Lohnt sich Vermögensbildung durch Immobilienerwerb? Ein Vergleich mit alternativen Kapitalanlagen


Wissenschaftlicher Aufsatz, 2019
41 Seiten, Note: 1,3

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise

2 Grundlagen der Vermögensbildung durch Immobilien
2.1 Ziele beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung
2.2 Art des Immobilieninvestments
2.2.1 Wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment
2.2.2 Gewerbliches Immobilieninvestment
2.3 Kosten und Aufwand
2.3.1 Kaufpreis
2.3.2 Kaufnebenkosten
2.3.3 Instandhaltung, Modernisierung und Rücklagen
2.4 Finanzierung
2.5 Modellrechnungen und Kalkulationen
2.5.1 Kaufpreis-Miete-Verhältnis
2.5.2 Gesamtrenditemöglichkeiten
2.6 Steuerliche Betrachtung
2.7 Entwicklung und Prognosen
2.7.1 Entwicklung
2.7.2 Zukunftsaussichten

3 Grundlagen der Vermögensbildung durch ETFs und Indexfonds
3.1.1 Definition und Erklärung
3.2 Kosten und Aufwand
3.3 Modellrechnung und Kalkulation
3.3.1 Renditemöglichkeiten
3.3.2 Auszahlplan
3.4 Steuerliche Betrachtung
3.5 Entwicklung und Prognose

4 Grundlagen der Vermögensbildung durch Aktienfonds
4.1 Definition und Erklärung
4.2 Kosten und Aufwand
4.3 Renditemöglichkeiten
4.4 Steuerliche Betrachtung
4.5 Entwicklung und Prognosen

5 Vergleich der Kapitalanlagemöglichkeiten
5.1 Rendite
5.2 Liquidität
5.3 Sicherheit
5.4 Steuerliche Betrachtung
5.5 Aufwand

6 Schlussbetrachtung
6.1 Zusammenfassung
6.2 Ausblick

7 Literatur- und Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Anteil der Befragten, die folgende Geldanlagen nutzen (in Prozent, Stand 2017)

Abbildung 2: Wohnimmobilienpreisindex in Deutschland von 1969 bis 2015 inklusive und exklusive Inflation

Abbildung 3: Was ist Privatanlegern in Deutschland bei Geldanlagen wichtig ist (Angabe in Prozent, Stand 2017)

Abbildung 4: Entwicklung einer Anlage in Höhe von 100.000€ im Zeitraum von 1963 bis 2007

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übersicht der Maklerprovisionen nach Bundesländern

Tabelle 2: Modellrechnung

Tabelle 3: Modellrechnung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Auf die Frage, welche Kapitalanlage für den langfristigen Vermögensaufbau die geeig- netste ist, bekommt der interessierte Privatanleger verschiedene Antworten. So emp- fiehlt der Versicherungsvertreter eine Kapitallebensversicherung, der Bankier eine An- lange in gemanagte Fonds, der Immobilienmakler eine Investition in eine von ihm zu vermittelnde Immobilie und die eigene Großmutter womöglich die fragwürdige Alterna- tive des sicheren Sparbuches. Doch viele dieser Anlagen sind im Sinne der Vermögens- bildung nicht zielführend und werden von Vermittlern nicht präzise, transparent und kun- dengerecht beleuchtet.

So wurde vielen Anlegern in den letzten Jahren auch die Risiken von Kapitallebensver- sicherungen im höheren Maße bewusst. Da die zum Großteil in festverzinslichen Wert- papieren angelegten Gelder in der Niedrigzinsphase nicht die erwartete Rendite abwar- fen, mussten somit die prognostizierten voraussichtlichen Ablaufleistungen zum Ärgernis der Versicherungsnehmer mehrfach abnehmend angepasst werden.1

Lange Zeit mieden deutsche Privatanleger auch die Aktienmärkte und werteten diese als Ort für Glücksspiel und Teufelszeug ab. Allerdings bewegt sich der DAX in Zeiten der Niedrigzinsphase um die 12.000 Punkte Marke und brach in den letzten Jahren Rekord um Rekord.2

Für Anlagen in Geldmarktfonds, als Termingeld oder sogar auf dem Sparbuch kann es durchaus von Vorteil sein, Reserven von einigen Netto-Monatsgehältern sicher und schnell verfügbar anzulegen. Doch für einen langfristigen Vermögensaufbau sind diese Kapitalanlagemöglichkeit eine fragwürdige Alternative und werfen schlichtweg keine luk- rative Rendite ab.

In Bezug auf Immobilien assoziieren die meisten Bürger den Begriff zunächst einmal mit der selbstgenutzten Immobilie, obwohl der Erwerb des Eigenheims nur eine von vielen Möglichkeiten darstellt, Vermögen mit einer Immobilie zu bilden.3 Durch die beiden Bör- sencrashs sowie der Euro- und Finanzkrise haben viele Privatanleger wieder gefallen am Immobilienmarkt gefunden. Sie erkennen einen Immobilienerwerb mit an- schließender Vermietung als Renditeobjekt und durchaus auch als eine interessante Ka- pitalanlagemöglichkeit.

Abbildung 1: Anteil der Befragten, die folgende Geldanlagen nutzen (in Prozent, Stand 2017)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Gothaer Asset Management, eigene Darstellung

Ein Blick auf die in Abbildung 1 dargestellten, von den Deutschen am häufigsten genutz- ten, Geldanlagen zeigt, dass trotz der Niedrigzinsphase Vorsicht und Sicherheit das oberste Gebot sind und nur eine Minderheit der Privatanleger in Investmentfonds oder Aktien investiert.

Doch welche Kapitalanlagemöglichkeiten für den langfristigen Vermögensaufbau am sinnvollsten sind und welche Anlageziele mit welcher Kapitalanlage bestmöglich zu ver- folgen sind, bleibt zunächst unklar.

1.2 Zielsetzung

Das Ziel dieser Arbeit ist es, dem Leser wichtige Informationen zu verschiedenen Kapi- talanlagemöglichkeiten zu liefern und diese kritisch zu durchleuchten. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf der Vermögensbildung durch Immobilienerwerb mit anschließender Ver- mietung. Es soll herausgestellt werden, welche Chancen und Risiken, die dem Privatan- leger zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Kapitalanlagen geboten werden und in Bezug auf die potenziell erzielbare Rendite und den dafür benötigten Zeit- und Ar- beitsaufwand lukrativer ist.

In einem ersten Schritt soll aufgezeigt werden, wie die Ziele der Vermögensbildung durch Immobilien definierbar sind und wie sich diese unter Berücksichtigung von Gesamtren- ditemöglichkeiten, Kosten und steuerlicher Behandlung verfolgen lassen.

Um später einen Vergleich herstellen zu können, werden für die alternativen Kapitalan- lagen der ETF und Indexfonds sowie die der Aktienfonds notwendigen Grundlagen defi- niert und anhand ähnlicher Kriterien erläutert.

Darauf aufbauend sollen die jeweiligen wesentlichen Kriterien bei Geldanlagen unter- sucht, gegenübergestellt und verglichen werden, um dem Leser die Unterschiede sowie die Vor- und Nachteile im direkten Vergleich übersichtlich darzustellen.

Einerseits wird in der Finanz- und Immobilienwelt die These vertreten, dass Betongold immer seinen beständigen Wert haben wird und als langfristige Kapitalanlage zur Ver- mögensbildung die geeignetste Möglichkeit sei. Andere Marktteilnehmer befürchten hin- gegen, dass sich die derzeitigen Immobilienpreise zu einer Blase entwickeln könnte und sich in naher Zukunft ein Einbruch im Immobilienmarkt ereignen könnte.4 Deshalb soll in dieser Arbeit schließlich noch die vergangenen Entwicklungen genauer betrachtet und potenzielle Zukunftsaussichten der unterschiedlichen Kapitalanlagemöglichkeiten unter- sucht werden.

1.3 Vorgehensweise

Der Ausgangspunkt dieser Praxisarbeit ist der private Investor, der Immobilieninvestitio- nen mit anschließender Vermietung als Kapitalanlage zur Vermögensbildung in Erwä- gung zieht und diese in Verhältnis mit alternativen Möglichkeiten der Kapitalanlage setzt und vergleicht.

Die Arbeit ist in sechs Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung werden in zweitem Kapitel zunächst die Grundlagen der Vermögensbildung durch Immobilien erarbeitet. Diese be- fassen sich mit möglichen Zielen beim Immobilienerwerb und den verschiedenen Arten von Immobilieninvestments. Um die Gesamtrenditemöglichkeiten darstellen zu können, werden zunächst Kosten und Aufwendungen, Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung herausgestellt und übersichtliche Modellrechnungen und Kalkulationen dargestellt. Des Weiteren findet in diesem Kapitel die steuerliche Betrachtung Relevanz, die ebenfalls die Gesamtrenditemöglichkeiten beeinflussen und bei Überlegungen eines Immobilien- erwerbs, insbesondere bei der Behandlung von erzielbaren Mieterträgen eine wichtige Rolle spielen. Abschließend werden vergangene Entwicklung des Immobilienmarktes anhand der historischen Wert- und Zinsentwicklung dargestellt sowie mögliche Zukunfts- aussichten prognostiziert. Wesentliche Begriffe und Definitionen der Vermögensbildung durch Immobilienerwerb werden erläutert und es wird eine umfassende Übersicht der wesentlichen Aspekte und Kriterien, die für einen Privatanleger relevant sind, aufgegrif- fen.

Um eine alternative Kapitalanlagemöglichkeit mit dem Ziel der Vermögensbildung durch Immobilienerwerb mit anschließender Vermietung zu vergleichen, werden im dritten Ka- pitel Grundlagen für die Vermögensbildung durch die aufstrebende Anlage- und Investi- tionsmöglichkeit der ETFs und Indexfonds herausgearbeitet. Nachdem diese zunächst definiert und erklärt werden, werden die potenziell anfallenden Kosten und Aufwendun- gen den davon abhängigen Renditemöglichkeiten gegenübergestellt. Auch hier werden aus Gründen der rechnerischen Nachvollziehbarkeit und übersichtlichen Darstellung mit- hilfe von Modellrechnungen ein Überblick geschaffen. Anschließend wird die Möglichkeit eines Auszahlplanes beschrieben, um adäquate Verhältnisse zu der Erzielung monatli- chen Mieterträgen zu schaffen. Es folgt eine steuerliche Betrachtung sowie Entwicklun- gen in der Vergangenheit und mögliche Zukunftsaussichten.

Im vierten Kapitel wird die von Privatanlegern häufig genutzte Kapitalanlage- und Inves- titionsmöglichkeit der Aktienfonds dargestellt und nach identischen Kriterien, wie in Ka- pitel zwei und drei beleuchtet.

Um dem privaten Investoren, der eine Kapitalanlage zur Vermögensbildung tätigen will einen Überblick zu verschaffen, werden im darauffolgenden fünftem Kapitel die in den vorherigen drei Kapiteln dargestellten Grundlagen, rund um die für Kapitalanlagen ent- scheidenden Kriterien der Rendite, Liquidität und Sicherheit, gegenübergestellt. Sowohl die Unterschiede in steuerlicher Betrachtung als auch in historischen Entwicklungen und potenziellen Prognosen werden anschließend verglichen.

Im abschließenden sechsten Kapitel werden die wichtigsten Ergebnisse dieser Arbeit nochmals zusammengefasst und es wird ein kurzer Ausblick skizziert.

2 Grundlagen der Vermögensbildung durch Immobilien

Der Immobilienerwerb mit anschließender Vermietung als Renditeobjekt und Kapitalan- lage ist eine von vielen Möglichkeiten der Vermögensbildung. Dabei gibt es einige Arten von Immobilien, die als Kapitalanlagemöglichkeit genutzt werden können. So ist es mög- lich, Immobilien in verschiedenen Typen, wie bspw. Eigentumswohnungen, Einfamilien- häuser, Mehrfamilienhäuser, Apartmenthäuser, Wohnanlagen sowie Gewerbeimmobi- lien, zu klassifizieren.5 Immobilien sind Sachwerte und binden Kapital, welches Eigenka- pital oder Fremdkapital in Form einer Hypothek sein kann. Dieses gebundene Kapital steht damit nicht mehr für andere Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung und weist demnach eine geringe Liquidität auf. Immobilien stehen in gewisser Unabhängigkeit vom aktuellen Geldsystem, da sie einen beständigen Wert haben.6 Wohnimmobilien schützen vor einer Inflation und können diese sogar zu ihrem Vorteil nutzen. Immobilieneigentü- mer, die auf ihrem Objekt festverzinsliche Fremdfinanzierugslasten tragen, profitieren von dem Kaufkraftverlust des Geldes.7 Die im Verhältnis zu alternativen Kapitalanlagen, wie bspw. Gold und Aktien sehr moderaten Wertschwankungen bestärken die Sicher- heit, eine der wesentlichen Kriterien von Kapitalanlagen.8 Die Renditemöglichkeiten der Kapitalanlage der Immobilie mit anschließender Vermietung sind nicht konkretisierbar. Sie hängen von einigen Faktoren ab, die von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich sind. Beeinflusst werden diese Faktoren unter anderem von dem Verhältnis von Kauf- preis und erzielbaren Mieterträgen, von anfallenden Reparatur- und Instandhaltungskos- ten, zukünftigen Entwicklungen bezüglich Bevölkerungs-, Zins- und Wertentwicklung so- wie der Entwicklung der Lage, in der sich die Immobilie befindet.9

2.1 Ziele beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung

Das Ziel bei einem Immobilienerwerb mit anschließender Vermietung bzw. Verpachtung als Kapitalanlage ist es, eine Rendite zu erzielen, die unter der Berücksichtigung der Kapitalbindung, des Risikos des Vermietungsgeschäftes und die gesamtwirtschaftlichen Aufwendungen, Kosten und Steuern, als angemessen und lukrativ erscheint.10 Im Ide- alfall wird ein Mietpreis erzielt, der die zu tragenden Kosten deckt und einen Überschuss erwirtschaftet, der die Zinslast auf das vom Kapitalanleger eingesetzte Kapital über- steigt. Mit dem Einhergehen des Risikos einer Vermietung, gilt es eine höhere Rendite zu erzielen, als mit einer risikolosen Anlage. Dies setzt voraus, dass die Kosten, die nicht von dem Mieter gezahlt werden können, durch die Nettokaltmiete gedeckt werden müs- sen. Diese Kosten sind im Wesentlichen Finanzierungskosten und Kosten für Verwal- tung, Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie.11 Ein mögliches Ziel kann es sein, die Immobilie als Spekulationsobjekt zu betrachten und auf eine Wertstei- gerung durch bspw. baldige Veränderung des Umfeldes und somit auf eine Nachfrage- erhöhung der Immobilien um die Lage des Objektes zu spekulieren. Eine weitere und bevorzugtere Möglichkeit stellt eine Immobilieninvestition mit dem Ziel der langfristigen Generierung von Mieterträgen als passives Einkommen dar.12 Dies verhilft den Anlegern und Immobilieneigentümern zu der Sicherung eines Fundaments einer zusätzlichen Al- tersvorsorge, die im Idealfall durch Mieteinnahmen ihr Haushaltsbudget aufstocken kön- nen. Dies setzt voraus, dass die Nettokaltmiete die Gesamtkosten für die Immobilie über- steigt. Das Ziel und Vorhaben der Anleger kann darin bestehen, die Zinsbelastung der Finanzierung auf die Mieter zu übertragen und mithilfe ihrer Mietzahlungen ihr Nettover- mögen zu steigern.

2.2 Art des Immobilieninvestments

Für den am Immobilienerwerb interessierten Privatanleger bieten sich verschiedene Al- ternativen von Immobilien, die sich sowohl im Aufbau als auch im Zweck unterscheiden und somit klassifiziert werden können. Abhängig von der Art des Immobilieninvestments sind auch Renditemöglichkeiten, anfallende Aufwendungen und Kosten sowie Risiken.

2.2.1 Wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment

Wohnwirtschaftliche Objekte kennzeichnen sich dadurch, dass sie zu Wohnzwecken ge- nutzt werden. Die Investition in ein solches Objekt, wird i.d.R von Normalbürgern bevor- zugt, da verhältnismäßig kleinere Beträge investiert werden können.13

Eine der beliebtesten Anlageformen ist die Eigentumswohnung in einem Mehrfamilien- haus.14 Für diese Art von Immobilieninvestment ist ein geringes Investitionsvolumen von Nöten und im Vergleich zu Häusern liegt meist eine höhere Mieternachfrage vor. Da die Betreuung und Durchführung aller Maßnahmen im und am Gebäude im Regelfall durch eine Hausverwaltung erledigt wird, fällt kein eigener zeitlicher Verwaltungsaufwand an.15

Durch den Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage tritt der Erwerber automatischen einer Wohneigentümergemeinschaft mit gewissen Rechten und Pflichten bei. Diese verpflichten ihn zu zusätzlichen Kosten für einen Hausmeister-Service und nimmt ihm die Entscheidungsfreiheit bei Instandhal- tungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese zusätzlichen Kosten sind i.d.R. sinnbe- haftet, da dafür auch eine entsprechende Gegenleistung zu erwarten ist. Da Eigentü- merversammlungen protokoliert werden müssen, sind diese Protokolle ein guter Indika- tor für das Miteinander innerhalb der Eigentümergemeinschaft.16 Eine Faustregel besagt: Je kleiner eine Wohnung, desto größer ihre Fluktuation. Einerseits erhöht das den Auf- wand des Anlegers bei der Nachmietersuche und bringt eventuelle Mietausfall mit sich. Andererseits können jedoch die Mietpreise bei jedem Mieterwechsel den Marktgegeben- heiten angepasst werden und durch das geringe Investitionsvolumen hält sich das finan- zielle Risiko in Grenzen. Dies ist dadurch begründet, dass ein Ausfall von einigen Hun- dert Euro über einen kleineren Zeitraum verkraftbarer ist, als bei Ausfällen bei Immobi- lien, die ein großen Investitionsvolumen bedürfen.17

Eine weitere beliebte Anlageform ist das Haus in Form einer Doppelhaushälfte oder ei- nes Einfamilienhauses. Sofern keine Sonderregelung bezüglich einer Eigentümerge- meinschaft in Doppelhaushälften oder Reihenhäusern besteht, besitzt der Anleger hier ein eigenes Flurstück und hat Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheiten bei Instandhal- tungs-, Modernisierungs-, und Umbaumaßnahmen.18 Ebenfalls entfallen Hausverwal- tungskosten und es sind lediglich geringe Verwaltungskosten zu tragen. Die Kosten für Instandhaltung und Unterhalt sind etwas höher, als bei einem auf mehrere Immobilien- eigentümer aufgeteiltes Objekt. Jedoch fließen diese in die Werthaltigkeit des Hauses und sind in Relation zu einer Wohnung nicht wesentlich höher. Einem geringen Mietan- gebot steht eine allgemein gute Nachfrage von meist bonitätsstarken Mietinteressenten gegenüber. Durch das Mietausfallrisiko ist hier das finanzielle Risiko größer, da die Fi- nanzierungsbelastung im Falle eines Leerstandes selbst getragen werden muss und hierbei schwerer ins Gewicht fällt, als bei Wohnungen.19

Die dritte klassifizierbare wohnwirtschaftliche Anlageform ist das Mehrfamilienhaus. Die- ses besteht aus mehreren Wohneinheiten, bietet jedoch viele Vorteile gegenüber dem Erwerb vieler einzelner Wohnungen. Zum einen besitzt der Erwerber die absolute Ent- scheidungs- und Gestaltungsfreiheit bei Modernisierungs-, Renovierungs- und Umbau- maßnahmen sowie die Einflussnahme auf die Mieter und der damit einhergehenden Ge- samtmieterstruktur.20 Zum anderen kann ein Mehrfamilienhaus zumeist für einen güns- tigeren Durchschnittspreis pro m² Wohnfläche erworben werden und der zeitliche sowie organisatorische Aufwand ist geringer, da sich alle Wohnungen an einem Standort be- finden. Letzteres kann jedoch auch Nachteile zur Folge haben, da im Falle einer Stand- ortverschlechterung das Gesamtobjekt betroffen ist. Somit ist die Standortwahl beim Mehrfamilienhaus eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Immobiliensu- che, da auch die Lage des Objektes nachträglich nicht mehr veränderbar ist. Der Privat- anleger hat zu entscheiden, ob er die Hausverwaltung selbst übernimmt, um Kosten zu sparen oder einen Service engagiert, um den möglicherweise sehr hohen Zeitaufwand zu übertragen.21

Wie die Wahl der wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestmentart ausfällt, steht in erster Linie in Abhängigkeit zum Investitionsvolumen. Eine Möglichkeit stellt die Methode dar, das Investitionsvolumen aufzuteilen und mehrere kleine Immobilien einer Großen vorzu- ziehen. Dies bringt den Vorteil der Flexibilität mit sich. Sollten kurzfristig liquide Mittel benötigt werden, kann abgewägt werden, welche der sich im Besitz des Privatanlegers befindlichen Immobilien derzeit aus wirtschaftlicher Sicht am sinnvollsten für einen Ver- kauf ist. Somit muss sich nicht direkt vom gesamten Immobilieninvestment getrennt wer- den. Ein mögliches Mietausfallrisiko ist bei der Aufteilung auf mehrere kleinen Immobi- lien verteilt und somit geringer. Komplettausfälle der Mieten sind zwar auch bei mehreren kleinen Immobilien möglich, jedoch ist es unwahrscheinlicher, dass alle Mieter gleichzei- tig ausfallen. Grundsätzlich ist es bei einer Immobilie zur Geldanlage nicht ausschlagge- bend, ob es sich um eine Eigentumswohnung, einem Haus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Vielmehr ist entscheidend, dass die Lage der Immobilie zum Anlageziel passt und das Immobilieninvestment eine angemessene Rendite bringt.22

2.2.2 Gewerbliches Immobilieninvestment

Gewerbliche Immobilieninvestments kennzeichnen sich dadurch, dass sie zu gewerbli- chen Zwecken genutzt werden. Für den Privatanleger eignen sich lediglich drei Arten einer Gewerbeimmobilie: Einzelhandelsflächen, Einzelbüros und Gastronomieflächen. Bei Investitionen in gewerblich genutzte Objekte empfiehlt sich aufgrund der Komplexität ein sehr erfahrener und professioneller Berater, der die Risiken von konjunkturellen Schwankungen und der Geeignetheit der Betriebe sowie deren jeweiligen Betreiber einschätzen kann. Da es für Einzelbüros und Gastronomieflächen keinen funktionieren- den Zweitmarkt gibt, sind die Märkte für Immobilien dieser Art oftmals eng und belastet.23

Diese Risiken mindern den Verkaufswert solcher Immobilien und so ist eine höhere Ren- dite erzielbar, jedoch muss beim möglichen Wiederverkauf die Verkaufswertminderung ebenfalls berücksichtigt werden, da auch der künftige Mieter das erhöhte Risiko mit einer höheren Rendite kompensieren will. Andere gewerblich nutzbare Immobilien, wie Lo- gistikzentren, Produktions- und Hallenflächen sowie Einkaufszentren, eignen sich auf- grund des hohen Investitionsvolumens eher für professionelle Großanleger.24

2.3 Kosten und Aufwand

2.3.1 Kaufpreis

Der wesentliche Kostenpunkt bei dem Erwerb einer Immobilie ist der vereinbarte Kauf- preis. Dieser ist bei der Betrachtung von Immobilien als Kapitalanlagen einer der wich- tigsten Auswahl- und Entscheidungskriterien, da ein großer potenziell Gewinn im Einkauf liegt. Im Regelfall wird die Kaufpreiszahlung drei bis sechs Wochen nach dem Beurkun- dungstermin fällig.25

2.3.2 Kaufnebenkosten

Doch neben dem Kaufpreis einer Immobilie fallen weitere Kaufnebenkosten an, welche die Rendite aus dieser Kapitalanlage schmälern. Diese sind von der Höhe des Kaufprei- ses und von dem Bundesland abhängig, in dem sich die Immobilie befindet.26 So trägt der Käufer die Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer, eventuell anfallenden Maklergebühren und den Grundbucheintragungsgebühren.27

Auf der Immobiliensuche gibt es normalerweise nur drei Arten von Ansprechpartnern, über die Immobilien im Normalfall zu erwerben sind.

Ein, an der Immobilientransaktion beteiligter; Immobilienmakler arbeitet mit Verkäufern und Käufern, um das gemeinsame Ziel des Zustandekommens eines Kaufvertrages zu erreichen. Dieser spart den beiden Parteien Zeitaufwendungen und bietet im Idealfall durch Vernetzungen und Karteien eine erfahrene Hilfeleistung. Nicht selten ermittelt er den im Exposé ausgewiesenen Kaufpreis. Für den Fall, dass ein Kaufvertrag mithilfe eines Immobilienmaklers zustande kommt, fällt eine Maklercourtage an, die von Region zu Region unterschiedlich sein kann und zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises beträgt.28 Für diese erfolgsabhängige Vergütung ist durch §652 BGB klargestellt, dass die Begriffe Nachweis und Vermittlung gleichgestellt sind. Das bedeutet, dass allein durch die Beauftragung eines Maklers bei Vertragsabschluss ein Anspruch auf Provisi- onen für den Makler besteht. Unabhängig davon, ob dieser die Vermittlung tatsächlich herbeigeführt hat oder der Verkäufer durch sein eigenes Bemühen einen Käufer findet.29

Es gibt drei Möglichkeiten bei der Zahlung der Maklercourtage bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf. In den meisten Fällen wird diese zwischen Verkäufer und Käufer zur Hälfte geteilt, sodass für beide Parteien i.d.R. im Vermittlungsfall eine Bruttoprovision von 3,57 % zu zahlen ist. Allerdings bestehen auch die Möglichkeiten, dass Käufer oder Verkäufer die Kosten allein tragen. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung fallen zwei Nettokaltmieten als Maklerprovision an. Seit dem großen Koalitionsvertrag 2013 sollen Vermieter und Mieter als Auftraggeber auftreten können und nach dem Bestellerprinzip handeln, demzufolge bezahlt derjenige die Leistung des Maklers , der sie bestellt.30 Es lässt sich demnach feststellen, dass eine Immobilientransaktion über einen Makler, un- abhängig von dessen Zeit- und Arbeitsaufwand, zusätzliche Kosten verursacht, denen als Käufer nicht immer auszuweichen sind. Jedoch können diese Kosten auch durchaus gerechtfertigt sein, sofern der Makler einen entsprechenden Mehrwert leistet.

Auch wenn eine Immobilie direkt vom Bauträger erworben wird, fällt eine Art Provision an. Diese wird nicht als Maklerprovision definiert, sondern werden intern als nicht extra ausgewiesene Marketing- und Vertriebskosten angesetzt. Denn auch der Bauträger hat mit Kosten für Inserate und der Beschäftigung qualifizierter Vertriebsmitarbeiter ähnliche Kosten zu tragen.31 Die Möglichkeit über einen Bauträger eine Immobilie erwerben zu wollen, wird von denjenigen genutzt, die eine Neubauimmobilie erwerben wollen. Die Kaufpreisfindung dieser Immobilien ergibt sich zwar aus dem marktorientierten Mecha- nismus des Angebot- und Nachfrageprinzips, jedoch bedeutet das nicht, dass diese Im- mobilienkaufpreise marktgerecht sind. Daher ist die Untersuchung des jeweiligen Mikro- marktes, in dem sich die Immobilie befindet, unabdingbar, um so Ausreißer und nicht nachvollziehbare Preise erkennen zu können.32

[...]


1 Vgl. (Zitelmann, 2008), S. 9

2 Vgl. (Frankfurter Börse, 2019), abgerufen am 24.05.2019

3 Vgl. (Zitelmann, 2008), S. 7

4 Vgl. (Jörg Sahr, 2013), S. 21

5 Vgl. (Nethe, 2014), S. 14

6 Vgl. (Nethe, 2014), S. 10

7 Vgl. (Kommer, Kaufen oder mieten?, 2016), S. 17

8 Vgl. (Kiening, 2012), S. 16

9 Vgl. (Zitelmann, 2008), S. 28

10 Vgl. (Nethe, 2014), S. 11

11 Vgl. (Nethe, 2014), S. 18f.

12 Vgl. (Jörg Sahr, 2013), S. 17

13 Vgl. (Nethe, 2014), S. 14f.

14 Vgl. (Nethe, 2014), S. 14

15 Vgl. (Kiening, 2012), S. 33

16 Vgl. (Jörg Sahr, 2013), S.17

17 (Kiening, 2012), S. 33

18 (Krafczyk, 2007), S.31

19 (Krafczyk, 2007) S.33

20 (Nethe, 2014), S.15

21 Vgl. (Krafczyk, 2007), S.32

22 Vgl. (Kiening, 2012), S. 36

23 Vgl. (Kiening, 2012), S.29

24 Vgl. (Kiening, 2012), S.30

25 Vgl. (Kiening, 2012), S.138

26 Vgl. (Nethe, 2014), S 18f.

27 Vgl. (Kiening, 2012), S 126

28 Vgl. (Nethe, 2014), S. 24

29 Vgl. (Krafczyk, 2007), S. 165

30 (Koalitionsvertag, 2013 (18. Legislaturperiode)), S. 81

31 Vgl. (Kiening, 2012), S. 74

32 Vgl. (Kiening, 2012), S. 90

Ende der Leseprobe aus 41 Seiten

Details

Titel
Lohnt sich Vermögensbildung durch Immobilienerwerb? Ein Vergleich mit alternativen Kapitalanlagen
Hochschule
Fachhochschule der Wirtschaft Paderborn
Note
1,3
Autor
Jahr
2019
Seiten
41
Katalognummer
V504557
ISBN (eBook)
9783346056016
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Vermietung, Kapitalanlage, ETF, Aktienfonds, Kaufpreis-Miet-Verhältnis, Rentabilität Immobilien, Vermögensbildung, Vermögensbildung mit Immobilien, Immobilienerwerb mit anschließender Vermietung, Immobilien als Kapitalanlagemöglichkeit, Investieren, Investitionen
Arbeit zitieren
Jannik Fennen (Autor), 2019, Lohnt sich Vermögensbildung durch Immobilienerwerb? Ein Vergleich mit alternativen Kapitalanlagen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/504557

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