In Berlin ist es der Fernsehturm, in Hamburg die Sankt Petri Kirche, München hat den Olympiaturm und Köln den Dom zu bietet hat. Was diese Gebäude trotz unterschiedlicher Nutzungen eint, ist eine öffentlich zugängliche Aussichtsplattform. Diese erlaubt den Blick auf Grünflächen, verschiedenste Stadtlandschaften und ein Häusermeer an unterschiedlichen Gebäuden. Letzteres nimmt angesichts von über 130.000 neu entstandenen Bauwerken im Jahr 2018 immer weiter zu. Der Gesamtbestand an Bauten erreichte in Deutschland seinerzeit ohnehin seinen historischen Höchststand.
Trotz reger Bautätigkeit macht sich diese Ausweitung des Angebots nicht im Sinne des Nachfragers nach Wohn- und Geschäftsfläche bemerkbar. Ganz im Gegenteil ziehen die Miet- und Kaufpreise für Immobilien in deutschen Ballungszentren weiter an. Staatlicher Intervention, namentlich des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, zum Trotz stiegen die Mieten für Wohnfläche in Deutschland seit Einführung im Jahr 2015 binnen drei Jahren um durchschnittlich circa 17%. Die Kaufpreise machten in gleichem Zeitraum einen Satz von über 27%. Ganz ohne politische Einflussnahme erreicht auch der Kauf- und Mietpreis für Gewerbefläche einen neuen Höchststand. Mit 11.050 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis in A-Lagen deutscher Metropolen wurde erstmals die Fünfstelligkeit bei Büroimmobilien erzielt. Einzig der Preis für Einzelhandelsflächen blieb im Zeitraum 2015 bis 2018 auf demselben Niveau.
In der Presse ist in diesem Zusammenhang Unschlüssigkeit zu erkennen. Die Schlagzeilen wechseln sich zwischen Warnungen vor Immobilienblasen ab mit Artikeln der Beschwichtigung in Form vom Verweisen auf den Nachholbedarf im hiesigen Immobiliensektor. Auch aus der Fachliteratur sind zwiespältige Meinungen zu entnehmen.
Durch acht Zinssenkungen infolge reduzierte die Europäischen Zentralbank etappenweise den Leitzins von 1,5% im November 2011 auf 0,0% ab März 2016. Der Satz der Einlagefazilität ist im Euroraum bereits im negativen Bereich.
Durch die Tatsache der kostenlosen Inanspruchnahme von Kapital bei gleichzeitig kostenpflichtiger Abgabe von nicht benötigtem Geld werden die Banken motiviert, durch billige Kredite zusätzliches Geld in den Umlauf zu bringen. Gleichzeitig profitieren Kreditnehmer von den günstigen Konditionen des Fremdkapitals. Doch welche Konsequenzen hat das zusätzlich in den Kreislauf gebrachte Geld für die deutschen Immobilienpreise?
Eine Analyse mithilfe der Überinvestitionstheorie könnte Antworten liefern.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Ziel der Arbeit
1.3. Untersuchungsmethode
1.4. Aufbau der Arbeit
2. Preisblasen und die Überinvestitionstheorie
2.1. Die Preisblase
2.2. Die Überinvestitionstheorie
2.2.1. Ludwig von Mises und die österreichische Schule
2.2.2. Voraussetzungen
2.2.3. Annahmen
2.2.4. Argumentation
2.2.5. Schlusserkenntnis
2.2.6. Theoriezusammenfassung
3. Periodische Entwicklung in Deutschland
3.1. Die Jahre 2008 – 2010
3.2. 2011 – 2012
3.3. 2013 – 2015
3.4. 2016 – 2019
3.5. Zusammenfassung der Entwicklung
4. Praktische Anwendung der Überinvestitionstheorie
4.1. Grundvoraussetzungen der Überinvestitionstheorie in der Praxis
4.2. Der Theorie-Realwirtschaft-Kreislauf
4.3. Schlussfolgerung
5. Epilog
5.1. Zusammenfassung der Erkenntnisse
5.2. Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht, ob in Deutschland eine Immobilienblase vorliegt, indem sie die Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf den Immobilienmarkt makroökonomisch analysiert. Dabei wird die Überinvestitionstheorie nach Ludwig von Mises als alternativer konjunkturtheoretischer Rahmen herangezogen, um zu prüfen, ob der Preisanstieg marktgerecht ist oder eine spekulative Blasenbildung darstellt.
- Analyse der Überinvestitionstheorie nach Ludwig von Mises
- Untersuchung des deutschen Immobilienmarktes seit der Finanzkrise 2008
- Zusammenhang zwischen Geldmengenwachstum, Zinsniveau und Preisentwicklung
- Kritische Bewertung der Marktparameter im Vergleich zu fundamentalen Daten
Auszug aus dem Buch
2.2.3. Annahmen
Nach Mises existieren fünf unterschiedliche Arten der Fehlverwendung von Kapital. Die Entstehungsursachen sind unterschiedlich und lauten wie folgt:
1. Eine Produktionsanlage oder Immobilie war zur Zeit ihrer Errichtung wirtschaftlich, ist es allerdings heute nicht mehr, weil neue Verfahrensarten oder Standortfaktoren günstiger sind.
2. Die ursprüngliche Anlage/Immobilie ist durch eine Änderung weiterer ökonomischer Daten, wie z.B. durch Rückgang der Nachfrage, unwirtschaftlich geworden.
3. Die Anlage/Immobilie war von vornherein unwirtschaftlich und konnte nur durch die Zuhilfenahme von interventionistischen Maßnahmen (z.B. Fördergelder) errichtet werden, welche in der Zwischenzeit beseitigt worden sind.
4. Die Anlage/Immobilie war von vornherein unwirtschaftlich und eine Fehlspekulation.
5. Die im vierten Fall angeführte Fehlspekulation ist durch die Verfälschung der Geldrechnung herbeigeführt worden, die eine Geldwertveränderung auslöst.
In den Fokus rückt nun ebenjener Punkt fünf. Die Überinvestitionstheorie untersucht, wie die Verfälschung von Zinssätzen für geliehenes Kapital Investoren zu Projekten motiviert, welche sich bei Marktbereinigung und Regenerierung des Zinssatzes als nicht mehr rentabel erweisen. Angenommen wird von Mises folgendes: „Die Ausdehnung des Umfanges des Zirkulationskredits [muss] den Prozess auslösen, der über den Aufschwung und die Hochkonjunktur schließlich in die Krise und die Depression einmündet.“
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung beleuchtet den Immobilienboom in deutschen Metropolen und führt in die Thematik ein, ob es sich um eine Immobilienblase handelt.
2. Preisblasen und die Überinvestitionstheorie: Dieses Kapitel definiert den Begriff der Preisblase und erläutert die theoretischen Grundlagen von Ludwig von Mises’ Überinvestitionstheorie.
3. Periodische Entwicklung in Deutschland: Es werden statistische Daten und Marktkennzahlen von 2008 bis 2019 in vier Zeitblöcken analysiert, um wirtschaftliche Trends in Deutschland abzubilden.
4. Praktische Anwendung der Überinvestitionstheorie: Die erarbeitete Theorie wird auf die tatsächliche Marktentwicklung angewendet, um den Einfluss der EZB-Geldpolitik auf den Immobilienmarkt zu bewerten.
5. Epilog: Das Kapitel fasst die zentralen Erkenntnisse zusammen und diskutiert die Komplexität der Prognosefähigkeit hinsichtlich einer Immobilienblase.
Schlüsselwörter
Immobilienblase, Überinvestitionstheorie, Ludwig von Mises, Niedrigzinspolitik, EZB, Konjunkturzyklus, Boom and Bust, Preisblase, Immobilienmarkt, Geldmenge M3, Kredit, Investitionen, Rendite, Deutschland, Finanzstabilität
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland vor dem Hintergrund der langjährigen Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die Theorie der Überinvestition nach Ludwig von Mises, die Analyse ökonomischer Kennzahlen in Deutschland seit 2008 sowie die kritische Betrachtung des Zusammenhangs zwischen Zinspolitik und Preisentwicklung bei Immobilien.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Beantwortung der Forschungsfrage, ob in Deutschland eine akute Gefahr einer Immobilienblase besteht, unter Verwendung der österreichischen Konjunkturtheorie.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt die Hermeneutik zur Analyse des theoretischen Gedankenkonstrukts von Mises sowie eine reflektierende Analyse, die mit aktuellen Marktdaten der deutschen Wirtschaft rekonstruiert wird.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine fundierte Theoriebildung, eine detaillierte Datenanalyse der Jahre 2008 bis 2019 und die praktische Anwendung der Theorie auf den realen Immobilienmarkt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den wichtigsten Begriffen gehören Immobilienblase, Überinvestitionstheorie, EZB, Konjunkturzyklus, Niedrigzinspolitik und Preisentwicklung.
Wie bewertet der Autor die Rolle der Zentralbank?
Der Autor sieht in der expansiven Geldpolitik der EZB einen wesentlichen Faktor, der durch künstlich niedrige Zinsen Fehlinvestitionen begünstigt und somit den "Boom and Bust"-Zyklus potenziell verstärkt.
Warum wird Mises anstelle keynesianischer Ansätze verwendet?
Die Arbeit betrachtet die keynesianische Konjunkturpolitik als Ursache für die Krise und wählt Mises’ Theorie, um eine alternative, krisenorientierte Sichtweise auf die Kapitalfehlleitung und den Zusammenbruch zu liefern.
Welche Schlussfolgerung zieht der Autor für Immobilienbesitzer?
Es wird aufgezeigt, dass bei steigenden Zinsen das Risiko unrentabler Projekte massiv zunimmt, was Immobilienbesitzer vor erhebliche Herausforderungen hinsichtlich der Rentabilität ihrer Investitionen stellt.
- Arbeit zitieren
- Konstantin Goldvogel (Autor:in), 2019, Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland. Die Überinvestitionstheorie nach Ludwig von Mises, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/517903
