In dieser Arbeit wird angesichts der zukünftigen Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien der Versuch unternommen, die Gewichtung der einzelnen Determinanten, welche auf den Mietpreis und damit folglich auf den Wert der Einzelhandelsimmobilie einwirken, im Einzelnen zu beleuchten.
Um die Einordnung der aktuellen und der zu erwartenden Prozesse in die Evolutionsgeschichte vornehmen zu können, bildet die Bezugnahme auf langfristige Tendenzen und historische Entwicklungen von Mietpreis und einzelhandelsrelevante Daten einen zentralen Ansatzpunkt. Die einzelnen Daten, wie z.B. die Strukturdaten der Bevölkerungsentwicklung und der regionalen Wirtschaft sowie die Leistungsdaten des Einzelhandels, werden analysiert und auf den Mietpreis bezogen.
Ziel dieser Arbeit ist es, die verschiedenen Einflussfaktoren und ihre Wirkung auf den Mietpreis zu erfassen, um die zukünftigen Entwicklungen und die damit verbundenen Risiken besser einschätzen zu können.
Zunächst wird im ersten Teil ein Überblick über den Markt für 1a- Einzelhandelsimmobilien und dessen Eingliederung in den gesamten Immobilienmarkt gegeben. Weiterhin werden die Besonderheiten und Charakteristika von Einzelhandelsimmobilien dargestellt.
Im darauffolgenden Teil werden die statistischen Methoden erklärt, welche dann im vierten Teil ihre praktische Anwendung mit Hilfe von zwei Standort- Beispielen finden.
Das Ziel dieser empirischen Untersuchung ist es, die in der Realität beobachteten Erscheinungen zu beschreiben und Erklärungen der einzelnen Beobachtungen mit der Hilfe von zuverlässigen Kausalbeziehungen zu formulieren. Für die vorliegende Arbeit bedeutete dies, dass die vorhandenen Daten in ein theoretisches Modell eingebunden werden. Die Analyse wird mit Hilfe der multiplen Regressionsrechnung vorgenommen, da es sich hierbei um ein vielfach verbreitetes und leistungsfähiges Verfahren handelt.
Im abschließende Teil wird eine Zusammenfassung gegeben, und eine Adaption der Ergebnisse auf weitere Standorte wird vorgenommen. Ferner werden die Schwächen und Grenzen des theoretischen Models beschrieben.
Inhaltsverzeichnis
1.Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau und Zielsetzung
2. Grundlagen zur gewerblichen Einzelhandelsimmobilie
2.1 Definition 1a- Einzelhandelsimmobilie
2.2 Die Eingliederung von 1a-Einzelhandelsimmobilien in die gewerbliche Immobiliensystematik
2.2.1 Die Einordnung in den Immobilienmarkt
2.2.2 Klassifikation der Einzelhandelsimmobilien
2.2.3 Die Nachfrager von Einzelhandelsimmobilien
2.2.4 Die klassischen Mieter, Mieterstruktur und Mietvertragsvertragsgestaltung von Einzelhandelsimmobilien
2.2.5 Das Marktvolumen von Einzelhandelsimmobilien
2.2.6 Rendite und Faktoren von Einzelhandelsimmobilien
2.3. Besonderheiten und Charakteristika von 1a-Einzelhandelsimmobilien
2.3.1 Die Entstehung und die Bedeutung der Innenstadtlage
2.3.2 Abgrenzung der 1a-Einzelhandelsimmobilie
3. Theoretische Konzeption zur Mietpreisentwicklung bei 1a Einzelhandelsimmobilien
3.1 Grundlagen der Statistik
3.2 Erläuterung und Definition von statistisch relevanten Variablen
3.3 Die Multiple Regressionsanalyse
3.4 Die Bestimmungsfaktoren der mietpreisbildenden Determinanten
3.4.1 Die Umsätze der Einzelhändler
3.4.2 Das Einkommen der privaten Haushalte
3.4.3 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft
3.4.4 Die Bevölkerungsentwicklung
3.4.5 Die Arbeitslosenzahl
3.4.6 Das Angebot an Verkaufsflächen in der Innenstadt
3.5. Die Datenquellen
3.5.1 Kemper´s
3.5.2 Das Statistische Bundesamt Deutschland
3.5.3 Die IHK, Gfk und der Shopping Center Report 2003
4. Praktische Anwendung des Modells zur Mietpreisentwicklung am Beispiel der Städte Köln und Bonn
4.1 Zielsetzung der Anwendungsbeispiele
4.2 Mietpreisentwicklung am Beispiel des Standortes Köln
4.2.1 Der Standort Köln
4.2.2 Die Einbeziehung der Mietpreisdeterminanten in die Regressionsanalyse
4.2.3 Interpretation der empirischen Ergebnisse
4.3 Mietpreisentwicklung am Beispiel des Standortes Bonn
4.3.1 Der Standort Bonn
4.3.2 Die Einbeziehung der Mietpreisdeterminanten in die Regressionsanalyse
4.3.3 Interpretation der empirischen Ergebnisse
5. Fazit
5.1 Adaption der Ergebnisse auf weitere Standorte
5.2 Schwächen und Grenzen des theoretischen Modells
5.3 Ausblick und Entwicklungstendenzen auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Die vorliegende Arbeit untersucht die Einflussfaktoren auf den Mietpreis von 1a-Einzelhandelsimmobilien, um deren Bedeutung für die Werthaltigkeit der Objekte zu gewichten. Durch die Anwendung einer multiplen Regressionsanalyse auf empirische Daten der Städte Köln und Bonn wird ein Modell entwickelt, das die Auswirkungen ökonomischer Determinanten auf die Mietpreisentwicklung beschreibt und prognostiziert.
- Marktanalyse von 1a-Einzelhandelsimmobilien
- Identifikation mietpreisbildender ökonomischer Faktoren
- Statistische Modellierung mittels Multipler Regressionsanalyse
- Vergleichende Untersuchung der Standorte Köln und Bonn
- Prognose und Risikoeinschätzung zukünftiger Mietpreisentwicklungen
Auszug aus dem Buch
2.1 Definition 1a- Einzelhandelsimmobilie
Der Verkauf von Waren erfolgt überwiegend innerhalb einer festen Betriebsstätte. Die hierfür notwendigen Gebäude bzw. Gebäudeteile werden dann unter dem Begriff Einzelhandelsimmobilie subsumiert.
Allgemein werden als Handelsimmobilien Objekte bezeichnet, die von Unternehmen oder Privatpersonen des Einzelhandels zum Verkauf von Waren genutzt werden. Dabei zeichnen sich Einzelhandelsimmobilien vor allem durch eine sehr hohe Typenvielfalt aus, welche unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilie bezüglich des Standorts hat. Das Spektrum reicht dabei über großflächige Kaufhäuser, SB-Warenhäuser, Nahrungs- und Genussmittelgeschäfte bis hin zu Shopping- oder Einkaufszentren mit Verkaufsflächen von mehreren Tausend Quadratmetern. Sonderformen, wie z.B. Einkaufspassagen, Galerien oder Markthallen, runden das facettenreiche Angebot ab.
Durch diese Typenvielfalt gibt es den typischen Standort für Einzelhandelsimmobilien nicht. Er ist vielmehr abhängig vom Kaufverhalten und der Flexibilität der angesprochenen Zielgruppen. Zusätzlich wird er durch Kostenüberlegungen, sowohl in den Zentren von Städten und Gemeinden als auch einer guten Verkehrsanbindung an den Stadtperipherien, geprägt.
Zusammenfassung der Kapitel
1.Einleitung: Dieses Kapitel führt in die aktuelle Krisensituation deutscher Innenstädte ein und formuliert das Ziel der Arbeit, die Gewichtung mietpreisrelevanter Faktoren zu untersuchen.
2. Grundlagen zur gewerblichen Einzelhandelsimmobilie: Hier erfolgt die Definition von 1a-Einzelhandelsimmobilien, deren Einordnung in den Immobilienmarkt sowie die Darstellung wesentlicher Merkmale und Standortkriterien.
3. Theoretische Konzeption zur Mietpreisentwicklung bei 1a Einzelhandelsimmobilien: Dieses Kapitel erläutert die statistischen Grundlagen und die Methode der multiplen Regressionsanalyse, die zur Untersuchung der Mietpreisdeterminanten herangezogen wird.
4. Praktische Anwendung des Modells zur Mietpreisentwicklung am Beispiel der Städte Köln und Bonn: Anhand der empirischen Daten für Köln und Bonn wird das theoretische Regressionsmodell praktisch angewendet und die Ergebnisse werden interpretiert.
5. Fazit: Das abschließende Kapitel fasst die Ergebnisse zusammen, diskutiert die Übertragbarkeit auf andere Standorte sowie die Grenzen des Modells und gibt einen Ausblick auf künftige Marktentwicklungen.
Schlüsselwörter
Einzelhandelsimmobilie, 1a-Lage, Mietpreis, Regressionsanalyse, Innenstadtlage, Kaufkraft, Einzelhandelsumsatz, Standortanalyse, gewerbliche Immobilien, Immobilienmarkt, Mietpreisdeterminanten, Filialisten, Bevölkerungsentwicklung, Immobilienbewertung, Rendite
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Faktoren, die den Mietpreis von 1a-Einzelhandelsimmobilien beeinflussen, und untersucht deren jeweilige Gewichtung mittels statistischer Verfahren.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Im Fokus stehen die Definition und Charakterisierung von 1a-Lagen, die Bedeutung ökonomischer Kennzahlen wie Kaufkraft und Einzelhandelsumsatz sowie die Anwendung der Regressionsrechnung zur Modellierung von Mietpreisen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist es, die Wirkung verschiedener Einflussfaktoren auf den Mietpreis zu erfassen, um zukünftige Entwicklungen und damit verbundene Risiken für Investoren und Marktteilnehmer besser einschätzen zu können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin verwendet eine multiple Regressionsanalyse, um die Kausalbeziehungen zwischen dem Mietpreis als Kriteriumsvariable und verschiedenen Prädiktorvariablen empirisch zu prüfen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Fundierung der Statistik und der Immobilienmerkmale sowie in den praktischen Anwendungsteil, der die Regressionsrechnungen für die Beispielstädte Köln und Bonn detailliert dokumentiert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Die Arbeit ist zentral durch Begriffe wie 1a-Lage, Mietpreisdeterminanten, Einzelhandelsimmobilien, Regressionsanalyse und Standortqualität definiert.
Warum wurden Köln und Bonn als Fallbeispiele gewählt?
Köln und Bonn dienen als repräsentative Großstadtstandorte, um die Anwendung des Modells unter verschiedenen lokalen Marktbedingungen zu demonstrieren und die unterschiedlichen quantitativen Einflüsse der Determinanten aufzuzeigen.
Welches Ergebnis erzielt das Modell für den Standort Köln?
Das Modell zeigt für Köln eine sehr hohe Erklärungsqualität (Determinationskoeffizient von 98,65 %), wobei der Einzelhandelsumsatz den stärksten Einfluss auf das Mietpreisniveau ausübt.
Gibt es Unterschiede in der Aussagekraft zwischen Köln und Bonn?
Ja, während das Modell in Köln sehr präzise Ergebnisse liefert, fällt die Erklärungsqualität für den Standort Bonn (55,96 %) deutlich geringer aus, was auf die unterschiedliche Bedeutung der Variablen an verschiedenen Standorten hinweist.
- Quote paper
- Stephanie Effertz (Author), 2005, Durch welche Determinanten wird der Mietpreis einer 1a-Einzelhandelsimmobilie beeinflusst? Theoretische Analyse und praktische Anwendungsbeispiele, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/52068
