Real Estate Investment Trusts (REITs) werden seit den 1960er Jahren in den USA als Anlageobjekt mit zunehmender Beliebtheit genutzt. In den 1970er Jahren folgten die Niederlande und Australien und zum Jahrtausendwechsel kam die REIT-Welle mit der Einführung unter anderem in Japan, Singapur und Frankreich so richtig ins Rollen. Und nun ist auch das Thema REIT von höchster Aktualität in Deutschland. Gegenstand dieser Arbeit ist es, einen groben Überblick über den REIT-Markt zu geben, die Einführung des REIT in Deutschland zu betrachten, sowie anhand einer Studie von Capozza und Seguin (Focus, Transparency and Value: The REIT Evidence) den Zusammenhang von Fokus/Diversifikation und Marktwert bei REITs herauszuarbeiten. Abschließend wird versucht die gesamten gewonnenen Erkenntnisse zu verknüpfen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Der Real Estate Investment Trust
2.1. Das Konzept des US-REIT: Aufbau, Struktur und rechtliche Vorschriften
2.2. Performance- und Wertmessung
2.3. Vorteile einer Investition in REITs
2.4. Anlageentscheidungen
3. Der G-REIT – ein deutscher REIT
3.1. Der Sachverhalt
3.2. Vorschlag des IFD
3.3. Ein kurzer Ausblick
4. Focus, Transparency and Value: The REIT Evidence (Fokus, Transparenz und Wert: Der REIT Nachweis) verfasst von Dennis R. Capozza und Paul J. Seguin
4.1. Das Konzept
4.2. Modell zur Bestimmung des Effekts des Fokus
4.3. Daten
4.4. Fokus und Cash Flow Performance
4.4.1. Fokus und Cash Flows aus der operativen Tätigkeit
4.4.2. Fokus und Overheadkosten
4.4.3. Fokus und Zinsaufwendungen
4.4.4. Fokus und Ausschüttungen disponibel für Anteilseigner
4.5. Fokus und Wert
4.5.1. Fokus und Liquidität
4.5.2. Robustheit- Test
4.6. Schlussfolgerungen
5. Zusammenfassung der Ergebnisse im Hinblick auf den Gesamtzusammenhang der Immobilienökonomie
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht den Markt für Real Estate Investment Trusts (REITs), analysiert die Bestrebungen zur Einführung eines G-REIT in Deutschland und beleuchtet anhand der empirischen Studie von Capozza und Seguin den Zusammenhang zwischen Unternehmensfokus (Diversifikation), Cash Flow Performance und dem Marktwert von REITs.
- Grundlagen, Struktur und steuerliche Rahmenbedingungen von US-REITs
- Status quo und regulatorische Herausforderungen bei der G-REIT-Einführung
- Theoretischer Zusammenhang zwischen Fokussierung und Unternehmenswert
- Empirische Analyse von Diversifikationseffekten auf Cash Flows und Zinskosten
- Rolle der Liquidität bei der Bewertung von Immobilienfonds
Auszug aus dem Buch
4.4.1. Fokus und Cash Flows aus der operativen Tätigkeit
Nun wird die Hypothese aufgestellt, dass Diversifikation einen positiven signifikanten Einfluss auf die operativen Cash Flows ausübt.
Aus der ersten Spalte der Abbildung kann man den Koeffizienten aus der Regression von unseren Schätzwerten für Vermögenswerte und den operativen Cash Flows ablesen, welcher wie folgt ermittelt wird.
Cash Flow = β Assets + ε
Die Cash Flow-Rendite ergibt sich aus der Summe des Schätzwerts der Vermögenswerte multipliziert mit dem Maß der Rendite β und dem Störterm ε .Dieser Koeffizient kann als operativer bzw. Rohertrag interpretiert werden. Das Ergebnis ist, dass REITs im Durchschnitt 8,70% an Rendite einfahren (signifikant [91,0]), was sich mit der Beobachtung aus Abbildung 3a deckt (der Bereich geht von 7,4% bis 10,6% mit einem Durchschnitt von 8,9%). Ein Ergebnis für den F-Test ist nicht ermittelbar, da nur auf die Signifikanz eines Faktors getestet wurde.
Für nachfolgende Betrachtungen ist noch anzumerken, dass sich diese Renditen auf den eigentlichen Wert des Eigentums beziehen und nicht auf den tatsächlichen. Nun wird der Einfluss des Fokus in die Betrachtung miteinbezogen. In der zweiten Spalte befinden sich zusätzlich zu den Koeffizienten bezüglich des Marktwerts die Koeffizienten in Bezug auf den Einfluss von Fokus. Die beiden Fokus-Koeffizienten sind negativ (-0,77 und -0,80) und signifikant [-2,5 und -2,9]. Dies unterstreicht die Hypothese, dass Manager diversifizieren, wenn höhere Renditen zu erwarten sind.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung gibt einen Überblick über die weltweite Verbreitung von REITs und legt das Ziel der Arbeit fest, den deutschen REIT-Diskurs sowie den Zusammenhang von Fokus und Marktwert zu analysieren.
2. Der Real Estate Investment Trust: Dieses Kapitel erläutert die Definition, Struktur und die steuerlichen Voraussetzungen von US-REITs sowie Ansätze zur Performance- und Wertmessung.
3. Der G-REIT – ein deutscher REIT: Hier wird der aktuelle Sachverhalt der Immobilienökonomie in Deutschland diskutiert und der IFD-Vorschlag zur Implementierung eines deutschen REIT-Modells vorgestellt.
4. Focus, Transparency and Value: The REIT Evidence (Fokus, Transparenz und Wert: Der REIT Nachweis) verfasst von Dennis R. Capozza und Paul J. Seguin: Dieses Kernkapitel analysiert empirisch, wie sich Diversifikation auf operative Cash Flows, Kostenstrukturen und den Marktwert von REITs auswirkt.
5. Zusammenfassung der Ergebnisse im Hinblick auf den Gesamtzusammenhang der Immobilienökonomie: Das Fazit fasst die gewonnenen Erkenntnisse aus den USA und Deutschland zusammen und ordnet sie in den investitionstheoretischen Kontext ein.
Schlüsselwörter
REIT, Real Estate Investment Trust, G-REIT, Diversifikation, Fokus, Immobilienökonomie, Cash Flow Performance, Marktwert, q-ratio, Liquidität, Fremdfinanzierung, Overheadkosten, Steuervorteile, Immobilienmarkt, Portfolio.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Hausarbeit grundlegend?
Die Arbeit beschäftigt sich mit dem Konzept der Real Estate Investment Trusts (REITs), deren Marktentwicklung und der Diskussion um deren Einführung als G-REIT in Deutschland sowie einer spezifischen Analyse der Auswirkungen von Diversifikation auf den Unternehmenswert.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Zentrale Themen sind die rechtliche und steuerliche Struktur von REITs, die Herausforderungen bei der Einführung eines deutschen Äquivalents und eine empirische Überprüfung des Zusammenhangs zwischen Unternehmensfokus und Performance.
Welches primäre Forschungsziel verfolgt der Autor?
Das Ziel ist es, einen Überblick über den REIT-Markt zu geben, den deutschen Einführungsprozess zu beleuchten und mittels der Studie von Capozza und Seguin zu klären, ob Fokus einen signifikanten Einfluss auf den Marktwert von REITs hat.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit nutzt Literaturanalyse zur Darstellung des Konzepts und eine quantitative Auswertung (Regression mittels Weighted Least Squares - WLS) von Marktdaten, um den Zusammenhang zwischen Diversifikation und verschiedenen Finanzkennzahlen zu prüfen.
Welche Inhalte stehen im Hauptteil der Arbeit im Vordergrund?
Im Hauptteil dominieren die Erläuterung der US-REIT-Struktur, die Analyse der deutschen regulatorischen Hürden (z. B. DBA-Problematik) und die detaillierte empirische Untersuchung von Fokus-Effekten auf Cash Flows, Kosten und Liquidität.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie REIT, G-REIT, Diversifikation, q-ratio, Immobilienökonomie und Cash Flow Performance charakterisiert.
Warum wird im deutschen Kontext die Diskussion um das „Einheitsmodell“ geführt?
Das Einheitsmodell wird diskutiert, um Steuerschlupflöcher zu verhindern, die durch bestehende Doppelbesteuerungsabkommen entstehen könnten, und um eine einheitliche Besteuerung von Dividenden als Immobilieneinkünfte sicherzustellen.
Welche Rolle spielt die Liquidität in der Analyse von Capozza und Seguin?
Die Liquidität fungiert als indirekter Faktor, über den der Fokus den Marktwert beeinflusst; fokussierte Unternehmen weisen tendenziell eine höhere Handelbarkeit auf, was sich wiederum positiv auf den Firmenwert auswirken kann.
- Quote paper
- Jens Pozimski (Author), 2005, Real Estate Investment Trusts (REIT) Valuation, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/50577
