Aufgrund des demographischen und soziokulturellen Wandels und der Veränderungen am Immobilienmarkt war in den letzten Jahren am Markt für Seniorenimmobilien ein regelrechter Aufschwung zu beobachten. Vor allem Kapitalanleger interessieren sich für den neuen Markt für Seniorenimmobilien. Gründe für dieses Interesse sind einerseits die günstige Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren und anderseits der stetig wachsende Anteil der älteren Bevölkerung, wodurch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege immer mehr steigt. Laut Prognosen wird der Anteil der über 60-jährigen bereits im Jahr 2030 auf ein Drittel der Bevölkerung geschätzt und die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich verdreifachen. Es wird angenommen, dass ca. 14.000 neue Pflegeheime in Deutschland gebaut werden müssen und ein Investitionsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR dafür benötigt wird.
Des Weiteren sind die erforderlichen Mieten meist konjunkturabhängig realisierbar und derzeit noch durch Pflegekassen und ggf. Sozialämter abgesichert. Trotzdem sind deutliche Marktsättigungstendenzen erkennbar. Ursachen dafür sind z. B. ungeeignete Standorte, Ausstattungsmerkmale sowie überhöhte Mieten der Senioreneinrichtungen.
Dem erheblichen Investitionsbedarf steht aber auch eine gewisse Zurückhaltung einiger Investoren hinsichtlich der Investitionen in Seniorenimmobilien gegenüber. Erkennen lässt sich dies anhand zahlreicher Insolvenzen und Konkurse von Betreiberunternehmen innerhalb der letzten Jahre und an den daraus resultierenden Pachtausfällen der Investoren bzw. Eigentümer. Hauptsächliche Gründe für dieses Verhalten sind vor allem die wachsende Marktintransparenz sowie der ungleiche Informationsstand der einzelnen Marktteilnehmer auf der Angebotsseite, d.h. die Investoren, die Betreiber und die Bauträger. Während die Bauträger Kenntnisse über die Bau- und Investitionshöhe und die Betreiber Kenntnisse über die zu erzielbaren Mieten haben, ist der Investor einem großen Informationsdefizit ausgesetzt.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Aktuelle Aspekte
1.2 Ausgangssituation und Zielstellung
1.3 Aufbau der Arbeit
2 Projektbeschreibung
2.1 Bedarf an Seniorenpflegeeinrichtungen
2.2 Grundstücksbeschreibung
2.2.1 Lage
2.2.2 Grundstück
2.2.3 Erschließung
2.2.4 Rechtliche Gegebenheiten
2.3 Baubeschreibung
2.3.1 Seniorenpflegeheim
2.3.2 Außenanlagen
2.4 Kritische Würdigung
3 Ermittlung des Verkehrswertes
3.1 Verfahrensauswahl
3.2 Wertermittlungsstichtag
3.3 Bodenwertermittlung
3.4 Ertragswertermittlung
3.4.1 Rohertrag
3.4.2 Bewirtschaftungskosten
3.4.3 Jahresreinertrag
3.4.4 Liegenschaftszinssatz
3.4.5 Bodenwertverzinsung
3.4.6 Grundstücksreinertrag
3.4.7 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
3.4.8 Vervielfältiger
3.4.9 Ertragswert
3.5 Verkehrswertermittlung
4 Verkaufspreis
4.1 Ermittlung
4.2 Vergleich mit Verkehrswert
5 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Ermittlung des Verkehrswertes einer geplanten Seniorenimmobilie in Berlin-Weißensee mittels des Ertragswertverfahrens, um diesen mit einem kalkulierten Verkaufspreis vergleichen zu können. Die Forschungsfrage untersucht dabei die Angemessenheit des Verkaufspreises unter Berücksichtigung marktüblicher Parameter und der spezifischen Gegebenheiten des Objekts.
- Grundlagen der Immobilienbewertung bei Pflegeheimen
- Standortanalyse und Bedarf an Pflegeplätzen
- Methodik der Ertragswertermittlung
- Anpassung von Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinssätzen
- Kritische Analyse von Projektkosten und Verkaufspreisbildung
Auszug aus dem Buch
1.1 Aktuelle Aspekte
Aufgrund des demographischen und soziokulturellen Wandels und der Veränderungen am Immobilienmarkt war in den letzten Jahren am Markt für Seniorenimmobilien ein regelrechter Aufschwung zu beobachten. Vor allem Kapitalanleger interessieren sich für den neuen Markt für Seniorenimmobilien. Gründe für dieses Interesse sind einerseits die günstige Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren und anderseits der stetig wachsende Anteil der älteren Bevölkerung, wodurch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege immer mehr steigt.¹ Laut Prognosen wird der Anteil der über 60-jährigen bereits im Jahr 2030 auf ein Drittel der Bevölkerung geschätzt und die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich verdreifachen. Es wird angenommen, dass ca. 14.000 neue Pflegeheime in Deutschland gebaut werden müssen und ein Investitionsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR dafür benötigt wird.²
Des Weiteren sind die erforderlichen Mieten meist konjunkturabhängig realisierbar und derzeit noch durch Pflegekassen und ggf. Sozialämter abgesichert. Trotzdem sind deutliche Marktsättigungstendenzen erkennbar. Ursachen dafür sind z. B. ungeeignete Standorte, Ausstattungsmerkmale sowie überhöhte Mieten der Senioreneinrichtungen.³
Dem erheblichen Investitionsbedarf steht aber auch eine gewisse Zurückhaltung einiger Investoren hinsichtlich der Investitionen in Seniorenimmobilien gegenüber. Erkennen lässt sich dies anhand zahlreicher Insolvenzen und Konkurse von Betreiberunternehmen innerhalb der letzten Jahre und an den daraus resultierenden Pachtausfällen der Investoren bzw. Eigentümer. Hauptsächliche Gründe für dieses Verhalten sind vor allem die wachsende Marktintransparenz sowie der ungleiche Informationsstand der einzelnen Marktteilnehmer auf der Angebotsseite, d.h. die Investoren, die Betreiber und die Bauträger. Während die Bauträger Kenntnisse über die Bau- und Investitionshöhe und die Betreiber Kenntnisse über die zu erzielbaren Mieten haben, ist der Investor einem großen Informationsdefizit ausgesetzt. ⁴
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Darstellung der Marktlage für Seniorenimmobilien, der Problemstellung sowie der Zielsetzung und des Aufbaus der Seminararbeit.
2 Projektbeschreibung: Detaillierte Analyse des Bedarfs, des Standortes, der Grundstücksmerkmale und der Baubeschreibung des geplanten Seniorenpflegeheims.
3 Ermittlung des Verkehrswertes: Zentrale Herleitung des Verkehrswertes durch Anwendung des Ertragswertverfahrens und Bestimmung relevanter Faktoren wie Rohertrag und Liegenschaftszinssatz.
4 Verkaufspreis: Darstellung der Bauträgerkalkulation und Gegenüberstellung des ermittelten Verkaufspreises mit dem Verkehrswert.
5 Fazit: Kritische Gesamtbetrachtung der Bewertungsergebnisse und Reflexion der Gründe für das Scheitern des Projektes.
Schlüsselwörter
Seniorenimmobilien, Verkehrswertermittlung, Ertragswertverfahren, Pflegesatz, Liegenschaftszinssatz, Bodenrichtwert, Immobilienmarkt, Pflegeheim, Projektbeschreibung, Rentabilität, Standortanalyse, Bauinvestition, Marktanpassung, Bewirtschaftungskosten, Gebäudebewertung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit?
Die Seminararbeit behandelt die Wertermittlung einer geplanten Seniorenimmobilie in Berlin-Weißensee anhand eines praktischen Beispiels.
Welche Themenfelder werden abgedeckt?
Die Arbeit deckt die Projektbeschreibung, die immobilienwirtschaftliche Standortanalyse sowie die Anwendung spezifischer Bewertungsmethoden ab.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Ermittlung eines marktgerechten Verkehrswertes für das geplante Pflegeheim und dessen Vergleich mit dem vom Bauträger kalkulierten Verkaufspreis.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Als primäre Methode zur Verkehrswertermittlung wird das Ertragswertverfahren nach den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung (WertV) angewandt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil befasst sich detailliert mit der Ermittlung der Bodenwerte, der Ertragsberechnung, der Festlegung des Liegenschaftszinssatzes und der anschließenden Verkehrswertermittlung.
Welche Schlüsselbegriffe sind zentral?
Zentrale Begriffe sind Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz und Seniorenimmobilie.
Warum weichen Verkaufspreis und Verkehrswert so stark voneinander ab?
Die Abweichung von ca. 20 % resultiert aus den optimistischen Kalkulationsannahmen des Bauträgers im Vergleich zur eher konservativen Bewertung durch das Ertragswertverfahren.
Welche Rolle spielt der Standort für die Bewertung?
Die Nähe zur Parkklinik und die allgemeine Wohnqualität in Berlin-Weißensee werden als positive Standortfaktoren hervorgehoben, die jedoch das Scheitern des Projektes aufgrund hoher Grundstückspreise nicht verhindern konnten.
- Citar trabajo
- Annika Laute (Autor), 2005, Bewertung von Seniorenimmobilien, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/49354
