Einkaufsmärkte auf der grünen Wiese - Konsequenzen für die Stadtentwicklung

Inhalt

1 Einleitung

2 Der Handel zieht auf die ‚grüne

3 Attraktivitätsfaktoren der ‚grünen Wiese’ aus Kundensicht

4 Der Weserpark - attraktiv für Händler und Kunden

5 Einzelhandelsabwanderung aus der ‚City’

6 Zu den push-Faktoren der ‚City’ aus dem Blickwinkel potentieller Kunden

7 Über die Anziehungskraft der Innenstädte

8 Factory Outlet Center - der letzte Nagel im Sarg der ‚Citys’?

9 Konsequenzen für die Stadtentwicklung

10 Fazit

Literatur

Anhang

1 Einleitung

Im Rahmen dieser Hausarbeit sollen die Konsequenzen für die Stadtentwicklung beleuchtet werden, die sich aus der Etablierung von Einkaufszentren auf der ‚grünen Wiese’ ergeben. Als ‚grüne Wiese’ bezeichnet man stadtperiphere Standorte. Im Zuge der Gewerbesuburbanisierung ist eine Konkurrenzsituation zwischen den Einkaufsstandorten ‚City’ und ‚grüne Wiese’ entstanden. Diese Konkurrenzsituation gilt es im ersten Teil der Arbeit näher zu betrachten. Besonderes Augenmerk soll hierbei auf die Vor-und Nachteile der jeweiligen Standorte gelegt werden. Im zweiten Teil werden Maßnahmen vorgestellt, die den Einkaufsstandort ‚City’ stärken und attraktiver machen sollen. Diese Maßnahmen, welche sich aus den Vor- und Nachteilen der jeweiligen Standort ableiten sollen exemplarisch anhand der Bremer Stadtentwicklung verdeutlicht werden. Als Beispiele für zwei Formen der Einkaufszentren auf der ‚grünen Wiese’ werden der Weserpark in Bremen-Osterholz und der Ochtum-Park in Brinkum/Stuhr herangezogen. Der Weserpark kann unterschiedlichen Autoren nach als Shopping Center (vgl. Falk 1998:16, zitiert in Heinritz 2003:116), als Allroundcenter oder Megazentrum (vgl. Bastian 1999:25,26) bezeichnet werden. Im weiteren Verlauf wird zumeist von Einkaufszentren die Rede sein, damit sind dem Weserpark vergleichbare Objekte gemeint. Der Ochtum-Park ist als Factory-Outlet-Center einzustufen (Heinritz et al. 2003:119).

2 Der Handel zieht auf die ‚grüne Wiese’

Die Marktanteile der Einkaufsmärkte auf der ‚grünen Wiese’ haben seit 1989 stetig zugenommen. Dies gilt sowohl für die westlichen, als auch für die östlichen Bundesländer, in denen jedoch ein viel stärkerer Zuwachs an Einkaufsmärkten in peripherer Lage zu verzeichen ist (Blotevogel 2004:14). Dies lässt sich dadurch erklären, dass in der ehemaligen DDR die Innenstädte eine nahezu vollkommende Monopolstellung im Bereich „besonderer Versorgungsfuktionen“ hatten (Jürgens 1998:310). Nach der Wende begann in den östlichen Bundesländern ein rapides Abwandern des Einzelhandels auf die ‚grüne Wiese’, bzw. in dort angelegte Einkaufszentren. In den westlichen Bundesländern begann dies schon in den 60er Jahren.

Die Faktoren, die zu dieser Abwanderung führten und führen lassen sich in zwei Formen unterteilen. Dies sind zum einen die pull-Faktoren, d.h. diejenigen, die den Standort im Einkaufszentrum auf der ‚grünen Wiese’ attraktiv machen, zum anderen die push-Faktoren, d.h. diejenigen, die dazu führen, dass viele Händler den Standort ‚City’ verlassen. Üblicherweise sind folgende push-Faktoren für eine Standortentscheidung im Einkaufszentrum in der Peripherie verantwortlich.

Geplante Einkaufszentren auf der grünen Wiese verfügen zumeist über eine gute Straßenanbindung, häufig mit Autobahn in unmittelbarer Umgebung. Damit können Transportkosten im Bereich des Lieferverkehrs eingespart werden (Fischer 1998:77).

Die Gründstückspreise und die Mieten an nicht-integrierten Standorten sind geringer im Vergleich zu Innenstadtvierteln.

In Einkaufszentren sind Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden, von denen vor allem die kleineren Geschäfte profitieren können. Denn kleine Geschäfte können sich zusätzliche Dienstleistungen alleine meist nicht leisten.

Durch die Anordnung der Geschäfte und den in Einkaufszentren vorhandenen Branchenmix entstehen Synergieeffekte.

Dieser Effekte werden in Einkaufszentren bewusst forciert, durch Ansiedlung von so genannten Magnetbetrieben, auch Ankermieter genannt, welche sich durch hohe Tageskundenfrequenzen auszeichnen. Dies sind in der Regel Betriebe aus der Lebensmitteleinzelhandel- oder Modebranche. Sie werden zumeist an den Enden, bzw. Eingängen des Einkaufszentrums angesiedelt, da somit gewährleistet ist, dass Kunden an allen anderen Geschäften vorbeilaufen müssen, wenn sie von einem zum anderen Magnetbetrieb möchten (Blotevogel 2004:14).

Aus der Sicht vieler Händler sorgen Obdachlose & Bettler vor ihren Schaufenstern dafür, dass potentielle Kunden nicht stehen bleiben und sich die Auslagen anschauen, was wiederum dazu führt das weniger verkauft wird. Durch den Umstand, dass Einkaufszentren keine öffentlichen Räume sind, können unerwünschte Personen, zu denen aus Händlersicht in der Regel auch Obdachlose und Bettler zählen, des Hauses verwiesen werden. Bei Zuwiderhandlung droht eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch (Heinritz et al. 2003:117).

Als pull-Faktor kann ebenfalls das Vorhandensein eines Center-Managements angesehen werden. Das Center-Management zeichnet sich dadurch aus, dass es im Auftrag des Eigentümers diverse Aufgaben das Einkaufszentrum betreffend übernimmt. Zu diesen Aufgaben gehört die Führung der Werbegemeinschaft, was bedeutet, dass das Center-Management gemeinsame Werbeaktionen organisiert und koordiniert und auch das Image Einkaufszentrums in der Öffentlichkeit im Auge behält und im Notfall für eine Neupositionierung sorgt. Das Center-Management sorgt auch für die Optimierung des Branchenmixes. Außerdem sorgt das Management für die Aufrechterhaltung des Betriebes, dazu gehören Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Bastian 1999:32,33). Das Center-Management wird in aller Regel durch die Mieter bezahlt. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages erklären die Mieter sich mit einer Abgabe – die in der Regel in der Miete mit inbegriffen ist – einverstanden, verzichten auf einen Teil ihrer Kompetenzen, profitieren dafür aber von dem Know-How des Centermanagements (Heinritz et al. 2003:115; Priebs 1998:107). Dies führt dazu, dass man in Einkaufszentren zwei Ebenen des Management unterscheiden muss. Zum einen ist das die Ebene des Mieters, der strategische Entscheidungen seinen Betrieb betreffend fällt, zum anderen die Ebene des Centermanagements, welches marketingpolitische Entscheidungen die gesamte Agglomeration tangierend trifft (Bastian 1999:33). Um Absprachen, etwa gemeinsame Werbeaktionen betreffend, absprechen zu können, steht das Centermanagement mit den Mietern über die Mietervereinigung in Kontakt (vgl. Abb. 01).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3 Attraktivitätsfaktoren der ‚grünen Wiese’ aus Kundensicht

Einkaufszentren an nicht-integrierten Standorten sind, wie alle anderen Einkaufsstandorte auch, davon abhängig, dass genügend Kunden zum Einkaufen kommen. Kunden ziehen zum Teil sogar den Einkauf in einem Einkaufszentrum auf der ‚grünen Wiese’, dem in der ‚City’ vor. Im folgenden sollen die Hauptgründe dafür vorgestellt werden.

Vor allem die gute Parkplatzsituation, d.h. die ausreichenden und kostenlosen Parkplätze überzeugen viele Kunden von einem Einkauf in Einkaufszentren außerhalb der Innenstadt (Bühler 1991²:151).

Die gute Verkehrsanbindung, die den Händlern beim Lieferverker entgegen kommt, wird auch von den Kunden als positiv angesehen. Der Trend zur Bevorzugung des MIV gegenüber dem ÖPNV tut hierbei sein übriges (Fischer 1998:75).

Einkaufszentren sind häufig zu großen Teilen oder komplett überdacht und in sofern witterungsunabhängig.

Ein großer Vorteil in sich geschlossener und von einem Center-Management geleiteter Einkaufszentren ist der Branchenmix, der dazu führt, dass Kunden das Gefühl haben ‚alles unter einem Dach’ vorzufinden, das bedeutet. Dies wird von Kunden sehr geschätzt (Tempel 1993: 145).

Um dieses Gefühl zu unterstützen sind die Ladenöffnungszeiten in Einkaufszentren einheitlich.

Oftmals ist in Einkaufszentren Security zu finden, die für Ruhe und Ordnung sorgen soll. Allein die Anwesenheit führt bei vielen Kunden zu einem erhöhten Sicherheitsgefühl (Heinritz et al. 2003:117).

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