Rechte und Pflichten der Mietparteien bei Mängeln an der Mietsache


Hausarbeit, 2019

19 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Abkürzungsverzeichnis

2. Einleitung
2.1. Vorstellung und Zielstellung der Thematik

3. Allgemeines zum Mietvertrag

4. Mangel an der Mietsache
4.1. Sachmangel
4.2. Zugesicherte Eigenschaft
4.3. Rechtsmangel

5. Rechte und Pflichten der Mietparteien
5.1. Mängelbeseitigungsanspruch
5.2. Schadens- und Aufwendungsersatz
5.3. Mietminderung bei Mängeln
5.4. Fristlose Kündigung des Mietvertrages
5.5. Unterscheidung vertragswidriger und vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache
5.6. Erhaltungspflicht des Mieters

6. Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

Vorstellung und Zielstellung der Thematik

In dieser Arbeit werden die Rechte und Pflichten der Mietparteien bei Mängeln an der Mietsache thematisiert. Insbesondere bezogen auf den Mietvertrag über Wohn- raum spielen die Rechte und Pflichten der Mietparteien eine große Rolle. Es gab in Deutschland circa 41,4 Millionen Privathaushalte im Jahr 20181, wovon wiederum 57,9% zur Miete wohnten2, was circa 23,97 Mio. Privathaushalten entspricht. Dem- entsprechend befassen sich diese 23,97 Mio. mit einem Mietvertrag und auch mit den jeweiligen Rechten und Pflichten der Mietparteien. Diese Arbeit beschäftigt sich explizit mit den Rechten und Pflichten der Mietparteien bei Mängeln an der Mietsache über Wohnraum.

Zur Heranführung dieser Thematik werden zunächst die grundlegenden Inhalte des Mietvertrages erläutert, um im Anschluss die verschiedenen Mängel an der Miets- ache darzustellen. Nachdem sowohl die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Mieters, als auch die des Vermieters vorgetragen werden, werden im Anschluss die vertraglichen Regelungen des Mietvertrages erläutert.

Allgemeines zum Mietvertrag

Das BGB beschäftigt sich ab den Paragraphen §§535 ff. BGB ausführlich mit dem Mietvertrag und den daraus resultierenden Rechten und Pflichten der Vertragspar- teien. Beim Mietvertrag handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag, der min- destens zwischen zwei Parteien geschlossen wird. Beiden Parteien werden da- durch Rechte und Pflichten eingeräumt. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter der Sache verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Im Mittelpunkt des Miet- rechts steht die Miete von Wohnraum, welches weitestgehend in den §§549 bis 577a BGB behandelt wird. Da es sich rechtlich um einen Vertrag handelt, müssen auch bei einem Mietvertrag die Voraussetzungen zum Zustandekommen eines Vertrages vorhanden sein.

Bei einem Vertrag handelt es sich um ein mehrseitiges Rechtsgeschäft, welches ein Schuldverhältnis zwischen den Parteien begründet. Voraussetzung ist, dass mindestens zwei sich korrespondierende Willenserklärungen, nämlich Angebot und Annahme, zu dem Rechtsgeschäft vorliegen.3 Eine Willenserklärung ist die Äuße- rung einer Person, die auf die Herbeiführung eines rechtlichen Erfolges gerichtet und rechtlich bindend ist (§145 BGB). Dies wird als Antrag oder Angebot bezeich- net. Dieser Antrag muss angenommen werden, es sei denn, eine solche Erklärung ist nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten oder der Antragende hat darauf ver- zichtet (§151 BGB). Der Gesetzgeber hat für den Mietvertrag keine bestimmte Form vorausgesetzt, sodass auch mündliche Verträge über Mietsachen zustande kommen können, jedoch bedarf es beim Mietvertrag über Wohnraum besonderer Rücksichtnahme, da ein Mietvertrag, welcher für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gilt (§550 BGB). Da es sich beim Mietvertrag um ein Rechtsgeschäft handelt, müssen die Paragraphen der §§104 ff. BGB erfüllt sein. Diese Regelungen enthalten unter anderem die Ge- schäftsfähigkeit der Vertragsparteien (§104 BGB) sowie die Nichtigkeit der Willens- erklärung eines Geschäftsunfähigen (§105 BGB). So kann es auch sein, dass die Willenserklärung durch einen Irrtum in der Abgabe der Erklärung angefochten wer- den kann (§119 BGB) oder aufgrund von Nutzung von Mustermietverträgen Allge- meine Geschäftsbedingungen vereinbart werden, sodass die Paragraphen zur Be- stimmung der AGB (§§305-312 BGB) angewendet werden müssen.

Mangel an der Mietsache

Der Mangel ist der zentrale Begriff des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts. Die nachfolgenden Rechten und Pflichten der Mietparteien bestehen erst, wenn tat- sächlich ein Mangel vorliegt. Die Mietsache kann auf verschiedene Weisen einen Mangel vorliegen haben. Folgend werden die verschiedenen Mängelarten erläutert, welche lauten: Sachmangel, zugesicherte Eigenschaft sowie der Rechtsmangel.

Sachmangel

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit, also die tatsächliche Be- schaffenheit, welche vorliegt, von der Soll-Beschaffenheit abweicht und somit nur eingeschränkt gebraucht werden kann.4 Die Soll-Beschaffenheit bestimmt sich durch die von den Mietparteien getroffenen Vereinbarungen des Mietvertrages.5

Ein Mangel ist auch gegeben, wenn die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwen- dung nicht möglich ist (beim Mietvertrag über Wohnraum ist die Verwendung das Wohnen) oder eine Beschaffenheit nicht aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich sind oder die man erwarten kann. Im Mietvertrag liegt ein Sachmangel vor, wenn gemäß §536 Abs. 1 Satz 1 BGB durch einen Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufgehoben wird. Eine Aufhebung der Tauglichkeit liegt nicht vor, wenn nur eine unerhebliche Minderung vorliegt (siehe §536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Wann ein Mangel unerheblich ist, hat das BGH wie folgt definiert: „Ein Mangel ist immer dann unerheblich und berechtigt nicht zur Mietmin- derung, wenn er leicht erkennbar und schnell mit geringen Kosten entfernt werden kann.“6 Die Tauglichkeit der Sache wird jedoch nicht nur anhand der internen Fak- toren bemessen, sondern auch an externen Faktoren wie Lärm aufgrund einer Baustelle. Ein Mangel der Mietsache liegt zum Beispiel vor, wenn ein Telefonan- schluss nach Defekt ausgefallen ist und somit die Mieter nicht mehr telefonieren oder das Internet nutzen können. Der Anspruch entsteht gemäß §535 Abs. 1 Satz 2 BGB aus der Pflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da in diesem Fall nicht ausdrücklich ver- einbart war, wie weit die Pflicht des Vermieters geht, musste im Einzelfall geschaut werden, welchen Standard und welche Erwartungen ein Mieter an der Mietsache haben darf. Berücksichtigende Faktoren sind das Alter der Mietsache, die Ausstat- tung der Mietsache und die Höhe der Miete. Grundsätzlich gibt der Mangelbegriff keine genaue Definition, welche Pflichten der Vermieter zur Instandhaltung des geeigneten Zustandes hat, sodass viele Einzelfälle vor Gericht gehen. 7

Zugesicherte Eigenschaft

Sofern der Vermieter eine Eigenschaft dem Mieter zugesichert hat, so haftet dieser, anderslautend als gemäß §536 Abs. 1 Satz 3 auch bei unerheblicher Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dies wird in §536 Abs. 2 BGB erläutert. Da die Zusicherung der Eigenschaft eine Garantie gemäß §276 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt und somit der Schuldner für Vorsatz und Fahrlässigkeit han- delt, kann eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters begründet wer- den.8 Eine zugesicherte Eigenschaft liegt auch vor, wenn im Mietvertrag von einem geplanten Balkon die Rede ist, sodass spätestens ein Jahr nach Zusicherung der Eigenschaft dieser Balkon zu errichten ist.9 In den Muster-Mietverträgen, die im Internet herunterladen werden können, ist die Wohnfläche immer mit „circa qm“ angegeben, da ansonsten davon ausgegangen werden kann, dass die exakte Wohnfläche zugesichert wird und somit eine zugesicherte Eigenschaft darstellt.

Rechtsmangel

Ein Rechtsmangel liegt gemäß §536 Abs. 3 BGB vor, wenn die Rechte des Mieters zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache durch Rechte eines Dritten einge- schränkt werden. Frei von Rechtsmängeln ist die Mietsache also, wenn Dritte keine Rechte oder nur die kaufvertraglich übernommenen Rechte gegen den Mieter gel- tend machen können.10 Besteht ein solches Recht eines Dritten, zum Beispiel Ei- gentum oder Besitzrecht, so ist dies noch nicht ein Rechtsmangel. Der Rechts- mangel ist erst vorhanden, sobald der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt wird oder die Einschränkung angedroht wird.11 Der klassische Fall des Rechtsmangels ist die Doppelvermietung, bei dem der Vermieter Mietverträge mit zwei unterschied- lichen Mietern abgeschlossen hat und beide zum Besitz berechtigt sind, da beide ein Dauerschuldverhältnis mit dem Vermieter eingegangen sind. Sobald einem Mieter der Besitz an der Mietsache überlassen wird und somit der weitere Mieter nicht im Besitz der Mietsache sein kann, liegt diesem weiteren Mieter ein Rechts- mangel vor, da er das Recht, des Gebrauches der Mietsache nicht ausüben kann.12

Zu unterscheiden ist, dass, wenn ein Dritter dem rechtmäßigen Mieter den Besitz an der Mietsache wegnimmt, kein Rechtsmangel vorliegt, da der Mieter immer noch das vertraglich vereinbarte alleinige Recht am Gebrauch der Mietsache hat.13

[...]


1 (Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/156950/umfrage/anzahl-der-privathaushalte- in-deutschland-seit-1991/ (Zugriff am 10.08.2019 um 15:40 Uhr), 2019)

2 (Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/237719/umfrage/verteilung-der-haushalte-in- deutschlannd-nach-miete-und-eigentum/ (Zugriff am 10.08.2019 um 15:40 Uhr), 2019)

3 Blank/Börstinghaus/Blank § 535 Rn. 31a

4 http://BGB.Kommentar.de/Buch-2/Abschnitt-8/Titel-5/Untertitel-1/Mietminderung-bei-Sach-und- Rechtsmaengeln/Definitionen#18 (Zugriff am 12.08.2019, 12:05 Uhr)

5 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536 Rn 19 f

6 BGH, Urteil vom 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02

7 BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18

8 Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse §5 Rn.57 f.

9 BeckOK MietR/Schüller, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 536 Rn. 9

10 https://www.gabler-banklexikon.de/definition/rechtsmangel-60850/version-345800 (Zugriff am 02.08.2019, 15:11 Uhr)

11 ; V. Emmerich, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 536 Rn 26

12 http://BGB.Kommentar.de/Buch-2/Abschnitt-8/Titel-5/Untertitel-1/Mietminderung-bei-Sach-und- Rechtsmaengeln/Definitionen#37 (Zugriff am 02.08.2019, 14:35 Uhr)

13 http://BGB.Kommentar.de/Buch-2/Abschnitt-8/Titel-5/Untertitel-1/Mietminderung-bei-Sach-und- Rechtsmaengeln/Definitionen#35 (Zugriff am 02.08.2019, 14:38 Uhr)

Ende der Leseprobe aus 19 Seiten

Details

Titel
Rechte und Pflichten der Mietparteien bei Mängeln an der Mietsache
Hochschule
FOM Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Frankfurt früher Fachhochschule
Note
1,3
Autor
Jahr
2019
Seiten
19
Katalognummer
V505836
ISBN (eBook)
9783346060051
ISBN (Buch)
9783346060068
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Mietrecht, Mietmängel, Mietparteien, Rechte und Pflichten der Mietparteien
Arbeit zitieren
Fabrice Böck (Autor), 2019, Rechte und Pflichten der Mietparteien bei Mängeln an der Mietsache, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/505836

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