamtmarkt ein.
3 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN: Hier werden die organisatorischen Formen der Personengesellschaften, insbesondere die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und die Kommanditgesellschaft (KG), hinsichtlich Haftung und rechtlicher Struktur analysiert.
4 DER DEUTSCHE MARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILENFONDS: Dieses Kapitel analysiert die Marktlage in Deutschland, die steuerliche Behandlung nach § 2b EStG, das Praxisbeispiel „Main Taunus Zentrum“ sowie aufkommende Trends wie den „Erbpachtfonds“.
5 DER AUSLÄNDISCHE MARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS – DARGESTELLT AM US-MARKT: Der Fokus liegt hier auf US-Immobilien, deren Chancen (Diversifikation) und Risiken (Volatilität, Währung), sowie dem spezifischen Fondsportrait „Jamestown Fonds 23“.
6 DER ZWEITMARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS: Dieses Kapitel thematisiert die Problematik der eingeschränkten Fungibilität und präsentiert existierende Lösungsansätze sowie Anforderungen an einen transparenten, organisierten Zweitmarkt.
7 KONKLUSION UND AUSBLICK: Das Fazit fasst den Wandel von der Steueroptimierung zur ausschüttungsorientierten Anlage zusammen und gibt einen Ausblick auf die weitere Marktentwicklung durch Qualitätsobjekte und Outsourcing.
Schlüsselwörter
Geschlossene Immobilienfonds, Immobilienmarkt, Anlageform, Eigenkapital, Fremdkapital, Steuerliche Behandlung, Verlustzuweisung, Ausschüttungen, US-Immobilien, Zweitmarkt, Fungibilität, Risikodiversifikation, Investitionsvolumen, Marktanalyse, Immobilieninvestitionen
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die aktuelle Marktentwicklung und Trends im Bereich geschlossener Immobilienfonds in Deutschland sowie den USA unter besonderer Berücksichtigung der veränderten Investitionsmotive.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen rechtliche Rahmenbedingungen, steuerliche Aspekte, die Marktanalyse, die spezifischen Anforderungen des Zweitmarktes sowie den Wandel von steuergetriebenen hin zu ertragsorientierten Anlagen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel der Arbeit ist es, die aktuelle Marktsituation sowie Trends und Entwicklungen aufzuzeigen und dabei zu verdeutlichen, dass der Markt sich weg von der reinen Steueroptimierung hin zur nachhaltigen Kapitalanlage entwickelt hat.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine deskriptive Marktanalyse durchgeführt, die durch Fachliteratur, Daten von Wirtschaftsforschungsinstituten und konkrete Praxisbeispiele (Fallstudien zu Immobilienobjekten) gestützt wird.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Untersuchung der rechtlichen Organisation, die Analyse des deutschen Marktes inkl. Fallbeispielen, den Vergleich mit dem US-Markt sowie eine detaillierte Auseinandersetzung mit der Problematik und den Lösungsansätzen auf dem Zweitmarkt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind geschlossene Immobilienfonds, Fungibilität, Ausschüttungsrendite, US-Markt, Zweitmarkt, steuerliche Behandlung und Risikodiversifikation.
Warum wird das „Main Taunus Zentrum“ als Beispiel angeführt?
Das Main-Taunus-Zentrum dient als praxisnahes Beispiel, um die Performance, die Vermietungssituation und die steuerlichen Ergebnisse eines konkreten geschlossenen Immobilienfonds im deutschen Markt zu veranschaulichen.
Was unterscheidet den Jamestown Fonds 23 von anderen Anlagemodellen?
Dieser Fonds ist als US Limited Partnership organisiert und bietet durch die Kombination von US-Mieteinkünften und einem speziellen Flexibilitätskonzept eine attraktive Alternative für Anleger, die auf Einnahmesicherheit und Wertsteigerungspotenzial setzen.
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- Patrick Weinelt (Author), 2004, Der Markt für geschlossene Immobilienfonds. Entwicklungen und Tendenzen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/48076
