Durch welche Determinanten wird der Mietpreis einer 1a-Einzelhandelsimmobilie beeinflusst? Theoretische Analyse und praktische Anwendungsbeispiele


Diplomarbeit, 2005
89 Seiten, Note: 1,3

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis:

Symbolverzeichnis

1.Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau und Zielsetzung

2. Grundlagen zur gewerblichen Einzelhandelsimmobilie
2.1 Definition 1a- Einzelhandelsimmobilie
2.2 Die Eingliederung von 1a-Einzelhandelsimmobilien in die gewerbliche Immobiliensystematik
2.2.1 Die Einordnung in den Immobilienmarkt
2.2.2 Klassifikation der Einzelhandelsimmobilien
2.2.3 Die Nachfrager von Einzelhandelsimmobilien
2.2.4 Die klassischen Mieter, Mieterstruktur und Mietvertragsvertragsgestaltung von Einzelhandelsimmobilien
2.2.5 Das Marktvolumen von Einzelhandelsimmobilien
2.2.6 Rendite und Faktoren von Einzelhandelsimmobilien
2.3. Besonderheiten und Charakteristika von 1a-Einzelhandelsimmobilien
2.3.1 Die Entstehung und die Bedeutung der Innenstadtlage
2.3.2 Abgrenzung der 1a-Einzelhandelsimmobilie

3. Theoretische Konzeption zur Mietpreisentwicklung bei 1a-Einzelhandelsimmobilien
3.1 Grundlagen der Statistik
3.2 Erläuterung und Definition von statistisch relevanten Variablen
3.3 Die Multiple Regressionsanalyse
3.4 Die Bestimmungsfaktoren der mietpreisbildenden Determinanten
3.4.1 Die Umsätze der Einzelhändler
3.4.2 Das Einkommen der privaten Haushalte
3.4.3 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft
3.4.4 Die Bevölkerungsentwicklung
3.4.5 Die Arbeitslosenzahl
3.4.6 Das Angebot an Verkaufsflächen in der Innenstadt
3.5. Die Datenquellen
3.5.1 Kemper´s
3.5.2 Das Statistische Bundesamt Deutschland
3.5.3 Die IHK, Gfk und der Shopping Center Report

4. Praktische Anwendung des Modells zur Mietpreisentwicklung am Beispiel der Städte Köln und Bonn
4.1 Zielsetzung der Anwendungsbeispiele
4.2 Mietpreisentwicklung am Beispiel des Standortes Köln
4.2.1 Der Standort Köln
4.2.2 Die Einbeziehung der Mietpreisdeterminanten in die Regressionsanalyse
4.2.3 Interpretation der empirischen Ergebnisse
4.3 Mietpreisentwicklung am Beispiel des Standortes Bonn
4.3.1 Der Standort Bonn
4.3.2 Die Einbeziehung der Mietpreisdeterminanten in die Regressions-analyse
4.3.3 Interpretation der empirischen Ergebnisse

5. Fazit
5.1 Adaption der Ergebnisse auf weitere Standorte
5.2 Schwächen und Grenzen des theoretischen Modells
5.3 Ausblick und Entwicklungstendenzen auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt

Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Nutzungsformen von Immobilien

Abbildung 2: Darstellung der Residuen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Köln, Shopping Center

Tabelle 2: Köln, Aufstellung der Mietpreisdeterminanten

Tabelle 3: Köln, Korrelation der Merkmale mit dem Mietpreis

Tabelle 4: Köln, Regressionsmatrix

Tabelle 5: Köln, Inverse der Regressionsmatrix

Tabelle 6: Köln, b-Gewichte

Tabelle 7: Köln, Partialkoeffizienten

Tabelle 8: Köln, z-Werte

Tabelle 9: Köln, X-Matrix

Tabelle 10: Köln, Y-Matrix

Tabelle 11: Köln, Transportierte X-Matrix

Tabelle 12: Köln, X'X Matrix

Tabelle 13: Köln, Transportierte X'X-Matrix

Tabelle 14: Köln, X'Y-Vektor

Tabelle 15: Köln, Rohwertgewichte

Tabelle 16: Köln, Strukturkoeffizienten

Tabelle 17: Bonn, Aufstellung der Mietpreisdeterminanten

Tabelle 18: Bonn, Korrelation der Merkmale mit dem Mietpreis

Tabelle 19: Bonn, Regressionsmatrix

Tabelle 20: Bonn, Inverse der Regressionsmatrix

Tabelle 21: Bonn, b-Gewichte

Tabelle 22: Bonn, Partialkorrelation

Tabelle 23: Bonn, z-Werte

Tabelle 24: Bonn, X-Matrix

Tabelle 25: Bonn, Y-Matrix

Tabelle 26: Bonn, Transportierte X-Matrix

Tabelle 27: Bonn, X'X -Matrix

Tabelle 28: Bonn, Invertierte X'X-Matrix

Tabelle 29: Bonn, X'Y-Vektor

Tabelle 30: Bonn, Rohwertgewichte

Tabelle 31: Bonn, Strukturkoeffizienten

Abkürzungsverzeichnis:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1.Einleitung

1.1 Problemstellung

Die deutsche Immobilienlandschaft hat sich in den letzten Jahren zunehmend verschlechtert. Der Büromarkt leidet unter großen Leerstandsraten und auch der freifinanzierte Wohnungsmarkt kann sich diesem Trend nicht entziehen. Luxuswohnungen stehen zum Teil leer und können nur mit Abschlägen vermietet werden.

Demgegenüber präsentiert sich die 1a-City Lage vergleichsweise stabil. Dennoch sind die Mieten in einigen Städten auch hier spürbar zurückgegangen. Die schwache konjunkturelle Lage im Einzelhandel wirkt sich mittlerweile auch auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien aus. Fast in allen deutschen Immobilienzentren stagnierten oder fielen die Spitzenmietpreise, obwohl vor allem internationale Filialisten und deren Flächennachfrage weiterhin anhält.

Heute sind die zentralen Einkaufsstraßen und Passagen vielfach die quantitativ bedeutendsten Anziehungspunkte im innerstädtischen Raum. Dennoch wird in verschiedenen Städten von einer „Krise“ der Innenstädte in Deutschland gesprochen. Je nach Perspektive und Interessenlage werden dabei ganz unterschiedliche Strukturen und Prozesse vollzogen.

Die aktuellen erheblichen Veränderungen im Einzelhandel mit Betriebsaufgaben von Fachgeschäften und der Expansion großer Filialunternehmen betrifft so gut wie alle Großstädte in Deutschland. Wie aus dem COMFORT marktBericht 2003 hervorgeht, steigt die Dynamik der Mieterwechsel in den Top 1a-Lagen deutlich, welche bundesweit gesehen kürzer werden.[1]

Darüber hinaus befinden sich auch die Kauf- und Warenhäuser, wie beispielsweise Kaufhof und Karstadt, in einem grundsätzlichen Umstrukturierungsprozess. Vor einigen Jahren waren sie es noch, die als Magneten einer Innenstadt galten. Heute werden von ihnen selber, zumindest zum Teil, traditionelle Standorte aufgegeben. Dies führt dazu, dass die Innenstädte deutlich an Attraktivität verlieren, da gerade die vorgenannten bekannten Warenhäuser dort in der Vergangenheit eine hohe Kundenfrequenz garantiert haben[2].

Der Facheinzelhandel hingegen ist den hohen Anforderungen der Kunden immer weniger gewachsen. Neben fachlichen Defiziten und Kapitalmangel wächst das erforderliche Standortverständnis meist erst zaghaft heran. Eine Umorientierung von Produkt- hin zu Kundenorientierung erfolgt vielfach viel zu spät.[3]

Die Entwicklung der Geschäftsstraßen ist damit zu einem der zentralen Themen der Einzelhandelsimmobilien geworden. Alle Marktteilnehmer der Immobilienbranche, die sich überwiegend mit einzelhandelsgenutzten Flächen auseinandersetzen, sind in gewissem Maß davon abhängig, welche zukünftigen Entwicklungen sich bei den Einzelhändlern ergeben. Vor allem der Textileinzelhandel, der einen Großteil der Vermietungsgeschäfte repräsentiert, leidet derzeit unter einem erheblichen Umsatzrückgang.

Auch die Bedeutung der Innenstadtlage als Ausdruck der Zentralität eines Standortes scheint unter anderem durch diese Entwicklung vielerorts gefährdet zu sein. Zusätzlich werden verschiedene strukturelle Tendenzen, wie auch die verkehrliche Situation in den Innenstädten, ebenfalls regelmäßig im Zusammenhang mit diesem Einzelhandelsstandort als problembehaftet diskutiert. Die Entwicklungslage beispielsweise der Stadt Köln in Bezug auf das DuMont Carree und die Opern Passage, gelegen an der Breite Strasse, ist derzeit sehr fragwürdig. Hier hoffen die Kölner auf Besserung durch die Untertunnelung der Nord-Süd-Fahrt[4].

Allgemein herrscht gegenwärtig in vielen deutschen Städten eine tiefgreifende Unsicherheit darüber, wie angesichts der einzelhandelsgeprägten Innenstädte mit den Entwicklungen umzugehen ist. Sind diese als Chance oder vielmehr als Bedrohung für die einzelhandelsgenutzten Immobilien zu verstehen?

1.2 Aufbau und Zielsetzung

In dieser Arbeit wird angesichts der zukünftigen Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien der Versuch unternommen, die Gewichtung der einzelnen Determinanten, welche auf den Mietpreis und damit folglich auf den Wert der Einzelhandelsimmobilie einwirken, im Einzelnen zu beleuchten.

Um die Einordnung der aktuellen und der zu erwartenden Prozesse in die Evolutionsgeschichte vornehmen zu können, bildet die Bezugnahme auf langfristige Tendenzen und historische Entwicklungen von Mietpreis und einzelhandelsrelevante Daten einen zentralen Ansatzpunkt. Die einzelnen Daten, wie z.B. die Strukturdaten der Bevölkerungsentwicklung und der regionalen Wirtschaft sowie die Leistungsdaten des Einzelhandels, werden analysiert und auf den Mietpreis bezogen.

Ziel dieser Arbeit ist es, die verschiedenen Einflussfaktoren und ihre Wirkung auf den Mietpreis zu erfassen, um die zukünftigen Entwicklungen und die damit verbundenen Risiken besser einschätzen zu können.

Zunächst wird im ersten Teil ein Überblick über den Markt für 1a-Einzelhandelsimmobilien und dessen Eingliederung in den gesamten Immobilienmarkt gegeben. Weiterhin werden die Besonderheiten und Charakteristika von Einzelhandelsimmobilien dargestellt.

Im darauffolgenden Teil werden die statistischen Methoden erklärt, welche dann im vierten Teil ihre praktische Anwendung mit Hilfe von zwei Standort-Beispielen finden.

Das Ziel dieser empirischen Untersuchung ist es, die in der Realität beobachteten Erscheinungen zu beschreiben und Erklärungen der einzelnen Beobachtungen mit der Hilfe von zuverlässigen Kausalbeziehungen zu formulieren. Für die vorliegende Arbeit bedeutete dies, dass die vorhandenen Daten in ein theoretisches Modell eingebunden werden. Die Analyse wird mit Hilfe der multiplen Regressionsrechnung vorgenommen, da es sich hierbei um ein vielfach verbreitetes und leistungsfähiges Verfahren handelt.

Im abschließende Teil wird eine Zusammenfassung gegeben, und eine Adaption der Ergebnisse auf weitere Standorte wird vorgenommen. Ferner werden die Schwächen und Grenzen des theoretischen Models beschrieben.

2. Grundlagen zur gewerblichen Einzelhandelsimmobilie

2.1 Definition 1a- Einzelhandelsimmobilie

Der Verkauf von Waren erfolgt überwiegend innerhalb einer festen Betriebsstätte. Die hierfür notwendigen Gebäude bzw. Gebäudeteile werden dann unter dem Begriff Einzelhandelsimmobilie subsumiert.

Allgemein werden als Handelsimmobilien Objekte bezeichnet, die von Unternehmen oder Privatpersonen des Einzelhandels zum Verkauf von Waren genutzt werden.[5] Dabei zeichnen sich Einzelhandelsimmobilien vor allem durch eine sehr hohe Typenvielfalt aus, welche unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilie bezüglich des Standorts hat.[6] Das Spektrum reicht dabei über großflächige Kaufhäuser, SB-Warenhäuser, Nahrungs- und Genussmittelgeschäfte bis hin zu Shopping- oder Einkaufszentren mit Verkaufsflächen von mehreren Tausend Quadratmetern. Sonderformen, wie z.B. Einkaufspassagen, Galerien oder Markthallen, runden das facettenreiche Angebot ab[7].

Durch diese Typenvielfalt gibt es den typischen Standort für Einzelhandelsimmobilien nicht. Er ist vielmehr abhängig vom Kaufverhalten und der Flexibilität der angesprochenen Zielgruppen. Zusätzlich wird er durch Kostenüberlegungen, sowohl in den Zentren von Städten und Gemeinden als auch einer guten Verkehrsanbindung an den Stadtperipherien, geprägt.[8]

Vor diesem Hintergrund konzentriert sich die vorliegende Arbeit auf die klassischen Ladengeschäfte, das heißt auf die zweckgebundenen Immobilien von Einzelhandelsbetrieben mit Verkaufsflächen an einem festen Standort, welcher sich in innerstädtischen Fußgängerzonen bzw. Einkaufsstrassen befindet.

Es handelt sich hierbei um Geschäftshäuser in erstklassigen Lagen mit vorwiegender Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss.

Erstklassige Lagen sind solche, die eine sehr hohe Passantenfrequenz aufweisen. In den meisten Städten befinden sie sich nur in wenigen ausgewählten Straßenzügen. Sie sind vor allem dadurch gekennzeichnet, das sie in aller Regel das höchste Mietniveau als auch die höchste Passantenfrequenz innerhalb einer Stadt aufweisen. Beispiele für ausgeprägte 1a-Citylagen sind in den Metropolen Deutschlands neben Neuhauser Straße und Kaufingerstraße in München sowie Königsallee in Düsseldorf auch:

- Kurfürstendamm / Berlin
- Zeil / Frankfurt
- Hohe Strasse, Schildergasse / Köln
- Königsstrasse / Stuttgart
- Mönckebergstrasse, Spitalerstrasse / Hamburg
- Breite Gasse / Nürnberg

zu nennen. Bei einer näheren Betrachtung dieser besonders bekannten 1a-Citylagen stellt sich heraus, dass insbesondere der Einzelhandel die 1a-Lage bestimmt.

2.2 Die Eingliederung von 1a-Einzelhandelsimmobilien in die gewerbliche Immobiliensystematik

2.2.1 Die Einordnung in den Immobilienmarkt

In der ökonomischen Theorie ist der Immobilienmarkt der „gedachte“ Ort des Austausches von Angebot und Nachfrage nach der Immobiliennutzung und Immobiliensachkapital. Dies impliziert, dass der Immobilienmarkt einerseits den Bodenmarkt als gesamtwirtschaftlichen Faktormarkt, andererseits den Markt, auf dem die damit verbundenen Güter und Dienstleistungen gehandelt werden, einschließt.[9]

Eine Besonderheit des Gutes, welches auf diesem Markt angeboten und nachgefragt wird, besteht in der Unbeweglichkeit der Immobilie. Diese Immobilität ist von großer Bedeutung, da das Angebot und die Nachfrage nicht nur eine räumliche Zuordnung, sondern auch eine räumliche Abgrenzung erfährt. Dies führt dazu, dass der Immobilienmarkt aus einer Vielzahl von Einzelmärkten besteht, denen im Wesentlichen die einmalige Ortsgebundenheit des Marktgutes gemeinsam ist.[10]

Die einzelnen Teilmärkte entstehen durch die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten, unterschiedlichen Entwicklungszuständen und Raumstrukturen. Jeder dieser Einzelmärkte ist ein Teilmarkt. Gliedert man den „sachlichen“ Teilmarkt des Immobilienmarktes, dann werden die folgenden drei Hauptgruppen unterschieden[11].

1. Markt für Objekte der wohnlichen Eigennutzung
2. Markt für Objekte gewerblicher Nutzung
3. Markt für Objekte des primären Produktionssektor

Jede dieser drei Marktgruppen wird weiterhin nach Objektarten unterteilt.

Zu den wohnlich genutzten Objekten zählen die Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.

Die gewerblich genutzten Objekte sind in Büroobjekte, Lagerhallen, Handelsimmobilien, Parkhäuser, Shopping-Center und Hotels gegliedert[12]. Gewerbeimmobilien besitzen grundsätzlich einen instrumentalen Charakter[13]. Damit sind sie in der Regel vielschichtiger und komplexer als Wohnimmobilien[14].

Unter dem Markt für Objekte des primären Produktionssektors sind land- und forstwirtschaftliche Betrieb gemeint.

Die nachfolgende Grafik gibt einen groben Überblick.

Verschiedenen Nutzungsformen von Immobilien:

Abbildung 1: Nutzungsformen von Immobilien[15]

Anzumerken ist, das die vorstehende Aufzählung eine beispielhafte Auswahl der in der Praxis vorkommenden Nutzungsarten ist.

Auf Grund der Vielzahl ihrer Ausprägungen werden die Gewerbeimmobilien durch die folgende Negativabgrenzung definiert: Unter Gewerbeimmobilien sind alle Objekte erfasst, welche nicht überwiegend zu Wohnzwecken dienen[16].

Der Einzelhandel zählt zu einer der bedeutendsten Branchen der deutschen Wirtschaft und ist zugleich mit den damit verbundenen Einzelhandelsimmobilien ein sektoraler Teilmarkt des Gewerbeimmobilienmarktes. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist weiterhin ein sehr lokaler Markt. Der Grund dafür liegt darin, dass kaum ein Bundesland die gleiche Einzelhandelsstruktur wie ein anderes aufweist. Auch die Konsumgewohnheiten der einzelnen Städte unterscheiden sich deutlich voneinander.

[...]


[1] Vgl. Kreutz, COMFORT marktBericht 2003, S.1

[2] Vgl. Brockhoff, Immobilien Zeitung Nr. 6, 2005, S. 9

[3] Vgl. Kreutz, COMFORT marktBericht 2003, S.1

[4] Vgl. ebenda

[5] Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.13

[6] Vgl. Büning/Heuer, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft S.588

[7] Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.14

[8] Vgl. Maier, Risiko Management im Immobilienwesen S.59 + S.60

[9] Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.16

[10] Vgl. Weimer, Real Estate Decisions are Different – Harvard Business Review Vol.44, S.105

[11] Vgl. Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft S.38

[12] Vgl. Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft S.45

[13] Vgl. Büning/Heuer, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft S.587

[14] Vgl. Stork, Der Markt für gewerbliche Objekte –Risiken und Risikostreunung Heft 10 S.314

[15] Quelle: eigene Darstellung

[16] Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.25

Ende der Leseprobe aus 89 Seiten

Details

Titel
Durch welche Determinanten wird der Mietpreis einer 1a-Einzelhandelsimmobilie beeinflusst? Theoretische Analyse und praktische Anwendungsbeispiele
Hochschule
Technische Hochschule Köln, ehem. Fachhochschule Köln
Note
1,3
Autor
Jahr
2005
Seiten
89
Katalognummer
V52068
ISBN (eBook)
9783638478731
Dateigröße
807 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Durch, Determinanten, Mietpreis, Theoretische, Analyse, Anwendungsbeispiele
Arbeit zitieren
Stephanie Effertz (Autor), 2005, Durch welche Determinanten wird der Mietpreis einer 1a-Einzelhandelsimmobilie beeinflusst? Theoretische Analyse und praktische Anwendungsbeispiele, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/52068

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