El objetivo de esta tesis es determinar las tendencias actuales del mercado de oficinas y obtener nuevos conocimientos sobre un enfoque orientado al futuro en el diseño de activos comerciales. Esta tesis no sólo debería servir de guía para que los inversores mantengan la competitividad de las carteras, sino que también es importante para que los usuarios renueven las estructuras posiblemente obsoletas y fortalezcan su propia posición negociadora en el mercado a través de una visión general de las expectativas y la evolución del sector de la economía inmobiliaria.
Es evidente porqué el análisis de las tendencias nuevas y actuales debe hacerse utilizando el ejemplo del submercado 22@: debido al gran número de nuevos espacios de construcción disponibles, las nuevas tendencias pueden ser implementadas sin problemas y sin la necesidad de costosas medidas de renovación de inmuebles existentes.
Mientras que los edificios del centro de la ciudad de Barcelona también se están renovando de forma moderna, las mejoras se están llevando a cabo principalmente en el 22@ de edificios que se ajustan a los últimos estándares; además, sólo en este submercado hay un nivel muy alto de actividad de nueva construcción.
En 2020, el 22@ contará con seis nuevos proyectos de construcción con una superficie total de algo menos de 43.000 m², que se adaptan a la última demanda. 253.000 m² ya están en proceso de solicitud de licencia de obras y otros 22.000 m² ya la han obtenido y están en proceso de planificación. Un total de 700.000 m² están destinados al desarrollo en 22@, 440.000 m² son terrenos urbanizables listos para el desarrollo.
El plan para dar forma al submercado como un clúster empresarial innovador sólo puede llevarse a cabo con éxito si se tienen en cuenta todas las tendencias del mercado comercial en el desarrollo de nuevos espacios. Así pues, el 22@ es especialmente adecuado para ilustrar algunas de las tendencias actuales del Office 2020.
Índice de contenidos
I. Introducción
II. Metodología y estado de la investigación
III. 22@ - Una evaluación general
1. Historia
2. Clasificación geográfica
3. 22@ hoy - visión general del mercado
3.1. El 22@ como protagonista decisivo
3.2. Actividad del submercado T1 2019
IV. New Technologies - PropTech
1. 22@ como Silicon Valley de Barcelona
2. Nuevas tecnologías en el mercado inmobiliario comercial
2.1. Nuevas tecnologías por parte del usuario
2.2. Nuevas tecnologías por parte del propietario
3. New Technologies - Crítica
V. El cambio en el espacio de oficinas
1. La generación Y
1.1. Design for Identitiy
1.2. Design for Growth
1.3. Design for Work-Life
1.4. Design for Connections
2. Desarrollo del espacio de oficinas en los últimos años
2.1. El despacho celular
2.2. La oficina de planta abierta
2.3. La oficina de grupo
2.4. La oficina combinada
2.5. Conclusión
3. Activity Based Working – ABW
4. Conclusión
VI. Coworking
1. El origen del Coworking
2. La revolución de Coworking
3. Coworking en Barcelona
4. Comparación de costes - espacio de oficina clásico vs. Coworking
5. Excursus: Contratos de alquiler en cambio
6. Flexible Space por parte del propietario
6.1. Ofrecer espacio flexible a través de proveedores de coworking
6.2. Ofrecer su propio espacio flexible
6.3. Espacios Pop-Up y Step-Out
VII. Green Building
1. Green Development
2. Los certificados de sostenibilidad
2.1. VERDE – Varación de Eficiencia de Referencia De Edificios
2.2. DGNB – Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
2.3. BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology
2.4. LEED – Leadership in Energy and Environmental Design
3. Los cinco pilares de la sostenibilidad
4. Sostenibilidad en 22@
5. Examen crítico de los certificados de sostenibilidad
6. Resultado de las investigaciones
VIII. Nuevas tendencias – „reformatio in melius“?
Objetivos y temas de investigación
Esta tesis analiza las tendencias actuales en el mercado de oficinas, utilizando el submercado 22@ de Barcelona como caso de estudio, con el fin de proporcionar a los inversores y usuarios una guía estratégica para la optimización de activos y la adaptación a las nuevas demandas laborales y tecnológicas.
- Análisis de la transformación del 22@ como polo tecnológico y su impacto inmobiliario.
- Evaluación de las nuevas tecnologías (PropTech) y su influencia en la gestión y diseño de oficinas.
- Estudio de las necesidades de la Generación Y y la evolución de los modelos de oficina (ABW, Coworking).
- Comparativa de costes entre los modelos de alquiler tradicional y espacios flexibles.
- Análisis crítico de los certificados de sostenibilidad (LEED, BREEAM, DGNB) en el sector de oficinas.
Auszug aus dem Buch
3.2. Actividad del submercado T1 2019
Esto también se refleja en las cifras actuales. En el primer trimestre de 2019, los espacios contratados en el 22@ ascendieron a casi 62.000 m², representando el 40% de las operaciones totales de la ciudad. La tasa de vacantes se redujo drásticamente a poco menos del 1,3%.
Esto significa un descenso de casi el 20% en comparación con el año pasado. Particularmente en vista de la baja tasa de vacantes en el submercado, la respuesta debe ser la construcción de nuevos y atractivos espacios. El 22@ sigue siendo considerado hoy en día como un submercado orientado al futuro, ya que en ninguna parte de la ciudad de Barcelona existe un potencial tan grande para la construcción de nuevas instalaciones.
Con el objetivo de finalizar en 2019, actualmente se esperan casi 190.000 m² de nueva construcción en Barcelona, de los cuales casi 93.000 m² estarán en el submercado 22@, y serán capaces de adaptarse específicamente al perfil de requisitos actuales y a las tendencias con los futuros desarrollos de nuevas construcciones.
Resumen de los capítulos principales
I. Introducción: Se presenta la tesis estableciendo el marco económico y la necesidad de reinventar el mercado inmobiliario frente a los cambios tecnológicos y las nuevas exigencias de los usuarios.
II. Metodología y estado de la investigación: Se describe el enfoque analítico basado en la literatura existente, informes de mercado e intercambio de información con expertos en el 22@.
III. 22@ - Una evaluación general: Analiza el desarrollo histórico del distrito de Poblenou hasta convertirse en el submercado 22@, destacando su relevancia como centro de conocimiento e innovación.
IV. New Technologies - PropTech: Examina el impacto de las nuevas tecnologías en la eficiencia operativa de los edificios y la simplificación de la gestión para propietarios y usuarios.
V. El cambio en el espacio de oficinas: Explora la influencia de la Generación Y en el diseño de interiores y la transición desde modelos de despacho tradicionales hacia configuraciones flexibles como el ABW.
VI. Coworking: Investiga el origen y la explosión del fenómeno coworking en Barcelona, comparando la rentabilidad de este modelo frente al alquiler tradicional.
VII. Green Building: Analiza los certificados de sostenibilidad más importantes (LEED, BREEAM, DGNB) y evalúa su impacto en la percepción de valor y sostenibilidad de las carteras inmobiliarias.
VIII. Nuevas tendencias – „reformatio in melius“?: Reflexiona sobre el futuro del sector, concluyendo que la adaptabilidad y el enfoque holístico son claves para el éxito sostenido del mercado de oficinas.
Palabras clave
22@, Barcelona, mercado de oficinas, PropTech, Coworking, sostenibilidad, LEED, BREEAM, Generación Y, ABW, eficiencia energética, inversión inmobiliaria, diseño de oficinas, innovación.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el propósito principal de esta tesis?
El objetivo es identificar las tendencias actuales en el mercado de oficinas para orientar a inversores y usuarios en el diseño y gestión de activos comerciales, garantizando la competitividad a futuro.
¿Cuáles son los temas centrales tratados?
Los temas incluyen la transformación del submercado 22@, la aplicación de tecnologías PropTech, la evolución de los diseños de oficinas hacia modelos flexibles y la importancia de la certificación sostenible.
¿Qué metodología de investigación se utilizó?
La investigación combina un análisis exhaustivo de la literatura académica y económica con informes de mercado actualizados y entrevistas con expertos en la gestión de centros de coworking.
¿Qué papel juega la tecnología en el mercado inmobiliario actual?
La tecnología permite una gestión más eficiente de los edificios (Smart Buildings) y mejora la experiencia del usuario mediante plataformas digitales, optimizando los costes de operación y mantenimiento.
¿Qué diferencia a los modelos de oficina modernos como el ABW del modelo tradicional?
El modelo ABW (Activity Based Working) prioriza la flexibilidad y el desempeño de tareas específicas sobre la ocupación de un espacio fijo, fomentando la colaboración y la productividad.
¿Cómo influyen los certificados de sostenibilidad en el valor de un inmueble?
Los certificados como LEED o BREEAM actúan como sellos de garantía que reducen riesgos de vacancia y aumentan el atractivo de los edificios para inversores y grandes empresas corporativas.
¿Qué importancia tiene el submercado 22@ para Barcelona?
Es un clúster estratégico que ejemplifica la transición de una zona industrial a un hub tecnológico, atrayendo tanto a startups como a grandes corporaciones globales.
¿Qué factores hacen que el modelo de coworking sea atractivo financieramente?
El coworking ofrece una flexibilidad contractual superior que reduce los costes iniciales de implantación y permite a las empresas escalar sus necesidades de espacio de forma dinámica.
¿Qué implicaciones legales sugiere el autor respecto a la digitalización?
Se destaca la necesidad de cumplir con normativas estrictas de protección de datos (RDGP) en el uso de herramientas digitales dentro de los edificios inteligentes.
¿La tendencia hacia la construcción sostenible es definitiva?
Sí, la tesis concluye que la sostenibilidad ya no es un extra, sino un requisito estándar para la competitividad a largo plazo en el mercado inmobiliario internacional.
- Citar trabajo
- Caroline Strell (Autor), 2019, Future Office. Tendencias actuales en el mercado de oficinas, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/514959
