In den vergangenen Jahren hat die Zeitwertbilanzierung von Vermögenswerten und Schulden innerhalb der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS an Bedeutung gewonnen und verdrängt zunehmend die durch das Anschaffungskostenprinzip geprägte bisherige Rechnungslegungspraxis. Mit dem Ende 2003 überarbeiteten IAS 40 wird die Bilanzierung zu beizulegenden Zeitwerten (Fair Values) nunmehr auch für nicht-monetäre Vermögenswerte gefordert. Zu diesen gehören die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Anlagenvermögens, die gehalten werden, um Cash Flows aus der Vermietung, Verpachtung und/oder aus Wertsteigerungen zu generieren. Gerade bei solchen Immobilien ist das Bedürfnis nach dem bilanziellen Ausweis von „wahren Werten“ (Fair Value) besonders hoch. Dies gilt umso mehr, je höher der Anteil von Investment Properties an den Vermögenswerten des Unternehmens ist.
Die Motivation des IASB liegt darin, durch den Ausweis der Immobilienwerte zu ihren Fair Value eine höhere Entscheidungsnützlichkeit (decision usefullness) der Rechnungslegungsinformationen für den Abschlussadressaten zu erreichen. IAS 40 bietet dem Unternehmen Hinweise zur Bestimmung des Fair Value, jedoch greifen wesentliche Ermittlungsvorschläge nicht, was die Bestimmung des Fair Value zum Teil verhindert. Umso mehr versuchen die Unternehmen die Aufgabe der Fair Value Ermittlung in die Hände von erfahrenen Sachverständigen zu legen und kaufen die Immobilienbewertung in einer „Black Box“ ein. Nicht zuletzt wird diese Entscheidung auch durch die auf den Sachverständigen übertragene Haftung begünstigt.
Die WertV verfolgt als Primärziel die Verkehrswert-Ermittlung von Grundstücken, Grundstückteilen und grundstücksgleichen Rechten, nicht aber die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Investment Properties. Folglich ist fraglich, ob die Verkehrswerte der Wertermittlungsverordnung mit dem im IAS 40 geforderten Fair Value einer Investment Property kompatibel sind und somit grundsätzlich „klassische“ Immobilienbewertungsverfahren anwendbar sind. Es stellt sich die Frage nach der Wahl des „richtigen“ Wertermittlungsverfahrens – sie wird im Rahmen eines Verfahrensvergleichs beantwortet.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau der Arbeit
2 Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties
2.1 Immobilien und ihre bilanzielle Behandlung
2.2 Definition, Abgrenzung und Ansatzkriterien von Investment Properties
2.3 Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
3 Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties
3.1 Grundlagen der marktorientierten Immobilienbewertung
3.1.1 Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen
3.1.2 Sachverständigenwesen in Deutschland
3.1.3 Der Verkehrswert von Immobilien nach BauGB
3.2 Fair Value Accounting
3.2.1 Entscheidungsnützlichkeit im Fair Value Accounting
3.2.2 Der Fair Value von Investment Properties
3.3 Bestimmung des Fair Value von Investment Properties
3.3.1 Der Verkehrswert im Vergleich zum Fair Value des IASB
3.3.2 Ermittlung des Fair Value im Stufenmodell des IAS 40
3.3.3 Grundsätze ordnungsmäßiger Immobilienbewertung
4 Verfahren der Fair Value Bestimmung von Investment Properties
4.1 Ertragswertverfahren
4.1.1 Ablauf des Verfahrens
4.1.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens
4.2 Sachwertverfahren
4.2.1 Ablauf des Verfahrens
4.2.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens
4.3 Vergleichswertverfahren
4.3.1 Ablauf des Verfahrens
4.3.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens
4.4 Discounted Cash Flow Verfahren
4.4.1 Ablauf des Verfahrens
4.4.2 Der immobilienspezifische Diskontierungssatz
4.4.3 Anwendungsbereiche des Verfahrens
5 Vergleich und Beurteilung der Verfahren
5.1 Defizite der Fair Value Ermittlung nach IAS 40
5.2 Beurteilung der Verfahren
5.2.1 Erfüllung übergeordneter Grundsätze
5.2.2 Anwendbarkeit und Vergleich der Verfahren
5.3 Untersuchungsergebnisse und eine Empfehlung für die Praxis
6 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Eignung klassischer Immobilienbewertungsverfahren sowie des internationalen Discounted Cash Flow Verfahrens zur Bestimmung des Fair Value für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) nach IAS 40. Zentrale Forschungsfrage ist, inwieweit diese Verfahren den qualitativen Anforderungen der IFRS-Rechnungslegung entsprechen und wie sie zur zuverlässigen Ermittlung eines marktkonformen Fair Value beitragen können.
- Bilanzielle Einordnung und Definition von Investment Properties nach IAS 40
- Analyse des Verkehrswertbegriffs im Vergleich zum internationalen Fair Value
- Detaillierte Untersuchung und Gegenüberstellung von Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswert- und Discounted Cash Flow Verfahren
- Kritische Würdigung der Eignung der Verfahren hinsichtlich Relevanz und Zuverlässigkeit
- Erarbeitung von Kriterien für eine praxisorientierte Immobilienbewertung
Auszug aus dem Buch
3.1.3 Der Verkehrswert von Immobilien nach BauGB
Im Mittelpunkt der deutschen Wertermittlungspraxis steht regelmäßig der Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken. Dieser wird im § 194 BauGB wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Die Formulierung „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt“ verdeutlicht eine enge Bindung des Verkehrswertes an den Markt. Der Verkehrswert ist jedoch nicht ohne weiteres mit dem Marktpreis gleichzusetzen. Die Kauf- und Verkaufspreise auf dem Markt werden von subjektiven Einschätzungen und Präferenzen der Handelnden bestimmt und richten sich zudem nach dem Angebot und Nachfrage. Der unter kurzfristigen Markteinflüssen entstandene Marktpreis gibt den realen wirtschaftlichen Wert einer Immobilie nur bedingt wieder und stimmt mit dem Verkehrswert lediglich im Idealfall überein.
Der Preis, von dem § 194 BauGB spricht, ist vielmehr der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem Immobilienmarkt im nächsten Kauffall zu erzielen wäre.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die zunehmende Bedeutung der Zeitwertbilanzierung nach IFRS ein und thematisiert die Problematik der Fair Value Bestimmung für Investment Properties.
2 Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties: Dieses Kapitel erläutert die Klassifikation von Immobilien nach Unternehmenszweck und die spezifischen Ansatz- und Bilanzierungsvorschriften gemäß IAS 40.
3 Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties: Hier werden die rechtlichen Grundlagen der Immobilienbewertung in Deutschland analysiert und der nationale Verkehrswertbegriff mit dem internationalen Fair Value Konzept verglichen.
4 Verfahren der Fair Value Bestimmung von Investment Properties: Das Kapitel detailliert die gängigen Bewertungsmethoden (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswert- und DCF-Verfahren) unter Berücksichtigung ihrer Abläufe und Anwendungsbereiche.
5 Vergleich und Beurteilung der Verfahren: Hier erfolgt eine kritische Würdigung der Verfahren hinsichtlich ihrer Eignung für den Fair Value Ansatz sowie eine Untersuchung der Praktikabilität.
6 Zusammenfassung: Diese Zusammenfassung fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen und bietet Empfehlungen für die Bewertungspraxis.
Schlüsselwörter
Investment Properties, IAS 40, Fair Value, Verkehrswert, Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Discounted Cash Flow Verfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Entscheidungsnützlichkeit, Rechnungslegung, IFRS, Marktwert, Bilanzierung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Herausforderung, den beizulegenden Zeitwert (Fair Value) für Anlageimmobilien gemäß den internationalen Rechnungslegungsstandards IAS 40 zu ermitteln und dabei auf etablierte deutsche Bewertungsmethoden zurückzugreifen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die Bilanzierung von Investment Properties, der Vergleich zwischen deutschen Wertermittlungsstandards (wie der WertV) und internationalen Fair Value Anforderungen sowie die kritische Analyse der gängigen Bewertungsverfahren.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, zu klären, ob klassische deutsche Immobilienbewertungsverfahren mit den Anforderungen des Fair Value Accountings kompatibel sind und welches Verfahren zur zuverlässigen Bestimmung des Fair Value für Investment Properties am besten geeignet ist.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine rechts- und wirtschaftswissenschaftliche Literaturanalyse sowie einen methodischen Vergleich der gängigen Bewertungsverfahren auf Basis der qualitativen IFRS-Anforderungen an Rechnungslegungsinformationen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert detailliert die verschiedenen Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswert- und DCF-Verfahren), deren Abläufe, Eingangsgrößen sowie ihre jeweilige Anwendbarkeit auf die spezifischen Charakteristika von Anlageimmobilien.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie IAS 40, Fair Value, Investment Properties, Immobilienbewertung, Verkehrswert und die verschiedenen Verfahren wie Ertragswert- oder DCF-Methode charakterisiert.
Warum ist das Sachwertverfahren für Investment Properties laut Autor weniger geeignet?
Das Sachwertverfahren orientiert sich primär am Reproduktionswert und vernachlässigt den für die Fair Value Ermittlung zentralen Markt- und Zukunftsbezug, was es für die Bewertung von ertragsorientierten Investment Properties weniger aussagekräftig macht.
Was schlägt der Autor zur Verbesserung des DCF-Verfahrens vor?
Der Autor schlägt vor, den für das DCF-Modell benötigten Diskontierungszinssatz iterativ aus dem Bewertungsergebnis des Ertragswertverfahrens abzuleiten, um eine objektivere Basis zu schaffen und die Schwächen des DCF-Verfahrens abzufedern.
- Quote paper
- Dipl.-Ing. Denis Polosin (Author), 2005, Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) als Maßstab für die Fair Value Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/51211
