Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit den Folgen einer zunehmenden Harmonisierung der unterschiedlichen Rechnungslegungssysteme auf die Bilanzierung und Bewertung von Immobilien. Es wird insbesondere auf die IAS/IFRS Rechnungslegung und die Folgen auf die Bilanzausweise der Immobilienbestände deutscher Unternehmen eingegangen. Hierbei spielen vor allem die teilweise noch sehr umfangreichen Immobilienbestände, die nicht oder nicht mehr betrieblich genutzt werden, eine herausragende Rolle.
Der Terminus „Investment Properties“ kann mit „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ oder „Anlageimmobilien“ übersetzt werden. Im Zuge der Umstellung auf eine Rechnungslegung nach IFRS werden sie abweichend von den sog. „Non-Investment Properties“, nach dem International Accounting Standard (IAS) 40 Investment Properties angesetzt, bewertet und ausgewiesen. Es ist daher notwendig zu unterscheiden, ob für das bilanzierende Unternehmen die Mietbzw. Pachterträge und/oder die Wertsteigerungen der gehaltenen Immobilien einen Beitrag zum Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit herbeiführen oder nicht. So müssen z. B. Immobilien die mit Verkaufsabsicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden bilanziell wie Vorräte behandelt werden. Hier ist dann nicht auf den IAS 40, sondern vielmehr auf den IAS 2 abzustellen, der die Vorräte eines Unternehmens behandelt. Zu der genauen Klassifizierung einzelner Tatbestände wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit noch ausführlicher einzugehen sein. Das Hauptaugenmerk liegt aber auf der bilanziellen Darstellung der Investment Properties nach IAS 40.
Ausgangspunkt für diesen Standard ist der Wille, die IFRS der angelsächsischen Rechnungslegung anzugleichen und die Bewertung auf das Modell des „Fair Value Accounting“, also der Bilanzierung zum beizulegenden Zeitwert, zu fokussieren. Dies führt konsequenter Weise zu einer gegensätzlichen Position gegenüber der HGB-Rechnungslegung. Der darin immanente „Kapitalerhaltungszweck ist Ausdruck eines starken Gläubigerschutzgedankens“1 und wird durch Grundsätze, wie das Vorsichtsprinzip und das Imparitätsprinzip, umgesetzt. Demnach werden auch Immobilien/Grundstücke nach HGB nicht zum beizulegenden Zeitwert, sondern zu Anschaffungskosten bilanziert.
Ein anderer interessanter Aspekt, der in dieser Arbeit durchleuchtet werden soll, liegt in der Erst- und Folgebewertung dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
Inhaltsverzeichnis
- Inhaltsverzeichnis
- Abbildungsverzeichnis
- Abkürzungsverzeichnis
- Einleitung
- Begriff „Immobilie“
- Der Weg in die internationale Rechnungslegung
- IFRS
- Entwicklungsgeschichte
- Umsetzung der IFRS
- Gründe für unterschiedliche Rechnungslegungssysteme
- Argumente für eine Internationale Rechnungslegung
- Internationale Rechnungslegungssysteme
- Die Rechnungslegung von Immobilien im Umbruch
- Klassifizierung von Immobilien in IFRS-Bilanzen
- Ansatz von Investment Properties
- Vorbemerkung
- Charakterisierung von Investment Properties
- Abgrenzung zu den Non-Investment Properties
- Leasing im Immobiliensektor
- Operating-Leasing
- Finanzierungsleasing
- Bilanzmäßige Darstellung bei Vollamortisation
- Unternehmensimmobilien nach IFRS
- Konzern- versus Einzelabschluss
- Ansatzkriterien von Investment Properties
- Bilanzielle Bedeutung von Investment Properties
- Historische Bedeutung der Investment Properties
- Anwendungsbereiche des IAS 40
- Investment Properties bei der IVG Immobilien AG
- Erstbewertung von Investment Properties
- Vorbemerkung
- Immobilienpreis versus Immobilienwert
- Verkehrswert (Marktwert)
- Zugangsbewertung
- Zugangsbewertung bei geleasten Immobilien
- Wertbeeinflussende Faktoren
- Fiskal-politische Entwicklungen
- Sozio-kulturelle Faktoren
- Standortfaktoren
- Lasten und Beschränkungen
- Bodenbeschaffenheit
- Restnutzungsdauer und baulicher Zustand
- Folgebewertung
- Wahlrecht in der Folgebewertung
- Fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Beizulegender Zeitwert
- Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich
- Normierte deutsche Immobilienbewertungsverfahren
- Vorwort
- Vergleichswertverfahren
- Voraussetzungen für die Anwendung
- Verfahrensablauf
- Kritische Würdigung
- Ertragswertverfahren
- Voraussetzungen für die Anwendung
- Verfahrensablauf
- Kritische Würdigung
- Sachwertverfahren
- Verfahrensablauf
- Kritische Würdigung
- Vergleichbare angelsächsische Bewertungsverfahren
- Vorbemerkung
- Comparison Approach
- Investment Approach
- Fully let
- Reversionary
- Overrented
- Discounted Cashflow Method
- Cost Approach
- Alternative Bewertungsverfahren des IVSC
- Residual Method
- Profits Method
- Bedeutung des IVSC für den IAS 40
- Fazit
- Ausweis von Investment Properties
- Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
- Schlussbetrachtung und Ausblick
- Auszug aus dem Amtsblatt der Europäischen Union
- Literaturverzeichnis
- Anhang
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit befasst sich mit der Bilanzierung und Bewertung von Investment Properties im Kontext der Internationalen Rechnungslegung. Sie untersucht die Herausforderungen und Chancen der Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS) im Bereich der Immobilienbewertung und analysiert die unterschiedlichen Bewertungsmethoden im Vergleich zum deutschen Handelsgesetzbuch (HGB).
- Einführung in die internationale Rechnungslegung und die IFRS
- Klassifizierung und Abgrenzung von Investment Properties
- Erst- und Folgebewertung von Investment Properties nach IFRS
- Vergleichende Analyse von Bewertungsmethoden in Deutschland und angelsächsischen Ländern
- Auswirkungen der IFRS auf die Bilanzierung und Offenlegung von Investment Properties
Zusammenfassung der Kapitel
Die Arbeit beginnt mit einer Einleitung, die den Hintergrund und die Relevanz des Themas erläutert. Anschließend wird der Begriff „Immobilie“ definiert und der Weg in die internationale Rechnungslegung mit einem Schwerpunkt auf den IFRS dargestellt.
Im nächsten Abschnitt werden die Ansatzkriterien von Investment Properties nach IFRS behandelt und die Abgrenzung zu den Non-Investment Properties erläutert.
Das Kapitel zur Erstbewertung von Investment Properties behandelt die verschiedenen Bewertungsmethoden und die relevanten Wertbeeinflussenden Faktoren.
Im Kapitel zur Folgebewertung werden die Wahlmöglichkeiten für die Bewertung von Investment Properties, die verschiedenen Bewertungsmethoden im Vergleich sowie die Anwendung dieser Methoden in Deutschland und im angelsächsischen Raum behandelt.
Die Arbeit schließt mit einer Schlussbetrachtung, die die wichtigsten Erkenntnisse der Untersuchung zusammenfasst und einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen gibt.
Schlüsselwörter
Investment Properties, Internationale Rechnungslegung, IFRS, IAS 40, Immobilienbewertung, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Discounted Cashflow Method, Beizulegender Zeitwert, Bilanzierung, Offenlegung.
- Quote paper
- Marco Fuchs (Author), 2006, Internationalen Rechnungslegung. Bilanzierung und Bewertung von Investment Properties, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/52237
