Die vorliegende Arbeit stellt eine Untersuchung dar, ob die Anfechtung eines Mietvertrags bewirkt, dass dieser als von Anfang an oder erst mit Erklärung der Anfechtung als nicht anzusehen ist.
Im Mittelpunkt des Mietvertrags steht, anders als beim Kaufvertrag, nicht die Übereignung einer Sache, sondern deren zeitweilige Überlassung. Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hierin zeigt sich die besondere Problematik des Mietvertrags, nämlich die Gebrauchsüberlassung. Der Abschluss eines Mietvertrags zielt somit nicht auf einen einmaligen Austausch zwischen Vermieter und Mieter ab. Vielmehr soll ein Verhältnis geschaffen werden, das den Mieter berechtigt, dauerhaft eine Sache in seinem Besitz zu nehmen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung der Miete, § 535 Abs. 2 BGB. Der Mietvertrag stellt somit ein Dauerschuldverhältnis dar und zählt aufgrund der Konstellation der am Rechtsgeschäft Beteiligten zu den gegenseitigen Verträgen im Sinne der §§ 320ff. BGB.
Die Bedeutung der Wohnraummiete in der Lebenswirklichkeit ist hervorzuheben.4 Grund hierfür ist nicht nur die wirtschaftliche Rolle – allein im Jahr 2016 wurde mit der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen ein Umsatz in Höhe von fast 92,1 Mrd. Euro erzielt (ohne private Vermietung)–, sondern auch die soziale Komponente der Wohnraummiete. Hierbei wird der Mieter als schutzbedürftig empfunden. Schließlich ist die Wohnung Grundlage der Existenz. Folglich ist eine personale Leistungsbeziehung immanenter Bestandteil der Wohnraummiete. Das BGB soll dieser Situation Rechnung tragen. Besonders deutlich wird dies anhand der explizit auf die Wohnraummiete anwendbaren Normen der §§ 549–577a BGB. Der Grundsatz der Privatautonomie wird hier zugunsten des Mieters eingeschränkt. Abzugrenzen ist der Mietvertrag insbesondere vom ebenfalls wirtschaftlich bedeutenden Leasing.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Der Mietvertrag
1.2 Die Anfechtung
1.3 Die Anfechtung im Mietrecht
2. Streitstand
2.1 Für Wirkung ex nunc
2.2 Für Wirkung ex tunc
3. Zusammenfassung und Streitentscheid
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die dogmatische Problematik, ob die Anfechtung eines Mietvertrages – eines klassischen Dauerschuldverhältnisses – aufgrund der mietrechtlichen Besonderheiten lediglich ex nunc (für die Zukunft) oder gemäß der allgemeinen Regelung des § 142 BGB ex tunc (rückwirkend) wirkt.
- Rechtliche Einordnung des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis
- Dogmatik der Anfechtung nach dem BGB
- Analyse des Meinungsstreits zur Anfechtungswirkung (ex nunc vs. ex tunc)
- Abgrenzung zu anderen Dauerschuldverhältnissen wie Arbeits- oder Gesellschaftsverträgen
- Interessenabwägung zwischen Mieterschutz und Bestandsschutz
Auszug aus dem Buch
2.1 Für Wirkung ex nunc
Wie oben beschrieben, wird der Mieter als schützenswert empfunden. Der Mieter müsse auf den Bestand des Mietvertrags vertrauen können. Betrachte man die Regelungen über die Wohnraummiete, so zeige sich der gesetzgeberische Wille, dem Mieter Rechte an die Hand zu geben, die ein langfristiges Mietverhältnis sichern sollen. So ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters gemäß § 573 BGB bei schuldlosen Verhalten des Mieters regelmäßig nur beim sogenannten Eigenbedarf möglich. Selbst bei einem geplanten Verkauf der Wohnung wird der Mieter durch sein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB in seinem Ziel, weiterhin die Wohnung zu nutzen, geschützt. Diese Regelung sei somit eine des Bestandschutzes. Ist der Vertrag aber von Anfang an nichtig, so gelten die §§ 535ff. BGB nicht mehr. Zudem laufe der Mieter Gefahr, durch eine jederzeit mögliche und dann rückwirkende Anfechtung bereicherungsrechtliche Ansprüche über in der Vergangenheit liegende Zeiträume gegen sich gelten lassen zu müssen. Auch der Vermieter erfahre dann Nachteile. Ein Anspruch auf das Vermieterpfandrecht aus § 562 BGB besteht nach erfolgter Anfechtung nicht mehr.
Die Anfechtung stehe also in einem gegensätzlichen Verhältnis zum Bestandsschutz. Vor dem Hintergrund der gesetzgeberischen Motivation zum Mietrecht müsse daher der Bestandsschutz höher gewertet werden als die Rückwirkung der Anfechtung.
Weiterhin ist zu fragen, ob eine Rückabwicklung gemäß §§ 812ff. BGB dem Mietvertrag gerecht wird. Anders als beim Kaufvertrag ist die tatsächliche, physische Rückabwicklung im Sinne eines Ungeschehen-Machens nicht denkbar. Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist unmöglich herauszugeben. Hier helfe zwar § 818 Abs. 2 BGB, der anordnet, auf den Geldeswert der empfangenen Leistung (also die ortsübliche Miete) abzustellen. Angesichts der zahlreichen wechselseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag erscheine die Rückabwicklung trotz dem nicht passend.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel erläutert die Besonderheiten des Mietvertrags als Dauerschuldverhältnis sowie die allgemeinen Grundlagen der Anfechtung nach dem BGB und deren Übertragbarkeit auf das Mietrecht.
2. Streitstand: Hier werden die konträren Positionen dargestellt, die entweder eine Anfechtung ex nunc zur Wahrung des Bestandsschutzes oder eine Anfechtung ex tunc gemäß § 142 BGB fordern.
3. Zusammenfassung und Streitentscheid: Das Fazit kommt zu dem Ergebnis, dass die Anfechtung auch im Mietrecht ex tunc wirkt, jedoch in Einzelfällen über § 242 BGB auf ihre Sozialverträglichkeit und Rechtsmissbräuchlichkeit hin zu prüfen ist.
Schlüsselwörter
Mietvertrag, Anfechtung, Dauerschuldverhältnis, ex tunc, ex nunc, Mieterschutz, Bestandsschutz, § 142 BGB, § 535 BGB, Rückabwicklung, Bereicherungsrecht, Rechtsmissbrauch, § 242 BGB, Gewährleistungsrechte, Kündigung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die rechtliche Wirkung der Anfechtung eines Mietvertrages unter Berücksichtigung der speziellen Charakteristik des Mietrechts.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Im Fokus stehen das Mietvertragsrecht, die allgemeinen Anfechtungsvorschriften des BGB, der Mieterschutzgedanke sowie die Abgrenzung zu anderen Dauerschuldverhältnissen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Klärung der Streitfrage, ob die Anfechtung eines Mietvertrages rückwirkend (ex tunc) oder nur zukunftsgerichtet (ex nunc) erfolgen sollte.
Welche wissenschaftliche Methode wurde verwendet?
Es handelt sich um eine rechtswissenschaftliche Arbeit, die den aktuellen Stand von Literatur und Rechtsprechung in einen Meinungsstreit einordnet und abwägt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der pro-ex-nunc-Argumentation, die pro-ex-tunc-Argumentation sowie eine kritische Auseinandersetzung mit der Anwendbarkeit mietrechtlicher Spezialnormen.
Welche Schlüsselbegriffe sind charakteristisch?
Wesentliche Begriffe sind Anfechtung, ex tunc, Dauerschuldverhältnis, Mieterschutz, § 142 BGB und Bestandsschutz.
Warum wird der Vergleich zum Gesellschaftsrecht gezogen?
Der Vergleich dient dazu, zu prüfen, ob die dort geltende Einschränkung der Rückwirkung bei "fehlerhaften Gesellschaften" auf Mietverträge übertragbar ist, was der Autor kritisch hinterfragt.
Welche Rolle spielt § 242 BGB für das Ergebnis der Arbeit?
§ 242 BGB dient als Korrektiv: Auch wenn die Anfechtung ex tunc wirkt, kann sie im Einzelfall bei Rechtsmissbrauch – etwa bei unbegründeter Ausübung trotz eigentlich intaktem Mietverhältnis – beschränkt werden.
Warum lehnt die Arbeit die Anwendung der "fehlerhaften Gesellschaft" auf das Mietrecht ab?
Der Autor argumentiert, dass Mietverträge in ihrer Struktur simpel sind und nicht die komplexen Drittwirkungen aufweisen, die im Gesellschaftsrecht eine Abkehr von der ex-tunc-Wirkung notwendig machen.
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- Kilian Chaberny (Author), 2018, Wirkt Anfechtung eines Mietvertrages ex tunc oder ex nunc?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/507913
