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Contenido
I. Introducción
II. Metodología y estado de la investigación
III. 22@ - Una evaluación general
1. Historia
2. Clasificación geográfica
3. 22@ hoy – visión general del mercado
3.1. El 22@ como protagonista decisivo
3.2. Actividad del submercado T1 2019
IV. New Technologies - PropTech
1. 22@ como Silicon Valley de Barcelona
2. Nuevas tecnologías en el mercado inmobiliario comercial
2.1. Nuevas tecnologías por parte del usuario
2.2. Nuevas tecnologías por parte del propietario
3. New Technologies – Crítica
V. El cambio en el espacio de oficinas
1. La generación Y
1.1. Design for Identitiy
1.2. Design for Growth
1.3. Design for Work-Life
1.4. Design for Connections
2. Desarrollo del espacio de oficinas en los últimos años
2.1. El despacho celular
2.2. La oficina de planta abierta
2.3. La oficina de grupo
2.4. La oficina combinada
2.5. Conclusión
3. Activity Based Working – ABW
4. Conclusión
VI. Coworking
1. El origen del Coworking
2. La revolución de Coworking
3. Coworking en Barcelona
4. Comparación de costes - espacio de oficina clásico vs. Coworking
5. Excursus: Contratos de alquiler en cambio
6. Flexible Space por parte del propietario
6.1. Ofrecer espacio flexible a través de proveedores de coworking
6.2. Ofrecer su propio espacio flexible
6.3. Espacios Pop-Up y Step-Out
VII. Green Building
1. Green Development
2. Los certificados de sostenibilidad
2.1. VERDE – Varación de Eficiencia de Referencia De Edificios
2.2. DGNB – Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
2.3. BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment
Methodology
2.4. LEED – Leadership in Energy and Environmental Design
3. Los cinco pilares de la sostenibilidad
4. Sostenibilidad en 22@
5. Examen crítico de los certificados de sostenibilidad
6. Resultado de las investigaciones
VIII. Nuevas tendencias – „reformatio in melius“?
Bibliografía
Índice de figuras
Estudio de Coworking en 22@
1. EMPRESA COWORKING: Wework
2. EMPRESA COWORKING: Wework
3. EMPRESA COWORKING: Regus
4. EMPRESA COWORKING: Regus
5. EMPRESA COWORKING: Spaces
I. Introducción
„Dos cosas contribuyen a avanzar: ir más deprisa que los otros o ir por el buen camino.“1 El principio de "reformatio in melius", es decir, la renovación para mejorar, siempre ha determinado la dinámica y la redefinición de la economía. Durante siglos, el análisis y la adaptación constantes a la competencia nacional e internacional han determinado la propia posición de mercado. Mientras que antes la industria manufacturera y las empresas industriales representaban los pilares fundamentales de la economía, durante varios años ha habido un cambio creciente de éstos hacia una sociedad de servicios. Desde hace algún tiempo, esto ha llevado a un cambio en el mundo laboral, que todavía se está reinventando constantemente, especialmente en la era del progreso tecnológico. El mercado inmobiliario también está sujeto a esto, porque como mercado económico extremadamente dinámico debe adaptarse siempre a las nuevas condiciones. Sin embargo, esto también plantea a menudo un problema, porque los bienes inmuebles son permanentes y -una vez construidos- ciertamente no son fáciles de reinventar. Por otro lado, están los nuevos desarrollos tecnológicos que ya han dejado obsoletos varios campos profesionales y han desarrollado nuevos proyectos de construcción desde cero de forma diferente a como lo hacían antes. Hoy en día, el progreso ha llegado a un punto en el que es posible intercambiar información, comunicarse y realizar transacciones en cualquier momento y en cualquier lugar. Además, las generaciones más jovenes entran cada vez más en el mundo profesional en puestos de mayor responsibilidad de los Global Players, los cuales tienen necesidades que no están siempre en línea con las reglas actuales del mercado de bienes inmuebles comerciales, debido a la experiencia de otros eventos de actualidad. Como todos los sectores económicos, el mercado inmobiliario está siempre determinado por la oferta y la demanda, por lo que siempre ha sido importante satisfacer la demanda y adaptar la oferta si ya no se corresponde con los intereses actuales. Los recientes cambios en el mercado inmobiliario comercial han provocado cierta incertidumbre sobre la eficiencia de la rehabilitación y el desconocimiento del camino a seguir. Los inversores que desean adaptar su cartera a las condiciones actuales y, por lo tanto, seguir teniendo éxito, necesitan una guía sobre los progresos que han tenido lugar en los últimos años, cómo se desarrollarán o cambiarán y qué ocurrirá en el mercado de oficinas en el futuro.
El objetivo de esta tesis es determinar las tendencias actuales del mercado de oficinas y obtener nuevos conocimientos sobre un enfoque orientado al futuro en el diseño de activos comerciales. Esta tesis no sólo debería servir de guía para que los inversores mantengan la competitividad de las carteras, sino que también es importante para que los usuarios renueven las estructuras posiblemente obsoletas y fortalezcan su propia posición negociadora en el mercado a través de una visión general de las expectativas y la evolución del sector de la economía inmobiliaria.
Es evidente porqué el análisis de las tendencias nuevas y actuales debe hacerse utilizando el ejemplo del submercado 22@: debido al gran número de nuevos espacios de construcción disponibles, las nuevas tendencias pueden ser implementadas sin problemas y sin la necesidad de costosas medidas de renovación de inmuebles existentes. Mientras que los edificios del centro de la ciudad de Barcelona también se están renovando de forma moderna, las mejoras se están llevando a cabo principalmente en el 22@ de edificios que se ajustan a los últimos estándares; además, sólo en este submercado hay un nivel muy alto de actividad de nueva construcción. En 2020, el 22@ contará con seis nuevos proyectos de construcción con una superficie total de algo menos de 43.000 m², que se adaptan a la última demanda.2 253.000 m² ya están en proceso de solicitud de licencia de obras y otros 22.000 m² ya la han obtenido y están en proceso de planificación. Un total de 700.000 m² están destinados al desarrollo en 22@, 440.000 m² son terrenos urbanizables listos para el desarrollo. 3 El plan para dar forma al submercado como un clúster empresarial innovador sólo puede llevarse a cabo con éxito si se tienen en cuenta todas las tendencias del mercado comercial en el desarrollo de nuevos espacios. Así pues, el 22@ es especialmente adecuado para ilustrar algunas de las tendencias actuales del Office 2020.
Por lo tanto, me gustaría comenzar mis comentarios en el tercer capítulo con una visión general de este submercado. La clasificación histórica es especialmente relevante para la presentación del cambio importante de Poblenou al 22@ actual. Para mostrar la actividad actual de la división, se presenta a continuación un breve resumen de los acontecimientos actuales del mercado, indicando hasta qué punto el 22@ representa un factor significativo en el desarrollo del mercado inmobiliario de Barcelona.
El cuarto capítulo se refiere directamente a la primera tendencia, la introducción de las "new technologies", e identifica el valor del submercado como un importante centro tecnológico. Otros párrafos proporcionan una visión general de los desarrollos actuales del lado del usuario y del propietario que son significativos para el mercado inmobiliario, teniendo en cuenta la importancia de PropTech. Por último, se realizará un análisis crítico de cómo -y si- la aplicación de las nuevas tecnologías justifica financieramente el elevado gasto de inversión y cómo puede combinarse con la nueva ley de protección de datos (RDGP).
A continuación se analiza el cambio en el diseño del espacio de oficinas (Capítulo V) mediante un estudio de la nueva demanda de la generación de los "Millennials" (V-1). La transformación de los conceptos de oficina hacia el desarrollo más reciente se ilustra en particular mediante el análisis previo de los conceptos a lo largo del tiempo y la explicación de las estructuras anteriores (V-2). Finalmente, se discuten las posibilidades de implementación y las oportunidades de una futura asignación flexible del espacio (V- 3).
Debido a su gran relevancia actual y futura, el quinto capítulo de este documento se centra en la tendencia al crecimiento de los espacios coworking. Aquí la tesis examina primero el origen del concepto (VI-1) y luego lo utiliza para dar una visión general de la evolución de los últimos años y de las modalidades futuras (VI-2). La situación de coworking en el submercado 22@ (VI-3) es objeto de especial atención. En VI-4, un análisis de costes y opciones de alquiler representativas se utilizan para calcular ilustrativamente la rentabilidad de las oficinas flexibles en comparación con el espacio de oficina tradicional. En el siguiente párrafo (VI-5) se ofrece un excurso sobre la clasificación jurídica de los contratos de arrendamiento de estructuras espaciales flexibles. Finalmente, se evalúa con más detalle cómo los propietarios pueden cumplir con esta tendencia de coworking (VI- 6).
El séptimo capítulo trata de la creciente orientación de los inversores a la construcción sostenible y la certificación del "Green Development" a través de certificados de sostenibilidad. En primer lugar, se discuten los certificados más relevantes de Barcelona - VERDE, BREEAM, DGNB y LEED - y sus métodos y criterios de evaluación. En VII- 3, se explican con más detalle los requisitos básicos para la construcción sostenible, la administración y los edificios, y se explica cómo se podría llevar a la práctica. VII-4 muestra la alta relevancia de los certificados de sostenibilidad en el 22@. Finalmente, en VII-5 se realiza un crítico examen de la certificación de la sostenibilidad de los inmuebles comerciales con respecto a los costes de inversión, la metodología de valoración y la comparabilidad global.
A continuación, los resultados de la presente tesis se resumen en un octavo capítulo final con una descripción de cómo se relaciona una tendencia con la otra y de lo que podría ser posible aún en el futuro. Por último, me gustaría concluir mi tesis respondiendo a la pregunta de si algo nuevo es siempre mejor en respecto a este tema.
II. Metodología y estado de la investigación
Con el fin de elaborar exhaustivamente los nuevos desarrollos, se llevó a cabo un análisis de la literatura sobre conceptos antiguos y anteriores innovaciones. Esto incluyó el análisis de literatura antigua y revisiones históricas, así como la evaluación de informes de mercado, investigaciones y artículos sobre el tema de los últimos años. Para la representación detallada de los eventos del submercado y una información más detallada sobre los edificios del 22@, se realizó un intercambio de información con un experto en la materia. 4 Los resultados de la situación de coworking en el 22@ podrían determinarse mediante entrevistas con los respectivos centros de coworking. A los entrevistados se les hicieron varias preguntas que reflejaban la situación general del coworking en el 22@ y sustentaron mis propias hipótesis sobre el tema del desarrollo. El entrevistado de cada coworking era una persona responsable de la administración y gestión del espacio con conocimientos sobre los datos y las novedades pertinentes.
Aunque en los últimos años ha habido numerosos informes sobre las tendencias individuales de las grandes empresas inmobiliarias, la mayoría de ellos sólo cubrían una parte de la "Oficina del Futuro". Sin embargo, las tendencias surgen de los cambios en la demanda y éstos, a su vez, se derivan de los cambios en los demandantes y de las circunstancias del momento. Con respecto a esto es necesario tener una visión conjunta de todos los acontecimientos actuales y futuros para comprender cómo una tendencia causa otra y cómo otra produce una tercera. La implementación de nuevas tecnologías en la oficina no puede llevarse a cabo solo sin que esto influya en las modalidades de alquiler y del diseño del espacio. La nueva generación no sólo redefine la demanda de flexibilidad, sino que también aumenta la conciencia de sostenibilidad en el mercado inmobiliario. Hasta ahora se ha descuidado la amplia explicación de las tendencias individuales, que interactúan constantemente, y no se ha mostrado a los players del mercado ninguna conexión lógica y, por lo tanto, ninguna medida de aplicación integrada.
III. 22@ - Una evaluación general
1. Historia
La industrialización de Poblenou - más tarde el submercado 22@ - se inició en el siglo XIX con el establecimiento de las industrias textiles, alimentarias y metalúrgicas. En 1904, estas industrias crecieron con más fuerza y crearon nuevas sucursales como Macosa, Vidrieria Vilella y Papelera Godó.5 La consolidación industrial de la industria metalúrgica continuó hasta 1939 y los primeros fabricantes de automóviles se trasladaron al Poblenou, como Ford, General Motors e Hispano-Suiza, mientras que el sector siguió creciendo en la zona hasta 1964. 6 El distrito se había convertido desde hacía mucho tiempo en una importante ubicación industrial. Estos desarrollos de los años 60 cambiaron la dinámica industrial de Poblenou y el transporte y la logística fueron ahora la industria decisiva. Con el rápido progreso tecnológico y el desarrollo de la industria, caracterizada por la industria manufacturera y después el aumento de las empresas de servicios y la transformación a la actual „Knowledge Economy“, muchos edificios de las antiguas empresas industriales se habían quedado obsoletos. No se utilizó todo el submercado, mientras que la densidad de población y empresas que se instalaron en el centro de la ciudad aumentó drásticamente. El plano de Barcelona de Cerdà de 1859 ya preveía la expansión de la ciudad hacia el mar en ese tiempo, aunque el distrito sólo se desarrollaba industrialmente en aquella época.
Con la reorientación política a través de la llegada al poder del ayuntamiento democrático en los años 70, el centro de atención se desplazó hacia la transformación de Barcelona, a la que también siguieron otras ciudades europeas. 7 Con los Juegos Olímpicos, la infraestructura de Poblenousse amplió con nuevas carreteras y estaciones de transporte público, convirtiéndose en uno de los submercados mejor conectados de la ciudad. 8 Con los Juegos Olímpicos, la voluntad de reactivar la economía de la ciudad y la crisis económica de 1993-1995, aumentaba la necesidad de introducir nuevas alternativas estratégicas para el futuro económico de Barcelona. 9
Como parte de esta reinvención económica de la ciudad, el proyecto 22@ se decidió como una especie de "nueva forma de entender la ciudad como tal".10 El carácter fundamental del proyecto era pasar de la antigua "Manchester de Barcelona" a un clúster que reflejara la „Knowledge Society“, con la expectativa de que el sector servicios utilizara el espacio disponible con una densidad superior a la del sector manufacturero.
El plan consistía en remodelar la superficie total de 198,26 hectáreas para crear un centro de negocios en el submercado, combinando viviendas adecuadas, equipamientos sociales y amplias zonas verdes, combinando todo tipo de sectores empresariales, especialmente la industria, el comercio, los servicios (especialmente las tecnologías de la información y del sector high-tech) y la ciencia, con el fin de crear una nueva infraestructura única que asegurara el lugar de Barcelona como ciudad central en la economía europea. .11
Desde el punto de vista jurídico, el Proyecto 22@ se basa en una composición de varios planes elaborados por la ciudad: en marzo de 1990 se firmó el PEM (Plan Estratégico Económico y Social de Barcelona) que definía el objetivo del rediseño, es decir, representar a Barcelona como una ciudad europea emprendedora. 12 Las directrices individuales según las cuales se llevaría a cabo esta transformación se establecieron en el PEI (Plan Especial de Infraestructuras) y en la MPGM (Modificación del Plan General Metropolitano) a finales del 2000. 13 Ambos planes trabajan juntos recíprocamente y siempre en coordinación entre sí en la planificación del 22@ hasta el día de hoy. Además, en noviembre de 2006 se adoptó un tercer plan que define la preservación de la estructura original del submercado y el patrimonio de la antigua imagen industrial con el fin de hacer justicia a sus orígenes históricos.14
En el año 2000, se planificaron casi 10 años para la transformación y desarrollo del proyecto 22@, inicialmente para estudiar el terreno disponible para el cambio y luego pasar directamente a la fase de planificación en el año 2001, cuya administración y ejecución se planificó hasta el año 2003. En 2004, antes de la fase de construcción, la infraestructura debía mejorarse para que este cambio pudiera llevarse a cabo con éxito. A partir de 2005, la construcción, adquisición y establecimiento de empresas debía avanzar hasta su finalización. 15
El calendario estaba bien estructurado y podía aplicarse sin problemas hasta 2008. El fuerte impacto de la crisis en 2008 provocó un estancamiento y algunos incumplimientos prolongados en la fase posterior de construcción y en las transacciones, también debido a la pérdida de recursos financieros. Sin embargo, cabe destacar que el 22@ fue una de las áreas que se recuperó de la crisis de forma más rápida y sencilla, precisamente también por su carácter innovador. 16
Para conseguir el “ business cluster“ previsto, pronto quedó claro que había que crear una alta densidad de edificios y centros de oficinas, sobre todo con el objetivo de seguir siendo competitivos en el mercado inmobiliario europeo y de atraer nuevos sectores. 17 Hasta la fecha, se están construyendo numerosos edificios nuevos en el 22@. El traslado de empresas de reconocido prestigio, véase más adelante para más detalles, ha transformado con éxito el entonces infrautilizado submercado industrial en una agrupación representativa de la economía del conocimiento.
2. Clasificación geográfica
El proyecto 22@ hoy está situado dentro de los límites del Parque de la Ciutadella, la Gran Vía, la Rambla del Prim y la frontera marítima.
Tras la construcción de la Ronda de Dalt (B-20), la Ronda Litoral (B-10) y la introducción de un transporte público muy bien comunicado, se amplió la parte oriental del 22@ entre el "corredor" de la Sagrera con una estación de alta velocidad, la Rambla Prim y la continuación de la avenida Diagonal al mar.
Hoy en día, el 22@ forma parte de las "New Business Areas" de Barcelona.
Figura 1
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
3. 22@ hoy – visión general del mercado
3.1. El 22@ como protagonista decisivo
La importancia del distrito 22@ en el mercado de oficinas de Barcelona no se debe sólo a su fuerte carácter histórico, sino que la ininterrumpida demanda en las zonas más populares, como la zona del CBD, a lo largo de la Diagonal / Paseo de Gracia y en el propio centro de la ciudad, está provocando una gran carencia de espacio, lo que supone el cambio de espacio en otras zonas, como el 22@.18 En este sentido, dos causas principales son responsables del fuerte impulso ascendente del submercado: por un lado, la atractiva planificación urbanística del barrio con un diseño de suelo orientado al futuro, pero también la descentralización de las demandas de espacios por parte de los usuarios, que están en constante aumento.
3.2. Actividad del submercado T1 2019
Esto también se refleja en las cifras actuales. En el primer trimestre de 2019, los espacios contratados en el 22@ ascendieron a casi 62.000 m², representando el 40% de las operaciones totales de la ciudad. La tasa de vacantes se redujo drásticamente a poco menos del 1,3%.19 Esto significa un descenso de casi el 20% en comparación con el año pasado. 20 Particularmente en vista de la baja tasa de vacantes en el submercado, la respuesta debe ser la construcción de nuevos y atractivos espacios. El 22@ sigue siendo considerado hoy en día como un submercado orientado al futuro, ya que en ninguna parte de la ciudad de Barcelona existe un potencial tan grande para la construcción de nuevas instalaciones.
Con el objetivo de finalizar en 2019, actualmente se esperan casi 190.000 m² de nueva construcción en Barcelona, de los cuales casi 93.000 m² estarán en el submercado 22@, y serán capaces de adaptarse específicamente al perfil de requisitos actuales y a las tendencias con los futuros desarrollos de nuevas construcciones. 21
IV. New Technologies - PropTech
1. 22@ como Silicon Valley de Barcelona
El gran potencial para nueva construcción le da al submercado la oportunidad de responder a las tendencias actuales del mercado de oficinas directamente desde el inicio de la construcción.
Debido a la fuerte orientación del 22@ como "Distrito de Innovación y Tecnología"22, el submercado se ha convertido en un cluster tecnológico pulsante que incluye usuarios de todas las áreas del mercado tecnológico y de high-tech.
En el Tech-Hotspot de Barcelona, los usuarios de estas cinco áreas son los que más se interesan: Tecnologías de la Información y la Computación (TIC), Bio-Medicina, Diseño, Energía y Medios de Comunicación.
La mayoridad de los usuarios del 22@ proceden del sector tecnológico. Con empresas como T-Systems, Telefónica, Indra, Matachana y Mediapro, el 22@ se representa a sí mismo como un lugar fuerte - al mismo tiempo, el alquiler por parte de empresas de gran reputación suele ir seguido de un fuerte incremento de la demanda por parte de empresas de los mismos sectores.
La elección de la ubicación por parte de los actores globales también lleva a que varios pequeños subcontratistas y proveedores sean contratados por ellos - y viceversa. Aunque el objetivo principal ya no es sólo ampliar y abordar el sector de High-Tech y TI, empresas como las mencionadas anteriormente constituyen una proporción muy representativa del centro tecnológico del 22@.
Figura 2
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Como submercado representativo de este fuerte refuerzo de la actividad economica, el 22@ representa muchos nuevos planes para regiones ineficientes como centros tecnológicos en todo el mundo.
En la mayoría de los mercados de oficinas de referencia de toda Europa, los usuarios del sector de TI representan el grupo de mayor demanda. A Munich, Alemania, por ejemplo, el grupo ha sido uno de los tres sectores más importantes durante años, más recientemente con una cuota del 15% de la contratación total de espacio.23 También se espera una mayor implantación de las empresas tecnológicas en todo el mundo en los próximos años, sobre todo porque el sector servicios también está más orientado a la implantación tecnológica.
Esto no sólo obliga a los inversores a reaccionar ante los avances tecnológicos en el submercado específico de que se trate, sino que, como tendencia general actual, también debe incluirse en la planificación del espacio para seguir siendo competitivos. Hoy en día, los edificios "smart building" son factores importantes que influyen en el éxito del negocio.
2. Nuevas tecnologías en el mercado inmobiliario comercial
La expresión "New Technologies - PropTech" se refiere no sólo a los nuevos requisitos técnicos, sino también a la utilización de todas las nuevas tecnologías para simplificar la gestión del mercado inmobiliario.
Los nuevos requisitos técnicos desempeñan un rol importante, especialmente para los usuarios de la industria tecnológica. Debido al fuerte y dinámico desarrollo de este sector en particular, los equipamientos de oficina clásicos en términos de hardware y software ya no están más al día. Las personas que hoy se encuentran en la cúspide de su vida profesional nacieron en los años 70, 80 y 90. Crecieron con los medios de comunicación y han sido testigos y han seguido todos los avances tecnológicos. Por lo tanto, las exigencias que los empleados imponen a las empresas también deben tenerse en cuenta en los conceptos y el equipamiento de la oficina. El espacio de oficinas debe seguir adaptándose a la digitalización 4.0 en curso y mejorando constantemente el equipamiento técnico básico.
El actual espíritu económico y social, que exige sobre todo rapidez, flexibilidad, transparencia y eficiencia, sólo se puede dominar en el mercado inmobiliario con la ayuda de soluciones digitales para afrontar la carga administrativa. Con un creciente número de empresas del sector Prop-Tech, múltiples soluciones en forma de plataformas y aplicaciones digitales, especialmente para la industria inmobiliaria, salieron al mercado.
2.1. Nuevas tecnologías por parte del usuario
El uso de soluciones smart en el uso cotidiano del espacio es indispensable y continuará estableciéndose. Las zonas deben estar perfectamente equipadas, y no sólo para las empresas del sector tecnológico.
El cableado diseñado para ordenadores fijos debe proporcionar conectividad móvil para portátiles, notebooks y tablets. El cableado ya debe estar planificado hoy en día a través de cajetines, canaletas para ventana o canaletas para techo.24 Como minimo debe ser utilizado cable de fibra óptica para hacer justicia al hardware técnico y al software. Además, existe una protección adicional para los numerosos proveedores de servicios en las llamadas"Built-in-Backup-instalaciones" ("redundancy"), que suelen estar situadas en las zonas delantera y trasera del edificio.25 Además, es esencial una buena recepción a través de antenas de última generación y transmisores que mejoren la señal en cada una de las áreas de la oficina. Aunque el teléfono fijo clásico seguirá desempeñando un papel central en áreas individuales como la recepción, el uso de los teléfonos móviles es más importante que nunca, ya que la vida profesional se está alejando cada vez más de la propia oficina. Las salas de reuniones deben estar más cableadas y en ningún lugar deben faltar pantallas, micrófonos integrados y pizarras blancas smart (pizarras digitales que ofrezcan la posibilidad de compartir archivos automáticamente con otros usuarios) para permitir las reuniones con colegas internacionales y promover la colaboración mejorada por vídeo. La sala de TI en las oficinas, que también es un lugar costoso para usar por el aire acondicionado, es cosa del pasado - no sólo son muchos los servicios de propiedad de los usuarios basados en la nube ("cloud-based") hoy en día, sino que también se observa cada vez más que la externalización completa de los sistemas de TI de forma remota a una nube es cada vez más demandada por los usuarios potenciales con el fin de lograr una comunicación más eficiente, pero también para ahorrar espacio físico.26
Sin embargo, el trabajo diario también puede verse facilitado por las propias tecnologías del edificio. Una iluminación optimizada con sensores de luz que captan el brillo del sol garantiza unas condiciones de trabajo más agradables y una mejor visión de la pantalla.27 Además, cada vez más proyectos de nuevas construcciones están equipados con "Smart Windows", que se oscurecen automáticamente cuando el sol brilla sobre el cristal, manteniendo el brillo de la propia oficina. Las persianas eléctricas se sustituyen por persianas que se adaptan a las condiciones de iluminación actuales. Además, la climatización del espacio de oficinas debe orientarse siempre en los últimos modelos y no deben instalarse dispositivos de climatización obsoletos.
El mercado PropTech está generando actualmente nuevos trends. La mayor demanda de los usuarios es actualmente la de aplicaciones para inquilinos con las que los usuarios de la oficina no sólo pueden reservar y organizar sus estaciones de trabajo y salas de reuniones, sino también informar de los daños y controlar la tecnología de los edificios, como la iluminación y la calefacción. También se trata del uso de ofertas adicionales que aumentan el confort y la satisfacción de los empleados y ofrecen todos los servicios como un "servicio de conserjería móvil".28 Cada metro cuadrado de espacio de oficina está conectado en red y el uso de la jornada laboral real puede ser optimizado y mejorado continuamente mediante la selección de necesidades y preferencias.
2.2. Nuevas tecnologías por parte del propietario
Además del equipamiento técnico del propio área de usuarios, las innovaciones tecnológicas también ofrecen una mayor eficacia a los inversores y propietarios. El procesamiento transparente de los valores actuales de consumo de energía o la sustitución del contacto telefónico de un inquilino por un portal de comunicación de un inquilino móvil, por ejemplo, ofrece la posibilidad de aumentar los ingresos para el proveedor de servicios PM/FM a través de servicios especialmente adaptados a los usuarios.29 Con el mantenimiento predictivo ("Predictive Maintenance", mantenimiento preventivo mediante la detección precoz de daños), los componentes del edificio se capturan digitalmente, se combinan y se conectan en red en modelos BIM (Building Information Modelling) con el fin de determinar en una fase temprana cuándo es necesario sustituir las piezas de desgaste. La combinación de BIM con el mantenimiento predictivo facilita la operación y el mantenimiento de un edificio al proporcionar un modelo virtual del mismo.
Figura 3
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Esto permite un considerable ahorro de costes de explotación a largo plazo.30
Las aplicaciones o plataformas de inquilinos, véase más arriba, también optimizan la gestión garantizando que la comunicación con los inquilinos tenga lugar a través de una aplicación de este tipo sin discontinuidades en los medios de comunicación, desde el listing de la unidad que se va a alquilar hasta la conclusión digital de un "contrato de alquiler inteligente" digital, la regulación de las revisiones de los alquileres y, finalmente, la finalización del contrato y la salida del espacio. Los gerentes de oficina pueden ser localizados fácilmente, mientras que los documentos importantes pueden ser recuperados continuamente en un sistema de archivo en línea. La gestión de las áreas se ve facilitada en gran medida por las soluciones digitales. Por ejemplo, los sensores que se pueden utilizar de forma flexible pueden ahorrar costes, ya que las salas se pueden gestionar de forma flexible y de acuerdo con su uso.31 Incluso el mantenimiento de los sistemas de servicios del edificio ya no se lleva a cabo según intervalos rígidos, sino según el desgaste real sobre la base de un algoritmo de mantenimiento predictivo, que utiliza la inteligencia artificial del análisis de los datos de vibración para identificar cuando los subsistemas amenazan con fallar.
3. New Technologies – Crítica
Por supuesto, argumentos como el ahorro de costes en la gestión y la competitividad no pueden descartarse en la batalla por los mejores usuarios.
Sin embargo, también debe destacarse el hecho de que los costes iniciales sólo merecen la pena mediante el ahorro si todo el edificio, con sus módulos de espacio individuales, puede alquilarse en el área de Prime Rents. Además, es esencial que la planificación, la construcción y los equipos técnicos de construcción se planifiquen y se lleven a cabo desde una sola fuente, tanto para los proyectos de nueva construcción como para la renovación de las propiedades existentes. Arquitectos, proyectistas, constructores y técnicos con sus respectivos conocimientos deben trabajar juntos bajo un mismo techo desde el principio. Sólo entonces se dan las mejores condiciones para obtener resultados óptimos, de modo que el producto como pieza de exposición se convierta en un prestigioso pedestal en el campo de la modernidad y la sostenibilidad, que ofrece un considerable ahorro de costes y un aumento de los alquileres, de modo que el esfuerzo de la inversión inicial se vea recompensado.
Desde un punto de vista crítico, la digitalización de los datos de los inquilinos debe considerarse a la luz de la nueva Ley de Protección de Datos (RDGP) introducida en mayo de 2018, que se basa en unas normas europeas más estrictas y uniformes y que trajo consigo una gran ola de incertidumbre para la economía. El sector inmobiliario tampoco se ha salvado de ello. Con las nuevas opciones de control técnico, los propietarios han sido informados cuando se está utilizando un área y, en la mayoría de los casos, por quién. En vista de las estrictas regulaciones del RDGP, esto a menudo puede dar lugar a problemas legales.
Queda por ver qué tendencias jurídicas surgirán en el futuro: si se facilitará el sector PropTech – o si una reglamentación más estricta conducirá a la exclusión – será objeto de un amplio dictamen jurídico y superará el alcance de esta tesis.
V. El cambio en el espacio de oficinas
1. La generación Y
No solo el uso de las nuevas tecnologías está cambiando el mundo de las oficinas como se conocía anteriormente, sino que también ha habido evidentes cambios demográficos en los últimos años. Para el año 2025, el 75% de todos los trabajadores nacidos entre 1981 y 1996 serán de la Generación Millennials.32
Figura 4
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
[...]
1 René Descartes (1596-1650).
2 Esclapés M., Rodríguez R. J., Pizarro J., Market Shot Offices: 22@ District, 2019, p. 1.
3 Ibidem, p. 3.
4 Marta Esclapés, Associate Director, Spain Research & Insight Cushman Wakefield Barcelona.
5 Ajuntament de Barcelona, 22@ Barcelona 2000-2015, 2015, p.33.
6 Idem.
7 Ajuntament de Barcelona, 22@ Barcelona 2000-2015, 2015, p.13.
8 Ibidem, p. 33.
9 Trullén, J., El proyecto Barcelona Ciudad del Conocimiento y el 22@ Barcelona, Revista Econòmica de Catalunya, vol. 64, 2011, pp. 22-30.
10 Oliva, A., El districte d’activitats 22@bcn, 2003, Barcelona, Aula Barcelona.
11 Molas, O., M. Parellada, 22@: 10 años de transformación económica, Revista Econòmica de Catalunya, vol. 64, 2011, pp. 13-21.
12 Ajuntament de Barcelona, 22@ Barcelona 2000-2015, 2015, p. 19.
13 Ajuntament de Barcelona, 22@ Barcelona 2000-2015, 2015, p. 37.
14 Ibidem, p. 38.
15 Ajuntament de Barcelona, 22@ Barcelona 2000-2015, 2015, p. 49.
16 Idem.
17 Mur, R., J. Clusa, Impacto urbanístico e inmobiliario del 22@: el futuro “central business district” de Barcelona, Revista Econòmica de Catalunya, vol. 64, 2011, pp. 31-53.
18 Geográficamente más amplio, cf. Figura 1.
19 BNP Paribas, At a glance – Q1 2019: Barcelona Office Market, 2019, p. 3.
20 Esclapés M., Rodríguez R. J., Pizarro J., Market Shot Offices: 22@ District, Junio 2019, p. 1.
21 Idem.
22 Denominación original como „El districte de innovació de Barcelona“, en „Estudi 22@ 2000 – 2015“, Regidoria d’Empresa i Turisme de l’Ajuntament de Barcelona.
23 Seiler T, Colliers International Deutschland GmbH, Bürovermietung und Investment München Marktbericht Q1 2019, 2019, p. 1 (Consulta: 31.08.2019).
24 Margolies J., As Office Tenants Expect More Tech, Even the Windows get Smart, New York Times, 2019, 9 de abril de 2019 (Consulta: 31.08.2019).
25 Margolies J., As Office Tenants Expect More Tech, Even the Windows get Smart, New York Times, 2019, 9 de abril de 2019 (Consulta: 31.08.2019).
26 WIRED Brand Lab, The Workplace of the Future, p. 8 (Consulta: 31.08.2019).
27 Margolies J., As Office Tenants Expect More Tech, Even the Windows get Smart, New York Times, 2019, 9 de abril de 2019 (Consulta: 31.08.2019).
28 Zentraler Immobilien Auschuss e.V., Mega Trends – Future Offices, 2017, p. 30.
29 Ibidem, p. 28.
30 Zentraler Immobilien Auschuss e.V., Mega Trends – Future Offices, 2017, p. 30.
31 Idem.
32 Knight Frank, Don’t get left behind: Activity Based Working, Coworking and Beyond..., 2015, p. 2.