Immobilienveräußerungen aus dem Betriebsvermögen sind grundsätzlich steuerpflichtig und können nicht wie Veräußerungen aus dem Privatvermögen, nach einer Behaltefrist von 10 Jahren steuerfrei vorgenommen werden. Im Immobilienvermögen werden sich regelmäßig erhebliche stille Reserven eines Unternehmens befinden. Des Weiteren wird die Veräußerung derartiger Aktivposten für den Unternehmer in aller Regel kein alltägliches Geschäft sein. Somit ist es von größtem Interesse die steuerlichen Chancen und Risiken einer solchen Transaktion zu kennen und frühzeitig Maßnahmen zu ergreifen, die es dem Unternehmer ermöglichen, seine damit verbundene Steuerlast möglichst niedrig zu gestalten.
Hinzu kommt, dass am 04.05.2005 das Bundeskabinett dem Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen zugestimmt hat. Darin enthalten sind kurzfristig umsetzbare Maßnahmen für den Bereich der Unternehmensbesteuerung, wodurch die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen und deren Investitionsbereitschaft am und in den Standort Deutschland gefördert werden soll. Weiterhin wird damit die Sicherung des nationalen Steueraufkommens angestrebt.
Die geplanten Veränderungen sind im Einzelnen die Tarifsenkung der Körperschaftsteuer von 25 % auf 19 %, Anhebung des Anrechnungsfaktors bei der Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer von 1,8 auf 2,0, Begrenzung des Verlustabzuges auf 50 % des Gesamtbetrages der Einkünfte bei einem Sockelbetrag von 1 Million Euro, Verlustabzugsbeschränkung für Fonds, welche in erster Linie als Steuersparmodell fungieren und die hälftige Besteuerung der Gewinne bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden des Betriebsvermögens. Im Rahmen dieser Arbeit ist insbesondere Letzteres von Interesse. Gerade bei geplanten Steueränderungen gilt es sich frühzeitig mit den damit verbundenen Konsequenzen auseinanderzusetzen. Beispielhaft sei dabei auf Probleme mit der Rückwirkung der 10-jährigen Behaltefrist für Immobilien im Privatvermögen hingewiesen.
Kurz nach der Vergabe dieser Arbeit stellte Bundeskanzler Gerhard Schröder im Bundestag die Vertrauensfrage, was m. E. mit der Übernahme dieser Arbeit nichts zu tun hat. Inwieweit daher der Gesetzentwurf zur Umsetzung gelangt, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt ebenso wenig prognostizieren wie der Wahlausgang.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Aktualität des Themas
1.2 Aufbau und Ziel der Arbeit
2 Grundlagen
2.1 Der Begriff des Veräußerungsgewinns
2.2 Immobilien im Steuerecht
2.3 Abgrenzung der Begriffe Gebäude und Grund und Boden von anderen Wirtschaftsgütern
2.4 Zuordnung von Immobilien zum Betriebsvermögen
3 Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen
3.1 Veräußerung im engeren Sinne
3.2 Veräußerung im weiteren Sinne
3.2.1 Entnahme
3.2.2 Nutzungsänderung
3.2.3 Höhere Gewalt
3.3 Besonderheiten im Rahmen von Immobilienveräußerungen
3.3.1 Übertragungen von Immobilien zwischen Betriebsvermögen
3.3.2 Überführung von Immobilien aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen
3.3.3 Immobilien als wesentliche Betriebsgrundlage
3.3.4 Realteilung
3.3.5 Besondere Behandlung bestimmter Entnahmen
4 Gestaltungen bei Immobilienveräußerungen
4.1 Allgemeine Maßnahmen zur Senkung der Steuerlast
4.2 Erfolgsneutrale Übertragung der aufgedeckten stillen Reserven
4.2.1 § 6b EStG
4.2.1.1 Sinn und Zweck
4.2.1.2 Anspruchsberechtigte und ihre Übertragungsmöglichkeiten
4.2.1.3 Anwendungsvoraussetzungen
4.2.1.4 Begünstigte Veräußerungs- und Reinvestitionsgüter
4.2.1.5 Übertragung der stillen Reserven
4.2.1.6 Bilden einer Rücklage
4.2.1.7 Grenzen der Regelung
4.2.1.8 Gestaltungsoptionen
4.2.2 § 6c EStG
4.2.3 R 35 EStR
4.3 Begünstigte Besteuerung im Rahmen von Betriebsveräußerung und Betriebsaufgabe
4.3.1 Betriebsveräußerung
4.3.2 Betriebsaufgabe
4.3.3 Freibetrag und ermäßigte Besteuerung (§§ 16, 34 EStG)
4.3.3.1 Freibetrag (§ 16 EStG)
4.3.3.1 Außerordentliche Einkünfte (§ 34 EStG)
4.3.3.1.1 Fünftelregelung
4.3.3.1.2 Ermäßigter Steuersatz
4.3.4 Zusammenfassung
4.4 Modelle für Immobilienveräußerungen
4.5 Steuervorteile bei der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften
4.5.1 Anteile im Betriebsvermögen von Kapitalgesellschaften
4.5.2 Anteile im Betriebsvermögen natürlicher Personen oder Personengesellschaften
4.5.3 Erfolgsneutrale Behandlung der aufgedeckten stillen Reserven
4.6 Spezielle Gestaltungsmöglichkeiten
4.6.1 Betriebsveräußerung gegen wiederkehrende Bezüge
4.6.2 Betriebsverpachtung
4.6.3 Gestaltungen in Verbindung mit § 34 Abs. 1 EStG
4.6.4 Gestaltungen in Verbindung mit § 34 Abs. 3 EStG
4.6.5 Weitere Gestaltungsoptionen
5 Gesetzentwurf zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen
5.1 Erläuterung des Gesetzentwurfes
5.2 Immobilienveräußerung gemäß §§ 3 Nr. 70, 3c Abs. 3 EStG-E
5.2.1 Regelungsinhalt des § 3 Nr. 70 EStG-E
5.2.2 Regelungsinhalt des § 3 Abs. 3 EStG-E
5.2.3 Begründung des Gesetzentwurfes
5.2.4 Beurteilung des Gesetzentwurfes
Gestaltungsoptionen
6 Vergleich der Besteuerungsalternativen
6.1 Vorteilhaftigkeitsbetrachtungen
6.1.1 Vergleich § 6b EStG mit den §§ 16, 34 EStG
6.1.2 Vergleich Fünftelregelung und ermäßigter Steuersatz
6.1.3 Vergleich: Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften durch eine Kapitalgesellschaft oder ein Einkommensteuersubjekt
6.1.4 Vergleich der Sofortbesteuerung gemäß § 3 Nr. 70 EStG-E mit der späteren Besteuerung durch Inanspruchnahme der §§ 6b, c EStG
6.1.5 Vergleich der Sofortbesteuerung gemäß § 3 Nr. 70 EStG-E mit der ermäßigten Besteuerung gemäß § 34 EStG
6.2 Grenzen der Gestaltungsmöglichkeiten
6.3 Kombinieren von Gestaltungsvarianten
7 Resümee und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien des Betriebsvermögens, um steuergünstige Gestaltungsmöglichkeiten aufzuzeigen und dabei auftretende steuerliche Probleme und Fallstricke zu analysieren.
- Ertragsteuerliche Behandlung der Immobilienveräußerung
- Gestaltungsalternativen wie Reinvestitionsmöglichkeiten (§ 6b EStG)
- Begünstigte Besteuerung bei Betriebsveräußerung und -aufgabe (§§ 16, 34 EStG)
- Analyse des Gesetzentwurfs zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen
- Vergleich von Besteuerungsalternativen zur Steuerlastoptimierung
Auszug aus dem Buch
3.1 Veräußerung im engeren Sinne
Unter einer Veräußerung im engeren Sinne wird hierbei der Verkauf einer Immobilie durch Kaufvertrag (§§ 433 ff. BGB) oder durch Tausch (§ 515 BGB) subsumiert. Wird eine Immobilie des Betriebsvermögens veräußert, so führt dies zu einer steuerpflichtigen Einnahme. Ein entstehender Veräußerungsgewinn oder -verlust ermittelt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Veräußerungskosten und des Buchwertes der Immobilie.41 Beim Tausch bemisst sich der Veräußerungsgewinn nach dem um die Veräußerungskosten geminderten Unterschiedsbetrag zwischen dem gemeinen Wert42 des erhaltenen Wirtschaftsguts und dem Buchwert der hingegebenen Immobilie. Es kommt somit durch die Veräußerung zur Hebung der stillen Reserven, welche gerade bei langfristig im Unternehmen gehaltenen Immobilien i.d.R. sehr hoch sein werden. Ein entstehender Gewinn wird als laufender Gewinn zum vollen Steuersatz besteuert.
Im Bereich der Ertragsteuern betrifft dies die Einkommensteuer in Höhe des persönlichen Steuersatzes des Unternehmers bzw. Mitunternehmers, für Kapitalgesellschaften die Körperschaftsteuer in Höhe ihres linearen Steuersatzes von 25 % und sofern es sich um einen Gewerbebetrieb handelt auch die Gewerbesteuer. Handelt es sich für den Bereich der Einkommensteuerpflicht um einen gewerblich tätigen Einzelunternehmer oder Mitunternehmer, so mindert sich die Einkommensteuerlast gemäß § 35 EStG um einen pauschalisierten Gewerbesteuerabzug. Bei Einkünften aus gewerblichen Einzelunternehmen beträgt dieser das 1,8 fache des jeweils für den Veranlagungszeitraum festgesetzten Gewerbesteuermessbetrages, bei gewerblichen Einkünften als Mitunternehmer wird der Messbetrag anteilig berücksichtigt.43 Das vom Gesetzgeber mit dieser Vorschrift verfolgte Ziel einer rechtsformneutralen Ertragsbesteuerung wird damit jedoch noch nicht erreicht.44 Dies liegt in der Anrechnungsmethode begründet, welche eine partielle Anrechnung der pauschalierten Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer vorsieht.45
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik der steuerpflichtigen Immobilienveräußerung aus dem Betriebsvermögen ein und skizziert den Aufbau der Arbeit sowie die Zielsetzung unter Berücksichtigung aktueller Gesetzesänderungen.
2 Grundlagen: Hier werden grundlegende Begriffe definiert, die steuerliche Einordnung von Immobilien erläutert und die Zuordnung zum Betriebsvermögen (notwendiges/gewillkürtes Betriebsvermögen) detailliert beschrieben.
3 Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen: Das Kapitel analysiert die Veräußerung im engeren und weiteren Sinne sowie die Besonderheiten bei verschiedenen Übertragungsarten und die Bedeutung als wesentliche Betriebsgrundlage.
4 Gestaltungen bei Immobilienveräußerungen: Es werden verschiedene Möglichkeiten zur Senkung der Steuerlast untersucht, darunter die Reinvestition stiller Reserven (§ 6b, § 6c EStG) sowie die begünstigte Besteuerung bei Betriebsveräußerung und -aufgabe (§§ 16, 34 EStG).
5 Gesetzentwurf zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen: In diesem Kapitel wird der Gesetzentwurf analysiert, insbesondere die geplante hälftige Besteuerung von Immobilienveräußerungen, und die Regelungsinhalte sowie deren steuerliche Auswirkungen kritisch beurteilt.
6 Vergleich der Besteuerungsalternativen: Hier findet ein umfassender Vorteilhaftigkeitsvergleich der verschiedenen Besteuerungsmethoden statt, um die steuerlich optimale Strategie unter verschiedenen Voraussetzungen zu ermitteln.
7 Resümee und Ausblick: Diese Zusammenfassung gibt einen Überblick über die Ergebnisse der Arbeit und bewertet die zukünftige Relevanz und Umsetzung der analysierten steuerlichen Regelungen.
Schlüsselwörter
Immobilienveräußerung, Betriebsvermögen, stille Reserven, § 6b EStG, § 16 EStG, § 34 EStG, Betriebsaufgabe, Betriebsveräußerung, Steuergestaltung, Ertragsteuern, Reinvestitionsrücklage, Fünftelregelung, Gewerbesteuer, Standortsicherungsgesetz, Immobilien.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der ertragsteuerlichen Behandlung bei der Veräußerung von Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören, und zeigt Wege auf, diese steuerlich zu gestalten.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Im Zentrum stehen die Gewinnermittlung bei Veräußerungen, die Nutzung von Steuerstundungsmodellen wie § 6b EStG, die steuerbegünstigte Betriebsaufgabe/-veräußerung nach §§ 16, 34 EStG sowie die Analyse geplanter gesetzlicher Änderungen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, dem Leser einen Überblick über die Möglichkeiten zu geben, Immobilienveräußerungen steuerlich vorteilhaft zu gestalten, Probleme zu identifizieren und die Vorteilhaftigkeit verschiedener Alternativen zu vergleichen.
Welche wissenschaftliche Methode verwendet der Autor?
Der Autor führt eine umfassende steuerrechtliche Analyse durch, die auf der Auswertung von Gesetzestexten, Richtlinien, Fachliteratur und der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs basiert, ergänzt durch beispielhafte Berechnungen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in Grundlagen, die steuerliche Behandlung der Veräußerung, spezifische Gestaltungsoptionen für den Steuerpflichtigen sowie einen detaillierten Vergleich der verschiedenen Besteuerungsalternativen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Typische Begriffe sind Immobilienveräußerung, Betriebsvermögen, stille Reserven, Steuergestaltung, Betriebsaufgabe, Reinvestitionsrücklage und § 6b EStG.
Warum ist die Unterscheidung zwischen notwendigem und gewillkürtem Betriebsvermögen für die Arbeit wichtig?
Diese Unterscheidung ist essenziell, da sie bestimmt, wie Immobilien ertragsteuerlich behandelt werden und welche Gestaltungsspielräume zur Steueroptimierung bei einer Veräußerung bestehen.
Wie beeinflusst der Gesetzentwurf zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen die Gestaltungsmöglichkeiten?
Der Gesetzentwurf plant eine hälftige Steuerbefreiung für Gewinne aus der Veräußerung betrieblicher Immobilien, was einen neuen, hochrelevanten Gestaltungsspielraum eröffnet, der gegen die bisherigen Methoden abgewogen werden muss.
- Quote paper
- Tino Ebert (Author), 2005, Ertragsteuerliche Behandlung und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung von Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/53438
