Finanzierungsvarianten von eigengenutzten Wohnimmobilien in der Nierdrigzinsphase

Aus Sicht der privaten Nutzer mit Optimierungsmöglichkeiten der Gesamtkosten


Bachelorarbeit, 2019
57 Seiten, Note: 1,7

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

I. Inhaltsverzeichnis

II. Abkürzungsverzeichnis

III. Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Finanzierungsvarianten
2.1 Hypothekendarlehen
2.1.1 Annuitätendarlehen
2.1.2 Bauspardarlehen
2.2 Ratentilgungsdarlehen
2.3 Versicherungsdarlehen

3. Darlehenslaufzeiten
3.1 Zinsbindung
3.2 Anschlussfinanzierung
3.3 Zinsänderungsrisiko

4. Staatliche Förderprogramme
4.1 Baukindergeld
4.2 Wohnriester
4.3 KFW-Darlehen

5. Nutzwertanalyse
5.1 Entscheidungsvarianten
5.2 Bewertungskriterien
5.3 Gewichtung der Bewertungskriterien
5.4 Festlegung des Bewertungsmaßstabes
5.5 Bewertung und Auswahl

6. Standardfinanzierung mit Optimierungsmöglichkeiten
6.1 Standard Beispiel aus der Praxis
6.1.1 Erhöhung des Tilgungssatzes (1.Optimierung)
6.1.2 Integrierung von VL-Leistungen (2.Optimierung)
6.1.3 Zinsbindefrist verlängern (3.Optimierung)
6.1.4 Integration Bausparvertrag (4.Optimierung)
6.1.5 Integrierung des Wohnriesters (5.Optimierung)
6.1.6 Integrierung des KFW-Darlehens (6.Optimierung)
6.2 Gesamtanalyse

7. Fazit

IV. Literaturverzeichnis

II. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

III. Abbildungsverzeichnis

Abb1 3 Säulen Modell der Altersvorsorge

Abb2 Zusammensetzung und Verlauf von Zins und Tilgung

Abb3 Verlauf des Ratentilgungsdarlehens

Abb4 Verlauf des Festdarlehens

Abb5 Bausparen in Deutschland

Abb6 Tilgungsverlauf einer Bausparsofortfinanzierung

Abb7 Entwicklung der Hypothekenzinsen

Abb8 Wohnriester I

Abb9 Wohnriester II

Abb10 Konditionstableau KFW 124

Abb11 Das magische Finanzierungsviereck

1. Einleitung

Eine passende Immobilie zu finden geht meist schnell. Die Finanzierung hierzu, ist mit Abstand die größte finanzielle Hürde für den Darlehnsnehmer. Denn im Durchschnitt finanziert der Durchschnittsbürger einmal und das ist sein Eigenheim. Viele Erwerbsinteressenten haben schon mit dem Gedanken Wohneigentum zu erwerben gespielt. Bei der eher konservativen deutschen Bevölkerung ist die Angst vor Abhängigkeit und finanziellen Risiken sehr groß. Der europäische Vergleich bestätigt dies: „Unter 27 europäischen Ländern belegt Deutschland mit lediglich 52,6 Prozent Wohneigentum den vorletzten Platz. Angeführt wird die Aufstellung von Rumänien mit beachtlichen 95,6 Prozent.“1 Damit leben knapp 50 Prozent derzeit zur Miete. Erfahrungsgemäß ist die Finanzierung in den ersten 15 Jahren teurer als die Mietswohnung. Damit das Geld aber in die „eigene Tasche“ fließt, müssen Zinsen an die Bank gezahlt werden. Die klassische Alternative zum Finanzieren ist das Mieten.

In den letzten 30 Jahren haben sich die Mieten durchschnittlich um ca. 3 Prozent jährlich gesteigert. Demnach dürfte eine Wohnung, die derzeit 800 Euro Kaltmiete kostet, nach 15 Jahren 1.210 Euro monatlich kosten. Damit erhält der Vermieter in 30 Jahren mehr als 450.000 Euro, also praktisch den Gesamtwert einer Wohnung. Durch die Mietsteigerung haben besonders viele Rentner das Problem von bezahlbarem Wohnraum. Denn die Rentenanpassung kann meist nicht mit den erwartenden Mietsteigerungen Schritt halten. Deshalb ist es essentiell Eigentum zu erwerben, damit bei Renteneintritt keine Mietkosten mehr entstehen. Daraus lässt sich schließen, dass die eigene Immobilie als zusätzliche Altersvorsorge sehr geeignet ist. Das nachfolgende „3 Säulen Modell der Altersvorsorge“ gliedert Immobilien in die dritte Schicht ein. Die einzelnen Schichten zeigen auf, welche Produkte für die Altersvorsorge dienen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2 Abb. 1 „3 Säulen Modell der Altersvorsorge“

In der ersten Schicht befinden sich die gesetzliche Rente und die Rürup-Rente, auch Basisrente genannt. Diese Schicht stellt die Basisabsicherung im Alter dar. Die Basisrente stellt die Rentenabsicherung für selbständige Unternehmer und Freiberufler, die keine eigene Versorgungskammer haben. Die gesetzliche Rentenversicherung ist für angestellte Personen eine Pflichtversicherung. Die deutsche Rentenversicherung schreibt hierzu:

„Viele Versicherte müssen mit wesentlich niedrigeren Altersrenten als der Standardrente rechnen. So lag der durchschnittliche Zahlbetrag der Versichertenrenten am 1. Juli 2014 bei 1.061 Euro (Männer) bzw. 770 Euro (Frauen) in den alten Bundesländern und bei 993 Euro (Männer) bzw. 532 Euro (Frauen) in den neuen Bundesländern.“3 Damit hätte ein Durchschnitts-Angestellter mit einem monatlichen Nettoeinkommen von „1.756 Euro“4, eine Versorgungslücke von (1.756 Euro – 1.027 Euro) 729 Euro.

Um diese Versorgungslücke teilweise zu schließen, kann neben der Riesterrente eine Betriebliche Altersversorgung vom Arbeitgeber ergänzend gewährt werden, falls diese angeboten wird. (Abb. 1, 2. Schicht). Die Riesterrente, wurde von der Bundesrepublik eingeführt, „(...) da das Rentenniveau in Deutschland immer weiter sinkt, wurde nach einer Ausgleichsmöglichkeit gesucht, um Produkte für die private Altersvorsorge für die Verbraucher attraktiver zu machen.“5 Damit wurde das Problem der Altersvorsorge erkannt und seit 2002 ein staatlich gefördertes Produkt angeboten. Die private Altersvorsorge im Rahmen der 3.Schicht berücksichtigt unter anderem Leben-/Rentenversicherung. Diese Bausteine haben an Attraktivität verloren. Die garantierte Verzinsung dieser zwei Produkte liegt bei lediglich „0,9 Prozent“6. Unter Berücksichtigung der verbundenen Kosten und der derzeitigen Inflation von „1,7 Prozent“ (Stand Februar 2019)7 ist die Rentabilität mehr als fragwürdig.

Die garantierten Möglichkeiten der Altersvorsorge sind durch die Niedrigzinspolitik stark begrenzt, da der Leitzins seit „10. März 2016 bei 0,00%“ liegt.8 Damit wird das gesparte Geld durch die Inflation schleichend entwertet. Deutsche Sparer verlieren jedes Jahr dadurch mehr als 296 Milliarden Euro.9 Dadurch steigt die Attraktivität von Immobilienfinanzierungen, da die Zinsen sich auf einem historischen Tief befinden. Die starke Nachfrage führt allerdings zu sehr hohen Preisen der Immobilien.

Dieses Problem erkennt auch die deutsche Bundesregierung und hat den Punkt „Wohnraumoffensive“ im aktuellen Koalitionsvertrag10 aufgenommen. Die Bundesregierung hat dabei erneut eine Zulage für Familien eingeführt: „Wir werden die Eigentumsbildung für Familien finanziell unterstützen. Dafür führen wir für den Ersterwerb von Neubau oder Bestand ein Baukindergeld als Zuschuss aus dem Bundeshaushalt in Höhe von 1200 Euro je Kind und pro Jahr ein, das über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt wird. Das Baukindergeld wird flächendeckend bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr und zusätzlich 15.000 Euro pro Kind gewährt.“11

Damit wird der Anreiz für Familien geschaffen, sich zur Altersvorsorge ein Eigenheim zu zulegen. Durch Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten und stark steigenden Mieten beschäftigen sich nicht nur Familien, sondern auch viele Singles und Paare mit dem Gedanken einer Wohnimmobilienfinanzierung. Das wirft die Frage auf, welche Finanzierungsvarianten kommen in einer Niedrigzinsphase für die eigene Wohnimmobilie in Betracht und wie kann eine solche „Standardfinanzierung“ optimiert werden. Ziel der Arbeit ist es, im Rahmen einer Nutzwertanalyse die einzelne Kriterien zu ermitteln, anhand derer die unterschiedlichen Finanzierungsformen bewertet werden. Dadurch erhält der private Nutzer einen Überblick über die Risiken und Optimierungsmöglichkeiten der Gesamtkosten.

2. Finanzierungsvarianten

Die klassischen Finanzierungsbausteine bei einer Wohnimmobilienfinanzierung werden von den Kreditinstituten, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften in unterschiedlichsten Varianten angeboten. Diese Institute geben ihren Finanzierungsofferten in der Regel einen eigenen Namen. Meist handelt es sich dabei um Mischformen von verschiedenen Finanzierungsvarianten. Beispielsweise nennt eine Bausparkasse ihre Sofortfinanzierungsmodelle „Flex-Modell“. Damit wird die Finanzierungsform, welche sich hinter dem Namen verbirgt, nicht sofort für den Darlehnsnehmer kenntlich. Die für den Kreditnehmer in den Vordergrund gerückte Flexibilität, lässt sich die finanzierende Gesellschaft von ihm bezahlen. Die Kombinationsmöglichkeiten einzelner Finanzierungsbausteine sind enorm, sodass eine geeignete Auswahl schwer zu treffen ist. „Letztlich lassen sich aber alle auf drei klassischen Finanzierungsformen zurückführen: Auf das Hypothekendarlehen, das Versicherungsdarlehen und das Bauspardarlehen.“12

2.1 Hypothekendarlehen

Das Hypothekendarlehen ist die bekannteste Form einer Finanzierungsvariante für Wohnimmobilien. Ansprechpartner für diese Art der Baufinanzierung sind Banken, Sparkassen und die darauf spezialisierten Hypothekenbanken. Aber auch Bausparkassen vergeben seit einigen Jahren Hypothekenkredite. Denn am 28. Dezember 2015 änderte der Gesetzgeber das Bauspargesetz. Der §4 Absatz 5 besagt:

„(…) zur Gewährung von Bauspardarlehen und von Darlehen nach den Nummern 1 und 2, zur Erfüllung von Verpflichtungen aus Verträgen nach § 1 Abs. 2 Satz 2 sowie zur Beschaffung der darüber hinaus für den Geschäftsbetrieb erforderlichen Mittel (..)

c) vorbehaltlich einer Erlaubnis nach § 2 Absatz 1 Satz 1 des Pfandbriefgesetzes Hypothekenpfandbriefe im Sinne des § 1 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 des Pfandbriefgesetzes nach den Bestimmungen des Pfandbriefgesetzes ausgeben.“13

Damit können die vier Bankenzweige im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierung mit einem Hypothekendarlehen dienen. Der Begriff Hypothekendarlehen ist nicht aktuell, denn als Sicherheit dient nicht eine Hypothek, sondern ein allgemeines Grundpfandrecht. Die Art der Besicherung hat sich im Laufe der Zeit geändert, sodass die finanzierenden Gesellschaften fast immer ein allgemeines Grundpfandrecht verwenden. Der Grund hierfür ist das im Gegensatz zur Hypothek die Sicherheit nicht an die Forderung gebunden ist. Trotzdem hat sich dieser Begriff in der Praxis durchgesetzt und es wird auch im weiteren Sinne von einer Hypothek gesprochen.14 Bei einem Hypothekendarlehen wird zwischen zwei Darlehensarten, dem klassischem Annuitätendarlehen und dem Ratentilgungsdarlehen, unterschieden.

2.1.1 Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindung ist der Standardfall.15

Es hat seinen Namen aufgrund der Rückzahlungsart erhalten. Die Rate des Darlehnsnehmers setzt „(...) sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen“.16 Diese zwei Anteile werden als Annuität betitelt. Sprich die monatliche Annuität ist die aufzuwendende Rate, die der Darlehensnehmer bis zum Zinsbindungsende zu tragen hat. Für die Mehrzahl aller Wohnimmobilienfinanzierungen wird auf diese Finanzierungsvariante zurückgegriffen. Denn das Annuitätendarlehen hat eine Reihe von Vorteilen. Es ist sehr einfach und damit verständlich für den Kreditnehmer. Hinzu kommen Transparenz und eine feste Rate bzw. Annuität über die Zinsbindungslaufzeit. Mit der verbundenen Planungssicherheit erleichtert es die Finanzplanung des privaten Nutzers.

Rechenbeispiel:

Darlehensbetrag: 400.000 Euro; Zinssatz 2,5 %; Tilgungssatz 2,5 %

Die jährliche Annuität lässt sich anhand folgender Formel berechnen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Damit beträgt die jährliche Annuität 20.000 Euro. Das entspricht einer monatliche Belastung von 1.666,67 Euro für den Darlehensnehmer.

Ein weiterer Vorteil ist nicht nur, dass die monatliche Rate konstant ist, sondern auch dass sich die Zusammensetzung von Zins und Tilgung fortlaufend ändert. Monat für Monat wird der Zinsanteil geringer. Um den verringerten Zinsanteil erhöht sich dementsprechend der Tilgungsanteil. (siehe Abb. 2)

Beim Annuitätendarlehen gibt es eine fest kalkulierbare Größe pro Monat. Die Restschuld minimiert sich Monat für Monat um den Tilgungsanteil. Das bedeutet die Schulden sinken stetig. Nachteil dieser Tilgungsart ist, dass „am Anfang (…) die Restschulden noch relativ hoch (sind). Erst in den letzten Jahren der Laufzeit nehmen sie rapide ab.“17 Dadurch resultiert ein hoher Zinsanteil in den ersten Jahren der Finanzierung. (siehe Abb. 2)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

18 Abb. 2 „Verlauf des Annuitätendarlehens“

2.1.2 Bauspardarlehen

Der Bausparvertrag ist für viele Deutsche ein bekanntes Produkt. Mit über 30 Millionen Bausparverträgen ist es in Deutschland weit verbreitet (siehe Abb. 5). Sogar jeder zweite Haushalt besitzt einen Bausparvertrag.19 Das Bausparen an sich beruht auf dem Kollektivprinzip. Dieses Prinzip funktioniert dadurch, dass eine Gemeinschaft ihre Sparleistungen vereint. So haben die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft schneller ihr Geld zusammen für das wohnwirtschaftliche Vorhaben. Doch seit Jahren sind die Zahlen der Bausparverträge und die der Bausparkassen leicht rückläufig (siehe Abb. 3).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

20 Abb. 3 „Entwicklung Bausparen in Deutschland“

Trotz der Rückläufigkeit vertrauen sehr viele Bürger ihr Geld bereits in jungen Jahren den Bausparkassen an. Denn jeder ab dem Alter von 16 Jahren, der unter 25.600 Euro Brutto Vorjahreseinkommen hat, bekommt eine staatliche Förderung von 8,8 % auf seine Einzahlungen. Hierbei handelt es sich, um die sogenannte Wohnungsbausparprämie. Die Förderung ist auf 512 Euro der Sparleistung pro Kalenderjahr begrenzt. Bei jährlich eingezahlten Beträgen von 512 Euro, erhält der Sparer die höchstmöglich jährliche Förderung von 45,06 Euro (8,8 % von 512Euro). Besonders viele junge Menschen nutzen diese Möglichkeit um Ihre Vermögenswirksamenleistungen bei Berufseintritt anzulegen.

Grundsätzlich besteht der Bausparvertrag aus zwei Phasen. Der Ansparphase und der Darlehensphase (siehe Abb. 4). In der Ansparphase entrichtet der Sparer einen monatlichen Betrag um den Bausparvertrag zu besparen. Um in die zweite Phase zu gelangen, müssen zwei Voraussetzungen vorliegen. Der Darlehensnehmer muss je nach Tarif 30 % bis 40 % angespart haben, um Bausparvertrag in die Darlehensphase zu bekommen. Die Zuteilung ergibt sich je nach Sparintensität und Bewertungszahl der Bausparkasse. Dies ist ein Steuermechanismus der Bausparkasse, da diese frei bestimmen kann, wann die zweite Phase erfolgt. Für beide Phasen wird dem Bausparer ein Zins zugesichert. Dieser liegt in der Ansparphase bei 0,1 % - 0,2 %. Der Sollzinssatz der zweiten Bausparphase, der Darlehensphase, wird ebenso zugesichert. Dieser variiert zwischen 1,0% - 2,0%. (abhängig von Bausparkasse bzw. Bauspartarif)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

21 Abb. 4 „Wie funktioniert Bausparen“

Beispielsweise der Kreditnehmer benötigt eine Finanzierungssumme von 400.000 Euro. Dann müssen insgesamt erst 30% - 40% der Bausparsumme in das Bausparkonto einbezahlt werden, um die Differenz als Bauspardarlehen ausgezahlt zu bekommen. Da bei einer Finanzierung der Darlehensnehmer jedoch sofort über die Darlehenssumme bzw. Bausparsumme verfügen will, bietet die Bausparkasse ein Festdarlehen über die Ansparsumme an. Sprich 120.000 Euro (30%) werden von der Bausparkasse vorfinanziert. Hierfür fällt ein konstanter monatlicher Zins an. Anschließend geht dieses Festdarlehen in ein Bauspardarlehen über. (siehe Abb. 6).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

22 Abb. 5 „Tilgungsverlauf einer Bausparsofortfinanzierung“

Das Bauspardarlehen an sich, ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens (vgl. Abb. 2 mit Abb. 5). Es handelt sich hierbei um eine fest vereinbarte Rate bzw. Annuität, die sich während der Gesamtlaufzeit nicht ändert. Ein großer Vorteil des Bauspardarlehens ist, dass bereits bei Vertragsabschluss fest kalkulierbare Größen, wie monatliche Rückzahlungsrate und Dauer, fest gelegt sind. Die Zinsbindung ist ebenfalls über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Ein weiterer Vorteil ist die Sondertilgung in beliebiger Höhe. Das Darlehen, kann jederzeit in voller Höhe zurückgeführt werden, ohne dass der Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

2.2 Ratentilgungsdarlehen

Eine weitere Tilgungsform des Hypothekendarlehens ist das Ratentilgungsdarlehen. Bei dieser Finanzierungsvariante hat der private Nutzer einen deutlich geringeren Zinsanteil. Die Anfangsbelastung ist deutlich höher für den Kreditnehmer, denn bei „(...) einem Ratentilgungsdarlehen verpflichtet sich der Darlehensnehmer vertraglich, über eine festgelegte Laufzeit von Anfang an gleich große Tilgungsraten zu zahlen. Am Ende jedes Jahres wird die Restschuld um diesen Tilgungsbeitrag gekürzt.“23 Durch den konstanten Tilgungsanteil, ist der abnehmende Zins- und Tilgungseffekt größer, wodurch gesamtkostentechnisch das Ratentilgungsdarlehen günstiger als das Annuitätendarlehen ist (vgl. Abb. 2). Die Rate ist zu Beginn meist zu hoch, sodass der Darlehensnehmer sich die Variante nicht leisten kann. (vgl. Abb. 3). Hinzu kommt, dass sich die Rate mit der Laufzeit verringert, wodurch es schlecht zur Finanzplanung des privaten Nutzers passt. Aus diesem Grund ist ein Ratentilgungsdarlehen im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierung äußerst unüblich.24

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

25 Abb. 6 „Verlauf des Ratentilgungsdarlehens“

2.3 Versicherungsdarlehen

Im Vergleich zum Hypothekendarlehen ist das Versicherungsdarlehen, auch Festdarlehen genannt, ein während der Laufzeit tilgungsfreies Darlehen. Für diese Art von Darlehen werden lediglich die Zinsen während der Laufzeit beglichen. Meist erstreckt sich die Laufzeit eines solchen Darlehens über 15 bis 20 Jahre. Parallel dazu wird eine Lebensversicherung abgeschlossen, die einen Teil der abzulösenden Summe nach Laufzeitende tragen soll. Meist ist der Zinssatz solch eines Darlehens um 25 Basispunkte (0,25 %) geringer als bei einem Hypothekendarlehen.26 Dadurch, dass es sich um ein tilgungsfreies Darlehen handelt, hat der Darlehensnehmer keine direkte Tilgung. (siehe Abb. 4) Damit hat die Bank höhere Zinseinnahmen über die Laufzeit und senkt hierfür den Zins. Jedoch sind die „(…) Beleihungsgrenzen der Versicherungsunternehmen deutlich niedriger als bei den anderen Kreditinstituten.27 Oftmals werden hier nur 45 % bis maximal 60 % des Beleihungswertes finanziert. Das heißt, dass der Kunde bei einem Objekt im Wert von 500.000 Euro nur 300.000 Euro Darlehen aufnehmen könnte. Der große Vorteil dieses Darlehens besteht aus der kombinierten Lebensversicherung. Im Todesfall greift diese Versicherung und somit können die Hinterbliebenen schuldenfrei leben. In der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich die Kombination mit einer klassischen Lebensversicherung nicht. Der garantierte Zins einer Lebensversicherung liegt bei aktuell (0,9 %)28. Unter Berücksichtigung der Kosten und der Inflation wird der Zinsvorteil des Festdarlehens (teilweise) wieder zunichte gemacht. Die Ablaufleistung kann inklusive den Überschüssen zum Stichtag eine Verzinsung von 2 % - 3 % p.a. aufzeigen. Die Überschüsse einer Versicherungspolice können dem Darlehensnehmer nicht garantiert werden. Des Weiteren änderte sich 2014 die steuerliche Betrachtung von Lebensversicherungen. Mit dem „AltEinkG vom 5. Juli 2004“29 wurde der „§ 10 Abs. 2 Satz 2 ESTG in der Fassung des StÄndG 1992 v. 25.2.1992“30 aufgehoben. Das bedeutet, die Erträge aus einer Lebensversicherung (nach dem 31.12.2004 abgeschlossen) müssen versteuert werden. Unter Berücksichtigung des niedrigen garantierten Zinses und der Besteuerung auf die Erträge kommt ein Versicherungsdarlehen für eine Wohnimmobilienfinanzierung nicht infrage.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

31 Abb. 7 „Verlauf des Festdarlehens“

Im Vergleich zum Annuitätendarlehen (Abb. 2), sind die Zinskosten von Anfang bis zum Ende der Zinsfestschreibung konstant. Dies bedeutet für den Darlehensnehmer, dass er für das Darlehen mehr Zinsaufwand hat. Folglich sind die Gesamtkosten bei einem Versicherungsdarlehen höher, als bei einem Hypothekendarlehen.

Zusammenfassend kann man sagen, dass in 80 % aller Finanzierungsangelegenheiten auf ein Annuitätendarlehen zurückgegriffen wird.32 Dies bestätigt auch die Praxis in der täglichen Arbeit mit der Finanzierungskundschaft. Die Planungssicherheit und die niedrigen Gesamtkosten verleiten den Kunden zu dieser Darlehensart. Nachdem sich der Darlehensnehmer für eine der Finanzierungsvarianten entschieden hat, steht dieser nun vor der Entscheidung, wie lange er den Zins festschreiben muss.

3. Darlehenslaufzeit

Bei einer Wohnimmobilienfinanzierung, ist eine Laufzeit von 20 bis 40 Jahren keine Seltenheit.33 Die Laufzeit wird im Darlehensvertrag ausgewiesen und zeigt auf wann das Darlehen bei gleichbleibender Rate vollständig getilgt ist. Die Darlehenslaufzeit kann sich aber verlängern. Das hängt davon ab, wie sich die Zinsen, sich entwickeln. Sind die Zinsen beispielweise nach einer 10 Jährigen Zinsbindung stark gestiegen, muss die Rate erhöht werden, damit die Laufzeit eingehalten werden kann. Die Darlehenslaufzeit wird oft mit der Zinsbindung gleichgestellt. Doch was hat es mit der Zinsbindung auf sich?

3.1 Zinsbindung

In den meisten Fällen werden von der Bank Konditionen mit fünf, zehn oder 15 Jahren Zinsbindung angeboten. Diese Angebote findet man in nahe zu allen Schaufenstern der Banken. Bei der Zinsbindung gilt, umso länger der Zins festgeschrieben wird, desto höher fällt der Zinssatz aus. Es kann auch ein variabler Zins vereinbart werden. Bei einem variablen Darlehen kann das Kreditinstitut den Zinssatz jederzeit an die aktuellen Marktzinsen anpassen. Der Darlehensnehmer kann mit einer Frist von drei Monaten das Darlehen zurückführen oder umschulden. Der Darlehensnehmer muss also rechnen, dass damit das Kreditinstitut ständig eine marktgerechte Verzinsung vornimmt.34 Nach Zinsbindungsablauf muss man mit der Bank erneut über die Zinsen verhandeln. Grundsätzlich kann eine Zinsbindung von einem Jahr bis zu 30 Jahren vereinbart werden. In einer Hochzinsphase ist es schlecht sich langfristig an Zinsen zu binden. Denn wenn die Zinsen über zehn oder 15 Jahre vereinbart werden, bezahlt der Darlehensnehmer die alten Zinsen, während am Markt die Zinsen sinken.35 Hingegen in der aktuellen Niedrigzinsphase macht es Sinn, sich die Zinsen für eine längere Zeit festschreiben zulassen.36 Denn wenn die Zinsen am Markt ansteigen profitiert der Darlehensnehmer von seinen vereinbarten alten Zinsen.

Wir sprechen von einer Niedrigzinsphase, da der Zins in den vergangenen Jahren stetig gefallen ist (siehe Abb. 7). Durch Niedrigzinspolitik der EZB, wurde der Leitzins die vergangenen Jahre gesenkt. Seite fast zwei Jahren liegt der Leitzins in Europa bei 0,00%, Damit ist es für die Banken günstiger geworden sich Geld zu leihen und dieses wiederrum zu verleihen. Damit steigt die Wirtschaft und die Nachfrage an Immobilien und deren Finanzierung wird größer. Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Hypothekenzinsen der letzten 24 Jahre.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

37 Abb. 8 „Entwicklung der Hypothekenzinsen in Deutschland“

2002 lagen die Konditionen für ein Hypothekendarlehen mit einer Bindung von 10 Jahren bei ca. 5,4 %. Nun sind wir bei gleicher Zinsbindung bei einem Zins von 1,4 % im Jahr 2019. Damals wäre das heutige Zinsniveau undenkbar gewesen. Dieses historische Zinstief kann anhalten oder steigen. Vor diesem Hintergrund ist eine langjährige Zinsfestschreibung zu empfehlen, da die Gefahr einer Zinssteigerung besteht. Erste Anzeichen hierfür sind die steigende Inflation und Löhne. Damit hier die EZB entgegenwirken kann, muss der Zins langsam in 2019 gesteigert werden.38

Der Zinsaufschlag von 10 auf 15 Jahre bewegt sich um ca. 25 Basispunkte bzw. „(…) viertel Prozentpunkt.“39 Beispiel: Der Kunde erhält ein Annuitätendarlehen zu 2 % p.a. Zins auf 10 Jahre. Wählt er nun eine 15 jährige Zinsbindung, erhöht sich dieser Zins um 0,25 %. Sprich er hat damit eine Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit von 2,25 % p.a. Nach der Zinsfestschreibung kommt es zu einer Anschlussfinanzierung, wenn innerhalb der Zinsfestschreibung das Darlehen nicht vollständig getilgt worden ist. Auf Basis der zukünftigen gültigen Marktzinsen, wird für die Restschuld eine sogenannte Anschlussfinanzierung angeboten.

[...]


1 http://www.immo-magazin.de/eigenheim-zahl-der-hausbesitzer-in-deutschland-ueberraschend-gering/

2 http://www.optinvest.de/wp-content/uploads/2014/05/Altersvorsorge1.png

3 Rentenversicherung in Zeitreihen. Ausgabe Oktober 2014.

Herausgeber: Deutsche Rentenversicherung

4 http://www.wiwo.de/erfolg/beruf/verguetung-1700-euro-netto-sind-mittelmass-3000-euro-gut-7500-euro-sehr-gut/12882134-3.html

5 https://wohn-riester.net/ratgeber/gruende-fuer-riester-rente/

6 https://www.finanztip.de/lebensversicherung/kapitallebensversicherung/

7 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1045/umfrage/inflationsrate-in-deutschland-veraenderung-des-verbraucherpreisindexes-zum-vorjahresmonat/

8 https://www.finanzen.net/leitzins/

9 https://jungefreiheit.de/wirtschaft/2019/niedrigzinsen-kosten-deutschen-sparern-296-milliarden-euro/

10 Koalitionsvertrag s.110

11 Koalitionsvertrag s.110

12 WISO Immobilienfinanzierung, Michael Hölting, Wirtschaftsverlag Campus Verlag s.95

13 Vgl. BausparG §4 Abs.5c

https://www.gesetze-im-internet.de/bausparkg/__4.html

14 https://www.finanztip.de/baufinanzierung/hypothek/

15 Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer, Gerd Kommer, Wirschaftsverlag Campus s.122

16 WISO Immobilienfinanzierung, Michael Hölting, Wirtschaftsverlag Campus Verlag s.96

17 WISO Immobilienfinanzierung, Michael Hölting, Wirtschaftsverlag Campus Verlag s.96f

18 https://www.aktuelle-bauzinsen.info/images/desktop/media-images/tilgungsrate-verlauf-gross.jpg

19 https://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/lohnt-sich-ein-bausparvertrag/150/3093/359139

20 www.faz.net/aktuell/wirtschaft/grafik-des-tages-die-deutschen-und-ihre-bausparvertraege-14888514/wem-gehoert-die-deutsche-bank-14886916.html

21 https://bausparvertrag.com/images/wie-funktioniert-bausparen.png

22 http://www.finanztip.de/fileadmin/images/Kredit/Bausparen/Tilgung_Kombikredit_v2.png

23 WISO Immobilienfinanzierung, Michael Hölting, Wirtschaftsverlag Campus Verlag s.99

24 Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer, Gerd Kommer, Wirschaftsverlag Campus s.124

25 https://deede3.de/wp-content/uploads/2015/12/ratentilgung.png

26 Immobilienfinanzierung, Michael Höltig, Beck professionell Verlag s.117

27 WISO Immobilienfinanzierung, Michael Hölting, Wirtschaftsverlag Campus Verlag s.102

28 https://www.finanztip.de/lebensversicherung/kapitallebensversicherung/

29 Praktikerhandbuch Baufinanzierung, Finanz Colleg Heidelberg s.381

30 Praktikerhandbuch Baufinanzierung, Finanz Colleg Heidelberg s.381ff

31 https://www.zinsbewusst.de/images/Festdarlehen.JPG

32 https://gepruefte-beratungsqualitaet.de/studie-so-finanzieren-die-deutschen-ihr-eigenheim/

33 Müthlein, T., & Hoffmann, T. Immobiliengeschäft Springer GmbH s.63

34 Die Baufinanzierung, Verbraucherzentrale NRW e. V. s 178f

35 Immobilienfinanzierung, Michael Höltig, Beck professionell Verlag s.102

36 Brunner, M. (Ed.). (2013). Immobilien Investment: Produkte· Märkte· Strategien. Springer-Verlag s.210

37 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155740/umfrage/entwicklung-der-hypothekenzinsen-seit-1996/

38 https://www.faz.net/aktuell/finanzen/finanzmarkt/goldman-sachs-rechnet-noch-2019-mit-zinserhoehung-der-ezb-15990466.html

39 Bauen&Kaufen von Stiftung Warentest, Ullstein Taschenbuchverlag, s.61

Ende der Leseprobe aus 57 Seiten

Details

Titel
Finanzierungsvarianten von eigengenutzten Wohnimmobilien in der Nierdrigzinsphase
Untertitel
Aus Sicht der privaten Nutzer mit Optimierungsmöglichkeiten der Gesamtkosten
Hochschule
Provadis School of International Management and Technology AG
Note
1,7
Autor
Jahr
2019
Seiten
57
Katalognummer
V505240
ISBN (eBook)
9783346051684
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Finanzierung, Finanzierungsvarianten, Niedrigzinsphase, Wohnimmobilien, Kredit, Darlehen, KFW, Förderungen
Arbeit zitieren
Baltasar E. Reinisch (Autor), 2019, Finanzierungsvarianten von eigengenutzten Wohnimmobilien in der Nierdrigzinsphase, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/505240

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