Grundlagen der Besteuerung von Immobilieninvestitionen

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Ziel der Arbeit
1.2 Aufbau und Vorgehensweise

2 Besteuerung von Immobilieninvestitionen
2.1 Besitz- und Verkehrsteuern
2.2 Steuern vom Einkommen und Ertrag

3 Direktinvestition
3.1 Organisatorische Voraussetzungen
3.2 Ermittlung der Einkünfte
3.2.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
3.2.2 Besonderheiten
3.3 Ermittlung der Steuerbelastung (Praxis)

4 Die vermögensverwaltende GmbH
4.1 Organisatorische Voraussetzungen
4.1.1 GmbH-Pflichten
4.1.2 Abgrenzung: Gewerbliche Tätigkeit und Vermögensverwaltung
4.2 Ermittlung der Einkünfte
4.2.1 Betriebsvermögensvergleich (§ 5 EStG)
4.2.2 Rücklagenbildung nach § 6b EStG
4.3 Ermittlung der Steuerbelastung
4.4 Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
4.5 Umsatzsteuerliche Behandlung

5 Direktinvestition vs. vermögensverwaltende GmbH
5.1 Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile
5.2 Kosten- und Steuerbelastungsvergleich
5.3 SWOT-Analyse: Vermögensverwaltende GmbH

6 Zusammenfassung der Ergebnisse

Anhangsverzeichnis

Literaturverzeichnis

Rechtsprechungsverzeichnis

Verzeichnis der Verwaltungsanweisungen

Rechtsquellen

Erklärung

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Die Steuerpflicht (Übersicht)

Tabelle 2: Besteuerung einer Immobilie (Übersicht)

Tabelle 3: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Ermittlungsschema)

Tabelle 4: Anlage V (Ausfüllhilfe)

Tabelle 5: Jahresabschlusspflichten

Tabelle 6: Tätigkeiten einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH

Tabelle 7: Ermittlungsschema der Körperschaftsteuer

Tabelle 8: Ermittlungsschema der Gewerbesteuer

Tabelle 9: Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile

Tabelle 10: Kostenvergleich

Tabelle 11: SWOT-Analyse (Vereinfacht)

Tabelle 12: Beispielrechnung (vgl. mit Musterbeispiel aus 5.2)

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Ziel der Arbeit

Die durchschnittliche Verzinsung des Sparbuchs, der beliebtesten Anlageklasse der deutschen Sparer¹, ist auf einem historischen Tiefstand² und die Nachfrage nach alternativen Anlagen in Zeiten niedriger Zinsen steigt stetig. Hierbei gewinnt die Immobilie als alternative Kapitalanlage immer mehr an Bedeutung.³ Niedrige Kreditzinsen, die ebenso einen historischen Tiefstand verzeichnen⁴, beflügeln die günstige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt, sodass Immobilien von Zeit zu Zeit immer höhere Höchstpreise verzeichnen.⁵ Im Angesicht dieser Tatsachen stellen sich viele Privatanleger zunehmend die Frage, ob eine Immobilieninvestition auch für sie infrage kommt. Doch wie geht man bei solch einer bedeutungsvollen Investitionsentscheidung am besten vor? Gründet man hierfür eine gesonderte Gesellschaft und trennt sein Vermögen oder investiert man über sein Privatvermögen? Diese Arbeit untersucht die oben aufgeworfenen Fragestellungen. In diesem Kontext werden sowohl steuerliche als auch wirtschaftliche Aspekte mitberücksichtigt. Zur Vereinfachung der Darstellung wird der Schwerpunkt auf eine Investition über eine gesonderte Gesellschaft, nämlich einer vermögensverwaltenden GmbH, und eine Investition über das Privatvermögen gelegt. Die vermögensverwaltende GmbH wurde hierbei zielbewusst gewählt, da diese neben der Vermögenstrennung auch steuerliche Vergünstigungen aufweist. Jedoch sind mit solch einer Investitionsform auch höhere Kosten und Verwaltungsarbeiten verbunden. Die Investition über das Privatvermögen hingegen lässt sich auch ohne Hilfe von Dritten und mit wenig steuerlichen Vorkenntnissen selbst managen. Der Schwerpunkt dieser Arbeit wird auf die Besteuerung und deren Auswirkung auf den Immobilienertrag aus der Vermietung gelegt. Mithilfe von Beispielrechnungen sollen die allgemeinen verwaltungstechnischen und steuerlichen Kosten möglichst realitätsnah veranschaulicht werden und somit die wahrscheinlich erste Investitionsentscheidung vor dem Erwerb einer Immobilie vereinfacht werden.

Da aufgrund der Komplexität steuerlicher Angelegenheiten zumeist die Beratung beim Steuerberater einhergeht, hat sich diese Arbeit außerdem zum Ziel genommen die zuvor genannten Sachverhalte, auch für einen Laien, verständlich darzulegen. Nach dem Lesen dieser Arbeit sollte es für jedermann möglich sein den Sachverhalt zu verstehen und nachzuvollziehen, sodass eine Entscheidung auf Grundlage der hieraus gewonnenen Erkenntnisse selbstständig vollzogen werden kann.

1.2 Aufbau und Vorgehensweise

Nach den einleitenden Worten über die Problemstellung, die Zielsetzung und den Aufbau der vorliegenden Projektarbeit, befasst sich das zweite Kapitel mit der allgemeinen Besteuerung von Immobilieninvestitionen. Neben der Darstellung der verschiedenen Besteuerungsarten erfolgt hier die Klärung von Begriffsdefinitionen und die Vorstellung der grundlegenden Unterschiede zwischen den einzelnen Investitionsformen. Im dritten und vierten Kapitel werden anschließend die beiden Investitionsformen analysiert. Hierbei wird neben den organisatorischen Voraussetzungen auch die Ermittlung des Einkommens dargelegt. In Anknüpfung an die Ermittlung des Einkommens wird im weiteren Verlauf der Analyse die tatsächliche Steuerbelastung ermittelt. Dabei werden steuerliche Sondereffekte und deren gesetzliche Vorrausetzungen mitberücksichtigt. Aufbauend auf die vorangegangenen Erkenntnisse werden im fünften Kapitel die beiden Investitionsformen gegenübergestellt und miteinander verglichen. Zur Veranschaulichung des Sachverhalts wird außerdem eine realitätsnahe Beispielrechnung für einen Privatanleger durchgeführt. Hierbei werden sowohl die Steuerbelastungen als auch die verwaltungstechnischen Kosten mitberücksichtigt. Dabei werden die Annahmen erläutert und die Ermittlung der geschätzten Kosten in verständlicher Form dargestellt. Mithilfe der gewonnenen Erkenntnisse aus der Beispielrechnung folgt anschließend die abschließende Bewertung der Investitionsform über die vermögensverwaltende GmbH mittels SWOT‑Analyse. Im Anschluss daran fasst das letzte Kapital die Erkenntnisse der Arbeit zusammen und gibt sie in komprimierter Form wieder.

Definition: Privatanleger

Nach § 67 Abs. 3 WpHG sind Privatanleger grundsätzlich Kunden, die nicht über ausreichende Erfahrungen, Kenntnisse und Sachverstand verfügen, um ihre Anlageentscheidungen selbst zu treffen und die damit verbundenen Risiken angemessen beurteilen zu können.

Die nachfolgende Arbeit weicht von der gesetzlichen Definition ab und fasst unter einem Privatanleger eine in Deutschland lebende Privatperson, welche ein durchschnittliches Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit erzielt und ein Investitionsvolumen in Höhe von ca. 160.000 € für Geldanlagen in Immobilien zur Verfügung hat, auf.

2 Besteuerung von Immobilieninvestitionen

2.1 Besitz- und Verkehrsteuern

Während Besitzsteuern an Besitzwerte (Ertrag, Einkommen oder Vermögen) anknüpfen, erfassen Verkehrsteuern Vorgänge des Rechts- und Wirtschaftsverkehrs.⁶ Unter die Besitzsteuern fallen die Personensteuern, die an die persönlichen Verhältnisse (z.B. Familienstand) und Leistungsfähigkeit einer Person gebunden sind. Zu dieser Steuerart zählen auch die Steuern vom Einkommen und Ertrag, welche im nachfolgenden Unterpunkt genauer erläutert werden. Neben den Personensteuern fallen auch die Realsteuern, welche an ein Objekt anknüpfen, unter die Besitzsteuern. Gemäß § 3 Abs. 3 AO zählen die Grundsteuer und Gewerbesteuer zu den Real- bzw. Objektsteuern. Die Grundsteuer entfällt auf den Grundbesitz (§2Abs. 1 GrStG) und die Gewerbsteuer entfällt auf die Ertragskraft eines Gewerbebetriebs, sofern ein Gewerbe ausgeübt wird. Die Steuersätze beider Steuern variieren von Gemeinde zu Gemeinde aufgrund der individuellen Hebesätze. Neben den zuvor aufgeführten Besitzsteuern finden auch die Verkehrsteuern bei der Besteuerung von Immobilieninvestitionen besondere Berücksichtigung. Hierzu zählt die Grunderwerbsteuer, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt und i.d.R. vom Käufer übernommen wird.⁷ Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§8 Abs. 1 GrEStG). Der Steuersatz diesbezüglich wird von den einzelnen Bundesländern individuell festgelegt und variiert zwischen 3,5 % und 6,5 %.⁸

2.2 Steuern vom Einkommen und Ertrag

Unter die Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen unter anderem die Einkommensteuer und die Körperschaftsteuer sowie der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer. Die Einkommensteuer wird u.a. von natürlichen Personen, die ihren Wohnsitz (§ 8 AO) oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland (§ 9 AO) haben, geschuldet (vgl. § 1 Abs. 1 S.1 EStG). Besteuert werden sämtliche Welteinkünfte, soweit sie unter § 2 Abs. 1 EStG fallen. Im Gegensatz zur Einkommensteuer wird die Körperschaftsteuer von Gesellschaften i.S.d. §1Abs.1KStG geschuldet. Hierunter fällt auch die vermögensverwaltende GmbH, sofern sie ihre Geschäftsleitung (§ 10 AO) oder ihren Sitz (§ 11 AO) im Inland hat. Steuergegenstand bildet das Einkommen, welches unter Berücksichtigung des Welteinkommensprinzips gem. §8KStG ermittelt wird. Zur Ermittlung der Steuerschuld ist sowohl bei der Einkommen- als auch bei der Körperschaftsteuer zuerst die Bemessungsgrundlage, also das zu versteuernde Einkommen zu ermitteln. Der Steuersatz der Einkommensteuer entwickelt sich gem. § 32a EStG progressiv und variiert zwischen 14 % und 45 %. Der Steuersatz bei der Körperschaftsteuer beträgt 15 % (§23Abs. 1 KStG). Der Solidaritätszuschlag (5,5 %) und ggf. auch die Kirchensteuer (8-9 %) werden jeweils mit der Steuerschuld multipliziert und zusätzlich erhoben. Die Steuern entstehen mit Ablauf des Veranlagungszeitraums. Bei der Einkommensteuer entspricht der Veranlagungszeitraum dem Kalenderjahr (§25Abs. 1 EStG). Bei der Körperschaftsteuer entspricht der Veranlagungszeitraum dem Zeitraum, für den regelmäßige Abschlüsse erstellt werden (Wirtschaftsjahr). Dieser Zeitraum entspricht für gewöhnlich auch dem Kalenderjahr. Ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr, ist nach §4aAbs.1S.1 Nr. 2 steuerlich nur im Einvernehmen mit dem Finanzamt wirksam.⁹

Zur Veranschaulichung der Steuerpflicht und der Steuererhebungen bei Immobilieninvestitionen wurden die nachfolgenden Tabellen erstellt:

Tabelle 1: Die Steuerpflicht (Übersicht)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

3 Direktinvestition

3.1 Organisatorische Voraussetzungen

Im Rahmen einer Immobilieninvestition ist vorerst die Finanzierungsfrage zu klären. Des Weiteren ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrages notwendig. Aufgrund der besonderen wirtschaftlichen Bedeutung und der komplizierten Rechtsfragen bei dieser Art von Vorgang schreibt der Gesetzgeber gem. §311bAbs.1BGB hierbei die notarielle Beurkundung als gesetzliche Formvorschrift vor. Ein Immobilienkaufvertrag stellt ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft (§ 433 BGB) dar. Der Notar wickelt als juristischer Experte das Rechtsgeschäft ab und wahrt hierbei die Interessen aller Vertragsbeteiligten durch rechtsichere Formulierungen. Zudem überwacht der Notar den Vollzug des Immobilienkaufvertrages. Neben der Beurkundung kümmert sich der Notar in der Regel auch um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers sowie um die Einrichtung eines Anderkontos. Außerdem zählt in diesem Zusammenhang auch die Einholung etwaiger erforderlicher behördlicher Genehmigungen und Bescheide zu den Aufgaben des Notars. Darüber hinaus enthält der Kaufvertrag für gewöhnlich eine Anweisung gegenüber dem Notar zur Vornahme einer Eigentumsumschreibung bei Nachweis des Zahlungseingangs. Eigentümer des Grundstücks ist der Käufer erst dann, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.¹⁰

Wird das Investitionsobjekt zudem vermietet ist der Abschluss eines Mietvertrages notwendig. Im Gegensatz zu Immobilienkaufverträgen gibt es bei Mietverträgen keinen Formzwang, jedoch sind die Vorschriften des deutschen Mietrechts zu beachten (§§ 535 bis 580a BGB). Wird der Mietvertrag bspw. für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§550BGB). Wird zudem eine Mietsicherheit hinterlegt ist § 551 BGB zu beachten und die Trennung der Mietsicherheit vom Vermögen des Vermieters zwingend erforderlich. Darüber hinaus werden aus einem Mietverhältnis zusätzliche Einnahmen generiert. Werden, neben dem laufenden Arbeitslohn, zusätzliche Nebeneinkünfte von mehr als 410 € vereinnahmt, besteht gem. § 46 EStG die Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Hierbei steht die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens, welche im nachfolgenden Unterpunkt ausführlich erläutert wird, im Vordergrund.

Hinsichtlich der Aufbewahrungsfristen sind vor allem die Fälle des § 147a AO zu berücksichtigen. Für Privatpersonen, die nicht unter den § 147a AO fallen, gibt es kaum gesetzliche Vorschriften zur Aufbewahrung von Belegen. Es ist daher grundsätzlich eine Aufbewahrungspflicht bis zum Ende der Festsetzungsfrist¹¹ zu empfehlen.¹² Die Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres in dem die Steuererklärung eingereicht wurde und beträgt im Normalfall vier Jahre (vgl.§§169,170AO).

3.2 Ermittlung der Einkünfte

3.2.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

Wie bereits beschrieben sind natürliche Personen, die ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben, unbeschränkt einkommensteuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 EStG). Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, sofern diese dem Privatvermögen zugeordnet werden, sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln und somit einkommensteuerpflichtig (§2Abs.1EStG). Immobilien werden dem Privatvermögen des Steuerpflichtigen zugeordnet, soweit sie in keinem objektiven Zusammenhang zu einem Betrieb stehen.¹³ Gem. §2Abs. 2 Nr. 2 EStG ergeben sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Überschuss der Einnahmen gegenüber den Werbungskosten (§§8bis9a EStG). Die zeitliche Zuordnung von Einnahmen und Werbungskosten zu einem Veranlagungszeitraum erfolgt nach dem sogenannten Zu‑undAbflussprinzip (§11Abs. 1 S. 1 EStG). In diesem Kontext gilt der Grundsatz, dass Einnahmen innerhalb des Kalenderjahres bezogen sind, in dem sie zugeflossen sind, und Werbungskosten für das Kalenderjahr abzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind.

Einnahmen sind sowohl Sach- als auch Geldzuwendungen (§8Abs.1EStG). Zu den Einnahmen im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zählen neben dem Entgelt für die Überlassung von Grund und Boden, Gebäuden oder Gebäudeteilen auch Zahlungen für mitvermietete Sachinbegriffe (§21Abs.1S.1Nr.2 EStG). Hierbei handelt es sich um selbstständige Sachen, die mit dem eigentlichen Mietobjekt einen gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck verfolgen und somit eine Einheit bilden. Ein Beispiel hierfür wäre die gemeinsame Vermietung der Möblierung und Wohnung. Die hieraus erzielten Erträge sind ebenso nach § 21 EStG zu behandeln. Werden hingegen einzelne bewegliche Wirtschaftsgüter vermietet, sind diese den sonstigen Einkünften (§ 22 EStG) zuzurechnen. In diesem Zusammenhang ist auch die Freigrenze in Höhe von 256 € im Kalenderjahr zu beachten. Überschusseinkünfte sonstiger Einkünfte, die über der Freigrenze liegen, sind vollständig zu versteuern.

Zu den Werbungskosten zählen alldiejenigen Ausgaben, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen bestimmt sind. Neben weiteren anderen Werbungskosten finden vor allem die nachfolgenden drei genannten Werbungskosten besondere Bedeutung bei der Vermietung von Immobilien:

1) Absetzung für Abnutzung (AfA)

Wirtschaftsgüter, die der Abnutzung unterliegen, werden mit deren Anschaffung-und (anschaffungsnahen) Herstellungskosten linear, also in gleichbleibendenJahresbeträgen, abgeschrieben (§7Abs.4bis5aEStG i.V.m. §9Abs.1S.3Nr.7EStG). Im Gegensatz zum Gebäude unterliegt das Grundstück (Grund und Boden) selbst keiner Abnutzung (vgl.§6Abs.1Nr.2EStG). Deshalb ist es beim Kauf einer Immobilie zwingend erforderlich den Gesamtkaufpreis auf Gebäude- und Grundstücksanteil aufzuteilen. Der Gebäudeanteil bildet dann die Bemessungsgrundlage für die AfA. ¹⁴

Wird die Kaufpreisaufteilung im Vorhinein vertraglich nicht festgelegt, ist hinsichtlich der ordnungsgemäßen Aufteilung eine Schätzung herbeizuführen. Dabei erfolgt bei Wirtschaftsgütern des Privatvermögens zunächst die Ermittlung des Verkehrswertes. Im nächsten Schritt sind dann diese im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis zu setzen und entsprechend aufzuteilen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) ist zur Ermittlung der Verkehrswerte vorrangig das Sachwertverfahren (§ 21 bis 23 ImmoWertV) anzuwenden.¹⁵ Die Kaufpreisaufteilung kann außerdem im Immobilienkaufvertrag geregelt werden. Solange die Einigung von beiden Parteien getragen wird, ist diese grundsätzlich auch steuerlich anzuerkennen. Eine Versagung tritt nur auf, sobald die Aufteilung den Zweck verfolgt einer Partei einen möglichst hohen Steuervorteil zu verschaffen.¹⁶

Der Beginn, die Höhe und das Ende der AfA werden in R 7.4 EStR ausführlich beschrieben. Grundsätzlich beginnt die AfA, sobald ein Wirtschaftsgut angeschafft oder hergestellt ist. Die Höhe der AfA richtet sich i.d.R. nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, jedoch ist bei Gebäuden abweichend von der regulären Regelung § 7 Abs. 4 EStG zu berücksichtigen. Hierbei bestimmt sich die Höhe in Abhängigkeit vom Baujahr bzw. Fertigstellung sowie der Zweckbestimmung (Wohnzweck oder nicht) des Gebäudes. Wird das Gebäude veräußert oder das AfA-Volumen aufgebraucht endet die AfA. Die AfA wird außerdem nach dem Grundsatz pro rata temporis (zeitanteilig) monatsgenau ermittelt. Darüber hinaus sind gem. §7 Abs. 4 S. 3 i.V.m. § 7 Abs. 1 S. 7 EStG Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen (außerordentliche Abschreibungen) zulässig. Soweit der Grund hierfür jedoch entfällt ist eine Zuschreibung vorzunehmen (§ 7 Abs. 1 S. 7 EStG). Bei Vornahme einer außerordentlichen Abschreibung bleibt die tatsächliche Nutzungsdauer unberührt, dementsprechend ist die reguläre AfA anzupassen (vgl.§ 11c Abs. 2 EStDV). Ferner ist auch bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten eine AfA-Anpassung vorzunehmen.¹⁷

2) Erhaltungsaufwand

Im Gegensatz zum Herstellungsaufwand¹⁸ können Erhaltungsaufwendungen direkt als Werbungskosten geltend gemacht werden. Eine gesetzliche Definition gibt es für Erhaltungsaufwendungen nicht. Nach herrschender Meinung handelt es sich hierbei grundsätzlich um Aufwendungen im Zusammenhang mit der Modernisierung, Instandhaltung bzw. Erneuerung eines bereits vorhandenen Wirtschaftsguts, wenn hierdurch die Wesensart des Wirtschaftsguts nicht (wesentlich) verändert wird.¹⁹ Typische Erhaltungsaufwendungen sind z.B. Renovierungskosten oder Kosten für den Austausch von Heizung, Fenster und Türen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass Erhaltungsaufwendungen zu den nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen, sofern diese innerhalb von drei Jahren (nach Anschaffungszeitpunkt) in Gesamtsumme über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes liegen. Zudem können größere Erhaltungsaufwendungen bei Immobilien, die zu Wohnzwecken ²⁰ dienen, auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (vgl. § 82b EStDV). ²¹

3) Finanzierungskosten

Finanzierungskosten, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen, sind gem. § 4 Abs. 4 EStG abziehbar. Nach Auffassung des BFH sind alldiejenigen Aufwendungen, die im Rahmen der Erlangung bzw. Sicherung des Kredits entstehen, abziehbar.²² Folglich sind Kreditzinsen und sonstige Nebenkosten im Rahmen der Finanzierung abziehbar. Nicht zu verwechseln mit den Finanzierungskosten ist die Tilgung (Rückzahlung) des Darlehens. Bei Annuitätendarlehen ist dementsprechend nur der Zinsanteil der Rate abzugsfähig. Abziehbare Finanzierungskosten sind z.B. Notargebühren, Disagio, Bereitstellungszinsen und Gebühren im Rahmen der Grundschuldbestellung. Vorfälligkeitsentschädigungen gehören ebenso zu den Werbungskosten. Vorfälligkeitsentschädigungen im Kontext der privaten Immobilienveräußerung sind als Veräußerungskosten nach §23EStG zu behandeln. Wird die Absicht zur Erzielung von Einkünften aufgegeben ist ein Werbungskostenabzug der danach anfallenden Finanzierungskosten nicht mehr möglich, da hierdurch der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart entfällt. ²³

3.2.2 Besonderheiten

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei einer Immobilieninvestition über das Privatvermögen sind weitere Besonderheiten zu berücksichtigen. Diese Besonderheiten können im Einzelfall und in Abhängigkeit der Investitionsziele einen nicht unbedingt unbeachtlichen Steuervorteil gegenüber der Investition über eine vermögensverwaltende GmbH verschaffen. In diesem Zusammenhang sind vor allem die nachfolgenden zwei Punkte zu nennen:

1) Verlustausgleich

Nach der Ermittlung der einzelnen Gewinn- und Überschusseinkünfte, dürfen diese miteinander verrechnet werden. Der Gesamtbetrag der Einkünfte ist das Einkommen und bildet letztendlich die Grundlage für die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens. Gemäß § 2 Abs. 2 EStG ergibt sich der Gesamtbetrag der Einkünfte aus der Summe der Einkünfte, vermindert um den Altersentlastungsbetrag²⁴, den Entlastungsbetrag für Alleinerziehende²⁵ und den Abzug nach §13Abs. 3 EStG²⁶. D.h. Verluste dürfen mit Gewinnen aus derselben Einkunftsart und aus anderen Einkunftsarten uneingeschränkt verrechnet werden, sofern keine gesonderten Verlustausgleichsverbote bzw. -beschränkungen greifen. Im Fachjargon wird die Verrechnung derselben Einkünfte horizontaler Verlustausgleich und die Verrechnung mit anderen Einkunftsarten vertikaler Verlustausgleich genannt. Darüber hinaus ist an dieser Stelle § 10d EStG, welcher die Möglichkeit eröffnet unter dem Begriff "Verlustabzug" Verluste in frühere Veranlagungszeiträume zurückzutragen (Verlustrücktrag) bzw. in folgende Jahre vorzutragen (Verlustvortrag), zu erwähnen. Der Verlustrücktrag ist zeitlich auf ein Jahr und der Höhe nach auf 1Mio. € begrenzt. Der Verlustvortrag ist zeitlich unbegrenzt, jedoch ist die Höhe auf 1 Mio. € zzgl. 60 % des eine Million übersteigenden Gesamtbetrag der Einkünfte (Mindestbesteuerung) begrenzt. Ein eventuell danach verbleibender Verlustvortrag wird dann in die nächsten Jahre vorgetragen. Die Vererbbarkeit eines Verlustvortrages ist nach gängiger Rechtsprechung nicht möglich.²⁷

2) Steuerbelastung bei Veräußerung der Immobilie

Bei Veräußerung der Immobilie entsteht zwischen der Differenz aus Veräußerungserlös und fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ein Veräußerungsgewinn bzw. –verlust. Wird eine Immobilie, die dem Privatvermögen zugeordnet wird, gewinnbringend verkauft, handelt es sich um einen privaten Vermögensvorgang, der nicht der Einkommensteuer unterliegt. Allerdings ist hierbei zu prüfen, ob es sich ggf. um ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. §22Abs.1Nr. 1 EStG handelt. Um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt es sich, wenn zwischen der Anschaffung bzw. Herstellung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Ist das der Fall ist der Veräußerungserlös gem. §22Abs.1Nr. EStG den sonstigen Einkünften hinzuzurechnen und somit zu versteuern. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können zudem nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.²⁸

3.3 Ermittlung der Steuerbelastung (Praxis)

Das zu versteuernde Einkommen und die festzusetzende Einkommensteuer ermittelt sich nach den Schemata in R 2. EStR. Die vorliegende Arbeit hat es sich zum Ziel gesetzt die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens der Einkünfte aus §21 EStG praxisgetreu darzustellen. Für die Ermittlung der Überschusseinkünfte dieser Einkunftsart ist im Rahmen der Steuererklärung für jedes Vermietungsobjekt eine Anlage V jeweils einzeln auszufüllen. Das amtliche Formular wurde für Übersichtszwecke dem Anhang dieser Arbeit beigefügt.²⁹ Die Anlage V besteht aus zwei Seiten und verfolgt das Ziel einer ordnungsgemäßen Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Ermittlungsschema lässt sich grundsätzlich wie folgt darstellen:

Tabelle 3: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Ermittlungsschema)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Siehe unten ³⁰

Hinsichtlich der Befüllung des Formblatts ist wie folgt vorzugehen:

Tabelle 4: Anlage V (Ausfüllhilfe)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Siehe unten ³¹

Im Rahmen einer Immobilieninvestition sind besonders die „Einnahmen aus bebauten Grundstücken“ sowie die „Werbungskosten“ hervorzuheben. Anders als die Einnahmen, lassen sich die Werbungskosten nicht immer so leicht identifizieren. Um ein Gefühl zu bekommen welche Ausgaben hierunter fallen können, wurden dem Anhang dieser Arbeit einige weitere Beispiele hinzugefügt (vgl.auch3.2.1).³²

Die praxisnahe Darstellung der Ermittlungsvorgehensweise, soll dem Leser letztendlich veranschaulichen, dass sich die Ermittlung prinzipiell auch ohne Hilfe von Dritten durchführen lässt. Diese Meinung wird grundsätzlich auch von Steuerberatern vertreten.³³

4 Die vermögensverwaltende GmbH

4.1 Organisatorische Voraussetzungen

Für die Herbeiführung einer vermögensverwaltenden GmbH ist zunächst die Gründung einer GmbH notwendig. Bei einer GmbH handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, also einem individuellen Rechtsträger (juristische Person), mit beschränkter Haftung. Die Haftung beschränkt sich auf das Stammkapital. Für die Gründung einer GmbH wird ein Stammkapital i.H.v. 25.000 € gesetzlich vorgeschrieben. Die Einlage kann in Form einer Geldeinlage erfolgen. Eine Sacheinlage wäre in diesem Zusammenhang auch denkbar, jedoch ist hierbei ein Nachweis über den Wert der Sacheinlagen bzw. deren Nennwert der dafür übernommenen Geschäftsanteile (§ 8 Abs. 1 Nr. 5 GmbH) zu erbringen. Erfolgt eine falsche Bewertung der Sacheinlage ist die Eintragung der Gesellschaft zu verweigern. Sofern diese bereits eingetragen ist, hat der Gesellschafter den fehlenden Betrag als Geldeinlage zu erbringen.³⁴ Darüber hinaus sind weitere Anforderungen mit der Sacheinlage verbunden. Um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden ist bei der Sacheinlage deshalb eine gesonderte Beratung bei einem fachkundigen Experten zu empfehlen.³⁵ Aus vereinfachungsgründen kann der Unternehmer auch die Form der Geldeinlage wählen.

Für die Gründung der GmbH ist ein Gesellschaftsvertrag aufzusetzen. Dieser muss notariell beurkundet werden und ist von sämtlichen Gesellschaftern zu unterzeichnen (§ 2 Abs. 1 GmbHG). Der Inhalt des Gesellschaftsvertrages umfasst u.a. die Festlegung des Unternehmensnamens, des Stammkapitals sowie der Verteilung der Unternehmensanteile (vgl. § 3 GmbHG). Nach der Beurkundung ist anschließend die Einlage zu leisten und ein entsprechender Nachweis zu erbringen. Bei einer Einlage in Form von Geld ist bspw. hierfür die Eröffnung eines Geschäftskontos notwendig. Im Anschluss an die Nachweiserbringung der Einlage veranlasst der Notar die Eintragung in das Handelsregister. Es ist zu beachten, dass bei Geschäften vor Eintragung ins Handelsregister die handelnden Personen unbeschränkt und persönlich haften (§ 11 GmbHG). Zu den handelnden Personen zählen in der Regel die Geschäftsführer (Gesamtschuldner).³⁶ Im Rahmen der Handelsregistereintragung wird die HRB-Nummer vergeben. Diese ist für die Gewerbeanmeldung notwendig. Nach erfolgreicher Gewerbeanmeldung wird u.a. das Finanzamt und die IHK informiert. Die Anmeldungen hierbei übernimmt das zuständige Gewerbeamt automatisch.³⁷ Zur steuerlichen Erfassung des Unternehmens werden von den zuständigen Ämtern entsprechende Formulare zugesandt. Bei der IHK-Mitgliedschaft handelt es sich um eine kostenpflichtige Zwangsmitgliedschaft.³⁸

Für die Eigentumsübertragung und Vermietung des Grundbesitzes sind die Vorrausetzung des Gliederungspunktes 3.1 ebenso anzuwenden. Im Unterschied zur Privatperson wird jedoch im Namen der Gesellschaft gehandelt.

Mit der Gründung einer GmbH ergeben sich außerdem diverse Pflichten für den Unternehmer. Diese werden im nachfolgenden Unterpunkt genauer erläutert.

4.1.1 GmbH-Pflichten

Nach den handelsrechtlichen Vorschriften besitzt eine GmbH die Kaufmannseigenschaft (vgl. § 6 HGB) und unterliegt zunächst einmal der Buchführungspflicht (§ 238 Abs. 1 S. 1 HGB). Zudem ist eine GmbH zur Aufstellung eines Jahresabschlusses verpflichtet und hat diesen ggf. um einen Lagebericht zu ergänzen, sobald bestimmte Größenkriterien (§§ 267, 267a HGB) überschritten werden. In Abhängigkeit der Größenkriterien bestimmt sich auch bspw. der Umfang der Offenlegung und die Offenlegungspflicht gem. § 325 HGB. Die nachfolgende Tabelle verhilft zum Überblick:

Tabelle 5: Jahresabschlusspflichten³⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung ⁴⁰

Außerdem ist für das jeweils vorangegangene Kalenderjahr regelmäßig bis zum 31. Juli (§ 149 Abs. 2 AO) eine Körperschaftsteuererklärung einzureichen. Sie ist entweder vom Verantwortlichen (z.B. Geschäftsführer) oder seinem Bevollmächtigten (z.B. Steuerberater) gegenüber dem Finanzamt abzugeben.⁴¹ Wird die Steuererklärung von einem Steuerberater angefertigt, verlängert sich die Abgabefrist der Steuererklärung (vgl. § 109 AO) bis zum letzten Februartag des zweiten auf den Besteuerungszeitraum folgenden Kalenderjahres. Werden die Abgabefristen nicht eingehalten, drohen Zwangsgelder. Beim Finanzamt erfolgt die Prüfung der Steuererklärung. Im Anschluss an die Prüfung wird mittels Steuerbescheid die zu entrichtende Körperschaftsteuer und der Solidaritätszuschlag festgesetzt. Durch einen Vorauszahlungsbescheid kann das Finanzamt ggf. eine vierteljährliche Steuer-Vorauszahlung festsetzen (§ 31 KStG i.V.m. § 37 EStG).

[...]

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¹ Vgl. Verband der Privaten Bausparkassen (Hrsg.), Studie zu den Anlageklassen.

² Vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.), Entwicklung der Sparbuchzinsen.

³ Vgl. FONDS professionell (Hrsg.), Privatanleger-Umfrage.

⁴ Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken (Hrsg.), Entwicklung der Hypothekenzinsen.

⁵ Vgl. Empirica (Hrsg.), Entwicklung der Immobilienpreise.

⁶ Vgl. BMF (Hrsg.), Definition.

⁷ Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer die Grunderwerbsteuerübernimmt. Grundsätzlich sind sowohl Verkäufer als auch Käufer grunderwerbsteuerpflichtig.

⁸ Vgl. BFW (Hrsg.), Grunderwerbssteuersatz.

⁹ Vgl. Zenthöfer, Finanzen und Steuer, Seite 109.

¹⁰ Vgl. Klaus-Günter Neumann, Grundstückskaufvertrag.

¹¹ Nach Ende der Festsetzungsfrist ist eine Änderung der Steuerfestsetzung nicht mehr möglich.

¹² Vgl. Anhang 1: Gesprächsprotokoll.

¹³ Vgl. Marquardt und Wagner, Immobiliensteuerrecht, Seite 23.

¹⁴ Vgl. Marquardt und Wagner, Immobiliensteuerrecht, Seite 72.

¹⁵ Vgl. BFH v. 11.02.2003, BFH/NV 2003, Seite 769.

¹⁶ Vgl. BFH v. 28.10.1998, BStBl. 1999 II, Seite 217.

¹⁷ Vgl. Dennerlein, Gabler Wirtschaftslexikon.

¹⁸ Aufwendungen die zu einer Aktivierung des Wirtschaftsguts führen.

¹⁹ Vgl. BMF v. 18.07.2003, BStBl. 2003 I, Seite 386.

²⁰ Ein Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken, wenn die Grundfläche der zum Wohnzweck dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.

²¹ Vgl. Lindauer, Immobilien und Steuern, Seite 61.

²² Vgl. BFH v. 22.09.2005, BFH/NV 2006, Seite 279.

²³ Vgl. BMF v. 27.07.2015, BStBl. 2015 I, Seite 581.

²⁴ Wird dem Steuerpflichtigengewährt, sofern er das 64. Lebensjahr vollendet hat (§ 24a EStG).

²⁵ Wird dem Steuerpflichtigen gewährt, sofern er Alleinerziehend ist (§ 24b EStG).

²⁶ Freibetrag für Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft.

²⁷ Vgl. Schäffer-Poeschel Verlag (Hrsg.), Steuerlexikon.

²⁸ Vgl. Lindauer, Immobilien und Steuern, Seite 10.

²⁹ Siehe Anhang 2: Anlage V.

³⁰ Volker Naumann, Steuerinformationen, Seite 5.

³¹ Vgl. Haufe-Gruppe (Hrsg.), Ausfüllhilfe.

³² Siehe Anhang 3: ABC der Werbungskosten.

³³ Vgl. Anhang 1: Gesprächsprotokoll.

³⁴ Vgl. IHK Frankfurt am Main (Hrsg.), Sacheinlagen bei Gründung.

³⁵ Vgl. Anhang 1: Gesprächsprotokoll.

³⁶ Vgl. IHK Hamburg (Hrsg.), Vorgesellschaft.

³⁷ Vgl. BMWi (Hrsg.), GründerZeiten, Seite1.

³⁸ Vgl. Gesetz zur vorläufigen Regelung des Rechts der Industrie- und Handelskammern (§ 3).

³⁹ Auf die Erstellung eines Anhangs darf verzichtet werden, wenn im Gegenzug bestimmte Angaben unter der Bilanz ausgewiesen werden (vgl. § 264 Abs. 1 S. 5 HGB). Kleinstkapitalgesellschaften dürfen zudem nur eine verkürzte Bilanz (§ 266 Abs. 1 S. 4 HGB) und G&V (§ 275 Abs. 5 HGB) aufstellen.

⁴⁰ Bei einer Hinterlegung der Bilanz/G&V von Kleinst-KapG ist diese für Dritte nur auf Antrag beim Unternehmensregister kostenpflichtig erhältlich.

⁴¹ Vgl. AEAO zu § 80.