Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit den Folgen einer zunehmenden Harmonisierung der unterschiedlichen Rechnungslegungssysteme auf die Bilanzierung und Bewertung von Immobilien. Es wird insbesondere auf die IAS/IFRS Rechnungslegung und die Folgen auf die Bilanzausweise der Immobilienbestände deutscher Unternehmen eingegangen. Hierbei spielen vor allem die teilweise noch sehr umfangreichen Immobilienbestände, die nicht oder nicht mehr betrieblich genutzt werden, eine herausragende Rolle.
Der Terminus „Investment Properties“ kann mit „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ oder „Anlageimmobilien“ übersetzt werden. Im Zuge der Umstellung auf eine Rechnungslegung nach IFRS werden sie abweichend von den sog. „Non-Investment Properties“, nach dem International Accounting Standard (IAS) 40 Investment Properties angesetzt, bewertet und ausgewiesen. Es ist daher notwendig zu unterscheiden, ob für das bilanzierende Unternehmen die Mietbzw. Pachterträge und/oder die Wertsteigerungen der gehaltenen Immobilien einen Beitrag zum Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit herbeiführen oder nicht. So müssen z. B. Immobilien die mit Verkaufsabsicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden bilanziell wie Vorräte behandelt werden. Hier ist dann nicht auf den IAS 40, sondern vielmehr auf den IAS 2 abzustellen, der die Vorräte eines Unternehmens behandelt. Zu der genauen Klassifizierung einzelner Tatbestände wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit noch ausführlicher einzugehen sein. Das Hauptaugenmerk liegt aber auf der bilanziellen Darstellung der Investment Properties nach IAS 40.
Ausgangspunkt für diesen Standard ist der Wille, die IFRS der angelsächsischen Rechnungslegung anzugleichen und die Bewertung auf das Modell des „Fair Value Accounting“, also der Bilanzierung zum beizulegenden Zeitwert, zu fokussieren. Dies führt konsequenter Weise zu einer gegensätzlichen Position gegenüber der HGB-Rechnungslegung. Der darin immanente „Kapitalerhaltungszweck ist Ausdruck eines starken Gläubigerschutzgedankens“1 und wird durch Grundsätze, wie das Vorsichtsprinzip und das Imparitätsprinzip, umgesetzt. Demnach werden auch Immobilien/Grundstücke nach HGB nicht zum beizulegenden Zeitwert, sondern zu Anschaffungskosten bilanziert.
Ein anderer interessanter Aspekt, der in dieser Arbeit durchleuchtet werden soll, liegt in der Erst- und Folgebewertung dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
Inhaltsverzeichnis
4. Einleitung
5. Begriff „Immobilie“
6. Der Weg in die internationale Rechnungslegung
6.1 Gründe für unterschiedliche Rechnungslegungssysteme
6.2 Argumente für eine Internationale Rechnungslegung
6.3 Internationale Rechnungslegungssysteme
6.4 IFRS
6.4.1.1 Entwicklungsgeschichte
6.4.1.2 Umsetzung der IFRS
6.5 Die Rechnungslegung von Immobilien im Umbruch
6.6 Klassifizierung von Immobilien in IFRS-Bilanzen
7. Ansatz von Investment Properties
7.1 Vorbemerkung
7.2 Charakterisierung von Investment Properties
7.3 Abgrenzung zu den Non-Investment Properties
7.3.1 Leasing im Immobiliensektor
7.3.1.1 Operating-Leasing
7.3.1.2 Finanzierungsleasing
7.3.1.3 Bilanzmäßige Darstellung bei Vollamortisation
7.3.2 Unternehmensimmobilien nach IFRS
7.3.3 Konzern- versus Einzelabschluss
7.4 Ansatzkriterien von Investment Properties
7.5 Bilanzielle Bedeutung von Investment Properties
7.6 Historische Bedeutung der Investment Properties
7.7 Anwendungsbereiche des IAS 40
7.8 Investment Properties bei der IVG Immobilien AG
8. Erstbewertung von Investment Properties
8.1 Vorbemerkung
8.2 Immobilienpreis versus Immobilienwert
8.3 Verkehrswert (Marktwert)
8.4 Zugangsbewertung
8.5 Zugangsbewertung bei geleasten Immobilien
8.6 Wertbeeinflussende Faktoren
8.6.1 Fiskal-politische Entwicklungen
8.6.2 Sozio-kulturelle Faktoren
8.6.3 Standortfaktoren
8.6.4 Lasten und Beschränkungen
8.6.5 Bodenbeschaffenheit
8.6.6 Restnutzungsdauer und baulicher Zustand
9. Folgebewertung
9.1 Wahlrecht in der Folgebewertung
9.1.1 Fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten
9.1.2 Beizulegender Zeitwert
9.2 Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich
9.3 Normierte deutsche Immobilienbewertungsverfahren
9.3.1 Vorwort
9.3.2 Vergleichswertverfahren
9.3.2.1 Voraussetzungen für die Anwendung
9.3.2.2 Verfahrensablauf
9.3.2.3 Kritische Würdigung
9.3.3 Ertragswertverfahren
9.3.3.1 Voraussetzungen für die Anwendung
9.3.3.2 Verfahrensablauf
9.3.3.3 Kritische Würdigung
9.3.4 Sachwertverfahren
9.3.4.1 Verfahrensablauf
9.3.4.2 Kritische Würdigung
9.4 Vergleichbare angelsächsische Bewertungsverfahren
9.4.1 Vorbemerkung
9.4.2 Comparison Approach
9.4.3 Investment Approach
9.4.3.1 Fully let
9.4.3.2 Reversionary
9.4.3.3 Overrented
9.4.4 Discounted Cashflow Method
9.4.5 Cost Approach
9.5 Alternative Bewertungsverfahren des IVSC
9.5.1 Residual Method
9.5.2 Profits Method
9.5.3 Bedeutung des IVSC für den IAS 40
9.6 Fazit
10. Ausweis von Investment Properties
11. Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40
12. Schlussbetrachtung und Ausblick
13. Auszug aus dem Amtsblatt der Europäischen Union
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Auswirkungen der Harmonisierung internationaler Rechnungslegungssysteme auf die Bilanzierung und Bewertung von Immobilien. Im Fokus steht dabei die Anwendung des Standards IAS 40 "Investment Properties", der eine Abkehr von der historischen Anschaffungskostenbilanzierung hin zu einer Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) anstrebt, und die damit verbundenen Herausforderungen für deutsche Unternehmen.
- Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40
- Vergleich von HGB- und IFRS-Rechnungslegung
- Bewertungsmethoden für Immobilien in Deutschland und im angelsächsischen Raum
- Analyse der Folgebewertung und der Wahlrechte
- Praxisbeispiel der IVG Immobilien AG
Auszug aus dem Buch
8.2 Immobilienpreis versus Immobilienwert
Der vorliegenden Arbeit liegt als Bewertungszweck die Erstellung eines IFRS Abschlusses zugrunde. Das bedeutet, dass es hier um die Ermittlung des Immobilienwertes geht, genauer um den Bilanzwert der Investment Properties. Es gilt daher zwischen Immobilienpreis und Immobilienwert zu unterscheiden. Der Immobilienpreis ist von einer Vielzahl subjektiver Einflüsse geprägt. Er ist durch eine historische Markttransaktion mit ganz eigenen Vorstellungen und Präferenzen auf Seiten des Käufers wie auch des Verkäufers zustandegekommen.
Der Immobilienwert hingegen wird in der Literatur oftmals als „objektiver Immobilienpreis“ verstanden und „entspricht idealerweise den aggregierten Vorstellungen einer Gruppe von Marktteilnehmern“. Es gilt allerdings festzuhalten, dass dieser Immobilienwert durch die Intransparenz – gerade im deutschen Markt – und der starken Aufsplittung in eine Vielzahl von regionalen Teilmärkten nur sehr schwer zu ermitteln ist. Hierbei geben allerdings moderne Bewertungsmodelle eine gute Hilfestellung und repräsentieren einen „Preis“ der zum einen unter bestimmten Bedingungen am Markt erzielbar wäre und zum anderen für Dritte nachvollziehbar dargestellt wird. Der so ermittelte Immobilienwert sollte dann frei von externen Einflüssen, Informationsasymmetrien und persönlichen Präferenzen sein.
Zusammenfassung der Kapitel
4. Einleitung: Beschreibt die Harmonisierung der Rechnungslegung und die Relevanz der Umstellung auf IFRS für deutsche Immobilienbestände.
5. Begriff „Immobilie“: Erläutert den Immobilienbegriff aus zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Sicht.
6. Der Weg in die internationale Rechnungslegung: Analysiert die Hintergründe und Argumente für den Übergang von nationalen Standards hin zur internationalen Rechnungslegung.
7. Ansatz von Investment Properties: Detailliert die Abgrenzung, Klassifizierung und die spezifischen Ansatzkriterien für Anlageimmobilien nach IAS 40.
8. Erstbewertung von Investment Properties: Erörtert die Grundlagen der Erstbewertung und beleuchtet verschiedene wertbeeinflussende Faktoren.
9. Folgebewertung: Vergleicht verschiedene internationale Bewertungsverfahren und deren Anwendung in der Praxis.
10. Ausweis von Investment Properties: Behandelt die Anforderungen an die Bilanzdarstellung und den Ausweis im Anhang.
11. Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40: Führt die spezifischen Angabepflichten gemäß IAS 40.75 auf.
12. Schlussbetrachtung und Ausblick: Kritische Würdigung der IFRS-Umstellung und der praktischen Herausforderungen für die Unternehmen.
Schlüsselwörter
Investment Properties, IAS 40, IFRS, Rechnungslegung, Immobilienbewertung, beizulegender Zeitwert, Fair Value, HGB, Verkehrswert, Bilanzierung, Anlageimmobilien, Immobilienmarkt, Bewertungsverfahren, Discounted Cashflow, Anschaffungskosten.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Auswirkungen der internationalen Rechnungslegung nach IFRS auf die Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties).
Welche Themenfelder stehen im Zentrum?
Zentral sind die Abgrenzung zu anderen Immobilienklassen, die Methoden der Wertermittlung (Erst- und Folgebewertung) sowie die Offenlegungspflichten gegenüber Investoren.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, die Unterschiede zwischen HGB und IFRS bei der Immobilienbewertung aufzuzeigen und die praktischen Folgen der "Fair Value"-Bewertung für deutsche Unternehmen zu bewerten.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden angewendet?
Es erfolgt eine theoretische Analyse der Rechnungslegungsstandards sowie eine kritische Untersuchung verschiedener nationaler und angelsächsischer Immobilienbewertungsverfahren anhand von Literatur und Fallbeispielen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Bereiche Ansatz, Erst- und Folgebewertung sowie Ausweis von Investment Properties, ergänzt durch einen detaillierten Vergleich der Bewertungsmethoden.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit am besten?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie IAS 40, Investment Properties, Fair Value Accounting, beizulegender Zeitwert und Immobilienbewertung geprägt.
Welche Rolle spielt die IVG Immobilien AG in dieser Untersuchung?
Die IVG AG dient als praktisches Referenzbeispiel, um die Auswirkungen der Umstellung von HGB auf IFRS und die resultierenden Unterschiede bei der Bewertung von Anlageimmobilien zu verdeutlichen.
Was ist das zentrale Ergebnis bezüglich der "Fair Value"-Bewertung?
Der Autor stellt fest, dass die exakte Bestimmung des Marktwertes schwierig ist und die Volatilität des Konzernergebnisses bei einer Fair-Value-Bewertung ein kritisches Thema für Unternehmen darstellt.
Warum wird das DCF-Verfahren in der Arbeit hervorgehoben?
Das DCF-Verfahren wird als gängiges, wenngleich mathematisch komplexes Wertermittlungsverfahren für Investment Properties diskutiert, das maßgeblich die Zukunftsorientierung der IFRS-Rechnungslegung widerspiegelt.
- Quote paper
- Marco Fuchs (Author), 2006, Internationalen Rechnungslegung. Bilanzierung und Bewertung von Investment Properties, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/52237
