Unter Anwendung der Transaktionskostentheorie sollen Mieteinkünfte sowohl im privaten Bereich, als auch in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft mit steuerlichen Abzügen belastet werden. Zum einen wird dadurch ersichtlich, wie hoch die Belastungen in den einzelnen Bereichen sind, zum anderen, wie viel letztendlich an Gewinn zur Reinvestition übrigbleibt.
Durch die Definition des privaten Bereichs und der erweiterten Gewerbesteuerkürzung anhand der einschlägigen Paragraphen sowie die Berechnungen der Abzüge vom Gewinn in beiden Bereichen soll diese Seminararbeit aufzeigen, ob Mieteinkünfte günstiger im privaten Bereich oder in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft erzielt werden sollten.
Anhand der Berechnungen soll herausgestellt werden, ob gegebenenfalls bei einer bestimmten Höhe der Mieteinkünfte ein Wechsel der Immobilien aus dem privaten Bereich in eine vermögenverwaltende Kapitalgesellschaft vorteilhafter ist, um einen höheren Gewinn zu erzielen, der zur Reinvestition verwendet werden kann.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
2 Verwaltung von Immobilien im privaten Bereich
2.1 Werbungskosten
2.2 Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand
2.4 Abschreibung
2.5 Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft
3 Gegenüberstellungen von Abweichungen der Bereiche
3.1 Transaktionskostentheorie
3.2 Divergenzen der Bereiche
4 Reinvestitionspotenzial von Mieteinkünften
4.1 Ermittlung der prozentualen Abzüge der GmbH
4.2 Entwicklung des Reinvestitionspotenzials
4.2.1 Horizontale und vertikale Betrachtung der Tabelle 2
4.2.2 Auswertung der Ergebnisse zu Tabelle 2
5 Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht unter Anwendung der Transaktionskostentheorie, ob die Verwaltung von Mieteinkünften im privaten Bereich oder in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft steuerlich vorteilhafter ist, um ein höheres Reinvestitionspotenzial zu erzielen.
- Vergleich der steuerlichen Belastung privater Immobilienverwaltung und vermögensverwaltender GmbHs
- Analyse der erweiterten Gewerbesteuerkürzung und ihrer Voraussetzungen
- Anwendung der Transaktionskostentheorie auf steuerliche Abwicklungsprozesse
- Ermittlung des Einflusses von Abgeltungssteuer bei Gewinnausschüttungen
- Quantitativer Vergleich der Reinvestitionspotenziale bei verschiedenen Einkommenshöhen
Auszug aus dem Buch
2.5 Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft
Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft genießt bei richtiger Anwendungen der Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG für erzielte Mieteinnahmen den in Kapitel 4.1 beschriebenen Nutzen, nämlich den Nachlass der Gewerbesteuer i.H.v. ca. 14 %. Durch die ausschließliche Nutzung und Verwaltung von eigenem Grundbesitz der GmbH unterliegen die Mieteinkünfte daraus nur der Körperschaftsteuer i.H.v. 15 %.
Diese Erleichterung wird auch als erweiterte Gewerbesteuerkürzung bezeichnet. Die Vorschrift ist nicht abhängig von der Anzahl von Vermietungsobjekten oder Grundstücken. In der Gesetzesvorschrift werden auch nicht begünstigte Tätigkeiten aufgeführt. Diese Tätigkeiten, auch als Hilfsgeschäfte bezeichnet, bezwecken zwar nicht die Untersagung der Kürzung, jedoch sind diese gesondert aufzuführen und unterliegen sowohl der Gewerbe-, als auch der Körperschaftsteuer. Zu den Hilfsgeschäften zählen unter anderem (u.a.) Sondereinrichtungen zur Bewirtschaftung der Wohnung wie z.B. Wasch- und Trockenmaschinen, Heizungsanlagen, Licht-, Kraft- und Wasseranlagen, Aufzüge sowie die Pflege von Gartenanlagen und Hausmeisterarbeiten.
Werden Mieteinkünfte aus Reklametafeln erzielt sind diese auch nicht gewerbesteuergefreit, schädigen aber nicht die restlichen Mieteinkünfte aus Immobilien, die der Gewerbesteuerkürzung unterliegen. Weitere erlaubte, aber nicht begünstigte Tätigkeiten, die die GmbH vornehmen kann ohne die Gewerbesteuerbefreiung der Mieteinkünfte zu schädigen, sind die Errichtung oder der Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen gem. § 9 Nr. 1. S. 3 GewStG.
Ist die GmbH allerdings in einer sonstigen anderen Art gewerblich infiziert, wird die gesamte erweiterte Gewerbesteuerkürzung untersagt und auch die Mieteinkünfte unterliegen der Gewerbesteuer. Eine Verhinderung der Kürzungsvorschrift kann z.B. durch einen häufigen Mieterwechsel (z.B. Hotelbrange), Reinigungen der vermieteten Büroräume und Geschäftsbereiche durch die GmbH selbst oder die Übernahme von Überwachungskosten ausgelöst werden. Es herrscht demnach immer die Problematik, dass ein Unternehmen durch weitere Tätigkeiten gewerblich infiziert wird und damit die reine Fruchtziehung aus zu erhaltenden und verwaltendem Vermögen schädigt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die steigende Bedeutung der Immobilienverwaltung und definiert das Ziel, steuerliche Vorteile zwischen Privatbesitz und Kapitalgesellschaft zu vergleichen.
2 Verwaltung von Immobilien im privaten Bereich: Dieses Kapitel erläutert die steuerlichen Grundlagen für private Immobilienbesitzer, einschließlich Werbungskosten, Abschreibungsmöglichkeiten und der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand.
3 Gegenüberstellungen von Abweichungen der Bereiche: Hier wird die Transaktionskostentheorie eingeführt, um Unterschiede in der Besteuerung und Buchführung zwischen Privatbereich und GmbH zu analysieren.
4 Reinvestitionspotenzial von Mieteinkünften: Das Hauptkapitel berechnet und vergleicht die steuerlichen Abzüge und das verbleibende Reinvestitionspotenzial in beiden Rechtsformen anhand von Tabellen.
5 Fazit und Ausblick: Das Fazit fasst zusammen, dass die Kapitalgesellschaft bei hohen Gewinnen vorteilhafter sein kann, während bei Privatausschüttungen die private Verwaltung oft effizienter bleibt.
Schlüsselwörter
Immobilien, Vermietung, Verpachtung, vermögensverwaltende GmbH, Einkommensteuer, Gewerbesteuer, erweiterte Gewerbesteuerkürzung, Transaktionskosten, Körperschaftsteuer, Abgeltungssteuer, Reinvestition, Immobilienverwaltung, Steueroptimierung, Abschreibung, Gewinnermittlung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert, ob es steuerlich attraktiver ist, Immobilien im privaten Bereich zu verwalten oder eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft zu nutzen, um das Reinvestitionspotenzial aus Mieteinkünften zu maximieren.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf dem Steuerrecht für Immobilien (EStG, GewStG), der Transaktionskostentheorie, der erweiterten Gewerbesteuerkürzung und dem Vergleich von Netto-Reinvestitionsbeträgen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist aufzuzeigen, ab welcher Höhe von Mieteinkünften ein Wechsel in eine vermögensverwaltende GmbH vorteilhaft sein kann, um durch steuerliche Effekte einen höheren Gewinn für Reinvestitionen zu generieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt die Transaktionskostentheorie, um Kosten selektiv zu betrachten und vergleicht quantitative Ergebnisse anhand von Fallbeispielen und steuerlichen Berechnungen (Tabellen).
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil erfolgt die detaillierte steuerliche Gegenüberstellung, die Ermittlung der prozentualen Abzüge und die Herleitung des Reinvestitionspotenzials unter Einbeziehung verschiedener Steuerarten wie Körperschaft-, Gewerbe- und Abgeltungssteuer.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Immobilienverwaltung, erweiterte Gewerbesteuerkürzung, Transaktionskosten, Reinvestitionspotenzial und die steuerliche Differenzierung zwischen Privatbereich und GmbH.
Was versteht man unter einer gewerblichen Infizierung der GmbH?
Dies bezeichnet den Zustand, in dem eine vermögensverwaltende GmbH durch zusätzliche Tätigkeiten (z.B. Hotelbetrieb oder bestimmte Dienstleistungen) den Status ihrer steuerlichen Begünstigung verliert und damit ihre gesamten Mieteinkünfte gewerbesteuerpflichtig werden.
Warum spielt die Abgeltungssteuer im Vergleich eine Rolle?
Die Abgeltungssteuer ist entscheidend für den Vergleich, wenn der Gewinn aus der GmbH zur privaten Verwendung an den Anteilseigner ausgeschüttet werden soll, da sie den effektiv verbleibenden Betrag im Privatvermögen mindert.
- Arbeit zitieren
- Guido Teigeler (Autor:in), 2019, Reinvestitionspotenzial von Mieteinkünften im privaten Bereich oder einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/498206
