Die Grundpfandrechte Hypothek und Grundschuld

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1.Einleitung

2. Allgemeine Grundlagen
2.1 Das Sachenrecht
2.3 Das Grundbuch
2.4 Realsicherheiten

3. Die Hypothek ( griech. Unterpfand)
3.1 Gesetzliche Inhalte der Hypothek
3.2 Gegenstand der Haftung
3.3 Arten von Hypotheken
3.3.1 Brief und Buchhypothek
3.3.2 Die Verkehrshypothek
3.3.3 Die Sicherungshypothek
3.3.4 Die Höchstbetragshypothek
3.3.4 Gesamthypothek und Teilhypothek
3.4 Übertragung der Hypothek
3.5 Erlöschen der Hypothek

4. Die Grundschuld
4.1.gestezliche Inhalte der Grundschuld
4.2 Gegenstand der Haftung
4.3 Arten der Grundschulden
4.3.1 Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld
4.3.2 Buch- und Briefgrundschuld
4.4 Übertragung von Grundschuld
4.5 Tilgung

5. Die Rentenschuld

6. Die Zwangsvollstreckung
6.1. Bekanntmachungen
6.2. Das Zwangsversteigerungsverfahren

Literaturverzeichnis:

Abkürzungsverzeichnis

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1.Einleitung

Bei größeren Investitionen, wie z.B. beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheimes, ist es dem Käufer im Regelfall nicht möglich den Kaufpreis vollständig aus seinem Vermögen aufzubringen. Aus diesem Grund nimmt der Käufer bei der Bank ein Darlehn auf. Der Käufer und die Bank schließen ein Darlehnvertrag in dem alle Vertragsbedingungen wie u.a. Laufzeit, Zinsen und Tilgung vereinbart sind. Damit die Bank dem Verkäufer jedoch ein Darlehn gewährt, verlangt sie Sicherheiten für den Fall, das der Käufer das Darlehn nicht zurück zahlen kann. Als Eigentümer oder Erwerber eine Grundstückes kann das Grünstück als Sicherheit verwendet werden, in dem zu Gunsten der Bank eine Grundschuld oder Hypothek bestellt wird.

Grundschuld als auch Hypothek sind Grundpfandrechte die im Grundbuch eingetragen werden. Gesetzlich sind die Grundpfandrechte im Sachenrecht geregelt.

Um den Aufbau und die Funktion von Grundschuld und Hypothek besser nachvollziehen zu können, wird im nachfolgendem Kapitel zwei der allgemeine Aufbau des Sachenrechts, und der Aufbau des Grundbuch kurz erläutert. Darauf folgende wird in Kapitel 3 und 4 näher auf die gesetzlichen Inhalte und die verschiedenen Arten von Grundschulden und Hypotheken eingegangen.

2. Allgemeine Grundlagen

2.1 Das Sachenrecht

„Das Sachenrecht als Teil des Zivilrechts und drittes Buch des BGB (§§ 854 bis 1296) hat den Besitz und die Rechte an Sachen zum Gegenstand.

Es unterscheidet zwischen dem Besitz einer Sache und dem Recht an ihr.

Die Rechte einer Person an einer Sache werden auch als dingliche Rechte bezeichnet.

Für das Verständnis ist es wichtig zu Wissen, dass das BGB scharf zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft trennt. Im Kaufvertrag z.B. verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer die Sache zu übergeben und ihm das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Eigentümer wird der Käufer jedoch erst mit der Übereignung des Eigentums, welches im Rechtssinn das Verfügungsgeschäft darstellt.

Die Vorschriften des Sachenrechts sind zwingenden Rechts, d.h. es herrscht zwar Abschlussfreiheit, jedoch müssen die im Gesetz vorgeschriebenen Formen zwingend eingehalten werden .

Weiterhin gelten die dinglichen Rechte gegenüber jedermann. Aus diesem Grund müssen diese für jedermann erkennbar sein und werden deshalb ins Grundbuch eingetragen.“^[1]

2.3 Das Grundbuch

„Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Grundstücke erfasst und fortgeführt werden. Die kleinste Buchungseinheit ist ein Flurstück, welche ein Teil der Erdoberfläche ist und unter einer besonderen Nummer geführt wird. Der zeichnerische Nachweis der Flurstücke erfolgt auf einer Flurkarte.

Die Grundbücher werden vom Amtsgericht (Abteilung Grundbuchamt) von dem in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücken geführt.

Das formelle Grundbuchrecht ist u.a.. in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Hier ist vor allem die Einrichtung des Grundbuches, die Organisationen der Grundbuchämter festgehalten. Das sachliche materielle Grundbuchrecht (BGB §§ 873 ff ) befasst sich mit dem Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen dinglichen Rechte, wie Vorraussetzungen für den Erwerb, den Belastungen, den Änderungen und der Aufhebung solcher Rechte.

Das Grundbuch gliedert sich in das Titelblatt, das Bestandsverzeichnis, und die Abteilungen I, II und III. Das Titelblatt ist ein Deckblatt und enthält die Angaben des Amtsgerichts sowie des Grundstückbezirkes. Das Bestands-

verzeichnis beschreibt das Grundstück unter Wiedergabe der äußeren Merkmale wie z.B. Flurstück, Wirtschaftart, Lage und Größe. In der ersten Abteilung werden Name und persönliche Daten des Eigentümers eingetragen, welche zur Eigentumsübertragung gemäß § 813 I 1 BGB zwingend notwendig ist. Die zweite Abteilung enthält alle eintragungsfähigen Lasten und Beschränkungen des Grundstückes wie z.B. Gehrechte, Wohnrechte und Nießbrauchrechte mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Diese werden gesondert in der dritten Abteilung eingetragen.

Gelöschte Recht werden im Grundbuch durch unterstreichen gekennzeichnet. Die gesetzlichen Rangfolgen im Grundbuch sind für die Sicherheiten von besonderer Bedeutung, da sie die Berücksichtigung und ihre Befriedigungsaussichten im Zuge einer Zwangsversteigerung bestimmen. Das gesetzliche Rangverhältnis bestimmt sich, wenn Rechte in der gleichen Abteilung eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragung. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, hat das unter einem früheren Datum eingetragene Recht Vorrang. Die am selben Tag eingetragenen Recht haben Gleichrang. (§ 873 I1 BGB).

Das Grundbuch erfüllt seine Funktion, Gewissheit über die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken nur dann, wenn jeder sich unbedingt auf seinen Inhalt verlassen kann. Das sachlich materielle Grundbuchrecht schützt das Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuches (öffentlicher Glaube) mit der unwiderlegbaren Vermutung, das der Grundbuchinhalt für den rechtsgeschäftlichen Verkehr als richtig und vollständig gilt, auch wenn er mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt. Der öffentliche Glaube gilt allerdings nur zugunsten des gutgläubigen Erwerbers. (§§ 892, 893 BGB).“^[2]

2.4 Realsicherheiten

„Realsicherheiten sind Kreditsicherheit für den Gläubiger für den Fall, das der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Bei Realsicherheiten erwirbt der Kreditgeber Rechte an Vermögensgegenständen. Es handelt sich um ein dingliches Recht, das den Gläubiger berechtigt, sich durch die Verwertung des pfandbelasteten Gegenstandes zu befriedigen. Die Grundpfandrechte sind eine besondere Art von Realsicherheiten. Dabei wird die Rückzahlung eines Kredites und die Erfüllung der laufenden Zinsverpflichtungen mit einem dinglichen Haftungsrecht an einem Grundstück gesichert.“^[3]Diese Art der Kreditsicherung ist in der Praxis weit verbreitet, vor allem im Rahmen der langfristiger Finanzierung.“^[4]„Gründstücke gelten als wertbeständig und bringen Erträge, aus denen die Tilgungsleistung und die Zinsen abgedeckt werden können. Kommt der Schuldner allerdings seinen Verpflichtungen aus dem Darlehnvertrag nicht nach, so kann der Gläubiger das Grundstück mittels Zwangsvollstreckung verwerten.(§ 1147 BGB).“^[5]„Dies ist unabhängig davon, ob der Schuldner zu diesem Zeitpunkt Eigentümer des Grundstückes ist. Nach einem Eigentümerwechsel, lastet das Grundpfandrecht also weiterhin auf dem Grundstück“^[6]. Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Alle Grundpfandrechte müssen im Grundbuch in Abteilung III eingetragen werden.

[...]

^[1]Vgl. Beck – Texte, BGB 54 Auflage 2003, XVIII

^[2]Vgl.Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 2.Auflage 1997, 64 ff

^[3]Vgl. Däumler, Betriebliche Finanzwirtschaft 7.Auflage 1997, 99 ff

^[4]Vgl. Wöhe, Bilstein, Grundzüge der Unternehmensfinanzierung 8.Auflage, 289

^[5]Vgl. .Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 2.Auflage 1997, 113,114

^[6]Vgl. Däumler, Betriebliche Finanzwirtschaft 7.Auflage 1997, 101